Guide: Vedligeholdelsesplan i andelsboligforeningen

En vedligeholdelsesplan giver helt konkret andelsboligforeningen overblik over vedligeholdelsesarbejdet i typisk 5-10 år. En god vedligeholdelsesplan giver et økonomiske overblik over jeres ejendom, som I kan budgettere efter.

En vedligeholdelsesplan er god at have på mange planer. Den sikrer jer som forening imod ubehagelige overraskelser og uventede udgifter. Skal taget skiftes inden for fem år eller er vinduerne i ejendommen ved at være møre? Så er det rart at kunne bugettere med de store udgifter og vide, at de kommer.

Hvem laver en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan kan for eksempel blive udarbejdet af en rådgivende ingeniør, bygningskonstruktør og en arkitekt. Nogle ejendomsadministratorer tilbyder ligeledes denne udarbejdelse. Sammen gennemgår i jeres ejendom fra kælder til kvist, og resultatet af gennemgangen bliver jeres vedligeholdelsesplan.

I har nu svar på, hvad der skal laves snarest muligt i andelsboligforeningen, og hvad der kan vente nogle år – eller måske flere at iværksætte. Det hele står udførligt nedskrevet, og I har derfor mulighed for at spare op til de projekter, som I ved, der skal tages hånd om. I har med andre ord et komplet økonomisk overblik over budgettet for foreningens vedligeholdelse. Og hvem ønsker ikke at have det. Men, en vedligeholdelsesplan kan også give helt andre fordele.

Jeres nye plan for vedligeholdelse af ejendommen kan nemlig åbne døre i både banken, og når I skal have vurderet ejendommen. Derudover giver vedligeholdelsesplanen også en fordel, når kommende købere kigger forbi, og for de andelshavere som allerede bor i ejendommen.

Vedligeholdelse af foreningen skal tages i opløbet

Valuaren og vedligeholdelsesplanen

Ifølge Per-Henrik Schultz-Jensen bør det være et lovkrav at få lavet en vedligeholdelsesplan. Det gør nemlig vurderingen meget mere præcis, og nemmere at prissætte. Og uden en plan risikerer foreningen, at deres ejendom falder i værdi. Per-Henrik Schultz-Jensen uddyber:

”Det kan være sværere at prissætte ejendommen helt præcist, hvis foreningen bare lader stå til, og ejendommen forfalder. Som valuar bliver du usikker på, hvor meget du skal reducere i værdien for at sikre, at du får efterslæbet med ind i værdiansættelsen. Ejendommens værdi bliver derfor sat lavere, hvis der ikke er en vedligeholdelsesplan. Vores prissætning bør nemlig afspejle de udfordringer, som ejendommen har eller står over for.”

En vedligeholdelsesplan sikrer korrekt vurdering

Et efterslæb kan for eksempel være, hvis Per-Henrik Schultz-Jensen skal vurdere en ejendom, hvor vinduerne ser møre ud – og der ingen plan for vedligeholdelse er.

”Det kan være svært for mig at vurdere en ejendom med 200 lejligheder og endnu flere vinduer, hvad det vil koste at skifte dem ud. I det tilfælde vil jeg hellere reducere i værdien,” siger han.

Det gode råd fra valuaren er derfor at få lavet en vedligeholdelsesplan. Det sikrer, at jeres ejendom bliver vurderet til det den er værd, og giver andelsboligforeningen en bedre og mere retvisende pris på ejendommen. Men hvad er en god vedligeholdelsesplan, og hvilke ting er vigtige at få tjek på? Per-Henrik Schultz-Jensen er ikke i tvivl.

Den gode vedligeholdelsesplan ifølge valuaren

Ifølge valuaren er det de tunge poster, som altid bør stå forrest og medgå i en vedligeholdelsesplan.

”Der bør være en plan for taget, facaden og vinduerne. Det er nemlig udgifter, som I ikke ønsker at være uforberedt på. Det behøver ikke være en tilbundsgående analyse, men der bør stå, hvornår I bør overveje at udskifte dem, og om det er hele taget eller blot nogle af tagstenen,” siger han.

Ligeledes påpeger han også, at mindre ting som fugt i facaden samt fugt i kælderen også bør fremgå med en status på vedligeholdelsesplanen. En vedligeholdelsesplan strækker sig normalt over en 10 årig periode og bør løbende opdateres.

Kan I selv i foreningen lave en plan for vedligeholdelse?

Rådet fra valuaren lyder kort og godt: Nej.

