afskrivningerforbedringerrenoveringvedligeholdvedligeholdelsesplan

Den store vedligeholdelsesguide

Vedligeholdelse i andelsboligforeningen arter sig ofte som en uoverskuelig gråzone, som både bestyrelser og andelshavere har svært ved at finde vej igennem. Med kyndig viden fra Cathrine Sejberg Jensen, der er jurist i Foreningensafdelingen hos Newsec, et af Danmarks største ejendomsadministrationsfirmaer, opsætter vi en guide for, hvad der er værd at vide, når der skal renoveres og vedligeholdes i andelsboligforeningen.

Det mest gængse spørgsmål, der opstår, når man taler om vedligehold i andelsboligforeningen, er hvilken vedligeholdelsespligt der er pålagt andelshaveren kontra, hvad foreningen står for at vedligeholde. Jurist i Newsecs Foreningsafdeling Cathrine Sejberg Jensen indleder med at forklare, at det varierer fra forening til forening hvilke vedligeholdelsespligter, man pålægger andelshaveren. Derfor er juristens allernådigste råd:

“Se altid på, hvad der står i foreningens vedtægter, da man her har de interne love og regler, der beskriver vedligeholdelsespligten.”

Ansvarsfordelingen ved vedligehold

Mange bestyrelser anvender Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations (ABF) vedtægter. Cathrine Sejberg Jensen tager også udgangspunkt i disse vedtægter for at eksemplificere ansvarsfordelingen ved vedligehold.

“Med udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter fordeler vedligeholdelsespligten sig således, at andelshaveren står for vedligehold inden for boligens fire vægge, mens foreningen står for at vedligeholde alt det udvendige på ejendommen som klimaskærmen og fællesarealerne,” fortæller juristen. Ydermere står andelshaveren for at vedligeholde vandrette forsynings- og afløbsinstallationer inde i andelen, mens foreningen står for de lodrette forsynings- og afløbsinstallationer i boligen.

Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således:

Andelshaveren har ansvar for Andelsboligforeningen har ansvar for
Indvendig vedligeholdelse i boligen Vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm
Områder andelshaveren har eksklusiv brugsret til f.eks. altaner eller haver Udvendig vedligeholdelse af altan og fælles områder
Indersiden af vinduer og døre Ydersiderne af døre og vinduer
Vandrette forsynings- og afløbsinstallationer Lodrette forsynings- og afløbsinstallationer
Toilet og badeværelse og andre evt. forbedringer i andelen Etageadskillelser

Fællesarealer er et fælles ansvar

På trods af standardvedtægterne beskriver en stringent ansvarsopdeling fordelt på andelshaverne og foreningen, så understreger Cathrine Sejberg Jensen, at alle andelshavere har indberetningspligt på gældende skader eller manglende vedligehold på fællesarealer. Bestyrelsen skal også gøres opmærksom på, hvis der er skader på for eksempel rør inde i andelen, som kun andelshaveren selv kan have overblik over. Cathrine Sejberg Jensen uddyber:

“Der kan være risiko for skade på flere bygningsdele, og hvis det ikke indberettes til bestyrelsen, kan andelshaveren i sidste ende risikere at stå med et erstatningsansvar over for foreningen eller andre andelshavere.”

En vedligeholdelsesplan er en god idé

Udarbejdet af en bygningskonstruktør, rådgivende ingeniør eller ejendomsadministration er en vedligeholdelsesplan andelsboligforeningens overblik over vedligeholdelsesarbejde inden for de kommende typisk 10 år. Newsec anbefaler alle foreninger at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Den bidrager til, at foreningen undgår så mange unødige og uforudsigelige regninger og renoveringer som muligt ved løbende at vedligeholde ejendommen.

“Med en vedligeholdelsesplan har bestyrelsen mulighed for at stille sig selv spørgsmålet omkring budgetteringen. Er den kommende renovering noget, der har behov for finansiering igennem optagning af lån i banken, eller er det muligt for foreningen at spare op til renoveringen?” siger Cathrine Sejberg Jensen. Ydermere uddyber hun, at en vedligeholdelsesplan også kan tilsikre økonomiske fordele for foreningen.

Økonomiske fordele med en vedligeholdelsesplan

“Hvis vedligeholdelsesplanen fortæller, at man inden for de næste to år eksempelvis skal have malet vinduer, udbedret sætningsskader og udskiftet tagrender i forskellige etaper, kan det være en fordel at slå projekterne sammen. Herved puljer man stilladskrævende arbejdsopgaver til samme tidspunkt, så man slipper for at betale stillads tre gange, men kan nøjes med én,” forklarer juristen.

