årsregnskabregnskabregnskabsvejledning

NYT: Opdateret regnskabsvejledning for andelsboligforeninger

Der er sket en gennemgribende opdatering af regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger. Behovet for opdateringen skyldtes blandt andet reglerne om fastfrysning i andelsboligforeningsloven fra 2020, renteswap og et generelt ønske fra foreninger, revisorer og administratorer om mere gennemskuelighed.

Tilbage i 2015 var sidste gang, at Erhvervsstyrelsen opdaterede regnskabsvejledningen til landets andelsboligforeninger, men der er siden da sket en del ændringer på andelsboligmarkedet, som fastfrysning af valuarvurderingerne. Derfor har regnskabsvejledningen nu fået en ny overhaling med gennemgribende ændringer.

Regnskabsvejledningen har betydning for revisors udarbejdelse af andelsboligforeningens årsrapport. Vejledningen er frivillig, men er et udtryk for, hvordan Erhvervsstyrelsens opfatter årsregnskabslovens regler til anvendelse for andelsboligforeninger, der aflægger årsrapport efter regnskabsklasse A.

Se den nye regnskabsvejledning og modelregnskab

Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning kan I som forening finde lige her: Den nye regnskabsvejledning

Som en del af regnskabsvejledningen er også et modelregnskab, som er et eksempel på, hvordan man som andelsboligforening kan udarbejde en årsrapport i overensstemmelse med vejledningen. Modelregnskabet skal altså gøre det overskueligt og gennemsigtigt for andelsboligforeninger at forstå ændringerne.

Fastfrysning af valuarvurderinger spiller en rolle

Da den nye boliglov trådte i kraft i 2020, fik andelsboligforeningerne en mulighed for at fastfryse den seneste valuarvurdering eller offentlige vurdering, hvis den er foretaget før den 1. juli 2020. Det rejste spørgsmålet om, hvorvidt der stadig skulle indhentes en årlig valuarvurdering til årsregnskabet?

Med den opdaterede regnskabslov er det nu slået fast, at en andelsboligforening, der bruger ‘dagsværdi’ (i valuarvurderingen) i værdiansættelse af foreningens ejendom, godt kan skifte princip fra ‘dagsværdi’ til ‘kostpris’ (anskaffelsessummen).

Almindeligvis har man som andelsboligforening ikke kunne skifte værdiprincip, men i kølvandet på ændringerne i andelsboligloven er det nu en mulighed.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation skriver:

Vil man ikke skifte princip fra dagsværdi til kostpris, skal man heller ikke nødvendigvis indhente en ny valuarvurdering hvert år, men man kan ikke ukritisk bruge en valuarvurdering fra et tidligere år. Man skal vurdere, om der er sket ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det kan fx underbygges med et notat fra valuaren.ABF

Begrænsninger med den offentlige ejendomsvurdering

I regnskabsvejledningen bliver det også slået fast, at man som andelsboligforening ikke kan bruge den offentlige vurdering i årsregnskabets balanceopgørelse. Den er nemlig hverken et udtryk for kostpris eller dagsværdi, da den sidst blev fornyet tilbage i 2012.

Har I renteswap?

De foreninger, der har indgået en renteswapaftale skal medtage renteswapaftalen til den værdi, der er opgjort af pengeinstituttet i beregningen af andelsværdien. I regnskabsvejledningen fremgår det, at værdien fra banken kan benyttes i både årsregnskab og andelsværdiberegning.

Hvad er renteswap?
En renteswap er en finansiel kontrakt. Man finder en modpart, som man bytter betalinger med. Foreningen indgår en aftale med banken som modpart, hvorefter foreningen fremover modtager en variabel rente hvert år, og til gengæld forpligter foreningen sig til at betale en fast rente. Resultatet er, at foreningen hermed har omlagt sit lån fra variabel rente til fast rente. Udgiften bliver altså fast for foreningen, mens udsving i renten kommer til udtryk i andelskronen. Aftalen kan ikke konverteres.Læs mere om renteswap her.

Afslutningsvis

Vejledningen er som nævnt frivillig, men en god idé at tage afsæt i for at få et eksempel på, hvordan Erhvervsstyrelsens opfatter årsregnskabslovens regler. I kan altid søge rådgivning hos jeres revisor eller administrator, hvis I søger juridisk hjælp.

Kilderne til udarbejdelse af artiklen er: Erhvervsstyrelsen og ABF

Om forfatteren: Nynne Groth Hallander arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Jeg er bestyrelsesmedlem i et Ejendomsaktieselskab, som i almindelig daglig tale ofte betegnes som en andelsboligforening. Vi arbejder fuldstændig til daglig som bestyrelsen i en andelsboligforening og er også underlagt lov om andelsboligforeninger og andre boligformer, men er desuden underlagt aktieselskabsloven. Det sidste medfører bl.a. at vi skal have en direktør og at vi skal aflægge regnskab efter regnskabsklasse B i modsætning til andelsboligforeninger der aflægger efter klasse A.

Vi har en renteswap fra 2009 og har med interesse fulgt debatten om hvordan Erhvervsstyrelsen har tolket dagsværdiopgørelsen af renteswaps. Vi har selvfølgelig også i flere år drøftet sagen med selskabets revisor der via revisorforeningen mest hælder til at vi bare skal opgøre dagsværdien efter bankens anvisninger.

Men der ligger en forskel i at skulle aflægge regnskab efter klasse B, idet vi skal beregne dagsværdien korrekt inkl. bl.a. kreditrisiko. Det er bestyrelsens vurdering siger alle de kloge hoveder. Sidste år havde Erhvervsstyrelsen et beslutningstræ som vi kunne anvende og komme frem til at vi godt kunne bruge bankens opgørelse som dagsværdi. Men vejledningen med beslutningstræet har Erhvervsstyrelsen trukket tilbage, så nu står vi igen i en noget vanskelig situation mht om vi virkelig skal betale eksperter for at beregne en alternativ dagsværdi af vores renteswap hvor der tages hensyn til diverse xVa’er, heriblandt kreditrisiko. Vores bestyrelse synes det er højst besynderligt at et selskab der fungerer som en andelsboligforening skal anvende andre metoder til opgørelse af dagsværdi.

Haft I hos andelsportal.dk nogle holdninger eller gode råd til hvad vi bør gøre?

skriv et svar
Carsten Colfach - 7 dage siden

    Hej Carsten

    Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du kontakter en juridisk rådgiver på området, da vi blot sidder som journalistiske formidlere og regnskabspraksis kræver faglig viden.

    Bh Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne Groth Hallander - 6 dage siden
Skriv en kommentar