Tre finansieringsløsninger til altanprojektet
Altanpopulariteten boomer i disse år, men hvordan stabler man et altanprojekt på benene, og hvordan kan det bedst betale sig for en andelsboligforening at finansiere det? Vi har taget en snak med Patrick Kuklinski, direktør for administrationsselskabet Cobblestone, som giver sit besyv på de mest fordelagtige finansieringsmuligheder til et altanprojektet. Derudover giver vi også gode råd til altanprojektet, så I er klædt godt på til processen.
En altanetablering adskiller sig markant fra andre byggeprojekter, som en andelsboligforening kan foretage. Der er nemlig tale om en bygningsdel, som reelt set gives til andelsbeboeren og ikke selve foreningen. Det betyder naturligvis, at der kan være mange individuelle interesser og tilvalg, såsom altantype og tilbehør, der i sidste ende kan komplicere processen både økonomisk og leverancemæssigt. Derfor er det en altafgørende faktor, at ansvarsrollerne og løsninger fastlægges meget tidligt i processen. Andelshavernes mange ønsker og personlige interesse kan være en stor mundfuld for bestyrelsen, og derfor undersøger vi, i samspil med administrationsselskabet Cobblestone, de bedste go-to-løsninger til et altanprojekt.
Få tingene på plads ved generalforsamlingen
Et altanprojekt er ofte en stor og omfattende beslutning for andelsboligforeningerne. Derfor er det helt essentielt, at foreningen allerede inden projektets start kortlægger processen. Ifølge Patrick Kuklinski, direktør for Cobblestone, drejer beslutningsprocessen sig nemlig om langt mere end finansieringsmulighederne.
“Én ting er finansieringen. En anden ting er, hvem der eksempelvis har ansvaret for vedligeholdelsen,” fortæller Patrick Kuklinksi, som også påpeger, at et altanprojekt typisk kræver et kvalificeret flertal, altså 2/3 flertal, ved en generalforsamling for at blive vedtaget.
“Jo bedre forberedt og gennemarbejdet forslaget er, jo flere tvivlsspørgsmål undgår man også under selve processen,” pointerer Cobblestone direktøren. Groft sagt handler det om at få afklaret behov og tekniske muligheder, så alt fra størrelser og type til lysindfald på altanen er skitseret, nedskrevet og besluttet. Dernæst skal man beslutte, om etableringen af en altan er en individuel forbedring, eller om det er en del af foreningens fælles ejendom. I nogle foreninger har andelshavere kapital til selv at kunne finansiere et altanprojekt, men det betyder ikke, at de kan stable et sådan projekt på benene selv. Alting skal nemlig vedtages ud fra vedtægterne og på generalforsamlingen.
Læs også: Sådan får andelsboligforeningen altaner.
Andelshaver eller andelsboligforening – hvem skal finansiere altanprojektet?
Principielt kan finansieringen af et altanprojekt skrues sammen på mange forskellige måder. Her gives de tre hyppigste finansieringsmuligheder og fordele og ulemper ved de respektive valg.
1. Foreningen optager et realkreditlån til altanprojektet
Denne mulighed er den oftest anvendte, når mange andelshavere ønsker en altan. Her udføres altanprojektet som et fælles køb, hvor foreningen optager lånet og altaner bliver dermed en del af den fælles ejendom. De enkelte andelshavere, der har fået etableret en altan, vil herefter få et månedligt tillæg i forbindelse med deres opkrævning af boligafgift, som svarer til finansieringsudgiften på lånet til deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør naturligvis svare til ydelsen af lånet, som foreningen optager. Det er helt afgørende, at lånet er fastforrentet, da en variable rente kan betyde ekstra udgifter eller medføre en ekstra administrativ byrde ved løbende at skulle tilpasse opkrævningerne overfor dem, som deltager i projektet.
„Fordelen ved denne løsning er, at hver enkelt andelshaver ikke skal kreditgodkendes og optage individuelle andelsboliglån gennem banken,“ fortæller Patrick Kuklinski. Andelsboligforeningen kan derimod optage et konkurrencedygtigt realkreditlån med pant i foreningens ejendom. Der er dog en enkel ulempe ved denne låneform, påpeger Patrick Kuklinski:
„Når foreningen optager lånet, mister andelshaverne muligheden for at få rentefradrag for renteudgiften.“ Alligevel er det en gevinst, de fleste andelshavere gerne ofrer i jagten på en altan.
