altanprojektAltansagenbeslutningsforslaggeneralforsamlingretssag

Landsretsdom: Alle andelshavere betaler for altanrenoveringen – også dem uden altan

Andelsboligforening vs. andelshaver i en sag om, hvorvidt man som andelshaver skal betale til en altanrenovering, når man ikke selv har en altan. Vi ser nærmere på den interessante dom, som viser den svære grænse for, hvordan andelshavere hæfter for beslutninger truffet på generalforsamlingen.

En andelsboligforening ønsker at renovere betonaltanerne, da de er i stykker i en sådan grad, at betonen drysser ned i underboernes kaffekopper. Generalforsamlingen træffer beslutning om, at de skal renoveres, og betalingen skal fordeles ud på andelshaverne. Én andelshaver har ikke selv en altan på sin andelsbolig, og ønsker derfor ikke at betale sin andel af fællesudgiften. Sagen ender i landsretten, hvor andelshaveren taber sagen, og ender med at skulle betale sin fordelingsmæssige andel. Denne sag er taget direkte fra den virkelig verden. Andelsboligforeningen hedder Lille Odinshøj og tidspunktet for dommen er juni 2018. Vi ser nærmere på altansagen, som siger meget om den gråzone, der kan opstå ved beslutninger truffet på generalforsamlingen.

Altansagens begyndelse

Det blev tydeligt for andelshaverne og bestyrelsen, at de gamle betonaltaner i andelsboligforeningen Lille Odinshøj skulle repareres. Dryssende beton fra bunden, et tegn på behovet for en langvarig løsning. Med hjælp fra en arkitekt blev det besluttet, at altanerne skulle inddækkes og i samme forbindelse gøres 39 centimeter dybere. Forslaget blev stemt igennem på generalforsamlingen med et kvalificeret flertal, og i samme forbindelse besluttedes det, at udgifterne skulle fordeles ud på foreningens beboere.

Men ikke alle var glade for beslutningen. I foreningen bor nemlig også andelshavere, som ikke selv har eller får en altan. I protest mod generalforsamlingens beslutning gjorde en andelshaver det derfor klart, at han ikke ønskede at betale sin fordelingstalsmæssige andel af den merudgift, der fulgte med beslutningen om at inddække og udvide altanerne i forbindelse med renoveringen. Det mente andelsboligforeningen, at han skulle. Sagen endte for retten. I byretten fik andelshaveren medhold, idet byretten fandt, at beslutningen stred mod mindretalsrettigheder, og dermed skulle være vedtaget ved enstemmighed. En dom, som andelsboligforeningen ankede til landsretten, hvor udfaldet blev anderledes.

Simpelt flertal, kvalificeret flertal og enstemmighed
I denne sag blev altanbeslutningen vedtaget med et kvalificeret flertal, som er det mest anvendte ved afstemninger om større beslutninger i andelsboligforeninger. Ved kvalificeret flertal er beslutningen gældende, når den andel, der ifølge vedtægterne skal til for at træffe større beslutninger har stemt for forslaget – typisk 2/3

Hvis beslutningen skal vedtages ved et simpelt flertal, skal der blot være flere, der stemmer for end imod.

Den tredje form for flertal er enstemmighed. Her skal alle stemmeberettigede møde op, og alle skal stemme for et forslag, før det kan vedtages. Dette form for flertal er sjælendt, da det er en udfordring at få alle til at møde op.

Læs mere om flertal og generalforsamlingen her.

Andelsboligforeningen fik medhold i landsretten

Sagen kom i landsretten, hvor andelsboligforeningen fik medhold. I udskriften fra Østre Landsrets dombog stod:

 (…) Projektet, der omfattede facadearbejde og forbedring af altanerne i 4 ud af andelsboligforeningens 6 bygninger, ligger efter sin karakter naturligt inden for andelsboligforeningens aktivitetsområde med administration og drift af foreningens ejendom. Landsretten er derfor enig med byretten i, at beslutningen om at gennemføre det omhandlede projekt ikke var i strid med vedtægternes § 2,
 
Østre Landsrets dombog

Andelshaveren skulle dermed betale sin andel af omkostningerne til altansagen på trods af, han ikke selv en altan har. Men hvad er begrundelsen?

Advokat: Udfaldet havde været anderledes i en ejerforening

Et hovedargument for medholdet til andelsboligforeningen i landsretten beror på, at foreningens beslutning om renovering af altaner skete indenfor foreningens aktivitetsområde. Altså, at foreningen handlede i ejendommens bedste. Samtidig vil renoveringen af altaner få ejendomsværdien til at stige, hvilket vil gavne alle andelshavere, også dem uden altan.

Sagen er sigende for beslutningsgrundlaget i andelsboligforeninger, og havde sagen fundet sted i en ejerforening var dommen formentlig endt anderledes mener boligadvokat hos Advodan Erik Matthiesen, som førte sagen for andelsboligforeningen.

 Denne sag illustrerer forskellen på at bo i andelsbolig- og ejerforeninger. I ejerforeninger ejer den enkelte sin selvstændige ejendom, nemlig ejerlejligheden. Ejerforeninger er derfor blot et nødvendigt administrationsfælleskab mellem private ejere. I andelsboligforeninger er det foreningen, der ejer hele ejendommen, og derfor er der videre rammer for foreningen for at forbedre ejendommen for alles regning.
I ejerforeninger er der ikke megen tvivl om, at en ejer ville have fået medhold i en tilsvarende sag, da ejerlejlighedsejere efter retspraksis ikke skal tåle at betale for betydelige forbedringer af altaner på øvrige lejligheder. I andelsboligforeninger er grænserne anderledes,
 
Erik Matthiesen

Selvom foreningen fik medhold var det dog ikke en nem dom at afsige, mener Erik Matthisen, som påpeger, at der ikke findes tilsvarende afgørelser i dansk ret. Hvorvidt denne sag danner præcedens for kommende domme bliver interessant at følge.

LÆS OGSÅ: Sådan får andelsboligforeningen altaner

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.