Sådan får andelsboligforeningen altaner
Går du og drømmer om at få altan i din andelsbolig? En altan kan være nyttig i mange henseender. Særligt i de varme sommermåneder er en altan en luksus at have, hvor den kan bruges til solbadning, vasketøj og som et ekstra uderum. Men også i vintermånederne kan en altan betyde et større lysindfald i lejligheden og være et sted til opbevaring af cykler eller barnevogne.
I denne guide kan du blive klogere på alt fra, hvordan din andelsboligforening kan få opsat altan til hvordan selve altanen monteres. Ydermere kan du blandt andet læse om, hvordan altanprojektet kan finansieres, og hvordan initiativtagerne i foreningen kan sørge for, at altanprojektet får ben at gå på.
Altaner er populære
I landets største byer er altaner blevet meget populære. Når folk leder efter ny lejlighed, er det for mange vigtigt, at lejligheden har altan. De senere år er antallet af nye altaner da også gået i vejret. De senere år er der blevet sat 4.000 altaner op årligt. Altaner er især populære i forårs- og sommermånederne, hvor mange bruger altaner til at nyde solen. Det er dog ikke kun solen, der gør, at altaner er dejlige at have. Man får flere kvadratmeter, muligheden for at hænge vasketøj udenfor og det er også muligt at lave en lille køkkenhave. Desuden har altaner også betydning i forhold til, hvis man senere skal sælge andelslejligheden. Altaner er særdeles efterspurgte, og har en andelsbolig altan, er der gode chancer for, at den vil være mere populær blandt køberne.
Sådan får I ønsket om altan på plads
Det er en god idé at finde ud af, om der er opbakning eller ej. Ønsker de andre andelshavere i foreningen altan? Hvorfor/hvorfor ikke? Skal man have altaner i andelsboligforeningen, er der nogle indledende øvelser, der skal klares. Først og fremmest skal ejendommen kunne holde til, at der kan blive opsat altaner på den. Derudover kræver det, at der i foreningen er folk, der tager initiativ til og agerer tovholdere på altanprojektet. Første opgave er at indhente tilbud på altaner. Mange altanvirksomheder tilbyder at give uforpligtende tilbud på altanopgaver, så jeres andelsforening i ro og mag kan vælge den perfekte løsning. Når man har de respektive tilbud klar, har man noget konkret på hånden og kan fremlægge det ved andelsboligforeningens generalforsamling. Ved generalforsamlingen skal der findes ud af, hvor mange i andelsforeningen, der ønsker at få en altan sat op, og hvor mange som ønsker at man i andelsboligforeningen igangsætter et altanprojekt. Det er klart denne proces, der kan være den største hindring imod opsætningen af altaner i foreningen.
Indhent tre tilbud på altaner til andelsboligforeningen
Hvor stort et flertal kræver det?
Hvis en andelshaver ikke ønsker at finansiere en altan selv, behøver vedkommende ikke dette, selvom det ved generalforsamlingen bliver vedtaget, at foreningen skal have altaner. Der er nemlig ingen krav om, at den enkelte andelshaver skal finansiere at få opsat altaner. Det kan dog være at andelshaveren, der ikke ønsker altan, skal give tilladelse til at de andre i andelsforeningen kan få opsat altaner. Det kan sågar principielt lade sig gøre at få en enkelt altan opsat, hvis der kun er én i foreningen, der ønsker altan. Det er dog lettere sagt end gjort, da det er meget sjældent at kommunen giver tilladelse til, at der kun bliver opsat en enkelt altan.
Vælger andelsboligforeningen selv at finansiere altanprojektet, så kan andelshaveren godt blive ‘pålagt’ at få opsat en altan, da altanerne vil blive opfattet som en samlet forbedring på ejendommen (ikke som en individuel forbedring).
Som regel gælder det, at mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer skal være til stede under generalforsamlingen og for at få vedtaget altanprojektet, skal 2/3 stemme for.
Sådan får i altaner i foreningen →
Træffer man ikke beslutningen og når til enighed forholdsvist hurtigt, kan beslutningsprocessen trække i langdrag. Der findes eksempler på foreninger, der efter flere år ikke har truffet en beslutning om altaner.
