bestyrelsesarbejdeomkostningskontroløkonomiScheldetilbududgifter

Omkostningskontrol i andelsboligforeninger

Foreningsøkonomi: Udgifter til administration og forsikring er store poster på de fleste andelsboligforeningers budgetter. Men hvor meget skal andelsboligforeninger egentlig betale for disse aftaler? Nogle betaler overpris for foreningens ydelser og hænger fast i dyre aftaler. En gruppe af engagerede andelsboligformænd har derfor på eget initiativ lavet en uvildig undersøgelse og sammenlignet priser på tværs af 50 andelsboligforeninger. Med undersøgelsen har de udregnet gennemsnitstal, som andre foreninger kan anvende til at gennemgå deres udgifter.

* Alle beløb benyttet i denne artikel er inklusiv moms.

At sidde i bestyrelsen i en andelsboligforening er for de fleste en frivillig tjans, som skal udføres i fritiden. Tiden til at gennemgå regnskaber og foreningens udgifter er derfor begrænset, hvorfor nogle andelsboligforeninger kan hænge fast i dyre aftaler. I København og Frederiksberg har en gruppe af engagerede andelsboligformænd derfor gennemført en analyse i 50 foreninger, hvor de har sammenlignet priser på foreningers mest almindelige omkostninger. Resultaterne af undersøgelsen stiller de nu til rådighed for andre andelsboligforeninger, således at de kan bruge tallene som et værktøj, der kan indikere om den enkelte forening ligger i den høje eller lave ende af det gennemsnitlige prisniveau.

Alternative tilbud og omkostningskontrol

Niels-Jørgen Schelde er formand for andelsboligforeningen Schneeklothsgården, som har 75 andele, og er beliggende på Frederiksberg. Da Schelde for fem år siden blev formand for Schneeklothsgården, begyndte han at kigge nærmere på foreningens regnskaber. Her blev han opmærksom på poster i regnskabet, som han mente var for høje: „”Vi betalte f.eks. 172.000 i administration om året, og det, syntes jeg, var rigtig mange penge. Derfor begyndte jeg at indhente alternative tilbud“.” Schelde indhentede i alt fem tilbud på administration. „”Det viste sig, at der ikke var nogle af tilbuddene, som lå over 100.000 kroner, hvorfor at jeg gik tilbage til vores administrator og fremlagde tallene for ham”“, forklarer Schelde.

Efter samtaler med foreningens daværende administrator, som ikke kunne give et bedre tilbud, besluttede Schneeklothsgården at få en ny administrationsaftale med et andet selskab: “„Vi valgte det dyreste af de 5 administrationstilbud, som lå på 95.000 – det var næsten halv pris af, hvad vi havde betalt før“”.

Schelde kiggede også på foreningens udgifter til forsikring, og hentede også alternative tilbud på denne aftale. Schneeklothsgården havde på daværende tidspunkt udgifter for 145.000 til forsikring årligt. De nye forsikringstilbud, som blev indhentet, lå alle på et beløb mellem 65-75.000 koner. “„Jeg præsenterede forsikringstilbuddene for vores daværende forsikringsselskab og spurgte dem, om der var noget, vi ikke ville være dækket for ved de her forsikringsaftaler i forhold til vores nuværende forsikringsaftale. De kiggede aftalerne igennem, men kunne ikke finde nogen forskel. Da spurgte jeg: hvorfor skal vi så betale det dobbelte hos jer i forhold til de andre?“” Forsikringsselskabet kunne ikke give noget tilfredsstillende svar på overprisen og Schneeklothsgården besluttede derfor også at skifte forsikringsselskab.

Udskiftningen af forsikringsselskab og administrator resulterede i en årlig besparelse på 170.000 kroner for Schneeklothsgården.

En undersøgelse blev iværksat

Med inspiration i de resultater, som Schelde havde fået ved at undersøge alternative tilbud til Schneeklothsgården, iværksatte en gruppe af engagerede andelsboligforeningsformænd en uvildig undersøgelse, der skulle klarlægge, hvor meget andre andelsboligforeninger betalte for deres aftaler.

Initiativgruppen indsamlede tal fra i alt 50 andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg. De indhentede regnskaber fra foreninger med 50 andele eller flere. „”Vi skulle op i et minimum, der hed 50 lejligheder eller flere for at man kunne bruge tallene. Det siger sig selv, at en lille forening med en enkelt opgang og 8 lejligheder, har administrationsaftaler, der er dyrere for den enkelte andel end større foreninger. Derfor var det vigtigt for os, at det var repræsentative store foreninger, hvor grundbeløbet til administrationsaftalen ikke var så betydningsfyldt”“, fortæller Schelde. Ligeledes valgte gruppen også kun andelsboligforeninger i København og omegn for at undgå problemer med prisforskelle mellem provinsen og København. Regnskaberne blev fundet på foreningernes hjemmesider i løbet af 2013 og 2014, hvor de ligger offentligt tilgængelige og resultaterne var overraskende: „”Der var en stor spredning i beløbene, og det forekommer mig at være en rimelig antagelse, at beløbene ikke behøver at have så stor en spredning“”, tilføjer Schelde.