2. Andelshaverne finansierer selv køb af altaner
Ved denne løsning betaler andelshaveren altanetableringen af egen lomme. Det betyder, at de andelshavere, der ønsker en altan, enten køber den direkte hos entreprenøren eller indgår et fællesindkøb i en kontrakt mellem andelshaver og forening. Ved et fællesindkøb kan altanen betales kontant ved indgåelsen af aftalen. Denne løsning er selvsagt meget simpel og individuel, og derfor mener nogle, det hæmmer andelsboligtanken om fællesskab. Eftersom andelshaverne selv finansierer deres ønskede altan, vil altanen være en individuel forbedring på linje med et køkken. Det betyder, at altanen tilskrives som en direkte forbedring til andelsboligen. Altanen har dog en forskel fra andre typiske forbedringer, da det ikke anbefales, at der afskrives på altanen, så længe den vedligeholdes, da det er en fast varig bestanddel. Er det ikke tilfældet, har vurderingsmanden mulighed for at nedskrive altanen.
3. Foreningen agerer långiver og udsteder gældsbrev
Den sidste løsning omhandler, at foreningen optager lånet og derefter udsteder et gældsbrev til andelshaverne. Hermed ‘låner’ andelshaverne altså penge af foreningen og kan derfor fratrække renteomkostningerne.
“Hos Cobblestone anbefaler vi ikke denne løsning, der er en utrolig tung administrativ løsning, og samtidig mener vi ikke, at en andelsboligforening skal forholde sig til de enkelte andelshaveres kreditværdighed,” argumenter Patrick Kuklinski, som mener, der er en risiko ved at lade foreningen være långiver. Hvis andelsboligforeningen alligevel vælger denne løsning, anbefales det, at foreningen indhenter tingbogsoplysninger på alle andelsboliger og sikrer sig, at foreningen kan opnå en tilstrækkelig god sikkerhed på sine lån til andelshaverne.[su_spacer size=”15″]
Når altanprojektet skal finansieres Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med Danske Bank, så du hurtigt kan få rådgivning til andelsboligforeningens lån. Ønsker du rådgivning til finansiering af altanerne? Eller omlægning af nuværende lån? Tryk her og udfyld kontaktformularen, så vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte dig inden for 24 timer i hverdage.
Administrationsekspertens råd til altanprojektet
“Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk,” starter Patrick Kuklinski, da vi spørger ham om gode råd til altanprojektet. Hos Cobblestone er man fortaler for den første løsning, hvor foreningen optager lån til altanprojektet:
“Én ting er, at det er den mest simple løsning. En anden ting er, at det gavner alle andelshavere, når en valuar skal vurdere ejendommen.” Det anbefales desuden, at tillægget til boligafgiften, for altanens etablering fortsætter med at blive opkrævet efter at altanlånet er tilbagebetalt.
“Altanerne skal jo vedligeholdes, både af udtryk- og sikkerhedsmæssige årsager, og det giver de ekstra penge fra den ekstra betaling muligheden for efter de 30 år,” erfarer Patrick Kuklinski.
Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk.
Patrick Kuklinski, direktør Cobblestone
Ved et altanprojekt kan man hurtigt løbe ind i udfordringer, hvis man som forening ikke er godt nok forberedt. Den største udfordring er ifølge Cobblestone ofte den kommunale sagsbehandlingstid.
“De nye og firkantede regler fra kommunen gør, at det tager længere tid at få godkendt et altanprojekt hos kommunen. I løbetiden kan andelshavere falde fra, så der er et stort behov for at få andelshaverne til at forpligte sig og skrive under på bindende købsaftaler, så forudsætningerne for projektet ikke senere ændres,” fortæller Patrick Kuklinski og afslutter:
“Derfor er det vigtigt at få noget professionel rådgivning til at skrue den praktiske løsning sammen og sikre beslutnings- og aftalegrundlaget er i orden, så der ikke er nogen løse ender.”
8 kommentarer
Vi er en mindre andelsboligforening hvor man ønsker, at etablere altaner (Der er ikke nogle nu).
En del af Bestyrrelsen ønsker, at altanprojektet finansieres via lån i ejendommen som alle andelshavere er tilbagebetalere af. Man ønsker at foreningen skal stå for vedligeholdelsen.
Imidlertidig er det ikke muligt for 5 af foreningens i alt 30 andelsboliger, at få etableret en altan, hvorfor disse Andelshavere ikke finder det fair, at skulle medvirke til tilbagebetaling af finansiering af altanerne. Disse ønsker derfor, at det alene er de som fået stillet en altan til rådighed der skal betale for projektet. De 5 vil gerne være med til, at der optages lån i foreningen til finansieringen, men dette skal tilbagebetales af de som får brugsret til altan.
De 5 der ikke kan få altan, vil rigtigt nok få fordel i ejendommens værdistigning, men ikke have adgang til den boligforbedring og de ekstra m2 en altan vil være.
En del af Bestyrrelsen foreslår, at vi til en generalforsamling stemmer om løsningen med, at foreningen ejer altanerne og alle medvirker til tilbagebetaling da alle på sin vis får del i den værdi stigning altaner vil give ejendommen.
