Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs
Andelsboligmarkedet er populært som aldrig før trods et stigende antal historier om nødlidende og dybt forgældede andelsboligforeninger. Udmeldingerne om andelsboligmarkedet stikker i flere forskellige retninger. Derfor har vi spurgt en seniorøkonom, hvordan det egentlig går med økonomien i de danske andelsboligforeninger. Hvor er det godt, og hvor er det gået galt?
Folk står i kø for at købe dem på stedet, og historierne om sorte penge i forbindelse med salg af andelsboligerne er ikke til at komme uden om. Samtidig hører vi om foreninger, hvis gæld er så håbløs, at de kæmper for at få lov til at gå konkurs. Økonomi og prissætning på andelsboligmarkedet er blevet så ugennemsigtigt og forskelligartet, at hele boformens eksistensberettigelse stadig er til debat. Men hvad er egentlig hoved og hale i de varierende udmeldinger? Er økonomien usund? Nej, siger en seniorøkonom – men der er en lille andel af andelsboligmassen, der sidder i saksen.
„Min opfattelse af den generelle økonomi på andelsboligmarkedet er, at den er overordnet sund, men andelsboligerne er meget forskelligartede, og de kan ikke skæres over én kam,“ siger seniorøkonom hos Boligøkonomisk Videncenter, Marc Lund Andersen. Han opdeler landets ca. 9.000 andelsboligforeninger i tre overordnede grupper alt efter, hvornår de er stiftet. De andelsboligforeninger, der er stiftet før 1981, har som regel en rigtig god finansiel sundhed. Den anden gruppe er de foreninger, der blev stiftet fra 1981-2004, typisk med offentlig støtte:
„Nogle af de foreninger er opført med inkonverterbare indekslån, og deres gæld følger derfor prisniveauet i samfundet. Det er ikke altid en god ting. Til gengæld får de støtte. Men de er typisk også stiftet til højere priser end de ‘gamle’ andelsboligforeninger, og derfor er økonomien typisk bedre i de ældre andelsboligforeninger end i de støttede fra 1981-2004,“ siger han. Den tredje gruppe er de nyere andelsboligforeninger, der blev opført fra 2005 -2008. Det er primært disse andelsboligforeninger, hvor vi ser de helt store økonomiske katastrofer. De er nogenlunde ligeligt spredt over hele landet i forhold til indbyggere og befolkningstæthed men har i den senere tid fået masser af spalteplads som følge af deres alvorlige gældsproblemer.
Andelsboligforeninger i krise
De har næsten ikke været til at undgå. De mange artikler om de håbløst forgældede andelsboligforeninger, der kæmper med banker og realkreditinstitutter, fordi de ikke længere kan betale udgifterne på deres lån. Senest var det Danmarks største andelsboligforening, Hostrup Have, der blev begæret konkurs af Nykredit. Foreningen, som er beliggende på Frederiksberg, har omkring 680 andelshavere og 30 erhvervslejemål, og en gæld, som er dobbelt så høj som værdien af deres ejendom. Hostrup Have er langt fra den eneste andelsboligforening med alvorlige, økonomiske problemer. I Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise, som blev stiftet i 2013, er nogle af landets allermest gældsramte andelsboligforeninger gået sammen om at sætte fokus på gældsproblematikkerne i foreningerne. Ifølge talsmand for foreningen, Niels Bjørnstrup, er der et sted mellem 450 og 750 andelsboligforeninger i Danmark, der har alvorlige problemer med deres gæld. Det er svært at sætte præcise tal på andelen af foreninger, der er håbløst forgældet. Et dataark, der i 2014 kunne hentes fra Ministeriet for By og Boligs hjemmeside, kan dog give en indikation. Dataarket var udarbejdet ud fra andelsboligforeningernes nøgleoplysningsskema og Den Offentlige Informationsserver. Her fremgår det, at der i 2013 var omkring 1.000 andelsboligforeninger, der havde en gæld, som oversteg deres offentlige ejendomsvurdering. Niels Bjørnstrup uddyber:
„Tallet kan kun give en indikation af, hvor mange der er håbløst forgældede. Man kan ikke sætte lighedstegn mellem en gæld større end ejendomsvurderingen og andelsboligforeningernes håbløse økonomiske problemer. Derfor sætter vi tallet lavere. I den forbindelse skal man også huske, at der også kan være foreninger, hvor gælden er lavere end ejendomsvurderingen med store økonomiske problemer.“
Seniorøkonom Marc Lund Andersen mener heller ikke, at det er alarmerende, at der i 2013 var 1.000 foreninger, som ifølge dataene var teknisk insolvente. Han understreger, at selvom gælden overstiger ejendomsværdien, så er det ikke ensbetydende med, at andelsboligforeningerne er i krise.
