Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Bykærs Anlæg ApS

Lejlighedsvurdering betaler sig

Når en andelsbolig skal overdrages og prissættes, beregner man prisen ud fra to parametre: Andelsboligforeningens andelskrone og de individuelle forbedringer i den enkelte andelsbolig. Sidstnævnte har vi sat under lup, og vi har været med på syn og skøn af en andelslejlighed i København.

På 4. sal i en andelsboligforening på Østerbro ligger Kirsten og Stefans andelslejlighed. Andelslejligheden, som er 86 kvadratmeter, er ved første øjekast i flot stand, og det kan også hurtigt bekræftes, at både køkken og badeværelse er blevet renoveret af nuværende andelshaver.

Kirsten har boet her siden 2007 og siden, hun flyttede ind, er andelsboligen steget betydeligt i værdi. Baggrunden for bestilling af vurderingsmand har været at få en klar vurdering af lejlighedens forbedringer og mangler i forhold til prissætning i forbindelse med et planlagt salg senere på året.

Forbedringer og mangler

Vurderingen foretages af VALUAREN, som har ejendomsmægler og DiplomValuar Peter Ryaa og erhvervsmægler Lars Søholm Olsen ude for at inspicere lejligheden. De er iklædt de samme blå futter, som vi kender fra svømmehallen, og med sig har de papirer og kamera, som skal dokumentere lejlighedens stand.

„Jeg kan se, at loftet er med glasfilt, og det er faktisk en forbedring,“ siger Lars, imens han begynder at notere. Han spørger ind til køkkenet og vil gerne vide, hvornår det er fra, og om der er kvitteringer på renoveringen. Kirsten fortæller og forklarer, hvordan en væg er blevet fjernet, og om et større VVS-arbejde, der er blevet foretaget i forbindelse med renoveringen af køkkenet.

Lars gennemgår slavisk en liste for at være sikker på, at alle forhold bliver noteret. Både de nye køkkenelementer, VVS-arbejdet, filt på vægge og de nye elektriske installationer er forbedringer, som medtages i rapporten.

„Gulvet her er til gengæld en mangel – det trænger til at blive slebet og efterbehandlet,“ siger Lars.

Også på badeværelset er der flere forbedringer at notere. Det er ligesom køkkenet blevet totalrenoveret, efter at Kirsten flyttede ind.

„Da jeg flyttede ind i lejligheden, var der brunt tapet på væggene, plastikfoldedøre, sænkede lofter, væg til væg-gulvtæpper og ikke etableret bad på badeværelset,“ forklarer hun. Det var et dødsbo Kirsten overtog, og der blev ikke udarbejdet en vurderingsrapport af de individuelle forbedringer, da hun flyttede ind.

Syn- og skønsvurdering kræver erfaring

Det varierer fra andelsboligforening til andelsboligforening, hvilke regler og aftaler, der findes til vurdering af individuelle forbedringer. I nogle andelsboligforeninger er det nedskrevet i andelsboligforeningens vedtægter, at der skal udarbejdes en vurderingsrapport af de individuelle forbedringer ved fraflytning. I andre andelsboligforeninger har man ingen regler herfor.

Engang var det ofte bestyrelsesmedlemmer eller formænd, der havde ansvaret for at udarbejde en vurderingsrapport i forbindelse med overdragelse af andel.

„Der er rigtig mange andelsboligforeninger, der ikke længere selv ønsker at foretage vurderinger. Det kan godt skabe en dårlig stemning, når man har boet ved siden af hinanden i 25 år og så pludselig går og værdisætter stand og forbedringer i naboens bolig,“ fortæller Lars. Derfor ønsker mange bestyrelser i dag, at det er en ekstern vurderingsmand, der udarbejder syn og skøn. Der findes ikke en egentlig uddannelse til de, som foretager vurderinger af individuelle forbedringer. Typisk fungerer valuarer, arkitekter eller ansatte i administrationshuse som vurderingsmænd.

Erfaring er kodeordet, når en god vurderingsmand til individuelle forbedringer af andelsboliger skal findes. Lars har det seneste år lavet i omegnen af 50 syn- og skønsvurderinger.

„Det kommer meget i perioder, og nogle gange har jeg haft op til fire syn og skøn på en uge. Det er vigtigt, at man sørger for at dokumentere det hele,” forklarer Lars, imens han ser ned på det digitalkamera, som fotograferer hver en afkrog i andelslejligheden.

Lars ser efter det, han kalder for uens overflader, da dette er en mangel:

„Det er lige meget, om væggene er malet i forskellige farver. Det, jeg ser efter, er de uens overflader som eksempelvis her,“ siger han og peger på en dørtærskel, der ikke er behandlet som gulvet omkring den. Manglerne kan også bestå i huller i væggene (større end almindelige borehuller), eller det kan være til-kalkede eller flækkede fliser på badeværelset.

Jyder er billigere end københavnere

Forbedringer behøver ikke at blive foretaget af håndværksvirksomheder. Andelshavere kan også selv udføre arbejde, der tæller som individuelle forbedringer. Her foreligger der naturligvis ikke kvitteringer for arbejdet – i stedet anvender man en timesats, der hvert år fastsættes ud fra timepriserne på, hvad en nyuddannet håndværker ville bruge af tid på arbejdet.