De korrekte tilladelser skal gives
Når foreningen er nået frem til en beslutning og har valgt at takke ja til et tilbud, ordner de fleste altanvirksomheder resten derfra. Altanvirksomheder sørger endda for at skaffe de væsentlige byggetilladelser, som kommunen forlanger. Det er meget hurtigere og nemmere, at altanfirmaerne selv ordner dette, da de allerede kender til kommunens krav og procedurer.
Når der søges om byggetilladelse, kan der eksempelvis være lokalplaner og servitutter, der spiller en rolle. Det kan tage en del tid at få tilladelserne i orden, og det er man som forening nødt til at være indstillet på. Ydermere er det ikke sikkert, at ejendommen kan få altan, hvis bygningen er fredet. Men selvom en bygning fredet, er det dog ikke 100% sikkert, at hele ejendommen er det. Facaden ud mod gaden kan være fredet, hvorimod facaden mod gården kan vise sig ikke at være fredet, og dermed kan ønsket om altan nogle gange stadig gå i opfyldelse.
Altaner kræver CE-mærke
EU har vedtaget, at alt byggestål skal være CE-mærket. Dette gælder derfor også for altaner. CE-mærket er en garanti for, at kvaliteten af materialerne og monteringen af altanen lever op til alle de byggetekniske krav. Det er ulovligt, hvis ikke altanerne er lavet med CE-mærket stål. Desuden er det ikke forsvarligt rent sikkerhedsmæssigt, hvis ikke altanerne opfylder de byggetekniske krav.
Andelsboligforeninger bør derfor sikre sig, at altanvirksomheden der vælges benytter CE-mærket byggestål.
Sådan monteres en altan
Når andelsboligforeningen er blevet enig med en altanvirksomhed om formalia og projekteringen, kan byggeriet gå i gang. Oftest vil altanerne blive produceret på en fabrik og fragtet ud til ejendommen. Derefter vil de blive hejst ind til bygningen og blive monteret. Der er forskellige metoder, hvorpå altanen kan monteres. En metode er, at man monterer altanen med store bolte sat på ydervæggen. Sommetider benytter altanvirksomheder sig af store lifte, som altanerne bliver lagt på og herefter monteret.
Hvis der ikke i forvejen er en dør der, hvor altanerne skal placeres eller et vindue, som skal erstattes med en dør, laver man dette, inden altanerne er på plads. Når altanen er monteret, skal der typisk laves lidt ekstra arbejde i form af montering af håndlister, malerarbejde, tilkobling af tagnedløb osv., inden man kan nyde altanen fuldt ud.
Sådan får foreningen 3 gratis uforpligtende tilbud på altaner →
Prisen på altaner
Jo flere altaner foreningen ønsker, jo bedre kan det svare sig rent prismæssigt. Det bliver nemlig billigere pr. altan, hvis man køber flere.
Det koster typisk imellem 80.000-110.000 kroner at få sat en altan op i en lejlighed. Forklaringen på den lavere pris er, at der er en masse engangsudgifter forbundet med opstilling af stilladser og lignende. Derfor er der økonomiske fordele ved at opsætte så mange altaner på samme tid som muligt.
Tre finansieringsløsninger til altanprojektet →
Finansiering
Der findes mange måder, hvorpå altanprojektet kan finansieres. Er der blot få af andelshaverne, der ønsker altan, kan man i andelsboligforeningen beslutte, at de andelshavere, som skal have altaner selv finansierer dem uden om foreningen. Dermed kan altanen anses som en forbedring af andelslejligheden på samme måde som eksempelvis et nyt køkken ville være. I disse tilfælde er det en god idé, at man i foreningen har en klar aftale om afskrivning på altanerne, og eventuelt har afskrivningsregler indskrevet i vedtægterne. Nogle mener at de skal afskrives over en periode på 30-40 år, mens andre mener, at en altan er en varig forbedring, og derfor ikke afskrives. Det er op til den enkelte forening at beslutte.
