Sådan får du det bedste andelsboliglån
Det er rimelig begrænset, hvilke muligheder du har for at optage lån til køb af en andelsbolig. Faktisk er din eneste reelle lånemulighed at gå i banken. Samtidig skal du være opmærksom på, hvilke lån andelsboligforeningen har optaget. For er renten på både dem og dit eget andelsboliglån variabelt, kan du ende med at blive ramt dobbelt på din privatøkonomi.
Har du fundet drømmeboligen i en andelsboligforening, er udfordringen for de fleste at få finansieret pengene til købet af andelen. For pengene for din andel skal falde kontant til andelsboligforeningen, inden du kan flytte ind i drømmeboligen.
Her har du på papiret en række forskellige muligheder, der dog i langt de fleste tilfælde ender med et banklån, hvor du stiller din andel som sikkerhed for lånet. Alternativerne til banklånet er enten et privat pantebrevslån uden om banken eller en særlig konstruktion, der kaldes for realkreditlån til andelshavere, hvor du afbetaler på et real-kreditlån, der er optaget af andelsboligforeningen.
Men lad os se nærmere på de forskellige låntyper og hvilke fordele, ulemper og risici de indebærer for dig som nybagt andelsboligejer.
Privat pantebrevslån
Dette er den mindst attraktive låneform. Her låner du af private finansieringsselskaber med din andel som sikkerhed for lånet. Men renten på lånet er oftest meget højere end et tilsvarende banklån, hvorfor det private pantebrevslån først bør være noget, du bør overveje, hvis du har prøvet alle andre lånemuligheder.
Realkreditlån til andelshavere
Siden 2009 har det været muligt at få finansieret sit køb af andelsbolig via en særlig konstruktion, hvor andelsboligforeningen optager et real-kreditlån i ejendommen og udlåner pengene til andelsbolighaverne.
Det vil sige, at det er andelsboligforeningen, der optager realkreditlånet og derefter agerer bank for dig som andelsbolighaver. Det foregår i praksis ved, at du udsteder et gældsbrev til andelsboligforeningen med samme rente- og afdragsbetingelser, som der er på det realkreditlån, andelsboligforeningen har optaget.
Det sparer dig som køber for en masse dyre låne- og stiftelsesudgifter til banken. Samtidig opnår du en væsentlig besparelse på renten i forhold til, hvis du optog et banklån. Ja, faktisk kan du spare helt op til halvdelen af renterne på den måde.
Men desværre er der ikke særlig mange andelsboligforeninger, der tilbyder denne finansieringsmulighed. Det skyldes, at det dels giver andelsboligforeningen en masse administration, og dels at foreningen løber en stor risiko, fordi de i den sidste ende står som garant for lånet over for realkreditforeningen.
Lån i banken
Den lånemulighed som de fleste andelshavere ender med at vælge, er at optage et lån i banken med din andel som sikkerhed for lånet. For det er oftest den eneste reelle mulighed, der er.
„Der er som udgangspunkt ikke andre lånemuligheder, som er relevante. Realkreditinstitutterne udbyder ikke lån til andelshavere, det er kun til andelsboligforeningerne. Det eneste reelle alternativ er pantebrevslån uden om banken,“ forklarer Peter Jensen, kommunikationschef hos MyBanker.dk, der samtidig understreger, at andelshavere er meget populære bankkunder.
„Andelshaverne er populære, fordi de ofte har brug for et større lån til andelen. Samtidig er andelsboliger som udgangspunkt beliggende i eftertragtede områder, ligesom andelshaverne tit har en stabil og stærk privatøkonomi, der vil gøre dem til gode, solide kunder. Det gør andelshavere til populære kunder og da bankerne i øjeblikket konkurrerer hårdt for at få nye kunder og for at låne flere penge ud, gør det andelshaverne endnu mere attraktive“, uddyber Peter Jensen.
Forhandl dig til en lavere rente
Det betyder, at du har gode muligheder for at forhandle dig frem til en lavere rente på dit andelsboliglån. Det har MyBanker hjulpet flere kunder med.
„De kunder, der har skiftet bank via MyBanker, kan i gennemsnit se frem til besparelser på omkring 10.000 kroner om året før skat. Det svarer til, at de får tilbudt en rente, der er cirka 1,5 procentpoint lavere end deres nuværende rente. Hvis du er en god, solid bankkunde, bør du ikke betale mere end 3,5 procent i rente på dit andelsboliglån. Gør du det, er der mange banker, der gladeligt vil have dig som ny kunde til en lavere rente. Ofte sluger den nye bank også eventuelle flyttegebyrer i forbindelse med bankskiftet,“ fortæller Peter Jensen.
