andelsboligkøbandelskøbboligkøbdanske bankdokumenter

Hvorfor er rådgivning vigtigt når du køber en andelsbolig?

Andelsboligmarkedet er en yderst attraktiv boligform, som er i høj kurs, hvor man som køber skal agere hurtigt. Udbuddet af andelsboliger til salg er lavt, hvor ventelister og gør-det-selv-salg er de primære veje til én andelsbolig. Til trods for stigende priser på andelsboligmarkedet, er andelsboliger stadig yderst attraktive prismæssigt, hvor kvadratmeterpriserne er noget lavere end ved ejerboliger. Derudover er man ofte en del af et større fællesskab i en andelsboligforening end ved en ejerforening, hvilket tiltaler mange.

Andelsboligmarkedet er anderledes end ejerboligmarkedet. Det kan for mange kunder være komplekst og i mange tilfælde har købere ikke altid tiden til at sætte sig ind i de vigtige dokumenter, som et andelsboligkøb indebærer, inden købsaftalen skal underskrives. Det er dog vigtigt at få gennemgået dokumenterne og købet med éns bank og juridiske rådgiver, da der kan være elementer som har betydning for ens fremtidige boligafgift, vurdering og dermed ens privatøkonomi. David Bresemann Jakobsen, andelsboligchef hos Danske Bank, finder råd og regneeksempler frem, så du bliver klædt godt på til andelsboligkøbet.

David B. Jakobsen

David Bresemann Jakobsen
Andelsboligchef hos Danske Bank

Andelsboligen. En værdsat, attraktiv og unik boligform i det danske land, hvor beslutninger træffes i fællesskab, hvor mange af bestyrelserne er frivillige. Det er også en boligform, der rummer stor kompleksitet og kan variere alt efter, hvordan vedtægter og husorden er udformet. Et køb af en andelsbolig kræver derfor et grundigt forarbejde, påpeger David Bresemann Jakobsen, andelsboligchef hos Danske Bank.

”Efterspørgslen på andelsboliger er høj, og det kan presse købere til at tage et hurtigt valg uden at sætte sig ind i de vigtige dokumenter først. Generelt er der flere ting som kommende andelshavere måske ikke engang ved, at de bør undersøge med deres bank og/eller juridiske rådgiver, selvom det måske kan få direkte betydning for deres fremtidige økonomi,” siger David Bresemann Jakobsen. Heldigvis deler andelsboligchefen ud af sine gode råd her.

Hvordan kan en andelsbolig finansieres?

En andelsbolig kan finansieres gennem et banklån og ikke realkreditlån som vi kender fra ejerboligmarkedet. Andelsboligforeningen har mulighed for optagelse af realkreditlån, som man som andelshaver er med til at betale til via boligafgiften. Og her spiller ens andel af foreningens gæld en stor betydning i købssituationen. David Bresemann Jakobsen stiller regneeksemplet op.

 

Flere andelskøbere tror, at man skal lægge 5 procent i udbetaling af andelsboligens salgspris, men sådan er det ikke. Udbetalingskravet på 5 procent er ud fra den tekniske pris, som også medtager den forholdsmæssige andel af foreningens gæld, som man som andelshaver er med til at betale til via boligafgiften.

Regneeksempel

Andelsværdi: 600.000 kroner
Godkendte forbedringer: 200.000 kroner
Andelsboligens salgspris: 800.000 kroner
Andelen af foreningens gæld, du betaler til over boligafgiften: 1 million kroner
Andelsboligens tekniske pris: 1,8 millioner kroner
Udbetalingskravet på 5 procent (5 procent af 1,8 millioner kroner) = 90.000 kroner

Hvordan er den månedlige boligafgift sammensat?

Boligafgiften er en vigtig faktor at undersøge, når du køber en andelsbolig.

”Boligafgiften er reelt ens fremtidige husleje foruden et evt. lån til købet af andelsboligen, hvorfor det er et vigtigt element at undersøge nærmere ved et køb. Som køber af en andelsbolig, kan det være vigtigt for ens økonomi at vide om der kan forventes stigninger i ens boligafgift.

Undersøg om boligafgiften er inkl. forbrugsudgifter som f.eks. vand og varme, så du ved om alt er inkluderet eller om du skal sætte en buffer af til det.

