Afskrivninger
Når der afskrives på forbedringer i en andelsbolig, fratrækkes en del af værdien pga. værdiforringelse. Forbedringer i andelsboligen kan øge dens værdi, men det er påbudt, at der afskrives på forbedringer. Det er derfor ikke sikkert, at du som andelsboligejer tjener penge ind på de forbedringer, der udføres i boligen. Afskrivninger er ofte årsag til diskussioner i andelsboligforeninger. Bliv klogere her på siden.
Hvad er afskrivninger?
I daglig tale er afskrivninger det ventede tab af værdi over tid. Køber du en ny vaskemaskine i dag, har den om 5 år mistet en del af sin værdi. Dette kan allerede nu forudsiges, og derfor er det muligt at estimere den ventede værdiforringelse over tid. Når der afskrives, tages der typisk udgangspunkt i startværdien, og typisk afskrives en fast procentdel af værdien årligt. Køber man en ny vaskemaskine til 10.000 kroner, der afskrives med 10 % årligt, er værdien af vaskemaskinen efter et år 9.000 kroner. Det efterfølgende år afskriver man med 10% af de 9.000 kroner. Når det kommer til afskrivninger på forbedringer, er fremgangen en anden.
I andelsboliger afskrives der på forbedringer, og når der afskrives, fratrækkes en del af værdien pga. værdiforringelse. En forbedring er et arbejde i andelsboligen, der øger den brugsmæssige værdi af boligen. Kun arbejde, der kan konstateres tilstede i boligen betragtes som forbedringer. Hertil gælder det, at arbejdet skal være lovligt og forsvarligt udført. For eksempel er opsætning af et nyt køkken ofte en forbedring. Vedligehold er ikke forbedringer, og der afskrives derfor ikke på vedligehold. Man skal derfor, når man får udført arbejde i sin andelsbolig, huske på at skelne mellem arbejde, der er forbedringer, og arbejde, der er vedligeholdelse. Der afskrives ej heller på beboelse og huse. Derfor spiller det ingen rolle, at din andelsbolig er i en ejendom af ældre dato – for der afskrives som sagt ikke på beboelse.
Afskrivninger på forbedringer
Forskellige forbedringer falder i værdi i forskellig hast, og derfor afskrives de forskelligt. Nogle forbedringer mister årligt en stor procentdel af værdien, mens andre årligt mister en lille procentdel af værdien. For eksempel mister et nyt væg-til-væg tæppe hurtigt værdi, mens nyopsatte gipsplader i loftet mister værdien langsommere. Det betyder, at der afskrives hurtigt på et nyt tæppe, mens der afskrives langsomt på nyopsatte gipsplader. Der afskrives på mellem 5 og 30 år, alt efter hvilken slags forbedring, der er tale om. Når værdien af en forbedring er nede på 10 procent af startværdien, trækkes der ikke mere fra værdien, såfremt forbedringen stadig er i andelsboligen.
Når der afskrives på forbedringer, tages der udgangspunkt i startværdien, og dernæst afskrives årligt en procentdel. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve de forskellige andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve de ønsker at bruge. Det er derfor op til foreningen at bestemme, hvor meget der skal afskrives på de forbedringer, der gennemføres i de enkelte boliger. Det anbefales, at den enkelte forening inkluderer i sine vedtægter hvilken afskrivningskurve, de benytter.
Afskrivningsregler til din andelsboligforening på Andelsportal.dk
Forskellige forbedringer afskrives forskelligt. Hertil er det op til den enkelte andelsforening at bestemme, hvor meget der skal afskrives på forskellige forbedringer. Står din andelsforening og mangler afskrivningsregler, I kan bruge, når der skal afskrives på forbedringer? Så kan I finde et komplet sæt af afskrivningsregler på Andelsportal.dk.
Betydning af afskrivninger på forbedringer
Som bekendt har andelsboliger en fastsat maksimalpris, der er beregnet ud fra andelskronen. Forbedringer lægges oven i andelsboligens maksimalpris. Man skal dog huske på, at det er påbudt, at der afskrives på forbedringer. Det betyder, at fik du et nyt køkken for 5 år siden og kunne notere en forbedring for 100.000 kroner, er den forbedring i dag ikke længere 100.000 kroner værd. Der trækkes pga. slid og alder en del af værdien fra: der afskrives på forbedringen. Det betyder, at skal du sælge din bolig her 5 år senere er forbedringen måske ‘kun’ 75.000 kroner værd. Du kan derfor ‘kun’ lægge 75.000 kroner til maksimalprisen af din andelsbolig.
