banklånfinanskriseøkonomirenteswapswaplån

Renteswap – låntypen ingen forstår

Mange andelsforeninger har indgået risikable lån uden at vide, hvad de i realiteten skrev under på. Her får du hele historien om en låntype, der nok aldrig skulle have været tilbudt på andelsboligmarkedet, og samtidig et bud på, hvilke lån I bør vælge i stedet.

Artiklen er opdateret den 4/8 – 2017

Ifølge Nordea er det i særdeleshed de lange renteswap-aftaler indgået kort før krisen på et højt renteniveau, der har vist sig at være risikable. Som konsekvens af denne problematik tilbyder pengeinstitutterne nu kun swap-aftaler for fem eller ti år ad gangen. På aftaler med så kort løbetid og på nuværende rente-niveau er swap-aftalerne nemlig mindre risikable. Læs mere i denne artikel: To swap or not to swap.

Skrækhistorier om de såkaldte swap-aftaler

Skrækhistorier om andelsboligforeninger, der på grund af dårlig økonomi hænger med bagtrappen i vandskorpen, har fyldt medierne det sidste års tid. Finanskrisen og et uigennemskueligt lånemarked har nemlig gjort, at mange nyere foreninger har valgt at finansiere foreningen på lån, der set i bagklogskabens lys har været alt for risikable.

For håbet om et hurtigt afkast forsvandt med et trylleslag, da den globale finanskrise begyndte at rulle ind over det danske boligmarked i efteråret 2008. Det betød for flere andelsforeninger, at tomme usælgelige lejligheder trak hårdt på fælleskontoen. Samtidig reagerede renten med voldsomme udsving, og det har især ramt nystiftede andelsforeninger, som har optaget billige lån med stor risiko. En stor del af forklaringen skal findes i de såkaldte renteswaplån. Renteswap er en slags rentesikring for de foreninger, som eksempelvis har et variabelt forrentet lån og ønsker at bytte deres variable rente på lånet ud med en fast rente, som er kendt i hele swap-aftalens løbetid. Til gengæld kan lånet ikke konverteres.

Passer ikke til andelsforeninger

Det er uigennemskueligt, risikabelt og ifølge flere eksperter hører låntypen slet ikke hjemme på andelsboligmarkedet.

“Når andelsboligforeninger indgår lån med renteswap, er det eksempel på dårlig rådgivning, og det burde de aldrig have gjort. Renteswap skal kun bruges af virksomheder, der kan gennemskue farerne og har råd til et eventuelt tab, det går ikke for andelsboliger”

siger Curt Liliegreen, der er sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter, til Andelsbolig Nyt.

Risiker ikke mere end du kan tåle at tabe

I stedet bør man holde sig til fastforrentede lån eller de såkaldte T-lån med variabel rente og fast ydelse. Det mener Tejs Carstensen, der driver firmaet Konvestor, som rådgiver andelsboligforeninger om økonomi- og risikostyring. Han vurderer, at det bedste man kan vælge lige nu, er en kombination af fastforrentede og T-lån.

– Hvis man kan kombinere de to slags lån, har man et godt produkt. Ulempen er, at hvis renten går amok i morgen, så koster det kassen. Til gengæld får man afdraget på gælden, og når markedet er negativt, er det vigtigt, at man afdrager på sin gæld, siger Tejs Carstensen, der dog ikke helt afskriver lån med variable renter.

– De variable lån er billige og kan være gode for ældre foreninger med økonomien i orden, der har råd til at risikere mere, siger han.

Få hjælp af en rådgiver

Realkreditinstitutterne og ejen-domsadministratorerne er ofte rigtig gode til at håndtere foreningernes økonomi, men det er altid er en god idé at få ekstern professionel hjælp, hvis man er i tvivl om, hvorvidt man foretager de rigtige valg for foreningens økonomi.

ABF, der er interesseorganisation for landet andelsboligforeninger, får ofte henvendelser fra foreninger, der ønsker rådgivning om lån og økonomi. De anbefaler, at foreninger søger grundig individuel rådgivning.

– Man skal være godt oplyst om, hvad konsekvenserne og fordelene ved de forskellige låntyper er i forhold til foreningens økonomi. Man bør som bestyrelse søge rådgivning flere steder, for man kan desværre ikke udelukkende stole på den rådgivning, man får fra sin bank eller sit realkreditinstitut, siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.

5 tips til at vælge de rigtige lån

Tejs Carstensen rådgiver gennem virksomheden Konvestor andelsboligforeninger om realkreditlån. Han giver her fem gode råd, når foreningen skal ud at låne penge.

  1. Tænk langsigtet – også længere end det kommende regnskabsår.
  2. Lån med fast rente giver en tryg nattesøvn – lån med variabel rente er billigere, men risikoen er større.
  3. Benyt kun finansiering, som I selv forstår.
  4. Søg uvildig rådgivning, det betaler sig.
  5. Billigst er sjældent bedst.

 

4 lån til boligforeninger:

Fastforrentede lån

Her låner man med en på forhånd aftalt rente og faste afdrag. Fastforrentede lån er ofte de dyreste, men også de sikreste, fordi andelskronen ligger fast. Fastforrentede lån kan konverteres, hvilket betyder, at et fald i renten giver foreningen mulighed for at konvertere til et lån med lavere rente.

T-lån

T-lån er et lån med variabel rente, hvor ydelsen er fast. Forskellen mellem renteudgiften og ydelsen benyttes til at afdrage på gælden. Risikoen er, at renten stiger til et niveau, som er højere end ydelsen. Det vil medføre, at andelsboligforeningen skal forlænge lånet eller betale en højere ydelse.

Variable lån

Variable lån bliver også ofte kaldt flexlån. Her fastsætter man renten over en bestemt periode typisk et, tre eller fem år. Når perioden er afsluttet, skal renten fastsættes igen. Variable lån er de billigste, men man løber en stor risiko, for hvis renten er steget, når lånene skal refinansieres, kan det blive meget dyrt.

Renteswap

En renteswap er en finansiel kontrakt. Man finder en modpart, som man bytter betalinger med. Foreningen indgår en aftale med banken som modpart, hvorefter foreningen fremover modtager en variabel rente hvert år, og til gengæld forpligter foreningen sig til at betale en fast rente. Resultatet er, at foreningen hermed har omlagt sit lån fra variabel rente til fast rente. Udgiften bliver altså fast for foreningen, mens udsving i renten kommer til udtryk i andelskronen. Aftalen kan ikke konverteres.

Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.