To swap or not to swap
Gamle swap-aftaler skal i mange andelsboligforeninger omlægges. Vi undersøger, hvad der er op og ned i swap-mulighederne, der måske ikke er så ringe endda.
For mange foreninger er det ved at være tid til at få ændret de nuværende swap-aftaler – en løsning, der af medierne ofte omtales i negative vendinger. Men er I vakse og laver aftalen for en kortere periode, kan det være en god forretning – ikke mindst grundet den nuværende lave rente. Vi har spurgt Nordea Boligforeninger, hvad der er op og ned i swap-aftalerne, som kan give en større budgetsikkerhed i andelsboligforeninger.
Frys renten og forlæng budgetsikkerheden
Der er ingen tvivl om, at de udskældte swap-aftaler KAN være et fornuftigt valg – ikke mindst for at sikre en større budgetsikkerhed og udnytte det lave renteniveau:
„En swap-aftale giver stor fleksibilitet for foreningerne, idet de kan forlænge rentesikringen uden at pille ved det underliggende lån,“ fortæller Helene Kelstrup, erhvervskunde direktør i Nordea Boligforeninger. Det betyder kort sagt, at foreningen kan lave aftalen i dag og sikre sig nuværende renteniveau, imens aftalen først træder i kraft den dag, foreningens gamle aftale udløber,” forklarer Helene Kelstrup.
Lån til 1 procent over 10 år
Og netop markedet lige nu gør swap-aftalerne ekstra interessante: Renterne er nemlig faldet til et historisk lavt niveau, som det er attraktivt at låse sig fast til.
Med mulighed for at låne til en fast rente på én procent over ti år er renteniveaet altså skruet helt i bund. Og med en swap-aftale kan foreningerne som sagt lave en såkaldt „fast forward“-aftale, der sikrer dem nuværende renteniveau allerede inden, lånet skal refinansieres. Alternativt skulle foreningen omlægge deres finansiering til et fastforrentet lån med lav rente, men det træder ofte i kraft med det samme og til en markant højere rente. Det skyldes konverteringsretten.
Desuden er swap-aftaler et godt alternativ for foreninger, der ønsker at begrænse deres konverteringsomkostninger.
Undgå lange bindingsperioder
På landsplan er det dog et fåtal, der har en swap-aftale. Spørger man bankerne, har debatten også generelt været unuanceret – ikke mindst grundet finanskrisen, der har udviklet en “bad will“ omkring produktet og især de såkaldte “trappe-swaps“.
I følge Nordea er det i særdeleshed de lange aftaler indgået kort før krisen på et højt renteniveau, der har vist sig at være risikable. Med denne type aftaler risikerer foreningerne at blive stavnsbundet til den høje rente, og det kan være en dyr aftale at komme ud af.
„Når en forening har indgået rente-swaps på over ti år, begynder forretningerne at blive meget rentefølsomme, hvilket kan give en negativ markedsværdi og påvirke andelskronens værdi negativt,“ fortæller Helene Kelstrup.
Men branchen har lært af historien. Som konsekvens af problematikken med de lange lån tilbyder pengeinstitutterne nu kun swap-aftaler for fem eller ti år ad gangen; på aftaler med så kort løbetid og på nuværende rente-niveau er swap-aftalerne nemlig mindre risikable – og så ser Nordea en tendens omkring de sagnomspundne swaps:
„Jo mere indsigt i swap-lånet folk får, jo mere kan de lide det,“ som Helene Kelstrup pointerer.
Ring til en ven
Mulighederne kan variere alt efter foreningens forhold. Få derfor altid en snak med både finansieringsinstitut og administrator – så er I sikret den bedste finansiering til jeres andelsboligforening og fuld indsigt i de faktorer, der påvirker aftalen.
Om SWAP-lån:
At swappe er det samme som at bytte. Ved et swap-lån bytter man rentevilkår med en kreditforening eller en bank. Man kan bytte et lån med variabel rente til et lån med en fast rente. Ofte gør foreninger det for at opnå større budgetsikkerhed med fast rente. Til gengæld kan lånet, der praktisk talt minder om et F10-lån, ikke konverteres.
Eksempel for en andelsboligforening:
En andelsboligforeningen har en renteswap-aftale, som udløber om to år. Foreningen skal beslutte, hvad de gør med finansieringen, når renteswap-aftalen udløber – på det tidspunkt kan renten jo være højere end i dag. Foreningen har så allerede i dag mulighed for at lave en aftale om renteswap og sikre sig den nuværende lave rente – den nye aftale træder bare først i kraft om to år, hvor det eksisterende lån udløber.
Læs om tidligere episoder, hvor swap-aftalerne har været problematiske.
2 kommentarer
God artikel. Meget informativ. Tak for det.
Hej Knud,
Vi er glade for, at artiklen har “virket” efter hensigten. Tak for feedback!
/Louisa – Andelsportal.dk
Viser 0 af 2 kommentarer