Er der et flertal i andelsboligforeningen, som ønsker altaner, kan det være en bedre løsning at optage et fælles lån til finansiering af altanprojektet. Er altanerne finansieret af fælles budgetter indgår de ikke som individuelle forbedringer. Et fælles lån til altaner skal derefter betales af via den månedlige boligafgift, som formentlig vil blive hævet grundet købet af altaner. Når lånet optages af andelsboligforeningen, vil det indgå på lige fod med foreningens øvrige udgifter. Mange andelsboligforeninger kan med fordel se på deres eksisterende lån i forbindelse med altanprojektet. Der er mange eksempler på, at foreninger har omlagt lån, som har medført at foreningen har sparet penge. Dette betyder, at man kan få dækket dele af altanudgifterne. Ligeledes kan foreninger med fordel også se på andre faste omkostninger såsom administration og forsikring, som muligvis kan gøres billigere.
Indhent tre tilbud på altaner til andelsboligforeningen
Hvis andelsforeningen har en opsparingskonto, der er stor nok til at kunne dække udgifterne ved altan, er det naturligvis optimalt. Har andelsforeningen det, kan altanerne finansieres uden, at foreningen behøver at optage lån, og dermed stiger boligafgiften ikke. Ønsker I at få kontakt til en bank, der kan hjælpe jer videre med lån til altaner, så har vi her på Andelsportal.dk et samarbejde med Danske Bank som kan hjælpe.
Husk vedtægterne!
Det er en rigtig god idé, at man tænker altanerne ind i andelsboligforeningens. Sørg for at, det er skrevet ind i vedtægterne, hvem der står for vedligeholdelse af altanerne – både indvendig og udvendig vedligeholdelse, og gerne så hurtigt så muligt, så I ikke først skal afklare tvivlspørgsmål, når i står med dem. Er der også behov for at udvide andelsboligforeningens husorden med retningslinjer for brugen af altaner, så kan I passende gøre det i samme omgang.
5 trin til altaner i foreningen
1. Initiativ og tovholder
For at du kan få altan i andelsforeningen, kræver det, at der er folk, der tager initiativ til projektet, og tager rollen som tovholdere på fx at indhente tilbud.
2. Indhent tilbud
Ved at indhente tilbud fra flere forskellige tilbud på altanprojektet, kan foreningen få indblik i hvad prisniveauet ligger på, og få den bedst mulige aftale. Indhent derfor flere tilbud til foreningen og få overblik over markedet.
3. Præsentér mulighederne
Generalforsamlingen er et oplagt tidspunkt at fremlægge de tilbud og muligheder man har fået.
4. Træf en beslutning!
Med afstand det vigtigste trin uanset om foreningen takker ja eller nej til de tilbud, som er blevet indhentet. Mange altanprojekter i foreninger er strandet på dette trin i årevis til alles frustration. Derfor: Træf en beslutning i foreningen relativt hurtigt.
5. Hav tålmodighed
Fra beslutningen er truffet til altanen er monteret, kan der godt gå 5-6 måneder. Det er især godkendelser og tilladelser, der kan tage noget tid, og det er derfor ikke noget foreningen har indflydelse på. Her må foreningen bare væbne sig med tålmodighed.
21 kommentarer
Hej
Hvis andelsforeningen ved flertal beslutter at få altaner og finansiere det ved et fælles lån, kan man så sige nej til at få sat én op.
På forhånd tak for hjælpen
Hej Lykke,
Tak for din henvendelse. Det kommer an på, hvilken løsning jeres forening bliver enige om. Hvis I vælger, at det er foreningen, der skal finansiere altanerne, så vil det typisk også være en løsning, hvor alle boligerne får altan på.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Hvem kontakter man. Om man kan få en altan op. I den andel Forening. Jeg bor i.
M.v.h
Rene
Hej Rene
Tak fordi du skriver ind. Du skal I første omgang kontakte bestyrelsen. De skal nemlig godkende dit altan-projekt. I mange foreninger stemmer de om fælles altaner til generalforsamlingen, og vedtager samtidig også, at der er foreningen, som skal betale udgifterne til altan-projektet. Du kan jo lufte din idé ved jeres kommende generalforsamling, og se om der er stemning for, at alle får altaner.
Held og lykke med dit altan-projekt.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej
I skriver følgende om finansiering af altaner:
I disse tilfælde er det en god idé, at man i foreningen har en klar aftale om afskrivning på altanerne, og eventuelt har afskrivningsregler indskrevet i vedtægterne. Nogle mener at de skal afskrives over en periode på 30-40 år, mens andre mener, at en altan er en varig forbedring, og derfor ikke afskrives. Det er op til den enkelte forening at beslutte.
