andelsboliglovenandelsboligpakkeBrian Mikkelsenvaluarvurdering

Her er de 16 initiativer, der skal sikre et mere trygt andelsboligmarked

Et politisk flertal er enige om at gennemføre en række tiltag på andelsboligområdet. Vi gennemgår dem her.

Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre er blevet enige om at gennemføre en andelsboligpakke, der skal sikre mere tryghed på andelsboligmarkedet. Aftalen indeholder 16 initiativer af forskellig karakter.

”Med aftalen gennemfører vi nogle tiltag, der skal være med til at sikre, at både nuværende andelshavere og kommende andelshavere kan føle sig trygge ved at bo i en andelsbolig. Vi stiller blandt andet nogle højere krav til stiftelsen og finansieringen. Og så præciserer vi bestyrelsens opgaver og ansvar, og andelshaverens vilkår i det – for fremtiden forhåbentligt sjældne – tilfælde, hvor en andelsboligforening skulle gå konkurs,” udtaler erhvervsminister Brian Mikkelsen

Aftalen bygger videre på de anbefalinger, som en arbejdsgruppe fremlagde i maj 2016.

Højere krav til stiftelse og finansiering af nye andelsboligforeninger

Aftalen betyder blandt andet, at der i fremtiden vil blive stillet større krav til stiftelser af andelsboligforeninger. Blandt andet begrænses afdragsfriheden på lån til andelsboligforeninger til de første 40 procent af en forenings lån. I dag er grænsen 80 procent af lånet.

Samtidig skal de andelshavere der køber andelsboligerne ved stiftelsen stille med en udbetaling på fem procent.

Ydermere er det et af de nye initiativer, at nystiftede har skærpede krav til deres stiftelsesbudgetter. I dag skal budgetterne nemlig kun dække en periode på 10 år, men i fremtiden skal en forening kunne fremlægge et budget for minimum 15 år.

Også rådgivere skal i højere grad stilles til ansvar for lån og kreditter. De skal gøres ansvarlige seks år frem for tre år, hvis de har vejledt foreninger uhensigtsmæssigt. Dette initiativ er blandt andet med som følge af, at flere foreninger de sidste år er endt i økonomiske kriser grundet katastrofale lånetyper og uhensigtsmæssig rådgivning.

Lejefastsættelse i forbindelse med konkurs

Med aftalen forsøger man også at undgå, at der spekuleres i andelsboligforeningers konkurs. De senere år har der været en række sager om nødlidende andelsboligforeninger, der er blevet opløst ved en konkurs. Når en andelsboligforening går konkurs, har beboerne i en ejendom som udgangspunkt mulighed for at blive boende som lejere. Huslejen for de andelshavere, der overgår som lejere fastsættes i dag efter huslejereguleringer, som er beregnet på baggrund af de udgifter, som en udlejer har til at drive ejendommen. I tidligere sager har det betydet, at de gamle andelshavere kunne blive boende som lejere til en lavere husleje end de gjorde inden foreningen gik konkurs. Med den nye aftale ønsker man at huslejen i stedet regnes ud som et gennemsnit af den boligafgift, som de konkursramte andelsboligejere har betalt i de seneste fire år.

Det vækker harme hos Lejernes Landsorganisaiton (LLO), som kalder denne del af aftalen for ‘en torn i forslaget’:

”Da boligafgiften lige før en konkurs typisk er meget høj, vil huslejen blive meget højere end normalt. Straflejen skal betales i seks år, hvorefter der skal betales husleje efter lejelovens almindelige regler. Men flytter den tidligere andelshaver inden, så skal huslejen fastsættes efter de almindelige regler. Den høje husleje skal altså kun betales af den tidligere andelshaver – han eller hun skal straffes. Vi ved ikke hvorfor, men måske mener forligspartierne, at andelshaverne selv har været skyld i konkurserne?” skriver LLO i en pressemeddelse.

LÆS OGSÅ: Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs

Valuarer skal følge de samme regler

Mange foreninger har været nødsaget til at benytte sig af valuarvurderinger, fordi at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013. I de større byer har det været en udfordring, at der har været stor forskel på, hvordan valuarer vurderer de forskellige ejendomme. Nogle andelsboligforeningers ejendomsværdi er steget med mere end 100 procent på meget kort tid. Og det har skabt en usikkerhed for flere aktører på markedet. Det vil man med den nye pakke stramme op på ved at lade alle valuarer følge et særligt regelsæt opstillet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Samtlige valuarer skal følge regelsættet uanset medlemskab af forskellige brancher.

Det forventes at det nye regelsæt vil sætte en stopper for de store prisforskelle, der hidtil har været i forbindelse med andelsbolighandler.

Udvalg skal se nærmere på problemer med sorte penge

Aftaleparterne er også blevet enige om at nedsætte en arbejdsgruppe, der inden sommerferien skal komme med forslag til, hvordan man kan komme problemer med penge under bordet til livs. Allerede nu har socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad dog nogle idéer til hvordan problemer med penge under bordet kan kommes til livs:

”Det kunne for eksempel være, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skulle godkende overdragelsen af andelsboligen. Det kunne være en idé med åbne ventelister, hvor bestyrelsen stod for overdragelsen, så vil en sælger aldrig kunne forlange penge under bordet,” forklarede Kaare Dybvad i går, da aftaleparterne stillede op til interview.

