andelsboligkøbfinansieringlovgivning

Finansiering af andelsbolig

En andelsbolig skal betales kontant. Men du kan finansiere dit køb med et banklån, hvor andelsboligen stilles som sikkerhed for lånet. Du kan dog ikke lave et realkreditlån, når du skal låne penge til en andelsbolig.

Lån i banken med pant i andelsboligen

Som andelshaver kan du ikke optage realkreditlån. Det er kun selve andelsboligforeningen, som ejer ejendommen, der kan optage realkreditlån mod sikkerhed i foreningens ejendom. Som andelshaver har du altså udelukkende mulighed for at optage lån i et pengeinstitut eller en bank. Du kan med fordel undersøge markedet og den rente du kan få andelsboliglånet til i mere end en bank.

Du kan optage lån til køb og til modernisering af andelsboligen, men du kan også optage lån til andre formål, der ikke har nogen tilknytning til andelen.

Kan du ikke betale renter eller afdrag på dine lån, kan den som har pant i din andelsbolig kræve panten realiseret. Dette foregår ved at panthaveren kan foretage udlæg i boligen. I slemme tilfælde kan den, som har pant i andelsboligen tvinge dig til at sælge andelsboligen, hvis lån og renter misligeholdes.

Den 1. juli 2018 trådte den nye andelsboliglov i kraft. Fremover skal man som andelsboligkøber selv lægge en passende udbetaling af købesummen, hvilket ikke er en klart defineret størrelse. Alligevel er der dog en rettesnor, man kan læne sig op ad som andelsboligkøber. I den historiske vejledning for ejendomskøb, som virksomheder retter sig efter, omtales nemlig en god finansiel skik i forbindelse med køb af ejendomme. I vejledningens paragraf 20 står det skrevet, at en udbetaling på fem procent af købesummen anses for at være passende. Og selvsamme opfordring om de fem procent blev også brugt af erhvervsministeriets arbejdsgruppe under udarbejdelsen af aftalen om at sikre mere sunde og trygge andelsboligforeninger i 2017. På den baggrund må den passende udbetaling, og dermed nøgletallet for kommende andelsboligkøbere, være fem procent af andelsboligens pris.


Mange vælger at finansiere en andelsbolig via et forældrekøb, således at forældrene enten betaler det fulde beløb for en andelsbolig eller supplerer med udgifter til andelsboligen. Det er dog ikke alle andelsboligforeninger, der tillader forældrekøb og der findes flere form for løsninger til hvordan et forældrekøb kan finansiere en andelsbolig. Læs denne guide til forældrekøb og bliv klogere på muligheder for forældrekøb.

Købsprisen for en andelsbolig består af:

  • Værdien af andelen i foreningens formue
  • Eventuelle forbedringer i boligen herunder boligens almindelige vedligeholdelsesmæssige stand.

Køb af andelsbolig i nyopført ejendom

Ved køb af en andelsbolig i en nyopført ejendom skal man ud over ovennævnte forhold være opmærksom på en række yderligere forhold:

  • Huslejen på en nyopført andelsbolig vil ofte svare til huslejen i en tilsvarende ejerbolig.
  • Huslejen vil typisk stige i takt med inflationen, da en del af købesummen ofte er finansieret med indekslån.
  • Der kræves større udbetaling – normalt 20 procent. Denne udbetaling kan dog ofte finansieres med et lån banken.
  • Foreningens formue vil normalt ikke stige i begyndelsen, hvilket betyder, at boligen måske ikke er lige så salgbar som ejerboligen i de første år efter købet. Til sidst skal det bemærkes, at man ved køb af en andelsbolig i en nyopført ejendom køber noget ‘nyt’, hvor udgifter til vedligeholdelse, forbedringer med mere normalt vil være meget begrænsede i forhold til en ældre ejendom.

Generelt om en andelsboligforening

En andelsbolig indgår i en andelsboligforening, der er stiftet af en række beboere med henblik på i fællesskab at købe, eje og selv drive det ejendomskompleks, de bor i.

Ved køb af en andel i en andelsboligforening bliver man medlem af foreningen og samtidig medejer af det samlede beboelseskompleks. Det er andelsboligforeningen, der står som ejer af komplekset, mens andelshaverne har brugsretten til de enkelte andelsboliger. Dette betyder blandt andet, at andelshaverne ikke kan fratrække prioritetsrenter på selvangivelsen, men kun renter i forbindelse med personlige lån til for eksempel indskuddet. Dermed har de ikke samme skattemæssige fordele som ved en ejerbolig.

Brugsretten til andelsboligen betyder, at andelshaveren har større spillerum ved for eksempel ændringer af boligens indretning, end det er tilfældet i en lejebolig. Eventuelle ændringer skal dog godkendes af foreningens bestyrelse og byggemyndighederne, men kan så medregnes ved værdiopgørelsen i en salgssituation. Af andelsboligforeningens vedtægter vil det normalt fremgå, hvem der har fortrinsret ved salg af andelsboligen. Det er ofte i første omgang nært beslægtede familiemedlemmer, derefter personer på foreningens venteliste.

I de senere år er det dog blevet sværere og sværere at sælge en andelsbolig gennem ventelisten, da attraktivitetsgraden har været faldende. Nu er det mere normalt, at sælger selv finder en køber til sin lejlighed.

Huslejen

Huslejen i en andelsbolig består af to ting. Dels den månedlige boligafgift til foreningen samt andelshaverens eget afdrag på et eventuelt optaget banklån til betaling af andelen. Såfremt andelsboligforeningen er stiftet i forbindelse med køb af en udlejningsejendom, vil andelshavernes boligafgift stort set være konstant, indtil kreditforeningslånet er indfriet.

Hvorledes sker overtagelse af et andelsbevis?

Interessen for andelsboliger har været stærkt stigende i de seneste år. Mange private udlejningsejendomme er blevet købt af lejerne og omdannet til andelsboligforeninger. Når flere lejere går sammen om at oprette en andelsboligforening, er det meget vigtigt fra starten af at rådføre sig med en advokat, idet der er mange lovregler om tilbudspligt, foreningens stiftelse med mere.

Overraskende udgifter

Når en andelsboligforening overtager en udlejningsejendom, er det vigtigt, at andelshaverne er opmærksomme på ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Hvilke ønsker har man til den fremtidige andelsbolig med hensyn til renovering, fællesfaciliteter og andet. Ofte ser man, at andelshaverne bliver overrasket over, hvilke udgifter de efterfølgende har måtte betale med væsentligt højere husleje til følge end først antaget.

Handlen med et andelsbevis skal altid foregå gennem foreningens bestyrelse, som skal godkende handlen, køberen og salgsprisen.

Køb af en andelsbolig i eksisterende andelsboligforening

Når man køber en bolig i en ‘gammel’ andelsboligforening, skal man være opmærksom på, at der også her gælder særlige lovregler. Handlen med et andelsbevis skal altid foregå gennem foreningens bestyrelse, som skal godkende handlen, køberen og salgsprisen. Handlens overdragelsessum skal indbetales til foreningen, der herefter vil afregne beløbet til sælger (eventuelt med fradrag af foreningens eventuelle tilgodehavender hos sælger).

Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.