BoligaftaleEnergimærkeKaare DybvadøkonomivaluarValuarvudering

Boligaftalen: Eksperternes anbefalinger til andelsboligforeningen

Hvad har valuaren, bankens kundedirektør, ejendomsadministratoren samt energi- og bygningsrådgiveren at sige om boligudspillet? Og hvilke ekspertråd vil de videregive til landets andelsboligforeninger inden boligaftalen træder i kraft? Det spørger vi dem om her.

STAD Erhverv: Det kan blive for indviklet for andelshaverne

Hos STAD Erhverv, der udfører valuarvurderinger for landets andelsboligforeninger, fornemmer de, at boligaftalen har skab en uro hos foreningerne.

„Lige nu befinder foreningerne sig i et vakuum, da de ikke ved, hvad der skal ske,“ siger vurderingschef og valuar Emil Ozol-Ellekilde, der også selv er spændt på, hvor boligaftalen ender.

Emil

Emil Ozol-Ellekilde, vurderingschef og valuar, STAD Erhverv

Boligaftalen og andelsboligforeningerne
BoligaftaleBoligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet.
Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Frygter for ugennemsigtige valuarvurderinger

Hos STAD Erhverv forventer de ikke, at der bliver ændret voldsomt meget på måden, hvorpå valuarvurderingerne udarbejdes. Det er dog svært at forestille sig andet end at værdien på ejendommene i bedste fald vil være status quo, men mere sandsynligt, vil falde.

„Et muligt fald i ejendomsværdien skyldes, at boligaftalen pålægger investorerne nogle omkostninger, når de vil opkøbe ejendomme. Da vurderingen af en andelsboligforening sker ved at se på disse som referenceejendomme, kan det påvirke andelspriserne,“ forklarer Emil Ozol-Ellekilde. Samtidig vil ændringerne også kunne betyde mindre transparente valuarvurderinger.

„Der vil blive lagt nogle antagelser ind i valuarvurderingerne, som ikke gælder for faktiske handler, hvilket kun kan betyde at valuarvurderingerne bliver mere fiktive og ugennemsigtige, og det er et skridt tilbage. Det bliver mere indviklet for andelsboligforeningerne at gennemskue deres værdi, og det er ærgerligt, da netop gennemsigtighed var en af de helt store pointer med loven om valuarvurderinger,“ siger vurderingschefen.

I 2018 kom en ny vurderingsnorm for at undgå usammenlignelige og høje vurderinger. Løsningen blev retvisende standarder og krav til valuarernes uddannelse samt erfaring på markedet.

En fastfrysning er ikke uden komplikationer

Andelsboligforeningen kan, som det ser ud nu, vælge at fastfryse deres valuarvurdering inden lovens ikrafttrædelse. Derfor anbefaler vurderingschefen også, at andelsboligforeninger kraftigt bør overveje at få lavet en nu. Men fastfrysningen har også sine ulemper.

„Det er fint nok, at man kan fastfryse vurderingen, men man glemmer, at bankerne laver deres egen vurdering, hvilket kan give problemer med at handle andelsbeviserne. Det er generelt et problem, at den boligform andelsboligen, der kvadratmeterprismæssigt er den billigste at eje, er den, der gøres mest besværlig at låne til,“ siger Emil Ozol-Ellekilde og pointerer, at en fastfrysning faktisk ikke betyder, at foreningerne aldrig skal opdatere deres valuarvurdering igen:

„Revisorerne har meldt ud, at selvom foreningen bruger en fastfrosset valuarvurdering som værdigrundlag, er andelsboligforeningen ikke fritaget for at lave en ny valuarvurdering, når regnskabet skal laves. Læseren af regnskabet skal nemlig vide, hvad den kontante værdi af ejendommen er, og det kræver en opdateret vurdering. Så i praksis kan man spørge sig selv, hvad fastfrysningen vil være værd – og for hvem? Men der er i hvert fald ingen ulemper i at sikre, at man har muligheden.“

Tag debatten i Huslejenævnet

Hos STAD Erhverv vil de gerne bakke boligministerens hensigt med boligaftalen op, men måden den fra politisk hold skal udføres kan dog diskuteres.

„Man har efter vores opfattelse ramt sømmet på hovedet med lejebremsningen, hvis målsætningen har været at beskytte lejerne mod en rigtig uheldig udvikling i lejeniveauet her i København. Det er sagens kerne. Når man begrænser muligheden for at hæve huslejen langt over den normale opfattelse af det lejedes niveau, så begrænser man også investorernes afkastmuligheder. Det betyder, at hele tilgangen med energimærke, ombygning og karrensperioder er ret irrelevant, og det rammer de forkerte personer. Lidt provokerende sagt kan man sige, at det havde måske været en meget bedre tilgang til lovindgrebet, hvis boligministeren havde spurgt sig selv hvordan man kan beskytte lejerne, og ikke hvordan man kan ’forfølge’ investorerne,“ slutter Emil Ozol-Ellekilde.