For at summere kan prisen på andelsboliger beregnes som følger:
Andelskronen – mangler + (forbedringer – afskrivninger) = andelsboligens maksimalværdi.
FAQ
Afskrivninger er det ventede tab af værdi over tid. Når der afskrives på forbedringer i en andelsbolig, fratrækkes en del af værdien pga. værdiforringelse.
- Hvorfor afskrives der på forbedringer?
Der afskrives på forbedringer, fordi de med tiden falder i værdi. Køber du for eksempel en ny vaskemaskine i dag, har den om 5 år mistet en del af sin værdi. Man fratrækker altså en del af værdien på grund af værdiforringelse. For eksempel bidrager slid og alder til værdiforringelse af en forbedring.
- Hvordan afskrives forbedringer?
Når der afskrives på forbedringer, tages der udgangspunkt i en startværdi, og dernæst afskrives årligt en procentdel. Forskellige forbedringer afskrives forskelligt, fordi de falder i værdi i forskellig hast. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger. Den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken afskrivningskurve de ønsker at bruge. Du kan her finde en oversigt over afskrivningsregler.
- Hvor meget afskrives der på forbedringer?
Det er op til den enkelte forening at bestemme, hvor meget der skal afskrives på de forbedringer, der gennemføres i de enkelte andelsboliger. Når der afskrives, tages der udgangspunkt i startværdien, og dernæst afskrives årligt en procentdel. Det er påbudt, at der afskrives på forbedringer, men da der er ikke regler for, hvilken afskrivningskurve andelsboligforeninger bruger, Kan den enkelte forening kan derfor frit vælge, hvilken de ønsker at bruge.
- Hvem afskriver på forbedringer?
Når du skal sælge din andelsbolig, kan foreningen stå for vurderingen selv, men det anbefales, at andelsboligforeningen gør brug af en vurderingsmand, der har erfaring i at vurdere.
- Hvordan fungerer afskrivningskurven?
På en afskrivningskurve kan du få en visuel oversigt over, hvordan forbedringer i en andelsbolig afskrives hen over forskellige år. På den lodrette akse finder du procentsatserne, som din forbedring skal afskrives til, mens du på den vandrette akse finder den alder, som din forbedring har i dag. Kender du forbedringens startværdi, kan du ud fra kurven finde den alder, som din forbedring har i dag, gå op til skæringspunktet og aflæse procentsatsen, som din forbedring skal afskrives til.
Læs også
17 kommentarer
Hej Maria
Mange tak for dit svar og beklager mine mange spørgsmål, jeg har simpelthen ikke kunne gennemskue hvor man kan gå hen med sådan nogle spørgsmål 🙂
Vil det så sige, at hvis en VVS faktura lyder på 5.000kr for betaling af selve toilettet men også VVS’erens arbejdstid og fakturaen er fra september 2024 og lejligheden sælges februar 2025, så vil salgsopstillingen tilskrives præcis 5.000kr?
Kan en vurderingsmand vælge at sige, at 5.000kr lyder for dyrt og derfor vælger han kun at tilskrive forbedringens værdi 4.000kr?
Ved du om de her ting står nogle steder? Jeg synes man snakker meget bredt om forbedringer, men ikke sådan i detaljer. Fx at det er hele fakturaens værdi fra fx en tømrer eller vvs’er – altså hvis det er inden der løber afskrivninger på.
På forhånd tusind tak,
Mvh
Nanna
Hej Nanna
Både materialer, arbejdstimer m.v indgår som del af forbedringen. Forbedringer afskrives, men afskrives forskelligt. Følger din forening ABF’s forbedringskatalog, vil jeg mene dit toilet afskrives over 20 år. Jeg skal ikke kunne sige, om en vurderingsmand vil vurdere at standen af toilettet er så god, at der ikke afskrives på det (eftersom der kun er gået knap et halvt år ved salgstidspunktet), eller vil afskrive på det. Det lyder dog meget usandsynligt, at vurderingsmanden ville afskrive 20 procent af beløbet på så kort tid.
