Andelsboliglån: Alt du skal vide, når du vil låne til en andelsbolig

Mange tror, at dét at købe en andelsbolig er lige ud af landevejen. Det oplever David Bresemann Jakobsen og Lasse Nygaard, der begge er eksperter i andelsbolig hos Danske Bank. Optagelsen af et andelsboliglån kræver nemlig grundig rådgivning samt en vurdering af foreningens økonomi. Andelsportal.dk besvarer de typiske spørgsmål, du har, når du ønsker at takke ja til et andelsboliglån.

Hvor skal du begynde, hvis du ønsker et andelsboliglån?

Inden du går på andelsboligjagt er første skridt at undersøge, hvad dine lånemuligheder er. Mange skal optage et andelsboliglån til finansiering af andelsboligen, men kan du låne en million kroner eller skal summen være under de 500.000 kroner?

Første skridt er derfor at tage kontakt til din bank og aftale et møde, hvor din låneramme kan fastsættes. Det kan godt betale sig at undersøge lånemulighederne hos flere banker. Data fra Mybanker afslører nemlig, at det kan koste alt fra under 10.000 kroner til knap 50.000 kroner at stifte et andelsboliglån på 1.000.000 kroner alt afhængigt af, hvilken bank du vælger.

Hvad er forskellen på at låne til en ejer- og andelsbolig?

Ved et andelsboligkøb kan du som andelshaver optage et ganske almindeligt banklån med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset) som sikkerhedsstillelse.

Modsat fra ejerboliger kan belåningen ikke ske i form af et realkreditlån. Det skyldes, at du ikke er den juridiske ejer af andelsboligen, men derimod køber en andel af foreningens formue, og dermed din ret til at bo i en af boligerne.

Samtidig kræver købet af en andelsbolig også mere dybdegående rådgivning end ved købet af en ejerbolig, forklarer David Bresemann Jakobsen, privatchef for Andelsboligteamet i Danske Bank.

“Det mest komplekse ved køb af en ejerbolig er at finde det rette lån ud af de mange lånemuligheder. Andelsboligkøbere har ikke mere end 3-4 lånemuligheder. Til gengæld er rådgivningen ved køb af en andelsbolig meget mere kompleks, da du skal sætte sig ind i andelsboligforeningens økonomi og forstå regelsættet i foreningen inden du flytter ind,” siger David Bresemann Jakobsen.

Hvad betyder det at bo i en andelsbolig?

Der er ingen tvivl om, at andelsboligen er en spændende og højaktuel måde at bo på i især i storbyerne. Boformen er ofte et billigere alternativ til ejerboligen og samtidig giver den mulighed for at bo centralt. Dog er der flere andelsboligkøbere, der takker ja tak til en andelsbolig uden at vide præcist, hvad det egentligt vil sige at blive medlem af en andelsboligforening.

“Det er vigtigt, at du som køber bruger lidt tid til grundigt at sætte sig ind i, hvad det er du køber dig ind i. Andelsboligforeninger kan nemlig være sammensat på mange forskellige måder med forskellige former for drift,” forklarer Lasse Nygaard, der er boligchef hos Danske Bank. Han uddyber:

Sæt dig ind i den enkelte andelsboligforening inden du optager et boliglån. Er det en forening med erhvervsudlejning i hele stueetagen? Er der 300 andelslejligheder eller blot tolv? Og ved du, hvad du går ind til i forhold til fælles arbejdsdage eller andet,

Lasse Nygaard

Her kan du med fordel kontakte en rådgiver fra banken.

“Rådgivningsmæssigt er den vigtigste opgave at give en interesseret køber en forståelse for, hvad det egentligt betyder at blive andelshaver. Du skal forstå, hvad det er for en forening, du er ved at købe dig ind i,” supplerer David Bresemann Jakobsen.

Hvad kan banken hjælpe dig med

Udover, at banken ser nærmere på dine lånemuligheder, hjælper den dig også med at vurdere, hvorvidt andelsboligforeningen er sund eller ej.