”Det ville jeg som valuar ikke acceptere – hvis den skal være brugbar for mig, så vil jeg have den fra en professionel. En professionel vurdering og en professionelt udarbejdet plan for vedligeholdelse af ejendommen giver mig tryghed for, at der er styr på ejendommen, og dermed kan jeg give en meget præcis og korrekt vurdering,” afslutter Per-Henrik Schultz-Jensen, der arbejder hos Gottlieb+Partners, som også laver valuarvurderinger for Andelsboligforeninger.

I næste afsnit dykker vi ned i, hvad det betyder for jeres lånemuligheder i banken, at I har en vedligeholdelsesplan. Vi har allieret os med Kristian Balleby fra Dansk Bank, som er kundedirektør for Team Administrator i Storkunder Ejendomme.

Banken om vedligeholdelsesplanen

Ifølge Kristian Balleby er en vedligeholdelsesplan et vigtigt rådgivnings- og kreditmæssigt-værktøj. En vedligeholdelsesplan påvirker lånemulighederne positivt, og så er det i høj grad en hjælp til andelsboligforeningen, når de skal vælge de rigtige lån og planlægge foreningens økonomi, så den tilpasses fremtidens større udgifter.

”En vedligeholdelsesplan er både i foreningens og bankens interesse. Som bank forholder vi os til værdien af den ejendom, som banken får pant i. Det vil være helt afgørende, da der typisk ikke er nogen personlig hæftelse. Det er foreningen, der hæfter, og banken har sikkerheden i ejendommen. For at vurdere ejendommens værdi, så er det vigtigt at vi ved hvilken vedligeholdelsesmæssig tilstand den er i,” siger Kristian Balleby.

Vedligeholdelsesplanen afgør låntypen for foreningen

Vedligeholdelsesplanen skaber derfor en tryghed for banken, da der er gennemsigtighed omkring ejendommens beskaffenhed og de fremtidige renoveringer samt kommende forbedringer.

Banken bruger også vedligeholdelsesplanen til at vurdere, hvilken lånesammensætning foreningen bør anbefales , så foreningens økonomi også kan servicere vedligeholdelsesplanen.

”Hvis vedligeholdelsesplanen viser, at der er et tagprojekt om 13-18 år, så er det en rigtig god ide at tilrettelægge det i finansieringen,” siger Kristian Balleby, der igennem tiden har måtte bede mange andelsboligforeninger få tjek på vedligeholdelsesplanen i forbindelse med låneoptagelse.
”Det kan måske virke lidt besværligt. Men det er faktisk noget, som kunderne bliver rigtig glade for at få gjort, fordi det giver langt større tryghed om fremtiden,” siger han.

Jo flere usikkerhedsfaktorer der er i en forening, som for eksempel en høj belåning eller mange erhvervsudlejninger, jo bedre er det, at de har en stærk plan for vedligeholdelse.

Kristian Balleby

Han påpeger, at når foreninger får det vanskeligt eller svært ved at låne penge, så er det ofte fordi, de ikke har kørt med en vedligeholdelsesplan og ikke sat penge til side.

”Vi ser desværre eksempler, hvor man ikke har haft en vedligeholdelsesplan. Pludselig hober det sig op med store og måske meget presserende renoveringer, som kan være svær at få finansieret, hvis man ikke har lavet en langsigtet økonomisk plan, hvor der er taget højde for fremtidige vedligehold i ejendommenen,” siger Kristian Balleby.

Han anbefaler, ligesom Per-Henrik Schultz-Jensen fra Gottlieb+Partners, at vedligeholdelsesplanen er udarbejdet af en professionel. Det giver nemlig mange fordele.

Vedligeholdelsesplanen hjælper bestyrelsen

En af fordelene ved vedligeholdelsesplanen er, at bestyrelsen har nemt ved at forklare over for andelshaverne, hvordan den bruger foreningens penge, og hvordan den vælger at tilrettelægge foreningens økonomi. Ligeledes skaber en vedligeholdelsesplan en historik, hvor alle i foreningen har mulighed for at følge med i og er orienteret om.

Meget historik ligger i den arbejdende bestyrelse, og hvis ikke I har en nedskreven professionel vedligeholdelsesplan, så kan det være svært for bestyrelsen at tage en diskussion med andelshavere om, hvilke arbejder der er sat i gang og, om I egentlig fik udskiftet de der stigstrenge,” siger Kristian Balleby, der anbefaler, at vedligeholdelsesplanen bliver fornyet eller gennemgået hvert tiende år.