Danske Bank: Vi satser fortsat på andelssektoren

I diskussionen om boligaftalen har flere banker meldt ud, at der er for store risici forbundet med andelsboligmarkedet, når boligaftalen bliver en realitet. Langt fra alle banker deler dog denne opfattelse, og hos Danske Bank tager de ikke afstand fra andelsboligsektoren.

„Andelsboligkøb har alle dage været komplekse, da man køber sig ind i et formuefællesskab. Boligaftale eller ej er det derfor vores klare opfordring, at man søger rådgivning. Derfor har vi også valgt at specialuddanne 50-60 rådgivere til netop dette,“ siger Kristian Balleby, der er kundedirektør i Danske Bank.

Emil

Kristian Balleby, kundedirektør i Danske Bank

Den politiske debat gør køberne nervøse

Hvis der opstår usikkerhed om værdiansættelsen plejer den finansielle branche at blive en smule mere forsigtige. Det gælder også usikkerheden omkring boligaftalen, som betyder, at nogle andelsboligforeninger har mærket, at det er blevet vanskeligere at få godkendt en andelsboligkøber til en handel.

„Manglende afklaring i boligaftalen medfører, at alle lige skal suge luft ind. Det betyder måske også, at købere bliver mere usikre på andelsboligen som boform,“ siger Kristian Balleby.

Energimærkning bliver en vigtig spiller

Et punkt i boligaftalen, som kundedirektøren gerne vil fremhæve, er reglerne for energimærkning, som han mener vil komme til at fylde væsentligt mere for andelsboligforeningerne i fremtiden.

„Hvis andelsboligforeningen ikke er i energiklasse C, vil der ske en modregning i værdiansættelsen. Og det er interessant for alle omkring andelsboligforeningen også. Energimærket bliver noget, som pengeinstitutterne, valuaren, dem der bor i foreningen og nye købere skal skabe sig klarhed om,“ siger Kristian Balleby og fortsætter:

„Bliver boligaftalen stemt igennem med samme energimærkekrav, så bliver energimærkningen i fremtiden en fast bestanddel på bestyrelsesmødet og generalforsamlingen, da foreningen skal forholde sig til energimærket, opdatere det og se på, hvilke investeringer der skal til for, at foreningen kommer op i energimærke C.“

Danske Banks kundedirektør anbefaler derfor, at energimærket er noget, som foreningerne forholder sig til inden boligaftalen bliver stemt igennem.

„Har foreningen ikke et opdateret energimærke, så skal banker og vurderingsmænd gætte sig til værdien, hvilket oftest betyder, at man laver en mere forsigtig værdiansættelse,“ slutter Kristian Balleby.

Newsec: Forbered jer på boligaftalen allerede nu

Hos ejendomsadministratorselskabet Newsec oplever de også, at den manglende klarhed om boligaftalen og dens overgangsregler skaber utryghed blandt andelshaverne.

„Det er vigtigt at huske på, at der ind til videre er tale om et lovudkast og ikke en vedtaget lov,“ siger juridisk chef hos Newsec Jacob Linvald og fortsætter:

„Men derfor er det stadig vigtigt, at andelsboligforeningerne gør sig nogle konkrete overvejelser, så de ikke bliver fanget på bagkant, når og hvis lovændringen vedtages.“

Jacob Linvald

Jacob Linvald, juridisk chef hos Newsec

Overvej at få en valuarvurdering

„For mange andelsboligforeninger fungerer det godt med den offentlige vurdering og hos Newsec anbefaler vi generelt hverken den ene eller den anden type vurdering. Som lovudkastet er nu, er der dog kommet nogle flere argumenter, der taler for at indhente en valuarvurdering, da andelsboligforeningen kan fastholde en valuarvurdering, der er indhentet før loven træder i kraft, tidsubegrænset. Det bør andelsboligforeningerne tage med i overvejelserne,” siger Jacob Linvald.

Hvis foreningen indhenter en valuarvurdering inden lovens ikrafttræden kan foreninger, der benytter den offentlige vurdering i dag forsætte med det, men har så muligheden for på et senere tidspunkt at tage valuarvurderingen op af skuffen og lægge den til grund for beregning af andelsværdien. Da der stilles krav til oplysning herom i regnskabet, bør foreningen tale med sin revisor om håndteringen heraf. Jacob Linvald uddyber:

„Hvis foreningen benytter en valurvurdering og efter lovens ikrafttræden overgår til den offentlige ejendomsvurdering, er det dog ikke afklaret i det seneste lovudkast, om foreningen på et senere tidspunkt vil kunne gå tilbage og benytte den gamle valurvurderingen igen. Altså om foreningen så at sige kan skifte frem og tilbage, som det passer foreningen. Det er dog klart, at foreningen ikke på bagkant kan få udarbejdet en vurdering dateret til før ikrafttrædelsen af loven og det er en vigtig overvejelse, foreningerne også skal have in-mente.”

