Lovændringer på vej: Hvad betyder de for jeres andelsboligforening?

Wake up-call til andelssektoren’ , ‘strammere krav til bestyrelsesarbejdet’, ‘sikring af robuste foreninger’ og ‘et trygt andelsboligmarked’ – det er blot nogle af de vendinger, der er blevet brugt i det forgangne år, når snakken er faldet på andelsboligmarkedet. Efter flere skandalesager med konkurser, økonomiske problemer og skyhøje valuarvurderinger nedsatte erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) i begyndelsen af 2017 en arbejdsgruppe, der skulle se andelssektoren efter i sømmene. Det resulterede i 13 anbefalinger, som blev grundlaget for de i alt 16 tiltag på andelsboligmarkedet, der forventes at træde i kraft den 1. juli 2018. Men hvad indebærer de nye tiltag, og hvad har de kritiske røster at sige til ændringerne? Vi ser nærmere på tiltagene, og hvad de kommer til at betyde for foreningerne i 2018.

Slut med konkurser, fejlagtige vurderinger og sorte penge

I november sidste år vedtog regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre en ny andelsboligpakke, der har til formål at sikre tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder i alt 16 initiativer af forskellig karakter, som stiller krav til alt fra stiftelsesbudgetter og egenfinansiering ved andelsboligkøb til mere retvisende valuarvurderinger. Inden den endelige aftale blev fremlagt, blev dørene til den stukbeklædte Landstingssal på Christiansborg åbnet, så eksperter, aktører og repræsentanter fra andelsboligmarkedet og foreninger kunne diskutere tiltagene.

Holdningerne er mange, og flere eksperter er kommet med indvendinger til tiltagene: Hvorfor stilles der ikke krav til finansieringsinstitutternes til tider ugennemsigtige finansieringsprodukter og rådgivning? Og er det ikke urealistisk, at nye andelsboligforeninger kun har afdragsfrihed på 40 procent af lånet? Cobblestone Administrationshusets direktør, Rasmus Juul-Nyholm, deltog aktivt i høringerne, og han giver sit besyv på tiltagene og hvilken betydning, de får for andelsboligforeningerne, nystiftede såvel som etablerede.

Her er de 16 tiltag til et tryggere andelsboligmarked

Et misvisende billede af andelssektoren

“Regeringens indgreb baserer sig på en opfattelse af, at der er et overordnet problem med driften i andelsboligforeninger. Virkeligheden er imidlertid, at hovedparten af landets andelsboligforeninger er veldrevne med solide bestyrelser, en solid økonomi samt engagerede beboere og dygtige rådgivere. Det er lovgivningen, den er gal med,“ indleder direktøren Rasmus Juul-Nyholm som mener, at de 16 tiltag spænder lige fra at være ligegyldige til interessante.

Rasmus Juul-Nyholm har stor indsigt i finansiering, risiko- og økonomistyring i andelsboligforeninger, og spørger man ham, vil forslagene træde i kraft som planlagt. Derfor er det væsentligt, at foreningerne sætter sig ind i forslagene og deres betydning for den daglige drift.

“Jeg synes, at der er nogle gode ting i de nye forslag. Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. En anden ting, der er fornuftigt nok, er at man prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Men der er også nogle skæve forslag, som rammer helt ved siden af og skader boligformen frem for at hjælpe,“ lyder det fra direktøren. Her fremhæver han særligt fire områder, som foreningerne skal forholde sig til, nemlig:

1) Finansiering og krav til stiftelsessituationen 2) Reglerne for leje ved konkurs 3) Valuarvurderingerne og 4) Vedligeholdelsesplaner.

Stiftelsessituationen kan være ‘make it or break it’

Et forslag går på, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen. Det er der noget galt med ifølge Rasmus Juul-Nyholm:

“Personligt synes jeg, at et område, der er særlig bekymrende, er kravene til de nystiftede andelsboligforeninger. I modsætning til almindelige boligejere, skal andelshavere tvinges til at afdrage på al realkreditgæld ud over 40 procent af købesummen. Konsekvensen bliver, at markant færre vil stifte en andelsboligforening.“
Forslaget bremser ikke kun stiftelsen af nye andelsboligforeninger, det presser den ellers sunde løsning i forhold til at etablere nybyggede andelsboligforeninger, mener Rasmus Juul-Nyholm:

“I de nybyggede andelsboliger, der bliver udbudt, lægger man typisk et større indskud på 15-20 procent, og så har man afdragsfrihed på resten. Det er en rigtig god og sund løsning, da man starter med et stort indskud, men derefter får en lavere boligafgift bagefter. Mange pensionister har eksempelvis glæde af dette, da deres månedlige indtægt ikke er stor. Men ved lovændringen får man et problem ved denne type andelsboligforening, da man tvinger foreningerne til at afdrage på deres lån, og det kan ødelægge det rygende markedet for de nybyggede andelsboliger.“

Dertil advokerer Cobblestone-direktøren generelt for lånemulighederne i stiftelsessituationen, da han mener, at en lånebegrænsning på 40 procent vil presse de nye foreninger over i variabelt forrentede lån, vel at mærke i en tid hvor den faste rente er historisk lav. Det gør foreningerne særligt skrøbelige, hvis renten stiger.

