andelsboliglovandelskøbforældelsesfristoverprispenge under bordetsorte penge

Regler og råd til, hvordan man kan håndtere overprissager i andelsboligforeningen

Sorte penge ved salg af andelsboliger florerer stadig i stor stil. Men hvad siger lovgivningen egentligt om problematikken? Og hvad stiller man som andelskøber og forening op, hvis man befinder sig i en overprissag? Få svarene i denne guide.

Der er en klar lov om maksimalpriser på salg af andelsboliger, der siger hvor meget man må tage for en andelsbolig, når den skal sælges. Alligevel har flere sager om penge under bordet fyldt mediernes overskrifter den seneste tid. Det er ulovligt at tage en overpris for sin andelsbolig, men lovgivningen kan være svær for andelshaverne at finde rundt i. Få her et overblik over, hvilke regler, der gælder ved overprissager og få råd til, hvordan man som andelskøber skal forholde sig, hvis man har betalt en overpris for sin andelsbolig.

Hvad siger andelsboligloven?

Andelsboligloven er den lov, som regulerer andelsboliger og andre bofælleskaber med flere end 2 beboelseslejligheder. Det er andelsboligloven, der bestemmer, hvordan man som andelsboligforening værdisætter ejendommen, og hvilke regler for prissætning, der gælder, når en andelsbolig skal sættes til salg. Overtræder man bestemmelserne i andelsboligloven kan man risikere at møde et bødekrav, ekskludering eller i værste fald fængselsstraf. Står du overfor et salg eller skal du købe en andelsbolig, er det derfor væsentligt at være bekendt med reglerne på området.

Det står i andelsboligloven om andelsboligsalg:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

§ 15 Stk. 3. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening eller en aktie eller anpart omfattet af kapitel III i strid med § 5, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.

Ulovligt at tage en overpris

Sælger man en andelsbolig står det ikke frit, hvilken pris andelsboligen skal sælges til. Andelsboliger er nemlig underlagt en lov om maksimalpriser, der siger at prisen ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue, beregnet ud fra andelskronen, vedligeholdelsesstand og eventuelle forbedringer. I loven står også, at bestyrelsen i andelsboligforeningen skal godkende den overdragelsesaftale, der laves mellem sælger og køber for at sikre sig, at overdragelsen sker i overensstemmelse med andelsboliglovens paragraf 5.

Sælger man sin andelsbolig for mere end maksimalprisen er det både ulovligt og strafbart. Man kan som sælger få en bødestraf og op til 4 måneders fængsel for at tage en overpris for sin andelsbolig. Dertil kan man møde et krav om tilbagebetaling til køber og blive ekskluderet fra foreningen.

LÆS OGSÅ: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger

Hvad kan du stille op i en overprissag?

Hvis du står overfor et andelsboligkøb, hvor du bliver tilbudt at betale en overpris er der som udgangspunkt to muligheder. Den første mulighed er at modstå fristelsen og trække handlen tilbage. Den anden mulighed er at betale overprisen og anmelde sagen derefter.

Selvom det ifølge loven kun er sælger, der overtræder loven og kan blive straffet ved at modtage penge under bordet – er der også en stor risiko for andelskøberen ved at betale penge under bordet. Det er nemlig svært at bevise, hvad pengene er gået til i en overprissag, og dermed er der ingen garanti for at man får sine penge igen.

Tre gode råd til, hvordan man skal håndtere overprissager:

  • Modstå fristelsen og lad handlen gå tilbage
  • Sikre dokumentation for betaling af overprisen
  • Anmeld sælger hurtigt. Efter seks måneder frafalder rettigheden til at få tilbagebetalt sin overpris

Skaf dokumentation og sagsøg sælger inden seks måneder

Når købet er gjort, kan man som køber godt stille krav om at få tilbagebetalt overprisen af sælger. Dette kræver først og fremmest at overprisen kan dokumenteres. Det kan eksempelvis være ved en kvittering eller et kontoudtog med en overførselsbesked, hvor der står ’ekstrabetaling for handel’. Har man dokumentation for overprisen skal man henvende sig til bestyrelsen i den pågældende forening, hvor man skal kræve pengene retur og anmelde sagen.

Og der er ingen tid at spilde. For har man som andelskøber betalt en overpris for sin andelsbolig skal man rubbe neglende. Ifølge loven om forældelsesfrister i andelsboligloven, har andelskøber nemlig kun seks måneder til at anmelde en overprissag, hvis man skal gøre sig tanker om at få tilbagebetalt sine penge. Dette er en særlig kort frist, som kun gælder andelsboliger, da den generelle forældelsesfrist for pengekrav ved andre boligkøb er på tre år. Andelshavere er nemlig underlagt paragraf 16 stk. 3 i andelsboligloven, hvor der står:

»Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.«

Det betyder at andelskøberens krav om tilbagebetaling forældes efter seks måneder fra det tidspunkt, hvor andelserhververen kendte eller burde have kendt sit krav.

Om forældelsesloven:
Forældelsesloven er den lov, der blandt andet regulerer, hvor længe man som boligejer har krav på erstatning eller afslag i købesummen ved mangler. I Forældelseslovens kapitel 3 §3 står: Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Denne tidsfrist gælder dog ikke for andelshavere, som kun har seks måneder til at anmelde en overpris.

Hvorfor er der en særlig kort frist for andelshavere?

Der er ikke en konkret forklaring på, hvorfor andelshaverne underlægges en særlig kort tidsfrist. På Andelsportal.dk har vi snakket med en række boligordførere samt erhvervsminister Brian Mikkelsen, som vil se nærmere på, om forældelsesfristen stadig er passende, eller om den bør ligestilles med fristen hos andre boligejere. Vi vil løbende følge sagen og se, om en ændring i forældelsesfristen bliver tager op i de nuværende forhandlinger omkring drift af andelsboligsektoren.

LÆS OGSÅ: Hvad siger erhvervsminister Brian Mikkelsen til sagen?

Råd til bestyrelsen: Opret ventelister

Hvis man i sin andelsboligforening ønsker at komme de sorte penge til livs, er det en god idé at lave et ventelistesystem. Hvis salget sker internt i foreningen gennem ventelister forhindrer man sælger i at modtage penge under bordet.

Del jeres erfaring

Vi opfordrer jer til at lægge en kommentar om, hvilken erfaring I har i jeres forening med andelsboligsalg og ventelister. Og del gerne, hvordan I arbejder med at undgå penge under bordet i jeres andelsboligforening.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.
Relaterede guides