Første år med fastfrosne valuarvurderinger – gode råd og viden

D.1. juli 2020 trådte en ny boliglov i kraft. En lov, der måske er bedre kendt som Blackstone-loven med en række tiltag og nye regler, der skal sætte en kæp i hjulet for de store kapitalfonde, der opkøber ejendomme og lejer dem ud til tårnhøje priser.

For andelsboligforeningerne betød loven også en mulighed for at fastfryse den seneste valuarvurdering eller offentlige vurdering, hvis den er foretaget før den 1. juli 2020. På den måde ville man holde hånden under andelsboligforeningerne og sikre dem en mulighed for at fastholde ejendomsværdien, da man frygtede, at den lov, som skulle ramme kapitalfonde, uheldigvis ville ramme andelsboligforeningerne med et fald i valuarvurderingerne.

Et boligmarked i vækst

Sidenhen er det ikke gået, som mange måske frygtede. Mod alle odds er priserne i 2020 nemlig steget støt på boligmarkedet. Det betyder også, at dem, der har fastfrosset deres valuarvurdering inden den 1. juli 2020, måske i dag vil få vurderet deres ejendom højere.

Det kan altså resultere i, at de foreninger, der inden den 1. juli gik med livrem og seler og fik indhentet en dugfrisk valuarvurdering, kan risikere at gå glip af den værdistigning, der er kommet siden hen på deres forenings ejendom. Forvirringen og markedets udvikling efterlader altså andelshaverne spørgsmålet om, hvorvidt de bør fastfryse deres gamle valuarvurdering eller ej.

For og imod fastfrysning

Mange foreninger spørger sig selv, hvorvidt de bør fastfryse en gammel valuarvurdering eller indhente en ny. Som beskrevet ovenfor er der flere faktorer, som foreningen skal være opmærksom på. Først og fremmest bør foreningen være opmærksom på, at priserne og markedet har været i vækst gennem hele 2020, og indtil videre er væksten fortsat ind i 2021. Dog er der selvfølgelig et ”men”, som foreningen bør overveje, inden de indhenter en ny valuarvurdering.

Hvis foreningen gør brug af en ny valuarvurdering, der er udarbejdet efter boligloven trådte i kraft den 1. juli 2020, så frafalder foreningens mulighed for fastfrysning. Det betyder også, at såfremt foreningen ikke gør brug af fastfrysningsmuligheden, er den sårbar over for eventuelle fald og udsving i markedet. Hvis priserne på markedet skulle falde, vil foreningen uden en fastfrysning således risikere at skulle sætte andelskronen ned til et lavere niveau, end niveauet før d. 1. juli 2020.

Bør vi fastfryse vores valuarvurdering?

Det er meget forskelligt fra forening til forening, om man bør fastfryse en gammel valuarvurdering. Derfor vil foreningen gøre klogt i at undersøge, om en valuar vil vurdere foreningen højere, end hvad den blev vurderet til inden d. 1. juli 2020. Den nye vurdering bør ifølge Ejendomsadministrationen Cobblestone være en del højere, end vurderingen før d. 1. juli 2020, hvis det skal give mening at indhente en ny og derved miste muligheden for fastfrysning af den gamle valuarvurdering.

Ejendomsadministrationen Cobblestone anbefaler derfor, at stigningen minimum skal være på 15 %, før en forening bør tage imod en ny vurdering og derved give slip på sit sikkerhedsnet i form af en fastfrysning. En mulighed er derfor at fastfryse den gamle valuarvurdering og først tage i mod en ny, når stigningen i vurderingen er minimum 15 %.

Indehaver, ejendomsrådgiver og diplomvaluar hos Valuaren Ejendomsmægler, Peter Ryaa, er dog ikke enig i de 15%. Han mener derimod, at forening helt burde glemme alt om konkrete procenter.

Hvis du har en andelslejlighed, der koster dig 1 million kroner, så er 15 % 150.000. Jeg tror dog, at hvis jeg boede i en toværelseslejlighed til 1 million kroner, så ville jeg være rigtig glad, hvis den bare steg med 50.000 kroner

Siger Peter Ryaa og fortsætter:

”Man burde altså ikke sætte nogen fast procentsats på. Det må i stedet være op til den enkelte forening at vurdere, om det giver mening for dem at fastfryse – 15% stigning eller ej.”

Er det en fordel at have fastfrosset foreningens valuarvurdering, hvis markedet vender?