„Det er lidt pudsigt, men timepriserne varierer mellem København og provinsen, og det er simpelthen, fordi en håndværker er dyrere i København. Det justerer ABF afskrivningerne med hvert år“. Timesatsen er i på 156 kroner i provinsen, imens den er 178 kroner i København i afskrivningskataloget for 2015.

Vælger man at udføre arbejdet selv, er det kun det timeforbrug, som en uddannet håndværker ville bruge, og ikke det timeantal, som en amatør ville bruge på arbejdet, som honoreres.

„Det letteste er jo, hvis der er kvitteringer på forbedringerne. Så behøver man ikke skønne, hvor meget forbedringen har kostet og hvornår den er blevet udført,“ tilføjer Lars med henblik på forbedringer og afskrivninger.

Afskrivninger på forbedringer er nedfældet i andelsboligloven, men afskrivningssatser er ikke medtaget. De fleste andelsboligforeninger og vurderingsmænd anvender derfor et fastlagt afskrivningskatalog udarbejdet eksempelvis af ABF. Værdien af forbedringerne nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år, mens nye låse afskrives over ti år.

El- og VVS-tjek er aldrig en dårlig idé

Lars påpeger, at det i forbindelse med VVS og elektricitet er at foretrække, hvis sælger eller foreningen sørger for, at professionelle udfører el- og VVS-tjek:

„Jeg kan jo ikke tjekke, om tingene er lavet, som de skal. Det skal man have uddannelse og autorisation til. Det eneste, jeg kan, er at notere, hvis noget som vurderes som en mangel“. Eftersyn af el- og VVS skal kun ske i de foreninger, hvor det fremgår af vedtægterne. Ellers vælger sælger selv, om det skal foretages. Hos VALUAREN anbefaler vurderingsmændene derfor altid, at der foretages el- og VVS-tjek, hvis ikke andelsboligforeningen allerede anvender det. Således er der aldrig tvivl om hvilke løsninger, der er lovlige, og hvilke der ikke er.

Hvorfor udarbejder man en vurderingsrapport?

Når en vurderingsmand foretager syn og skøn af en lejlighed, er det ofte først ved gennemgang af andelsboligen i selskab med andelshaveren. Herefter udarbejdes en rapport, hvor summen af både forbedringer, mangler og løsøre sammenlægges. Andelsboligen er typisk beboet, og mangler som huller i vægge eller problemer på gulve er ikke altid synlige. Køberen af andelsboligen har derfor også mulighed for at gøre indsigelser, ligesom mangler kan udbedres af sælgeren inden overtagelsen. Ofte vil de sidste beløb ved lejlighedsvurderingen blive endeligt afgjort i samarbejde med administrationsselskabet.

„Sælger og køber har ofte hver deres interesse,“ forklarer Peter Ryaa. Han tilføjer:

„Det er derfor, det er en god idé at få en vurderingsmand til at udarbejde en rapport med prisen på de individuelle forbedringer. Køber man eksempelvis en lejlighed, hvor køber giver 200.000 kroner for forbedringerne, uden at der er nogle specifikationer, fakturaer og lignende, så kan køber efterfølgende påpege, at en eventuelt overpris skal tilbagebetales. Der er andelsboligloven rimelig klar.“

Dette problem kommer Kirsten dog næppe i, da der har været brugt autoriserede håndværkere, givet byggetilladelse til de dele som kræver det fra Københavns Kommune, og i øvrigt regninger på alle forbedringsdele. Den færdige vurderingsrapport af forbedringerne i hendes lejlighed løber også op i 315.000 kroner, mens der er mangler for 12.000 kroner. Løsøre er der ingen af. Hun ved endnu ikke, hvad hun vil sælge sin andelsbolig og de individuelle forbedringer for. Peter supplerer: „Man kan altid vælge, hvad man sælger sin andelsbolig til under maksprisen, men man kan også sælge til andelsværdien plus forbedringerne. Det bestemmer man selv“.

„Jeg synes faktisk, det har været hyggeligt at gå rundt og snakke om lejligheden. Man har jo boet her og gået og sat i stand over mange år. Havde vi været presset på privatøkonomien, ikke haft regninger på de dyre dele eller boet meget nedslidt, havde jeg måske haft en anden oplevelse af det her besøg,“ slutter Kirsten.

Du kan her se et katalog over afskrivningsregler

Du kan her se en infografik, der giver dig et overblik over hvilke faktorer, der afgør prisen på en andelsbolig

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

2 kommentarer

AvatarRikke Kjærulff

Jeg skal have vurderet forbedringer og vedligeholdelse i vores andelslejlighed.
Niels Rasmussen fra bestyrelsen i andelsforeningen, kommer også til at være tilstede ved vurderingen.
Adr. Øster Farimagsgade 87, 3th
2100 København Ø.
Mit tlf. nr. 30224962

Hej Rikke
Vi vil meget gerne hjælpe dig godt videre med din forespørgsel på vurdering. Hvis du ønsker uforpligtende tilbud fra vores professionelle netværk af vurderingsmænd, så skal du blot indsende din forespørgsel her: https://www.andelsportal.dk/indsendopgave/
De bedste hilsner
Nynne – Andelsportal.dk

Viser 0 af 2 kommentarer