Jeg vil råde dig til at forhøre dig hos din bestyrelse. Det kan være, at de kan dig henvise til et sted, hvor I har forbedrings- og afskrivningsreglerne for netop jeres forening stående.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Tusind tak for jeres tidligere svar 🙂
Jeg synes ikke jeg kan finde noget omkring reglerne for at installere et nyt toilet på badeværelset i ABF’s forbedringskatalog. Ligger dette inde under installation i bad ved modernisering?
Eller ved i om installering + nyt toilet vil være en forbedring til andelsboligen? I tilfælde at at det er det og man skal sælge sin lejlighed om 6mdr, vil det så være samme beløb som VVS-regningen lyder på, som der vil blive tilskrevet værdien af lejligheden?
På forhånd tak.
Mvh Nanna
Hej Nanna,
Selv tak 🙂
Når jeg læser deres forbedringskatalog kan jeg se, at “Toilet, håndvask, stålvask, blandingsbatterier” er en forbedring, der afskrives over 20 år.
Det vil derfor være en forbedring, som vil medtages, når din bolig bliver solgt senere. Husk at gemme faktura fra VVS-firmaet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære andelsportal
Jeg håber I har lyst til at hjælpe mig med et par spørgsmål omkring forbedringer/afskrivninger i min andelsbolig.
1. Ved I hvem der er den ”overordnede instans”, der fastsætter retningslinjerne som andelsboliger vurderes ud fra?
2. Kender I noget til konkret vurdering af enkelte tiltag? Mere specifikt kan jeg ikke finde ud af om det kan betale sig for mig at få udskiftet nogle indvendige døre – altså om det vil tælle som forbedringer. Det drejer sig om en badeværelsesdør og en soveværelsesdør, der ikke kan lukke pt. Foreningens vedtægter nævner intet om døre.
3. Hvis ovenstående tælles som forbedringer, vil forbedringen så være 1:1 det beløb som jeg bruger på tømrer? Min lejlighed skal sættes til salg i januar/februar 2025 og jeg ville lave ændringerne nu her i juli/august 2024.
På forhånd mange tak 🙂
Mvh Nanna
Hej Nanna
Tak for din kommentar.
Ift. dit første spørgsmål, vil jeg mene, at det er andelsboligloven, da den udstikker de generelle rammer for handel med andelsboliger. Den indeholder regler for, hvad en andelsbolig må koste og dikterer, at det er bestyrelsen i foreningen, der skal godkende overdragelsesaftalen.
Andet spørgsmål: Jeg vil her råde dig til at undersøge, hvilket forbedringskatalog din forening benytter sig af. I ABF’s forbedringskatalog er nye indvendige døre en forbedring (når der er tale om etablering af ny døråbning eller udskift af dørblad til et dørblad med øget brugsværdi).
Tredje spørgsmål: I tilfælde af at der er tale om en forbedring, vil der typisk skulle afskrives på den. Og skal der det, vil det ikke være 1:1 det beløb, du bruger på forbedringen. Der afskrives på forbedringer med tiden, hvilket betyder at værdien af dem falder gennem årene (grundet brug og slitage). I ABF’s forbedringskatalog afskrives der på nye indvendige døre i 20 år.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Nanna,
Mange tak for din henvendelse.
1. Det kan variere fra forening til forening hvilke regler for forbedringer og afskrivninger, der anvendes. Mange andelsboligforeninger hælder dog til ABFs forbedringskatalog eller benytter vurderingsmænd, der benytter dette katalog.
2. I ABF’s forbedringskatalog er nye døre en forbedring, der afskrives over 20 år.
3. Beløbet, som du bruger på tømrer vil afskrives over tid. Det vil sige forbedringen vil miste værdi indtil du en dag sælger boligen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg har et spørgsmål til afskrivning af håndværkeres timeløn. Er det rigtigt forstået, at den indgår som en forbedring, der ikke afskrives? Eller afskrives den på samme måde som materialer? Fx i forbindelse med renovering af bad.