„Lige nu er mange ejendomsvurderinger for lave, og andelsboligforeninger kommer til at fremstå mere skrøbelige, end hvad der formentligt er sandheden,“ siger han med reference til de offentlige ejendomsvurderinger, der fra 2013 er blevet udskudt, fordi de var fejlbehæftede. Han mener også, at det er plausibelt, at det er omkring fem procent af landets andelsboligforeninger, der har gældsproblemer.
Tabel 1. Gæld i procent af den offentlige ejendomsvurdering i andelsboligforeninger fordelt efter foreningens stiftelsesår, ultimo 2013.
| Stiftelsesår | Gns. gældende pct. |
|---|---|
| Før 1980 | 19 |
| 1980-1984 | 22 |
| 1985-1989 | 26 |
| 1990-1994 | 46 |
| 1995-1999 | 37 |
| 2000-2004 | 65 |
| 2005 og efter | 103 |
Hvad gik der galt?
Andelsboligforeningerne med gældsproblemer er typisk stiftet i årene op til finanskrisen. Forklaringen på deres økonomiske problemer skal derfor også ses i lyset af denne: I 2003 og frem til 2007 steg priserne på boliger i Danmark til et historisk højt niveau – også selvom man korrigerer for inflation. De andelsboligforeninger, der blev stiftet fra 2005 til 2008 blev af samme årsag stiftet på et tidspunkt, hvor priserne på boliger var ekstremt høje.
„Når du har historisk høje priser og stifter andelsboligforeninger samtidigt, så ses der også historisk høje gældsposter,“ forklarer Marc Lund Andersen.
Samtidig blev de forgældede andelsboligforeninger fra 2005-2008 ikke stiftet med almindelige realkreditlån, men derimod ofte med lån i banken, som havde indbyggede swapkontrakter.
Swapkontrakter er et finansielt instrument, der typisk anvendes til at skifte mellem en variabel rente og fast rente. Det er et kompliceret bankprodukt, og traditionelt er det slet ikke tiltænkt til aftaler mellem bank og andelsboligforening.
Et af de problemer, der er med swaplån er, at de ikke er konverterbare ved kurs 100, som regulære realkreditlån er. Derfor kan andelsboligforeningerne ikke få lov til at ændre på deres låneaftaler, når de først er tegnet. Og det fik andelsboligforeningerne desværre brug for – swaplånene skulle nemlig være en sikring mod stigende renter, men rentefald i markedet resulterede i stedet i, at swaplånene blev markedets mindst attraktive lån. Hvor de som havde klassiske realkreditlån kunne drage fordel af den lave rente og omkonvertere deres lån, så var andelsboligforeninger med swap-aftaler låst til den høje rente.
Tabel 2. Gæld i procent af den offentlige ejendomsvurdering i andelsboligforeninger fordelt efter landsdele.
| Område | Gns. gældende pct. |
|---|---|
| København by | 34 |
| Københavns omegn | 48 |
| Nordsjælland | 57 |
| Østsjælland | 62 |
| Vest- og Sydsjælland | 64 |
| Bornholm | 69 |
| Fyn | 76 |
| Sydjylland | 64 |
| Østjylland | 61 |
| Vestjylland | 56 |
| Nordjylland | 61 |
En farlig cocktail
Men det stopper ikke her. En stor del af lånene med swap-aftaler blev yderligere lavet som trappelån, og derfor har de en fast, årlig stigning.
„Til at starte med har de her lånaftaler virket attraktive, og de har endda været lidt billigere end andre lån. Problemet opstår, når foreningerne med tiden kravler op af trappens trin, så ydelsen stiger. Så er der pludselig nogle, der ikke kan følge med,“ forklarer Marc Lund Andersen. Swapaftaler og trappelån er ikke det eneste problem. I den cocktail, hvor der allerede er tilsat swapaftaler og trappelån, skal et prisfald på boligmarkedet og en finanskrise også tilføjes.
„Prisen faldt på andelsboligerne, og deres gæld blev reelt større, fordi swap-aftalerne fik en negativ værdi, som forpligtelser i regnskabet i takt med de faldende renter, da disse andelsboliger som omtalt var fastlåst til de højere renter som følge af swap-aftalerne. Ville man ud af disse kontrakter, ville det koste foreningen ganske betydelige beløb, da bankerne jo i så fald skulle ud og udlåne til signifikant lavere renter,“ forklarer Marc Lund Andersen. Konsekvensen blev, at der ikke var nogen, der ville købe andelsboliger i foreningerne med swaplån, blandt andet fordi nogle andelsboliger pludselig reelt var værdiløse eller ligefrem havde en negativ reel værdi. Marc Lund Andersen uddyber: „Det er tilfældet, når foreningens gæld er større end værdien af foreningens ejendom samt øvrige aktiver. Andelsboliger, der før havde kostet en halv million i indskud, var på meget kort tid intet værd, og en del blev i denne periode solgt helt ned til en krone.“ Foreningerne fik derfor også problemer med usælgelige andelsboliger. Da problemstillingen blev klar for andelshaverne stoppede flere med at betale andelsudgiften, og det gav yderligere økonomiske problemer i disse foreninger.