Jeg står i en situation, hvor bestyrelsen i min forening er blevet i tvivl om indskrivelsen af altaner som varige forbedringer i vedtægterne er tilladt. Jeg er derfor meget interesseret i at høre om I kan bekræfte og evt. uddybe det I skriver her på sitet.
Hej igen Emil,
Det er helt op til jeres vedtægter. Jeg vil derfor foreslå, at I til jeres generalforsamling tager punktet op og stemmer om det. Altså ønsker nogle at jeres altaner skal afskrives over en periode på 30-40år, og hvor mange skal de nedskrives med per år? ELLER ønsker nogle, at jeres altaner skal stå som en permanent forbedring? Tag begge spørgsmål op til afstemning, og få svaret samt de nye regler indskrevet i jeres vedtægter. Men hvis det som udgangspunkt allerede står i jeres vedtægter, at altanerne ikke bliver afskrevet, så skal I have det op til afstemning, hvis nogle i foreningen ønsker at ændre dette.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Oven for står følgende (citat): og for at få vedtaget altanprojektet, skal 2/3 stemme for.
Er det noget der gælder altid? I vores vedtægter er intet nævnt om altaner.
Hej Johannes
Tak for din henvendelse. Det er ikke alle andelsboligforeninger, som har tænkt altaner ind i vedtægterne. Men det er en god idé at gøre dette, så I hurtigt kan afklare tvivlspørgsmål om vedligeholdelse m.m.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg bor i en stor andelsforening med stuelejligheder og hjørnelejligheder der ikke kan få altaner.
Hvis vi får godkendelse af kommunen, vil det højst sandsynligt blive vedtaget at der skal laves altaner, og at det skal finansieres af andelsforeningen.
Mit spørgsmål er, kan de andelshavere der ikke får altan, blive tvunget til at skulle betale for altanerne, når de ikke selv har fået en?
Der er mange i foreningen der mener at de skal, pga værdistigning på ejendommen efter der er kommet altaner på.
Hej Emilie
Tak for din henvendelse. Hvorvidt de enkelte andelshavere, som ikke ønsker altaner, stadig skal finansiere altanprojektet afhænger af, hvilken finansieringsmulighed foreningen vælger. Ofte optager foreningen nemlig et samlet lån til projektet, som hele ejendommen bliver en del af. Hvis nye altaner vil medføre, at boligafgiftsforhøjelse bliver for stor kræver det dog et kvalificeret flertal at vedtage. Der findes flere forskellige måder at finansiere altaner på, som vi uddyber nærmere i en artikel, som er klar på Andelsportal.dk i næste uge.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Formålsparagraffen i vores andelsboligforening lyder således:
“Stk. 1. Foreningens formål er at eje og administrere ejendommen, matr.nr. XX”
Betyder det, at f.eks. etablering af altaner ikke er omfattet af formålet og derfor ikke kan vedtages med simpelt flertal?
Ja, det er et svært spørgsmål. Vores bestyrelse og administrator ved det heller ikke.
Hej Frits
Jeg har svaret dig på din kommentar på en anden artikel. Svaret lød som nedenstående:
Tak for din henvendelse. Altanbeslutninger afhænger af flere bestanddele. Beslutningen om nye altaner kræver almindeligvis simpelt flertal, men der er flere situationer, hvor det kræver kvalificeret flertal, eksempelvis hvis:
– Jeres vedtægterne har bestemmelse om ændring af fællesbestanddel kræver et kvalificeret flertal.
– Boligafgiftsforhøjelse bliver for stor.
– Foreningen ønsker at opkræve altanforhøjelsen særskilt udover boligafgiften.
Jeg anbefalede ligeledes, at du tog en dialog med foreningens administrator omkring omstændighederne i din forening, men jeg kan forstå, at de ikke kan hjælpe dig videre. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter, skal du netop have fat i en administrator eller anden juridisk rådgiver.
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vi er en andelsforening som skal have altaner.
Vi har fået alle tilladelser, tegningsmaterialet er udført, materialer mm er valgt.
Vi har skrevet kontrakt med altanfirmaet, fået tidsplan mm – alt går efter planen.
Altanfirmaet er et af de store anerkendte altanfirmaer og det hele virker umiddelbart professionelt og i orden. Vi har ikke kunnet finde nogle bekymrende anmeldelser om deres arbejder.