Det er ikke en nem situation, som de forskellige andelsboligforeninger står i, da der både er fordele og ulemper ved en fastfrysning. Foreningen må dog ikke glemme, at fastfrysningsmuligheden er lavet for at holde en hånd under landets andelsboligforeninger.

Skulle markedet vende kan der ligge en stor værdi i fastfrysningen for den enkelte forening. Spørgsmålet er så, om det nødvendigvis er en fordel for foreningen at have en høj valuarvudering, hvis markedet vender.

Spørger man Peter Ryaa er det ikke sikkert, at foreningen kan trøste sig med en fastfrosset valuarvurdering, hvis boligmarkedet skulle vende.

”Hvis man har en forventning om, at renten stiger i morgen, så er det smart for foreningen at fastfryse valuarvurderingen, da boligpriserne vil falde. Men hvad sker der med andelsboligen, hvis renten stiger til 5 procent, og man har fastfrosset valuarvurderingen? Ja, så står andelsboligen stadig til en million, men er der købere, der vil give en million for den?,” spørger Peter Ryaa og fortsætter:

Det er nemlig ikke sikkert, at der er købere, hvis der måske er en ejerbolig til salg ved siden af, der er faldet tilsvarende. Med andre ord er fastfrysningsmuligheden måske ikke så fordelagtig, som den lyder

Hvordan fastfryser vi den gamle valuarvurdering?

En forening kan først fastfryse den gamle valuarvurdering, når det bliver besluttet på en generalforsamling. Såfremt foreningen ønsker at fastfryse, skal det aftales med den tilknyttede revisor, der noterer det i andelsværdiopgørelsen, når årsrapporten skal udarbejdes.

Foreninger, der ikke ønsker at gøre brug af fastfrysningen nu og her, og som benytter anskaffelsessummen eller den offentlige vurdering, kan faktisk vælge at fastholde en vurdering, der endnu ikke er blevet aktiveret.

Med andre ord vil en forening, der bruger anskaffelsessummen, kunne fastholde en valuarvurdering på et senere tidspunkt, hvis blot den er indhentet inden den 1. juli 2020. Dette skal dog noteres i årsregnskabet og aftales med foreningens revisor, når årsrapporten udarbejdes.

Hvis vi fastfryser foreningens valuarvurdering, taber vi så værdien af forbedringer, der laves?

Det korte svar er: Nej, du mister ikke værdien af nye FÆLLES forbedringer. Ifølge EjendomDanmark vil man nemlig stadig have mulighed for at tillægge værdien af forbedringer til ejendommens værdi – også efter vurderingen er blevet udført. Her refererer EjendomDanmark til ABL § 5, stk. 3. Husk dog på forbedringer ikke er, hvad renoveringsarbejdet har kostet, men derimod den værdi, det skønnes at have tilført handelsværdien af ejendommen.

Peter Ryaa mener dog, at der er en vigtig faktor, som andelsboligforeningen bør være opmærksom på, når det kommer til individuelle forbedringer.

“Værdien af individuelle forbedringer falder fra år til år, når den enkelte andelshaver f.eks. får lavet nyt køkken eller badeværelse, hvor man måske smider 500.000 kroner i det. Det samme sker, hvis man køber en lejlighed med forbedringer for f.eks. 200.000 kroner. Her har ABF en række satser, der siger, at et køkken f.eks. holder i 20 år, hårde hvidevarer i 10 år osv. Så hvis du har købt hårde hvidevarer for 10.000 kroner, så taber man 1000 kroner om året. Det er det, man kalder afskrivninger,” forklarer Peter Ryaa og fortsætter:

Problematikken er så, at afskrivningerne bliver en udgift for dig, hvis du f.eks. køber en lejlighed, som har forbedringer for 200.000 kroner, og du sælger 10 år senere, hvor værdien af dine forbedringer måske kun er 100.000 kroner. Netop dét tab er historisk set blevet dækket, ved at hele ejendommens værdi måske er steget. Det er den stigning, man kan miste, hvis foreningen fastfryser en valuarvurdering. Det er naturligvis forudsat, at ejendommens værdi ville stige

Har fastfrysningen betydning for foreningens belåningsmuligheder?

Fastfrysningen af valuarvurderingen får ikke betydning for mulighederne for lån – det gælder både for andelshaverne og selve foreningen. Det skyldes, at kreditinstituttet ikke må begrunde et lån med valuarvurderingen, men derimod med ejendommes reelle markedsværdi på det pågældende tidspunkt.