Når en amatør møder en professionel
Spørger man Marc Lund Andersen, om hvorfor andelshaverne gik med til at tegne de bizarre lån, siger han:
„Det korte svar er, at det er samme situation, som når en professionel møder en amatør. Her er det som regel den professionelle, der tager amatøren ved næsen.“ De nye andelshavere havde simpelthen ikke de rette forudsætninger til at vurdere de lånaftaler, de tegnede. Mange af dem var lejlighedsejere inden, og de anede ikke, hvad det ville sige at lave forhandlinger om lån. Samtidig var deres rådgivning mangelfuld, hvilket foreninger som eksempelvis Hostrup Have også har viderebragt til retten.
Hos Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise mener man, at lånaftaler blot er en brøkdel af årsagen til problemerne: „Det er korrekt, at swap-lån og rentetrapper har deres del af skylden, men for de fleste nødlidende foreninger, vi har set, ville også have været nødlidende uanset, om de havde de pågældende lån. Swap og rentetrappen har blot gjort det værre. Den egentlige skurk er, at kreditforeningerne har lånt mere ud, end der er tilladt i henhold til reglerne på området. Overbelåningen har gjort, at mange foreninger, der slet ikke burde være stiftet, er blevet stiftet,“ forklarer talsmand Niels Bjørnstrup.
Historien vil ikke gentage sig
Flere af foreningerne har taget kampen op med de realkreditinstitutter, de lavede swapaftalerne med. Både for at placere ansvaret for de fatale swaps og for at finde en løsning på, hvordan de kan blive boende i deres boliger som lejere. Nogle af de mest kendte er Duegården og Klostergården. Det oprindelige indskud andelshaverne betalte for deres andelsboliger i disse foreninger har de for længst måtte vinke farvel til.
„Vi må ikke glemme, at beboerne for længst har tabt, når de ønsker, at deres andelsboligforening skal gå konkurs. Konkursen og dét at overgå til lejere var den eneste udvej,” siger Niels Bjørnstrup.
Det er dog stadig kun en lille andel af de nødlidende foreninger, der er trådt frem med deres økonomiske problemer og gået rettens vej for en konkursbegæring:
„Der er mig bekendt 15-20 foreninger, som er under konkurs eller erklæret konkurs. Vi ved reelt set ikke, hvad der kommer til at ske med dem. Får de lov til at blive lejere og under hvilke vilkår? Hvordan vil de forskellige realkreditinstitutter håndtere de forskellige foreninger?“ spørger Marc Lund Andersen. Udfaldet af de verserende sager kommer ifølge ham til at have indflydelse på, hvordan de andre kriseramte foreninger vil gribe deres problemstilling an. Det vil få afgørende betydning for, om de bider tænderne sammen for at knokle sig gennem krisen, eller om de ønsker at gå konkurs.
Swaplån bliver der i hvert fald ikke lavet flere af, for der bliver heller ikke opført nye andelsboligforeninger. Ifølge Danmarks Statistik blev der i perioden fra 2005-2008 opført omkring 13.000 nye andelsboliger. Til sammenligning er der fra 2010-2015 opført mindre end 300 nye andelsboliger. Nybyggede andelsboliger er i dag et næsten ukendt fænomen.
„Der er næsten ikke blevet opført nye andelsboliger siden 2009. De her problematikker bliver simpelthen ikke gentaget,“ fortæller Marc Lund Andersen. Prognosen for de fem procent, der kæmper med gæld, har han et forsigtigt bud på:
„Det er svært at sige, men jeg tror ikke, at vi snakker om de her problemer om fem år, for der har der været nok beslutninger fra domstolene til at få afgjort, hvordan det skal gå de foreninger, der har gældsproblemerne.“
Samtidig påpeger han også, at det kan blive en redningsplanke for de gældsramte foreninger, at den historisk lave rente ikke længere bør falde – og på et tidspunkt vil priserne på andelsboligerne igen stige.
Niels Bjørnstrup ser heller ikke sort på fremtidens andelsboligmarked:
„Jeg synes bestemt, at andelsboligformen skal have lov at bestå. Det er en fantastisk boform. Der er bare de her fem procent, som er i krise, hvor vi skal have kreditforeningerne til at tage ansvar for deres fejl.“
Han håber på, at det fokus, der er på gældsramte andelsboligforeninger, kan være med til at sikre, at man fremover er mere kritisk, når der optages lån til andelsboliger, så historien ikke gentager sig:
„Derfor er det arbejde, vi laver i Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise også vigtigt for den del af andelsboligsektoren, der heldigvis er sund og rask,“ slutter han.