13 nye anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger

Tidligere på året nedsatte erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) den arbejdsgruppe, som har fremlagt 13 nye anbefalinger til en bedre og mere ansvarlig drift af andelsboligforeningerne.

Arbejdsgruppen består af Andelsboligforeningers Fællesrepræsentaion(ABF), FinansDanmark og Erhvervsministeriet. Vi har ridset de 13 anbefalinger op og samlet reaktionerne.

Anbefalingerne kommer i kølvandet på økonomiske problemer i flere af landets andelsboligforeninger. De 13 anbefalinger indbefatter løsninger til stiftelsessituationer, finansiering, den daglige drift af andelsboligforeningen og vilkår i tilfælde af opløsning af en andelsboligforening.

Anbefalinger til stiftelsessituationer

Den første anbefaling fra arbejdsgruppen er en ændring i andelsboligloven. Alle nystiftede andelsboligforeninger skal udarbejde en vedligeholdelsesplan.

Hvorfor?

En vedligeholdelsesplan er med til at give et overblik over andelsboligforeningens fremtidige økonomiske situation. Samtidig vil det give potentielle andelskøbere et overblik over, hvad deres boligydelse går til.


Arbejdsgruppens anden anbefaling lyder på et lovkrav om en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres løbende og minimum hvert femte år, samt at vedligeholdelsesplanen ved revision rækker minimum 15 år frem.

Hvorfor?

Ved at indføre krav om en ajourført og opdateret vedligeholdelsesplan sikres det, at andelsboligforeningerne og deres bestyrelser tager stilling til vedligeholdelse af foreningens ejendom.


Arbejdsgruppens tredje anbefaling er, at ministeren udsteder en vejledning i andelsboligloven om, hvordan andelsboligforeninger udarbejder en god vedligeholdelsesplan.
[su_laes_ogsaa link=”https://www.andelsportal.dk/nyheder/fordelen-ved-en-vedligeholdelsesplan/” tekst=”Fordelen ved en vedligeholdelsesplan”]

Hvorfor?

En vejledning skal, ifølge arbejdsgruppen, give en oversigt over, hvilke punkter man som andelsboligforening som minimum bør tage stilling til.


Den fjerde anbefaling omhandler stiftelsesbudgettet. Det skal dække en periode på 15 år i stedet for de nuværende 10 år.

Hvorfor?

De fleste afdragsfrie realkreditlån udløber efter 10 år. Denne anbefaling skal derfor sikre, at andelsboligforeninger bliver stiftet på et sundt, fornuftigt og levedygtigt grundlag.


Arbejdsgruppen anbefaler, at der udarbejdes en vejledning og et model-budget til brug ved stiftelse af andelsboligforeninger. En lignende model blev skitseret om årsregnskaber i andelsboligforeninger af Erhvervsstyrelsen for et par år siden.

Hvorfor?

Model-budgettet skal fungere som en hjælpende hånd ved stiftelse af en andelsboligforening.

Anbefalinger vedrørende finansiering af andelsboligforeninger

Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indføres særlige regler omkring andelsboligforeningernes lånemuligheder ved stiftelse. For eksempel med inspiration i afrapporteringsmodellen (40-40).

Hvorfor?

40-40 modellen begrænser afdragsfriheden til de første 40 procent af foreningens lån, således at realkreditbelåningen mellem 40 og 80 procent skal afdrages.


Det anbefales, at der i andelsboligloven fastsættes et
udbetalingskrav på mindst 5 procent af købesummen ved stiftelsen af en andelsboligforening.

Hvorfor?

I dag er der intet lovkrav om egenfinansiering, når andelshavere går sammen om at stifte en andelsboligforening. Arbejdsgruppen mener, at et krav om egenfinansiering vil bidrage til et godt økonomisk fundament for foreningen, og at det viser et sundt engagement fra stifternes side.


Den ottende anbefaling lyder på et udbetalingskrav, som fastsættes ved køb af en andelsbolig. Denne anbefaling skal indgå i god-skik-bekendtgørelsen for boligkredit.

Hvorfor?

Formålet med dette er at afprøve købers robusthed og evne til at spare op. Dermed sikrer man, at køber ikke sætter sig for dyrt og pludselig ikke kan betale sin boligydelse.


Arbejdsgruppen anbefaler, at ministeren fastsætter klarere regler om valuarvurderinger i andelsboligloven.

Hvorfor?

Flere andelsboligforeninger har haft misvisende valuarvurderinger, da reglerne og juraen om valuarvurderinger har givet for stort et spillerum.

