abfAndelsboligejereandelsboligpriserDansk EjendomsmæglerforeningPrisudsvingValuarvurderinger

Andelsboligpriser – store prisudsving på andelsboliger

Charlottenlund. Samme ejendom. To valuarvurderinger. Én metode. Alligevel en prisforskel på 132 millioner kroner. Store prisforskelle på ejendomsvurderingerne opstod også for nyligt i andelsboligforeningen Valdemarsgade 24 på Vesterbro, hvor valuarvurderingerne igen havde store udsving.


Andelsboligejere ved ikke længere hvad de skal forvente, når de indkalder en specialiseret ejendomsmægler – en valuar – til at vurdere ejendommen. 
To værdiansættelser med mange millioner til forskel hører ikke til tilfældighederne.
De enorme prisudsving på andelsboliger sker regelmæssigt til trods for samme vurderingsvejledning er taget i brug. Den benyttede vurderingsvejledning er udarbejdet af ejendomsmæglernes brancheforening, Danske Ejendomsmæglere (DE). De store skel på andelsboligpriser, undrer andelsboligejere og vækker samtidigt stor utilfredshed. Kritikken går især på, at andelsboligforeningerne føler sig tvunget til at vælge mellem valuarvurderinger, der har enorme prisforskelle.

Samme regnemetode – mange millioner til forskel

Tidligere har DE forklaret, at de svingende andelsboligpriser på valuarvurderingerne bl.a. skyldtes, at forskellige retningslinjer var taget i brug. Denne udmelding kom bl.a. efter, at en ejendom i Charlottenlund blev vurderet til henholdsvis 114,4 mio og 256 mio kroner, altså et prisudsving på over 100 procent. Ifølge DE, kunne denne svingende vurdering være kommet til livs vha. en simpel ting. Alle valuarer skulle benytte DE’s vurderingsvejledning. Det ville eftersigende betyde, at man ville opnå de samme retvisende og ensarterede vurderingsrapporter. Denne forklaring faldt dog til jorden efter to valuarvurderinger, der angiveligt fulgte DE’s vurderingsvejledning, gav et prisudsving på over tolv millioner på en ejendom på Vesterbro.

Ejendomsmæglerne, som repræsenterede henholdsvis DanBolig og HOME, mente begge at have fuldt DE’s normer til punkt og prikke under vurderingen af ejendommen på Valdemarsgade 24 på Vesterbro. Alligevel resulterede valuarvurderingen fra den ene mægler i en vurdering på 15 mio kroner, mens den anden valuarvurdering viste hele 27,85 mio kroner.

LÆS OGSÅ: Valuarvurderinger - hvad skal du være opmærksom på


Dommen er faldet – andelsboligpriser må svinge med 100 procent

Flere sager med store prisudsving på andelsboliger er mundet ud i retssager. 
De første sager blev anlagt tilbage i 2014 og der er først nu faldet dom i sagen. Sagsanlægget bundede i, at andelsboligejere gjorde krav på en erstatning efter unaturligt lave valuarvurderinger. Flere af andelsboligejerne krævede en større erstatning, da de følte sig snydt for den retsmæssige værdi af boligen efter valuarvurderingen. Samme negative udfald var dog det evigt tilbagevendende for andelsboligejerne. Byretten i Lyngby blåstemplede nemlig, at andelsboligpriser godt måtte svinge med 100 procent afhængigt af hvem, der vurderede den. Argumentet for afslaget om erstatningskravet var, at andelsboligprisen er variabel. Der var derfor ikke nogen erstatning at hente, til trods for de store prisudsving.

Cheføkonom for Forbrugerrådet, Morten Bruun Pedersen, forstår godt andelsboligejernes bekymring. ”Når man lægger så mange på penge på bordet, som andelsboliger efterhånden koster, så er det meget utrygt, at priserne kan svinge så meget,” siger Morten Bruun Pedersen til Berlingske Business. Han mener, at de store prisudsving er udtryk for, at der bør gøres noget. Samtidigt negligerer han dog ikke, den svære disciplin det kan være at vurdere en hel ejendom med andelsboliger.

Sagen anket – juraen giver for stort et spillerum

Konsekvensen af sagen om Valdemarsgade 24 var, at andelsforeningen selv skulle beslutte hvilken af valuarvurderingerne, der skulle udgøre prisen på deres ejendom. Formanden for andelsboligforeningen, Christian P. Olsen, fandt det yderst mærkværdigt, at de selv skulle vælge ejendomsprisen og forsøgte derfor at få en kommentar fra DE, dog uden held. Retningslinjerne eller manglen på samme er bemærkelsesværdige og bør blive efterset, mener Christian P. Olsen, som netop har anket sagen til landsretten. Han savner, at dem med kompetencerne og ansvaret – altså politikerne, Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Andelsboligernes Fællesrepræsentation (ABF) tager ansvaret på sig og finder en løsning på problemet. Cheføkonom for Forbrugerrådet, Morten Bruun Pedersen, er enig og mener samtidigt, at vi befinder os i en juridisk gråzone, hvor juraen har for stort et spillerum.

Efter sagerne og opmærksomheden har et flertal i Folketinget og erhvervsminister, Brian Mikkelsen (K), varslet en undersøgelse af området. 
På Andelsportal.dk følger vi naturligvis sagens gang nøje.

Se hvad fordelene kan være ved en valuarvurdering her

Hvad er din mening om de store prisudsving på andelsboliger? Giv din mening til kende i kommentarfeltet.

Om forfatteren: Stefan Sander Grods er kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk Han bidrager med nyheder og formidler guides omhandlende andelsboligmarkedet. Stefan har flair for kommunikation og formidling og er netop nu i gang med en kandidat i Human Ressource Management på Copenhagen Business School.
Skriv en kommentar