Så som andelshaver står du stærkt, når du skal forhandle dit lån på plads i banken. Netop i disse år er bankerne villige til at strække sig ekstra langt for at få dig som kunde.
Andelsboligforeningens økonomi er også vigtig
Før du optager lån, skal du være opmærksom på andelsboligforeningens vedtægter og eventuelle lånegrænser. Mange andelsboligforeninger har vedtaget en regel om, at ingen kan pantsætte sin andel til mere end 80 procent af andelens værdi. En sådan regel vil fremgå af vedtægterne.
Men det er ikke alt, hvad du skal være opmærksom på, før du optager lån til din andelsbolig.
„Det altoverskyggende, du skal være opmærksom på, er renten på dit lån – og hvordan denne udvikler sig. Mange oplever, at deres rente har været konstant eller måske svagt faldende de sidste par år, men rigtig mange betaler for meget for deres lån. Derudover skal du også kigge på sammenhængen mellem gælden i andelsboligforeningen og din egen andelsboliggæld. Har du f.eks. råd til, at renten stiger meget, hvis der er en stor andel variabelt forrentede lån i foreningen?“ spørger Peter Jensen fra MyBanker.dk.
Det vil altså sige, at du bør sætte dig ind i, hvordan andelsboligforeningen har finansieret de lån, som du er med til at betale til i form af de månedlige betalinger til fællesudgifterne i andelsboligforeningen.
„Hvis andelsboligforeningen har et variabelt forrentet realkreditlån, og du selv har et variabelt forrentet andelsboliglån, så er der risiko for, at ydelsen til begge dele stiger ved en rentestigning. Du bliver således ramt dobbelt på privatøkonomien“, uddyber Peter Jensen.
Det er en reel risiko, som du bør indregne råderum til i privatøkonomien, når du skal optage lån til en andelsbolig.
Andre faktorer, der har indflydelse på din privatøkonomi
Samtidig skal du være opmærksom på, at mange andelsboligforeninger sætter boligafgiften op, hvis vurderingen på ejendommen falder. Det skyldes, at foreningen på den måde vil sikre penge til den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. For ved en lavere vurdering af ejendommen får andelsboligforeningen dårligere muligheder for at finansiere vedligeholdelsen ved at låne i ejendommen.
Det er også noget, du bør have luft i privatøkonomien til, når du flytter i andelsbolig.
En anden vigtig detalje du bør sætte dig ind i omkring økonomien, når du køber en andel i en andelsboligforening, er, hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Her skal du især være opmærksom, hvis det fremgår af vedtægterne, at du som andelshaver hæfter personligt og solidarisk for foreningens gæld.
Det betyder, at hvis andelsboligforeningen får økonomiske problemer, hæfter du og de andre andelshavere med hele jeres formue for gælden. Det kan få katastrofale følger for din privatøkonomi.
Her finder du det billigste andelsboliglån:
Skal du have finansieret købet af en andelsbolig, er det i første omgang banken, du skal henvende dig til. Her står du stærkt som andelshaver og kan i øjeblikket forhandle dig frem til en god rente. Kun hvis banken ikke kan godkende dig til lånet, bør du undersøge andre muligheder, hvor det eneste reelle alternativ desværre oftest er dyre, private pantebreve uden om banken.
2 kommentarer
Som jeg forstår, så etableres andelsboliglån i pengeinstitut i forbindelse med køb af andelsbolig?
For andelshavere i etableret velfungerende forening, eksisterer muligheden for optagelse af såkaldt “andelsboligkredit” = form for kassekredit, hvor kreditudstederen tinglyser pant i andelsboligen. Eksempelvis boligens andelsværdi kr. 500.000. Der tilbydes kredit på kr. 200.00. Altså fuld garanti for pengeinstituttet.
Som jeg har erfaret, tager pengeinstitutterne sig godt betalt ved rente tilskrivning ved nævnte kreditform, uanfægtet anførte sikre garanti jf. boligens andelsværdi!
Kan Andelsportalen give reelt bud på, hvad der er en rimelig rente ved anførte kreditform?
Hej Ole,
Tak for det gode spørgsmål. Vi må desværre erkende, at vi ikke har de fornødne kompentencer til at svare på dit spørgsmål.
Vi vil anbefale dig at tage kontakt til en økonomisk rådgiver, enten i form af en civiløkonom eller en rådgiver i din bank.
Vi håber, at du finder et svar på problemstillingen og er meget interesserede i at høre, hvad du finder frem til.
Rigtig god dag.
/Stefan – Andelsportal.dk
Viser 0 af 2 kommentarer