Boligafgiften dækker bl.a. også ydelser til andelsboligforeningens fællesudgifter som lån, vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikring, renovation og administration. For at komme tættere på om der kan forventes stigninger i ens boligafgift, skal man kigge lidt nærmere på foreningens dokumenter, hvorfor det anbefales at have ens bank og/eller juridiske rådgiver involveret, forklarer David Bresemann Jakobsen.

Den vigtige vedligeholdelsesplan

Mange andelsboligforeninger har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for flere år ud i fremtiden. Det er ikke altid at den bliver udleveret til dig som andelsboligkøber. Derfor anbefaler David Bresemann Jakobsen, at du anmoder om denne:

”Vedligeholdelsesplanen giver dig indblik i, hvad foreningen skal bruge penge på i fremtiden. Holder du vedligeholdelsesplanen op mod regnskabet, får du en bedre forståelse for, om der er penge afsat til de planlagte projekter eller om der måske skal optages yderligere lån i andelsboligforeningen på et tidspunkt til dette. Hvis der skal optages yderligere lån, kan dette have betydning for en stigning i boligafgiften” siger David Bresemann Jakobsen. Og netop regnskabet, som der her omtales spiller en helt central rolle for dig som andelskøber.

Regnskab: Hvordan er foreningens lån sat sammen?

Det kan være svært at gennemskue et regnskab, hvis man ikke har erfaring med dette. Her kan din bank og juridiske rådgiver igen støtte dig med rådgivning i den forbindelse. Der er flere elementer i regnskabet, som kan give dig som andelsboligkøber stor værdi at kende til. David Bresemann Jakobsen giver her 5 eksempler i regnskabet, som han anbefaler at man som andelsboligkøber kigger ind i, hvilket ens bank eller juridiske rådgiver også støtter med:

  • Har andelsboligforeningen frie likvide midler?

    Undersøg om foreningen har likvider, altså rede penge eller omsætningsmuligheder, til at betale de vedligeholdelsesplaner, der er planlagt og/eller uforudsete udgifter i andelsboligforeningen.
    Hvis foreningen ikke har midler afsat, men store renoveringsplaner i fremtiden, kan det betyde, at foreningen skal optage nye lån. Dette kan som skrevet medføre evt. stigning i boligafgiften.

  • Hvordan ser det ud med underskud og overskud i årets resultat?

    Det kan give god mening, at der har været underskud i en forenings regnskabsår, hvis man eksempelvis har renoveret sidste år og dermed har frie likvider til at dække det. Underskud er ikke altid negativt, men skal hænge sammen.

  • Hvad er der sat af i generalforsamlingsbestemte reserver?

    Det er et plus, hvis foreningen har reserver afsat i deres værdi. Det kan ses i regnskabet, hvor meget andelsboligforeningen har afsat i reserver. Både i form af et beløb samt procentuelt. Såfremt at boligmarkedet måtte falde, vil reserverne kunne være med til at absorbere faldet i ens andelsværdi, fremfor ved ingen reserver, kan ens andelsværdi risikere at falde.

  • Hvilke lån er der i andelsboligforeningen?

    For at få et billede af om ens boligafgift kan stige fremadrettet, er det vigtigt at se nærmere på de lån der er i andelsboligforeningen. Er der variable eller fastforrentede lån? Og er der afdragsfrihed eller ej? Her kan du blive klogere på, om der eksempelvis skal rentetilpasses inden for den nærmeste periode i denne periode, hvor renterne er steget, hvilket kan medføre en stigning af ens boligafgift. Ligeledes kan det have en betydning for ens boligafgift hvis andelsboligforeningen har afdragsfrie lån, som de påtænker sig at starte afvikling på.

  • Har andelsboligforeningen indtægter fra erhvervsleje?

    Det kan være rigtig godt at have indtægter fra et erhvervslejemål, som kan være med til at bidrage til andelsboligforeningens fællesudgifter og dermed bidrage til en lavere boligafgift ved andelshaverne. Du skal dog være opmærksom på at hvis erhverslejemålet ophører og ikke generhverves, kan det medføre en stigning i din boligafgift.