De 5 andele der ikke kan få altan er uenige i løsningen med at den samlede forening finansierer og tilbagebetaler på lige fod, og i at der fremsættes en afstemning, da de på forhånd er i mindretal. Er der hjemmel til en sådan model?
Med venlig hilsen
Henriette Lintrup
Hej Henriette
Tak for din kommentar. Vi har engang skrevet om en lignende dom, hvor alle andelshavere skulle betale for altaner: https://www.andelsportal.dk/nyheder/altansag-landsretsdom/
Jeg vil dog bestemt anbefale, at I inddrager en administrator eller boligrådgiver der kan oplyse og rådgive, så I kan få samlet andelshaverne, så ingen føler sig overrandt.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Artiklen overser en vigtig fordel ved foreningsfinansiering, i hvert fald såfremt andelsforeningen er beliggende i en storby og man fastsætter andelskronen ved ‘valuar-metoden’ : Når altaner er foreningsfinansieret øger det oftest valuarvurderingen anseeligt, privatfinansieret (hvor det indgår som forbedring) er per def. neutral på andelsværdien inkl forbedringer…
Hej,
Tak for din interesse i artiklen. Din kommentar er nu offentlig, så andre også kan læse denne bieffekt ved at få altaner.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Tak for henvisningen. Jeg har læst artiklen, der dog har en lidt anden problematik, da altanerne her allerede er etableret og vedtaget med kvalificeret flertal. Hos os er forslaget om kollektiv finansiering fremsat og faldet to gange, fordi der ikke var kvalificeret flertal. Men foreningen hævder så, at en tidligere generalforsamling har vedtaget en principbeslutning om, at foreningen skal have altaner- uden at lægge sig fast på finansieringsformen- med kvalificeret flertal. Dette er omstridt, da det af svar på stillede spørgsmål på den pågældende generalforsamling fremgår, at altanerne er den enkeltes ejendom, og værdien tilskrives den enkelte andel. De tilstedeværende har derfor formentlig troet, at der var tale om individuel finansiering, da intet andet blev nævnt. Foreningens bestyrelse hævder, at der ikke skal være kvalificeret flertal vedrørende finansieringen, kun ved principbeslutningen. I vores vedtægter står der intet om, at man således kan skille beslutningsprocessen ad i en principbeslutning om altaner og en anden om finansieringsformen, hvor kun den første beslutning( iflg. bestyrelsen) kræver kvalificeret flertal. Bestyrelsen påstår derfor, at forslaget om kollektiv finansiering er vedtaget med simpelt flertal ved 2. fremsættelse og har igangsat altanprojektet- efter vores mening uden hjemmel i vedtægterne. Det er sin sag at anlægge sag mod sin egen forening, ikke mindst når man som jeg ikke har noget imod, at der etableres altaner. Men jeg vil ikke tvangsudskrives som kautionist, når beslutningsgrundlaget ikke er i orden.
Mit spørgsmål er derfor: kan man adskille beslutningsprocessen på den måde, som er beskrevet ovenfor?
Hej Poul Erik
Jeg forstår. Da dit spørgsmål er af juridisk karakter vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en juridisk rådgiver. De vil kunne give dig et mere retvisende svar i forhold til dine rettigheder som andelshaver i denne beslutningsproces.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvad sker der, hvis altanlejerne ved den kollektive finansiering ikke kan betale deres altanleje?
Eller sagt med andre ord: bliver de andelshavere, der ikke skal have altan, fx fordi de bor i kælderen, ikke tvangskautionister for de andres “forbrugslån” ?
Jeg mener at have læst i ABF-håndbogen, at foreningen kan tvinge alle ved simpelt flertal til at få altan. Men så skal foreningen vel betale for altanerne og altanlejen beregnes efter fordelingstallet- eller hvad? Og skal altanerne så medregnes i bruttokvadratmetertallet, så der skal udregnes nyt fordelingstal? I så fald kræves der i vores forening igen kvalificeret flertal. Jeg synes, at man let kommer til at befinde sig i en catch 22 situation, altså hvor det hele kører i ring.
Hej Poul Erik,
Tak for din henvendelse. Hvorvidt beslutningen skal vedtages med kvalificeret flertal eller enstemmighed er bestemt i foreningens vedtægter. Det betyder også, at det varierer fra forening til forening, hvordan altansager besluttes.
Jeg vil anbefale, at du læser denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/altansag-landsretsdom/. Her bliver dit spørgsmål besvaret meget godt, da det omhandler en andelshaver, der skal betale sin andel af omkostningerne til en altanrenovering på trods af, han ikke selv har en altan.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 8 kommentarer