OBS: Det kræver en generalforsamlingsbemyndigelse at bruge penge på en valuarvurdering.

EBAS: Flere andelsboligforeninger ønsker energimærkning

„Det er svært at spå om konsekvenserne ved boligaftalen. Når foreningen kigger på at forbedre deres energimærke, har denne ikke kun mulighed for at rykke et mærke op på skalaen og spare penge, men får i praksis store åbenlyse gevinster som øget sundhed, bedre komfort og en mulighed for aktivt at påvirke den grønne omstilling af byggeriet, som er nødvendig for fremtiden,” indleder Kristian Havreballe, som er forretningsudviklingschef hos EBAS, der tilbyder energi- og bygningsrådgivning til landets andelsboligforeninger.

Kristian Havreballe

Kristian Havreballe, forretningsudviklingschef hos EBAS

Andelsboligforeningerne tænker allerede grønnere

Hos EBAS er tendensen klar: Andelsboligforeninger tænker allerede grønnere end førhen. Det skyldes bl.a. en stigende bevidsthed om, at man også bærer et stort ansvar inden for det byggede miljø til at medvirke til den nødvendige reduktion af den hjemlige CO2-udledning med 70 procent i 2030. Og der er bestemt mange knapper at skrue på.

„Vi kan se, at der er en klar tendens til, at man i højere grad efterspørger indsigt i, hvordan vedligeholdelsestilstanden er i foreningen, men også hele energidimensionen. Hvordan andelsboligforeninger optimerer deres forbrug og medvirker til et reduceret CO2-aftryk er blevet vigtigere for dem,” siger Kristian Havreballe og fortsætter:

„Der er stadig mange foreninger, der kan sætte skub i processen mod en sundere og grønnere andelsboligforening, og det er nødvendigt. Gør alle som hidtil, når vi kun at reducere CO2-udledningen med 45 procent i 2030. Således er vi langt fra de 70 procent. Derudover ligger der åbenlyse gevinster som reducerede omkostninger, øget komfort og generel bedre bokvalitet.“

Forbedringer skal kunne ses og mærkes

Står andelsboligforeningen overfor en gennemgang af ejendommen er det vigtigt, at effekten kan dokumenteres.

„Forbedringerne kan og skal kunne mærkes på den daglige drift og økonomien, men i lige så høj grad er der stort potentiale for energiforbedringer, der gør boligerne mærkbart grønnere og medvirker til en betragtelig reduktion af CO2-udledningen og et langt grønnere klimaaftryk,” slutter Kristian Havreballe.

Om EBAS:
EBAS giver årligt mere end 60.000 konkrete forslag og anvisninger til energibesparelser i danske hjem.
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hvad tænker man om boligaftalen i forhold til foreninger, der beregner andelskronen efter anskaffelsesprisen?

skriv et svar
Lene Sørensen - 4 måneder siden

    Hej Lene

    Tak for din kommentar. Newsec, der også er eksperter i denne artikel, har tidligere udtalt at:
    “Foreninger med afskaffelsespris som værdiansættelsesmetode bør overveje at skifte til en valuarvurdering, såfremt bestyrelsen forventer, at en sådan vil kunne medføre en stigning i andelsværdien. Denne anbefaling er dog ikke alene afledt af disse ændringer og vil altid være gældende.”

    Søger du juridisk rådgivning, så vil jeg anbefale dig, at du kontakter foreningens administrator.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 4 måneder siden

Foreninger, der anvender anskaffelsessummen til beregning af andelsværdien er primært foreninger, der har 30 årige swaps. Typisk vil anvendelse af en valuarvurdering i disse foreninger ikke give en højere andelsværdi, da markedsværdien af swappen skal modregnes.

skriv et svar
Kurt Christensen - 4 måneder siden

Valuarvurderingen indgår jo i årsregnskabet og skal godkendes af generalforsamlingen. Men hvis der ikke bliver afholdt generalforsamling, har valuarvurderingen så nogen effekt?

skriv et svar
Torben Svane - 3 måneder siden

    Hej Torben

    Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du læser denne artikel, hvor en ekspert går i dybden med denne problematik: andelsportal.dk/samarbejdspartner/newsec-om-boligaftalen/

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 måneder siden

Hvornår kan enstemmighed anvendes:
F.eks afstemning vedr. Valuarvurdering ?

skriv et svar
Flemming Lennow - 2 måneder siden

    Hej Flemming

    Tak for din kommentar. Hvilke flertal, der skal til for at vedtage en valuarvurdering er bestemt af vedtægterne i foreningen – og kan sagtens variere fra forening til forening. Kvalificeret flertal anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger. Du kan læse mere om de forskellige typer for flertal i denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/alt-om-generalforsamling/

    Enstemmighed betyder, at alle stemmeberettigede er mødt op, og alle stemmer for et givent forslag. Det sker meget sjældent, da det er en udfordring at få alle i foreningen til at møde op og stemme.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden
Skriv en kommentar