Tjekliste til anbefalede dokumenter ved køb

Nogle dokumenter et lovkrav, men du kan med fordel efterspørge de andre relevante dokumenter hos foreningen.

  • Foreningens regnskab og budget for året, hvis det er udformet
  • Foreningens vedtægter og husorden
  • Referat fra seneste generalforsamling
  • Nøgleoplysningsskema for boligen og andelsboligforeningen
  • Vurderingsrapport og eventuelle VVS- og eltjek
  • Valuarvurdering, hvis denne haves
  • Vedligeholdelsesplan

De økonomiske spørgsmål, du nu kan have som andelshaver leder videre til et andet vigtigt dokument: Referatet fra seneste generalforsamling.

”Læs referatet igennem, da andre andelshavere måske allerede har stillet de samme spørgsmål på generalforsamlingen. Vi i banken kigger også altid på referatet, da vi skal læse, hvad der er besluttet i foreningen og hvorfor,” siger andelsboligchefen fra Danske Bank.

”Jeg anbefaler, at man som andelskøber er nysgerrig og spørger bestyrelsen ind til regnskabet. Hvad er årsagen til underskuddet? Hvordan skal de nye faldstammer om et halvt år finansieres?

Du køber dig ind i et fællesskab og dine spørgsmål viser bestyrelsen, at du er nysgerrig og gerne vil være en del af deres fællesskab,” siger David Bresemann Jakobsen. 

Vurderingsmetoden er også væsentlig

”Hvis andelsboligforeningen anvender en valuarvurdering, så ville jeg som køber anmode om at få den tilsendt. Skal foreningen have en ny valuarvurdering snart, skal man nemlig forstå, at valuarvurderingen kan have stor betydning for værdien af andelsboligen,” siger David Bresemann Jakobsen. Det skyldes blandt andet afkastkravet.

På almindeligt dansk er afkastkravet vigtigt, da valuarerne skal vurdere en andelsbolig som en udlejningsejendom og dermed bruger udlejningsejendomme som referenceramme til vurderingen.
Hvis renten i markedet er højere, kan man måske over tid opleve, at investorer, der køber sig ind i udlejningsejendommene, ønsker et større afkast. Det betyder at valuarvurderingerne kan falde.

”Her skal man som tidligere skrevet kigge på reserverne i foreningen. Har andelsboligforeningen eksempelvis afsat 30 procent i reserver til at dække mulige prisfald, så er foreningen bedre rustet, hvis markedet vender. Har foreningen 0 procent i reserver, har foreningen ikke denne buffer, og så kan man pludseligt risikere at ens andelsværdi falder i værdi,” forklarer David Bresemann Jakobsen.

LÆS OGSÅ: Alt du skal vide om andelsboliglånet

Vær opmærksom på de godkendte forbedringer i andelsboligen du køber

Når du køber en andelsbolig, så køber du også de godkendte forbedringer i andelsboligen. Koster andelsboligen eksempelvis 1 million kroner, men har forbedringer for 600.000 kroner, vil det betyde, at de 600.000 kroner ikke er en pris, du kan forvente at få igen. Forbedringer nedskrives nemlig over tid.

Brug en advokat eller køberrådgiver

Alle de vigtige dokumenter som nævnt være svære at gennemskue og tilmed tage pusten fra dig, der overvejer en andelsbolig. Andelsboligchefens bedste råd er derfor klart:

”Folk når desværre ikke altid at gøre brug af en juridisk rådgiver i form af en advokat eller køberrådgiver, når de vil købe en andelsbolig. Det er sindssygt ærgerligt, når man som køber presses ud i et marked, hvor man ikke altid har fået den fornødne viden eller rådgivning i forhold til, hvordan det hele hænger sammen. Selvom jeg personligt har gode kompetencer på området, så vil jeg altid selv bruge pengene på en advokat eller køberrådgiver, hvis jeg skulle købe en andelsbolig i morgen.”

Du skal ofte handle hurtigt, når du køber en andelsbolig. Tag derfor dialogen med banken og advokaten på forhånd, så du er klar til at kontakte dem, når du får andelsboligen tilbudt.

Nynne Pihl Groth
Om forfatteren: Nynne Groth Hallander arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Skriv en kommentar