Bør man have en ekstern rådgiver på til at holde øje med arbejdet, fagtilsyn mm eller er det nok vi selv følger arbejdet.
Er der noget vi skal være særligt opmærksom på?
Bedste hilsner
Lotte
Hej Lotte,
Tak for din henvendelse. Dejligt at høre, at I er kommet godt fra start med jeres altanprojekt. Det er altid en god idé at have en byggeteknisk rådgiver på et projekt, hvis I som forening ikke selv har tiden til at føre løbende tilsyn med byggeriet. Det er nemlig vigtigt at føre tilsyn, da det i sidste ende er foreningens ansvar, hvis arbejdet ikke bliver udført ordentligt. Dvs. at der bliver bygget efter loven, samt at I har de rette tilladelser på opgaven.
Et andet råd i forhold til tilsyn er, at I som forening afholder ugentlige byggemøder med altanfirmaet. På møderne skal der følges op på det arbejde, der er lavet, om det udføres som aftalt, hertil om tidsplanen og økonomien overholdes. Dette er også noget som en byggeteknisk rådgiver kan være behjælpelig med.
Jeg vil anbefale, at I læser denne guide om, hvordan foreningen sikrer sig inden, under og efter et byggeprojekt (med og uden en byggesrådgiver). Du finder guiden her: https://www.andelsportal.dk/guides/sikkert-byggeprojekt/
I er velkomne til at indsende jeres forespørgsel til Andelsportal.dk og få gratis tilbud på en byggeteknisk rådgiver. Det sker ved at udfylde denne formular: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
Held og lykke med projektet!
/Nynne – Andelsportal.dk
r det vedtaget ved lov at vedlige holde altaner hvornår skal man det ?????? VH kathe
Hej Kathe,
Jeg er ikke bekendt med nogen form for altan-vedligeholdelseslov. Ofte vil det fremgå af jeres forenings vedtægter, hvem der har vedligeholdelsespligten på altanen. Andre foreninger har en form for husorden for altaner. Den indvendige vedligeholdelse påhviler typisk ejeren af altanen, mens den udvendige ofte påhviler andelsboligforeningen.
/Maria – Andelsportal.dk
Hvordan kan altanen ved egenbetaling (andelshaver betaler selv og får forbedringen ved salg) ved en varig forbedring og ikke blive afskrevet? I sammenligner en altan med et nyt køkken, som jo netop bliver afskrevet – ABF afskriver, så vidt jeg er orienteret altaner over 30 år.
Hej Jesper,
Tak for din henvendelse. Der er naturligvis forskel på, hvordan altaner afskrives afhængigt af om det er egenbetaling eller finansieret fælles, og det fremgår måske ikke klart nok af vedtægterne. Det er typisk i den enkelte forening, at man beslutter af skrivningsregler – også for altaner. Så vidt jeg er orienteret så har ABF retningslinjer, der siger at “lette” altaner afskriver over 30 år og “tunge” altaner over 40 år. Jeg vil anbefale dig at se efter i foreningens vedtægter, om der ikke allerede er vedtægter for afskrivning på altaner i jeres forening.
/Maria – andelsportal.dk
Hej.
Hvis der er kun er nogen i foreningen som gerne vil have altaner kan foreningen så tage et fælleslån hvor den enkelte andelshaver afdrager over huslejen ? Og kan den enkelte andelshaver få rentefradraget ?
Hvad sker der med værdien af foreningen hvis foreningen laver lånet. Hvis foreningen låner fx 20 mill falder foreningens værdi så med det ?
Lasse Andersen fra Nordea Boligforenigner svarer:
Det er muligt for en andelsboligforening at optage et lån, med det formål at finansiere f.eks. et altanprojekt på vegne af en mindre eller større gruppe af ejendommens andelshavere. Vi oplever typisk, at de andelshavere som deltager i lånet og som får en altan, bliver pålagt at skulle betale et tillæg til deres boligafgift. F.eks. et ”altantillæg”.
SKAT har opstillet en række krav til, hvornår et lån optaget via en forening er fradragsberettiget. Fradragsretten er derfor afhængig af den endelige konstruktion, og i det tilfælde vil vi altid henvise til jeres revisor.
Viser 0 af 21 kommentarer