Oversigt over andelsboligpakkens 16 initiativer:

Stiftelse af en andelsboligforening:

 

  1. Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening.
  2. Regler for vedligeholdelsesplaner.
  3. Stiftelsesbudget for en andelsboligforening.
  4. Vejledning og modelbudget til stiftelsesbudgetter.

  5. Forhold vedrørende finansiering af en andelsboligforening:

  6. Begrænsning af afdragsfrihed ved stiftelse af andelsboligforeninger.
  7. Egenfinansiering på fem procent fra andelshaverne ved stiftelse.
  8. Egenfinansiering fra køber af en andelsbolig i en allerede eksisterende andelsboligforening.

  9. Forældelsesfrist for rådgiveransvar:

  10. Forlængelse af forældelsesfrist i forhold til rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter.
  11. Andelsboligforeninger i landdistrikterne:

  12. Fortsat rentabilitet i små andelsboligforeninger i landdistrikterne.

  13. Driften af en andelsboligforening:

  14. Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar.
  15. Ny lovbestemmelse om generalklausul.

  16. Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi:

  17. Tydelighed omkring nøgletalsoplysninger på generalforsamling.

  18. Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv.:

  19. Lejefastsættelse (gennemsnit af boligafgift de seneste fire år), forudbetalt leje og depositum mv.

  20. Mere retvisende valuarvurderinger:


  21. Branchens norm og vejledning vedrørende valuarvurderinger opløftes til bekendtgørelse.

  22. Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger:

  23. Mulige initiativer til nedbringelse af penge under bordet.

  24. Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris:

  25. Forlængelse af forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris hos sælger.

  26. Se hele aftalen om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017 —>

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Jf. ned nævnte citat fra Andelsportalens artikel tilføjes følgende: Jeg er kasserer i en lille andelsboligforening i provinsen! Jeg er noget forundret over udmeldingen fra Kaare Dybvad!
Når K.D. anfører, at bestyrelsen skal godkende overdragelse af en bolig, så en udtalelse, der virker noget forvrøvlet, set i relation til ABF standardvedtægtens §14. Antager, at ganske mange andelsboligforeninger benytter nævnte vedtægt. K.D. nævner åbne ventelister! Hvad mener han med det? Findes der hemmelige ventelister? Endelig lever vi i en verden, hvor de der vil omgås love og regler, desværre benytter sig af ufine metoder. Mon K.D. selv tror på, at et nedsat udvalg kan forhindre “snyd og bedrag”? På mig virker K.D. udmeldingen, som manglende indsigt! Iøvrigt kan I oplyse Kaare Dybvad m. fl. om, at hovedparten af Danmarks andelsboligforeninger er bund ærlige foreninger, der administreres med 10 flotte stjerner ud af 10 mulige. Viderebring venligst det til 16 punkt udvalget

skriv et svar
Ole Vinsten - 2 uger siden

    Hej Ole.

    Tak for din henvendelse.
    Når Kaare Dybvad taler om en “åben venteliste”, menes der en ekstern venteliste, hvor alle kan skrive sig op til en andelsbolig i den pågældende forening.

    Én ting er at eliminere snyd og bedrag, en anden ting er at gøre det sværere og sikre nogle retsmæssige vilkår. Et af tiltagende, som vi blandt andet også har skrevet om, er en ændring i forældelsesfristen. Det betyder, at man som andelshaver nu har lige så lang tid til at anmelde en handel, hvor der har været sorte penge i spil, som hvis man var ejer af en lejlighed eller hus. Som sagt eliminerer det ikke nødvendigvis alle bedragerne iblandt os, men det sikrer samme vilkår og præmisser for andelshavere som ejere. Det må trods alt være et fornuftigt initiativ – også i dine øjne.

    Arbejdsgruppen blev i sin tid nedsat for at se andelsboligmarkedet efter i sømmene. Formålet var ikke at udstille eller male et billede af de danske andelsboligforeninger, som værende løgnagtige. Man gjorde det for at sikre en mere ansvarlig drift for fremtiden, især fordi det kan være udfordrende at drive en andelsboligforening og træffe de rigtige beslutninger.

    Bedste hilsner,
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan Sander Grods - 2 uger siden

Hej Stefan.
Ja, du har ret, det er efterhånden ganske udfordrende, at være bestyrelse i en andelsboligforening. Løbende pålægges bestyrelserne lovgivningsmæssige forpligtigelser og dermed ansvar. Eksempelvis kan nævnes nøgleoplysnings skemaer, energiattester, overdragelses skemaer m.m. i forbindelse af salg/køb af andelsbolig. Antager, at anførte bestyrelses arbejde er = frivilligt ulønnet arbejde i de fleste andelsboligforeninger. Ansvar og krav til bestyrelsesmedlemmers formåen ud i jura og økonomi, stiller ganske store krav til det enkelte bestyrelsesmedlem. Jeg kender ikke til, hvad og hvor meget, det nedsatte punkt 16 udvalg har lyttet til “græsrødderne” ? Men! Ret så nemt at stille krav, i særdeleshed, når udførelsen pålægges udført af andre! 🤔🤔

skriv et svar
Ole Vinsten - 2 uger siden