Fagmandens råd til de nystiftede foreninger:

Søg uafhængig rådgivning, hvis I går med tanker om at stifte en ny andelsboligforening. Problemet er nemlig, at den stiftende advokat eller rådgiver kun får penge, hvis foreningen bliver stiftet. Søg derfor en uvildig part, der ikke har noget på spil i stiftelsessituationen. Uvildig rådgivning koster omkring 15.000-20.000 kroner, men er det hele værd

Lejeløsningerne kan give bagslag

Et andet kritikpunkt fra Rasmus Juul-Nyholm er de nye regler for leje ved konkurser. De nye regler siger, at ved konkurser skal lejen fastsættes som et gennemsnit af boligafgiften over de seneste fire år. En fastsættelsesmetode, der vil gøre det vanskeligere at redde skrantende andelsboligforeninger.

„Jeg forstår overhovedet ikke lejeløsningen. Den er kontraproduktiv på alle punkter. Det vil gøre det svært at redde foreningerne, da loven spænder ben for, at nødlidende foreninger tør gøre en indsats for at redde foreningen. Andelshaverne vil i virkeligheden blive straffet for at gøre en indsats. For hvis foreningen investerer for at redde foreningen og det ikke lykkedes, har de straffet sig selv ved, at det bliver dyrere at bo i foreningen efter en konkurs. Det vil måske afholde foreningerne i at prøve,“ lyder kritikken fra Rasmus Juul-Nyholm.

Fagmandens råd til lejeløsningen:

Selvom det nye forslag næsten er kvit eller dobbelt i forhold til konkurser, så er det vigtigt, at konkurstruede foreninger stadig investerer i at redde foreningen. Der er lige så stor chance for, at foreningen klarer sig som den ikke gør. Derfor må man ikke nedprioritere indsatsen og vedligeholdelsen af ejendommen.

V for valuar og vedligeholdelsesplan

Grundet flere sager med skyhøje og fejlagtige valuarvurderinger er der også et stort fokus på nye krav til valuarerne. Og flere eksperter finder skabelontvang til valuarvurderinger positivt, da det vil betyde, at vurderingerne bliver udarbejdet på et mere ensartet grundlag.

“Det, at man prøver at få ryddet op og få styr på valuarvurderingerne, er positivt. Mit råd er, at foreningerne bruger nogle ordentlige valuarer, der lever helhjertet op til de standarder, der bliver fastsat med den nye bekendtgørelse. Her er min anbefaling, at man bruger valuarer, der har en konkret erfaring og en direkte relation med køb og salg af ejendomme,“ forklarer Rasmus Juul-Nyholm.

Udover skærpelser på valuarområdet finder Rasmus Juul-Nyholm det også fornuftigt, at man i forslagene prøver at stramme op på foreningernes planlæggelse af vedligeholdelse. Her understreger han dog, at reglerne om opdaterede vedligeholdelsesplaner bør gælde alle foreninger og ikke kun nye foreninger.

“Vi er enige i vigtigheden i vedligeholdelsesplaner, men den kvantitative tankegang, der ligger bag forslagene, er vi ikke enige i. Det foreslås, at der skal udarbejdes en vedligeholdelsesplan, som skal opdateres minimum hver femte år, og som skal række 15 år frem i tiden. Men hvis 15 år er bedre end 10 år, så er 20 år vel også bedre 15 år, og når der kommer til stykket er et 50-årigt budget fantastisk? Nej,“ siger Rasmus Juul-Nyholm, som mener, at budgetter ud over 10 år er behæftet med en meget høj grad af usikkerhed – både for den enkelte og for foreningen.

Boligekspert: Afskaf valuarvurderingerne

Fagmandens råd til vedligeholdelsesplaner:

Det er en god idé, at foreningen udarbejder vedligeholdelsesplaner og lange budgetter. Min erfaring er, at de fleste andelsboligforeninger er rigtig gode til at planlægge deres vedligehold, men derfor kan man jo altid blive bedre. Det er en af de allerstørste risici en andelsbolig kan have, hvis de ikke har styr på deres vedligeholdelsesplaner.

Vi må se, hvad 2018 bringer

Rasmus Juul-Nyholm forventer, at de 16 tiltag bliver rullet ud som annonceret, men påpeger, at foreningerne ikke skal regne med, at blot fordi der nu er lavet tiltag, er alt klaret. Foreningerne skal stadig have deres egen snusfornuft og opmærksomhed i højsædet og ikke skræmmes af de nye, måske utrygge, regler.