“Bankens rolle og ansvar overfor dig som kunde er, at du køber dig ind i en sund andelsboligforening, hvor du kan blive boende mange år ud i fremtiden,” siger David Bresemann Jakobsen. Og hans anbefaling er klar: Vælg en bank, der har kompetencerne til at vurdere foreningens økonomi grundigt.

Man kan ikke altid regne med, at den værdi, der vedtages på generalforsamlingen kan sættes lig med, hvad banken vurderer foreningen egentligt er værd. Der spiller andre faktorer og aktører ind,

David Bresemann Jakobsen

Hos Danske Bank bruger de derfor et team af eksperter, der samler informationer og vurderer andelsboligforeningerne. Det gør de blandt andet ud fra afkastgrad, hvor de bruger en opdateret database til at få indblik i økonomien hos de forskellige foreninger.

Hvordan påvirker foreningens økonomi dig, som andelshaver?

Økonomisk hæfter andelshaverne for foreningens gæld sammen med de andre andelshavere. Du er også som andelshaver forpligtet til de udgifter, der er forbundet med at vedligeholde ejendommen og fællesarealerne.

Derfor er det vigtigt, at du undersøger, hvordan foreningens lån kan påvirke dig – og hvad de kan betyde for din månedlige boligafgift både nu og i fremtiden.

Krav til egenfinansiering, hvor meget skal du selv betale?

Når du skal låne til en andelsbolig, bliver du mødt med et krav om egenfinansiering. Et egenfinansieringskrav, der blev indført med den nye andelsboliglov tilbage i juni 2018. Her skal du minimum kunne betale 5 procent selv, men mange misforstår, hvad de 5 procent egentligt indebærer.

De 5 procent, som du selv skal kunne finansiere som andelskøber, skal ikke forstås som 5 procent af værdien af købsprisen. Det er misforstået. De 5 procent indebærer købsprisen på andelsboligen plus dens forbedringer plus andelen af foreningens gæld – udfra fordelingstallet,

David Bresemann Jakobsen

Lasse Nygaard uddyber:

“Mange sætter spørgsmålstegn ved om de overhovedet kan sælge deres andelsbolig igen, nu hvor køber skal af med 5 procent selv, men det kan de godt. Køber skal nemlig kun af med 5 procent af deres andel i foreningens gæld og dermed ikke 5 procent af hele foreningens gæld.”

Regneeksempel på egenfinansiering:

Som et eksempel kunne en andelsbolig have et fordelingstal på 2 procent, hvilket betyder, at boligens andel svarer til 2 procent af foreningens gæld.Fordelingstallet kan du ofte finde i foreningens regnskab.

“Hvis foreningen eksempelvis har en gæld på 10 millioner kroner, så svarer de 2 procent til 200.000 kroner. I dette tilfælde er det 5 procent af de 200.000 kroner man skal komme med i egenbetaling = 10.000 kroner,” siger Lasse Nygaard.

Regler for overdragelse af andelsboligen

Er renten god nu?

Andelsboligmarkedet er glohedt, og i storbyerne sælges de fleste andelsboliger som varmt brød. Men er det overhovedet en god idé, at du køber en andelsbolig nu? Svaret fra eksperterne er ja, da renten på et andelsboliglån er lav. Faktisk er den halveret på blot 6-7 år.

“I 2012 var det meget almindeligt, at renten på andelsboligmarkedet lå omkring de 6-7 procent, som det laveste. I dag er renten nede på omkring de 3 procent. Grunden er, at renten følger udviklingen i det rentemiljø, der er i markedet. Den lave rente har også presset interessen for andelsboligerne op, ligesom med ejerboligerne,” siger David Bresemann Jakobsen.

Indhent et uforpligtende tilbud

Går du rundt med tanker om at købe en andelsbolig? Renovere din nuværende andelsbolig? Eller måske omlægge dit nuværende andelsboliglån? Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med Danske Bank, så du hurtigt og uforpligtende kan få svar på dine spørgsmål omhandlende andelsboliglån fra et team af rådgivere fra Danske Bank. Læs mere om den gratis service og indhent et tilbud på andelsboliglån her.