Kristian Balleby

Og netop det, at bestyrelsen nemmere kan retfærdiggøre sine beslutninger ved at læne sig op af en uvildig rapport, er også noget som fagmanden anbefaler. Vi har derfor snakket med direktør og bygningskonstruktør Michael Jensen fra firmaet Godt Byggeri. Han er dagligt ud at lave vedligeholdelsesplaner for andelsboligforeninger, og oplever ofte, at en uvildig rapport for vedligeholdelse er en gevaldig hjælp for bestyrelsen – særligt når den skal argumentere for, hvordan den bruger foreningens penge.

Fagmanden om vedligeholdelsesplanen

For Michael Jensen handler en vedligeholdelsesplan meget om økonomi. Når han er ude at besøge foreninger, kigger han derfor altid på, hvad der skal gøres nu og her, hvad der skal sparres op til i fremtiden, og hvad foreningen egentlig har penge til – nu og her. Det hele skal nemlig gå op i en højere enhed.

”Jeg sætter altid en tidshorisont på de forbedringer eller renoveringer som foreningen skal have lavet – i prioriteret rækkefølge. Jeg kan være med til at fordele udgifterne, så foreningen ikke skal male opgangen og få skiftet tag samtidig. På den måde undgår de en kæmpe udgift, men får jævnet budgettet til vedligeholdelse ud på flere år,” siger Michael Jensen, som her giver sine råd til, hvad en god vedligeholdelsesplan indeholder – set med fagmandens øjne:

Hvad koster en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan koster typisk fra omkring 8000 kroner. Det kommer dog an på, hvor mange opgange og boliger det drejer sig om. Den nævnte pris er for 2 opgange med 24 lejligheder. Priser kan også variere alt efter firma, omfang og ejendommens generelle stand.

Sådan kommer I i gang med en vedligeholdelsesplan

Det tager ikke mere end 2-3 timer ifølge Michael Jensen at lave en komplet statusrapport på en ejendom med to opgange. Når I først har fundet det firma, som I ønsker at bruge, så kræver det, at I giver fagmanden adgang til følgende rum i ejendommen:

– Tag og loftsrummet
– Én af de øverste lejligheder i ejendommen
– Trapperummet
– Kælderen
– Varmecentrale/teknikrummet

”Når fagmanden er færdig, vil han gå hjem og regne på tallene og give jer et fuldstændigt overblik over, hvad der er påtrængende og hvad der kan vente,” siger Michael Jensen som også anbefaler, at I får opdateret jeres rapport over ejendommens status hvert tiende. år.

Når rapporten er udarbejdet giver det både en finansiel tryghed, men også en tryghed for de andelshavere som bor i ejendommen samt for dem som måske ønsker at købe sig ind. I sidste afsnit dykker vi ned i den tryghed det giver for andelshaveren, og hvad det betyder for omsætteligheden af andelsboligerne i foreningen.

Både andelsboligforeninger og ejerforeninger benytter sig af vedligeholdelsesplaner. Vil du vide mere om vedligeholdelsesplaner til ejerforeningen, så læs guiden til ejerforeninger om emnet på 3byggetilbud.dk.

Andelshaveren og vedligeholdelsesplanen

Selvom det måske ikke direkte påvirker bundlinjen eller økonomien, at en andelshaver føler sig tryg, så er det alligevel et vigtigt paramenter at tage højde for. Er jeres tag for eksempel ved at være for gammelt, så er det rart for den enkelte beboer at vide, at huslejen vil stige en smule næste år – på grund af taget.

Det giver nemlig også de enkelte andelshavere mulighed for at tilrettelægge deres økonomi – hvis foreningens opsparing ikke dækker hele udgiften til et nyt tag.

Derudover giver det også en tryghed for dem, som er på vej ind i ejendommen. Er huslejen fast eller vil den stige. Her vil en gennemsigtig vedligeholdelsesplan give en højere omsættelighed og derved gøre det attraktivt at købe sig ind i netop jeres forening. Ligesom det vil gøre det nemmere for den interesserede andelsboligkøber at låne til andelsboligen i banken.

Der er med andre ord lagt en plan for, hvordan du som køber fastholder den værdi, som du har købt din andel til, og det skaber ifølge Kristian Balleby en nemmere omsættelighed. Vi lader eksperten i andelsboliglån fra Danske Bank få det sidste ord:

Jeg ville personligt ikke købe en andelslejlighed uden, at jeg vidste hvad de havde af vedligeholdelsesplan for ejendommen, og hvordan ejendommens beskaffenhed er.

Kristian Balleby