Dbh,
Janus
Hej Janus,
Tak for din henvendelse. Det er altid vigtigt, at du ser efter i foreningens vedtægter i forhold til regler for afskrivninger, da de kan variere fra forening til forening. Håndværkerens løn til det pågældende arbejde afskrives på samme måde som materialerne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej, jeg har et spørgsmål omkring afskrivning af ændringer/forbedringer fra 2003. Vi overtager boligen okt 2011 og betaler 75.000 kr til sælger ud over den fastsatte pris på andels beviset. Det ekstra arb består i bruse niche som er bygget / muret op med glasdør. Skabe, vaske arrangement en dyr løsning i forhold til standart. Opbygget bar/glas vitrine imellem stue / køkken alrum. Nu ønsker vi at sælge og vil gerne vide om vi kan forlange et beløb herfor. Vi har boet her i 12 år.V.h. Eva Danie’l Uldall
Hej Eva
Mange tak for din kommentar. Jeg antager, at de 75.000 kr. er brugt på at gennemføre arbejde på boligen efter I har købt den? Har I udført forbedringer i boligen, bør I kunne medregne dem, når I sælger (der skal naturligvis afskrives på dem). Jeg vil anbefale, at I undersøger, hvilke forbedringskatalog og afskrivningskurve jeres forening benytter sig af. Her bør I kunne se, om det udførte arbejde i boligen betragtes som forbedringer og i tilfælde af, at de betragtes som forbedringer, hvilke afskrivningskurve de følger.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej…jeg er ved at gennemgå en overdragelsesrapport ifm evt køb af andelsbolig.
Nuværende ejer har boet der i 4 år over hun overtog en opvaskemaskine og et køleskab fra den tidligere ejer. hvidevarene var nedskrevet i værdi da de var et par år gamle. Den nuværende ejer har så imellemtiden udskiftet vaskemaskinen og køleskabet, så der nu er nyere hvidevarer….men i overdragelsesrapporten står både de “gamle ” og de ny som forbedringer….Så man skal tilsyneladende betale for en opvaskemaskine og et køleskab, der ikke er der mere???
Er det virkelig en lovlig fremgangsmåde?
Hej Lisbeth,
Tak for din henvendelse. Det lyder som om, at der er sket en fejl. Fjerner man en forbedring fra en bolig, så skal den værdi naturligvis også fjernes fra summen af forbedringer. Det samme gælder hvis du fjerner et køkken, der endnu ikke er afskrevet helt. Det lyder som om, at du skal kontakte sælger og gøre vedkommende opmærksom på, at denne fejl er sket.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Andelsportal.
Da jeg overtog min lejlighed, var der lavet nyt badeværelse, som først er nedskrevet 100 % i 2032. Jeg overvejer nu at lave et nyt badeværelse, men hvilken indflydelse, vil det have på min andelsboligs værdi. Hvis jeg sælger inden 2032, vil den nye køber i så fald skulle betale for begge badeværelser, eller vil det først etablerede badeværelse udgå, sådan at det kun er det ny badeværelse, der fremgår som forbedringer?
Hej KJ
Mange tak for din besked. Det vil være det nye badeværelse, der betragtes som en forbedring, og som der afskrives på. Det gamle badeværelse vil ikke kunne betragtes som en forbedring, fordi det er simpelthen er fjernet fra lejligheden.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Har et spørgsmål vedrørende afhøvlet gulve, og håber meget i kan svare på et spørgsmålet. Jeg står og skal sælge min andelslejlighed, og der er/var afhøvlet gulve fra starten da jeg købte den. har snakket med den tidligere formand i foreningen, og hun siger hun aldrig har hørt om fradrag på slutseddel vedr gulve i foreningen, Kan det have sin rigtighed at jeg så nu, hvor jeg skal sælge andelen, skal trækkes ned på gulve som for i øvrigt ser rigtig pæne ud. Det drejer sig om 5500 – 6000.
på forhånd tak
Venligst Tonny
Hej Tonny
Mange tak for din besked. Er det en vurderingsmand, der har bestemt, at du skal betale 5500-6000 kr.? I så fald vil jeg anbefale, at du hører denne ad om, hvilken vurderingspraksis han/hun har benyttet. Typisk vil afhøvling af gulv høre under almindelig vedligehold, hvilket betyder, at det hverken kan noteres som en mangel eller en forbedring ved salg. Det bør stå i foreningens vedtægter, om afhøvling af gulv betragtes som en forbedring.
De bedste hilsner,
Michelle
Viser 0 af 17 kommentarer