Andelsboligpriser – store prisudsving på valuarvurderinger


Arbejdsgruppen anbefaler, at andelsboligloven opdateres, så den er retvisende i forhold til de uddannelseskrav, der gør sig gældende i forbindelse med foretagelsen af valuarvurderinger af en andelsboligforening.

Hvorfor?

Kravene til valuarer er blevet nedgraderet. Valuaren skal nu kun have kendskab til udlejningsejendomme og ikke nødvendigvis hele ejerboligmarkedet.

Anbefalinger til driften af en andelsboligforening

Arbejdsgruppen anbefaler, at der indføres en ny lovbestemmelse af bestyrelsen opgaver og ansvar.

Hvorfor?

Det er vurderet, at en ny lovbestemmelse kan gavne nye og nuværende bestyrelser, da den skal medføre flere frivillige andelshavere lyst til at deltage i bestyrelsesarbejdet. Samtidigt skal lovbestemmelsen danne et klart blik over, hvad det vil sige at sidde i bestyrelsen.
[su_laes_ogsaa link=”https://www.andelsportal.dk/nyheder/raad-til-bestyrelsesarbejde/” tekst=”6 ekspertråd til bestyrelsesarbejdet”]


Den tolvte anbefaling lyder på en generalklausul, som skal sikre, at generalforsamlingen ikke må træffe beslutninger, som gavner visse andelshavere på andre andelshaveres bekostning.

Hvorfor?

I nogle andelsboligforeninger har der været tale om såkaldte ‘misbrugstilfælde’, og det skal den nye generalklausul forsøge at eliminere.

Anbefaling ved opløsning af andelsboligforening

Den sidste og mest i øjenfaldende anbefaling er, at andelsboliglovens paragraf 4 ønskes ændret, så det fremstår klart, hvilke vilkår der er gældende i tilfælde af en andelsboligforenings opløsning. Hvis ejendommen går fra andel til lejer anbefales det, at huslejen fastsættes ud fra et 3-5 årigt gennemsnit af boligafgiften.

Hvorfor?

Der er i den nuværende paragraf 4 stadig anledning til usikkerhed omkring brugsforholdet mellem udlejer og den tidligere andelshaver. Arbejdsgruppen mener, at det er vigtigt, at der ikke hersker nogen tvivl omkring retstilstanden, og derfor foreslår man en ændring.

Forkert diagnose medfører forkert behandling

Vi har været i dialog med Niels Bjørnstrup, formand for AB i Krise, som før har stillet sig uforstående overfor sammensætningen af arbejdsgruppen og dens formål.

„Præmissen er forkert. Arbejdsgruppen undersøger den uansvarlige drift i andelsboligforeninger, selvom der ikke har været nogen uansvarlig drift i andelsboligforeningerne,“ lyder det uforstående fra Niels Bjørnstrup, som mener, at erhvervsministeren ikke har set på de parametre, der ligger til grundlag for foreningernes omstændigheder. Ifølge Niels Bjørnstrup, handler det om uansvarlige finansieringsplaner fra bankernes side. Men indgangsvinklen undrer ikke Niels Bjørnstrup.

„Intet sted i rapporten står det skrevet, at banker og realkreditinstitutter kan være en del af årsagen til andelsboligforeningernes problemer. Men det er selvsagt, når man ser på, at arbejdsgruppen er sammensat af repræsentanter fra Erhvervsministeriet, FinansDanmark og ABF, hvis formand sidder i repræsentantskabet for Nykredit og på intet tidspunkt har været kritisk overfor Nykredit. Det er en uheldig interesseblanding, som vi nu ser resultatet af.“
Niels Bjørnstrup og AB i Krise savner en arbejdsgruppe, som ønsker at forstå helheden i problematikken i stedet for at tilgodese bankerne. Ifølge Niels Bjørnstrup er diagnosen forkert, og derfor bliver andelsboligforeningerne behandlet forkert.

„Ingen andelsboligforeninger har efterspurgt de såkaldte swap- eller lokkelån. Og nu skal andelshaverne så betale prisen for bankerne og kreditinstitutters forsøg på at maksimere deres indtjening,“ afslutter Niels Bjørnstrup.

Anbefalingerne modtager også positiv respons

Ikke alle parter er utilfredse med de nye anbefalinger. ABF-direktør Jan Hansen udtrykker stor tilfredshed med anbefalingerne.

„Jeg synes det er meget tilfredsstillende, at arbejdsgruppen nu foreslår en øvre grænse for afdragsfrie lån, når en andelsboligforening skal stiftes,“ udtaler Jan Hansen.
ABF er overbeviste om, at resultatet vil skabe mere økonomisk robuste andelsboligforeninger, når der fremadrettet stiftes nye foreninger.