Tre finansieringsløsninger til altanprojektet

En altanetablering adskiller sig markant fra andre byggeprojekter, som en andelsboligforening kan foretage. Der er nemlig tale om en bygningsdel, som reelt set gives til andelsbeboeren og ikke selve foreningen. Det betyder naturligvis, at der kan være mange individuelle interesser og tilvalg, såsom altantype og tilbehør, der i sidste ende kan komplicere processen både økonomisk og leverancemæssigt. Derfor er det en altafgørende faktor, at ansvarsrollerne og løsninger fastlægges meget tidligt i processen. Andelshavernes mange ønsker og personlige interesse kan være en stor mundfuld for bestyrelsen, og derfor undersøger vi, i samspil med administrationsselskabet Cobblestone, de bedste go-to-løsninger til et altanprojekt.

Få tingene på plads ved generalforsamlingen

Et altanprojekt er ofte en stor og omfattende beslutning for andelsboligforeningerne. Derfor er det helt essentielt, at foreningen allerede inden projektets start kortlægger processen. Ifølge Patrick Kuklinski, direktør for Cobblestone, drejer beslutningsprocessen sig nemlig om langt mere end finansieringsmulighederne.

“Én ting er finansieringen. En anden ting er, hvem der eksempelvis har ansvaret for vedligeholdelsen,” fortæller Patrick Kuklinksi, som også påpeger, at et altanprojekt typisk kræver et kvalificeret flertal, altså 2/3 flertal, ved en generalforsamling for at blive vedtaget.

“Jo bedre forberedt og gennemarbejdet forslaget er, jo flere tvivlsspørgsmål undgår man også under selve processen,” pointerer Cobblestone direktøren. Groft sagt handler det om at få afklaret behov og tekniske muligheder, så alt fra størrelser og type til lysindfald på altanen er skitseret, nedskrevet og besluttet. Dernæst skal man beslutte, om etableringen af en altan er en individuel forbedring, eller om det er en del af foreningens fælles ejendom. I nogle foreninger har andelshavere kapital til selv at kunne finansiere et altanprojekt, men det betyder ikke, at de kan stable et sådan projekt på benene selv. Alting skal nemlig vedtages ud fra vedtægterne og på generalforsamlingen.

Læs også: Sådan får andelsboligforeningen altaner.

Andelshaver eller andelsboligforening – hvem skal finansiere altanprojektet?

Principielt kan finansieringen af et altanprojekt skrues sammen på mange forskellige måder. Her gives de tre hyppigste finansieringsmuligheder og fordele og ulemper ved de respektive valg.

1. Foreningen optager et realkreditlån til altanprojektet

Denne mulighed er den oftest anvendte, når mange andelshavere ønsker en altan. Her udføres altanprojektet som et fælles køb, hvor foreningen optager lånet og altaner bliver dermed en del af den fælles ejendom. De enkelte andelshavere, der har fået etableret en altan, vil herefter få et månedligt tillæg i forbindelse med deres opkrævning af boligafgift, som svarer til finansieringsudgiften på lånet til deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør naturligvis svare til ydelsen af lånet, som foreningen optager. Det er helt afgørende, at lånet er fastforrentet, da en variable rente kan betyde ekstra udgifter eller medføre en ekstra administrativ byrde ved løbende at skulle tilpasse opkrævningerne overfor dem, som deltager i projektet.

„Fordelen ved denne løsning er, at hver enkelt andelshaver ikke skal kreditgodkendes og optage individuelle andelsboliglån gennem banken,“ fortæller Patrick Kuklinski. Andelsboligforeningen kan derimod optage et konkurrencedygtigt realkreditlån med pant i foreningens ejendom. Der er dog en enkel ulempe ved denne låneform, påpeger Patrick Kuklinski:

„Når foreningen optager lånet, mister andelshaverne muligheden for at få rentefradrag for renteudgiften.“ Alligevel er det en gevinst, de fleste andelshavere gerne ofrer i jagten på en altan.

2. Andelshaverne finansierer selv køb af altaner

Ved denne løsning betaler andelshaveren altanetableringen af egen lomme. Det betyder, at de andelshavere, der ønsker en altan, enten køber den direkte hos entreprenøren eller indgår et fællesindkøb i en kontrakt mellem andelshaver og forening. Ved et fællesindkøb kan altanen betales kontant ved indgåelsen af aftalen. Denne løsning er selvsagt meget simpel og individuel, og derfor mener nogle, det hæmmer andelsboligtanken om fællesskab. Eftersom andelshaverne selv finansierer deres ønskede altan, vil altanen være en individuel forbedring på linje med et køkken. Det betyder, at altanen tilskrives som en direkte forbedring til andelsboligen. Altanen har dog en forskel fra andre typiske forbedringer, da det ikke anbefales, at der afskrives på altanen, så længe den vedligeholdes, da det er en fast varig bestanddel. Er det ikke tilfældet, har vurderingsmanden mulighed for at nedskrive altanen.

3. Foreningen agerer långiver og udsteder gældsbrev

Den sidste løsning omhandler, at foreningen optager lånet og derefter udsteder et gældsbrev til andelshaverne. Hermed ‘låner’ andelshaverne altså penge af foreningen og kan derfor fratrække renteomkostningerne.

“Hos Cobblestone anbefaler vi ikke denne løsning, der er en utrolig tung administrativ løsning, og samtidig mener vi ikke, at en andelsboligforening skal forholde sig til de enkelte andelshaveres kreditværdighed,” argumenter Patrick Kuklinski, som mener, der er en risiko ved at lade foreningen være långiver. Hvis andelsboligforeningen alligevel vælger denne løsning, anbefales det, at foreningen indhenter tingbogsoplysninger på alle andelsboliger og sikrer sig, at foreningen kan opnå en tilstrækkelig god sikkerhed på sine lån til andelshaverne.[su_spacer size=”15″]

Administrationsekspertens råd til altanprojektet

“Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk,” starter Patrick Kuklinski, da vi spørger ham om gode råd til altanprojektet. Hos Cobblestone er man fortaler for den første løsning, hvor foreningen optager lån til altanprojektet:

“Én ting er, at det er den mest simple løsning. En anden ting er, at det gavner alle andelshavere, når en valuar skal vurdere ejendommen.” Det anbefales desuden, at tillægget til boligafgiften, for altanens etablering fortsætter med at blive opkrævet efter at altanlånet er tilbagebetalt.

“Altanerne skal jo vedligeholdes, både af udtryk- og sikkerhedsmæssige årsager, og det giver de ekstra penge fra den ekstra betaling muligheden for efter de 30 år,” erfarer Patrick Kuklinski.

Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk.
Patrick Kuklinski, direktør Cobblestone

Ved et altanprojekt kan man hurtigt løbe ind i udfordringer, hvis man som forening ikke er godt nok forberedt. Den største udfordring er ifølge Cobblestone ofte den kommunale sagsbehandlingstid.

“De nye og firkantede regler fra kommunen gør, at det tager længere tid at få godkendt et altanprojekt hos kommunen. I løbetiden kan andelshavere falde fra, så der er et stort behov for at få andelshaverne til at forpligte sig og skrive under på bindende købsaftaler, så forudsætningerne for projektet ikke senere ændres,” fortæller Patrick Kuklinski og afslutter:

“Derfor er det vigtigt at få noget professionel rådgivning til at skrue den praktiske løsning sammen og sikre beslutnings- og aftalegrundlaget er i orden, så der ikke er nogen løse ender.”