Gennemsnitstal til sammenligning

I administration betalte de 50 foreninger i gennemsnit 1.546 kr. pr. andel årligt med en spredning fra 897 til 2.523 kroner. For at give et reelt sammenligningsgrundlag har gruppen divideret de enkelte foreningers udgifter til administration med antallet af andelsboliger i den pågældende forening. Herved har de fået en enhedsomkostning, der gav et grundlag for at finde et gennemsnit på tværs af de 50 andelsboligforeninger. Gennemsnittet på 1.546 kroner pr. andel til administration giver altså andre andelsboligforeninger mulighed for at se på deres udgift til administration og dividere denne med antallet af andelsboliger for at kunne sammenligne med gennemsnittet.

„De konkrete tal kan du slå op i foreningens regnskaber, og se hvad betaler vi i administration om året? Derefter dividerer du beløbet med antallet af andele i foreningen og så kan du sammenligne det med 1546 kroner. Herved kan du se, om jeres forening ligger over eller under gennemsnittet“, forklarer Schelde. Den samme gennemgang kan laves på udgiften til foreningens forsikring. Her skal man blot være opmærksom på, at forsikringsbeløb opgøres efter antallet af kvadratmeter i foreningen. Derfor skal den samlede årlige udgift til forsikringsselskabet divideres med antallet af kvadratmeter i foreningen, før man har et tal, der kan bruges til sammenligning.

Da regnskaberne blev gennemgået, blev også priserne på revision sammenlignet, men her var udsvingene ikke så iøjnefaldende, som ved administration og forsikring: “„Udsving i revisionen viste sig ikke at være så voldsom, fordi beløbene generelt er mindre. Samtidigt er der stor variation i, hvor meget revision, der går ind under administrationsaftalerne og så begynder tallene at blive svært sammenlignelige“”, tilføjer Schelde. Ligeledes kiggede initiativtagerne på andelsboligforeningernes udgifter til vicevært og rengøring, men disse tal var også svært sammenlignelige, og kan ikke anvendes på samme måde, som de andre tal.

Gennemsnit af udgifter til administration, forsikring og revision pr. år i 50 foreninger:

Obs: Alle priser er inklusive moms

Gennemsnit Spredning Udgifter i alt:
Administration 1546 kr. pr. andel 897-2523 kr. 12 mio kr.
Forsikring 13,21 kr. pr. m2. 5,53 – 28,25 kr. 8,5 mio kr.
Revision 254 kr. pr. andel 128 – 701 kr. 2 mio kr.

Værktøj som indikator

Gennemsnitstallene, som gruppen har regnet sig frem til, kan kun anvendes til at give en indikation af, om man ligger over eller under gennemsnittet. Der er mange faktorer man skal være opmærksom på, når priser bliver sammenlignet. De enkelte foreninger er forskellige hvad angår, alder, vedligehold, risiko og ydelsesniveau. På forsikringsaftaler kan der ligeledes være stor forskel på selvrisikoens størrelse, og ligeledes kan nogle bygninger være mere udsatte end andre. „Hvis man f.eks. betaler en særlig lav forsikringspræmie, kunne det måske indikere, at man ikke er tilstrækkeligt dækket“, forklarer Schelde. Derfor er det vigtigt at disse tal kun bliver anvendt til at give en indikation af, hvor foreningen ligger i forhold til andre, og ikke til at sammenligne beløb krone for krone.

„Foreningerne må selv vurdere om den pris, de betaler, er rimelig. Du kan godt sidde i en forening og være meget tilfreds med din administrator og betale væsentligt over de 1.500 kroner. Det kan f.eks. være, at man får en ekstra god service. Det her værktøj kan kun bruges som en indikator for, hvor man ligger i sammenligning med så mange andre andelsboligforeninger. Andet kan du ikke bruge det til. Det er ikke et millimeterpræcist redskab, og det er nøjagtigt det samme, der gør sig gældende på forsikring“, forklarer Schelde.

Finder man i foreningen ud af, at man betaler betydeligt flere penge end gennemsnittet, så foreslår Schelde, at man sørger for at indhente alternative tilbud på opgaven: „”Det store arbejde kommer først, når du skal ud og hente alternative tilbud. Det tager noget tid, og det næste er, at du skal tilbage til din gamle administrator eller leverandør og fremlægge de alternative tilbud og høre, hvorfor man betaler mere“”, fortæller Schelde.

Besparelsen, som de alternative tilbud resulterede i for Schneeklothsgården, var på 170.000 kroner årligt. Pengene har været med til at finansiere totalrenovering af 8 køkkentrapper i andelsboligforeningen.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Skriv en kommentar