En vedligeholdelsesplan holder typisk i ti år, men Cathrine Sejberg Jensen fortæller, at man løbende bør få den opdateret. På den måde har andelsboligforeningen et reelt overblik, hvor i processen de er i forhold til vedligeholdelse, og om de forventede renoveringer egentlig er så presserende som først antaget. Det kan også hjælpe til at holde andelskronen stabil.

Uenigheder om vedligeholdelsespligten

Til tider kan der forekomme uenigheder omkring, hvem der har vedligeholdelsespligten, når der sker en skade i ejendommen. Juristens erfaring er, at man her skal ty til vedtægterne for at se, om der står beskrevet, hvem vedligeholdelsespligten tilfalder.

Hvis der ud fra vedtægterne ikke kan udledes, hvem der hæfter for vedligeholdelsen,” uddyber juristen, at foreninger kan dvæle ved deres tidligere procedurer ved sådanne tilfælde. Ved ingen tidligere tilfælde, der beskriver en løsning, kan man finde vejledning i ABF’s standardvedtægter. Sjældent sker det, at sidste mulighed tages i brug, hvilket er en tur i byretten.

Det sker kun hvis man absolut ingen løsning kan finde, fortæller Cathrine Sejberg Jensen. Foreningen skal huske, der gælder et lighedsprincip beboerne imellem, og når man skaber en praksis i foreningen, vil den også forpligte ved fremtidige lignende sager.

Forskellen på vedligehold og renoveringer

Ud over det forventede vedligehold af andelsboligen, som forventes af andelshaveren, kan man også vælge at renovere boligen.

“Ret firkantet set er vedligehold i andelsboligen en opretholdelse af status quo af boligen. Hvis tilføjelser eller ændringer i forhold til eksempelvis badeværelse, køkken eller rumfordeling foretages, er det derimod en forbedring,” siger juristen fra Newsec.

LÆS OGSÅ: Værd at vide om forbedringer i andelsboligen

Hvad er afskrivninger og hvor meget afskriver man?

Forventet tab af værdi over tid beskrives som afskrivninger i andelsboliger. Hvis man som andelshaver investerer i renoveringer i andelsboligen, får renoveringen en tilskrevet værdi. Der afskrives ikke på alment vedligehold. Derfor vil eksempelvis maling ikke indgå som en forbedring, men vedligehold af lejligheden. Det er meget forskelligt, hvor meget værdi forbedringer får tilskrevet af værdi, da ikke alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. ABF har beskrevet forbedringstypernes tilskrevne værdi. Derudover har de udarbejdet afskrivningskurver, der viser, hvor meget værdi en forbedring afskriver sig for hvert år. Tjek i vedtægterne, hvilken afskrivningskurve din forening bruger.

LÆS OGSÅ: Afskrivninger i andelsboliger

Bestyrelsen skal godkende renoveringen

Ved ønske om renovering i en andel skal andelshaveren anmelde arbejdet til bestyrelsen, førend projektet igangsættes. Ved godkendelse af renoveringsprojekter siger Cathrine Sejberg Jensen:

“Det er vigtigt, at man som andelshaver sidder lidt på hænderne, før man kaster sig ud i at udføre en renovering. Bestyrelsen skal først have mulighed for at give tommel op eller tommel ned til projektet, før det kan igangsættes.”

Når tilladelsen gives, bør bestyrelsen betinge en godkendelse af, at det beskrives, hvad projektet indebærer, og hvordan det udføres. Eksempelvis, hvis en væg skal nedrives, skal en ingeniør vurdere, om den er bærende, og i så fald skal andelshaveren søge byggetilladelse.

“Det er vigtigt, at godkendelserne bliver lavet for at sikre et lovligt byggeri og for at vise bestyrelsen, at man passer godt på sin andel,” siger Cathrine Sejberg Jensen. Hun fremhæver, at selvom bestyrelsen godkender byggeriet, er det andelshaveren, der står med ansvaret for, at renoveringen laves lovligt. Andelshaveren bør derfor gemme eventuelle godkendelser, tilladelser, fakturaer og lignende til senere dokumentation.

Ny andelshaver – hvem står for udbedring af ulovlige renoveringer?

Til tider forekommer det, at andelshavere vælger at renovere uden godkendelse fra bestyrelsen og ydermere, at renoveringerne er ulovlige. Derfor står der i ABF’s standardvedtægter, at man som ny andelshaver har 14 dage til at gennemgå sin andel ved overtagelse. Newsecs jurist fortæller:

“Man har på dette tidspunkt et tilbageholdt beløb i købesummen, så den nye andelshaver har en mere smidig mulighed for at sikre sine penge, hvis man opdager mangler.” Cathrine Sejberg Jensen uddyber, at det er en god idé at gennemgå alle installationer i boligen, men samtidig er det også almindeligt at fejl, mangler og ulovlige installationer opdages, når andelen tages i brug. Her gælder en almindelig forældelsesregel på tre år, og den ultimative forældelsesregel på ti år. Hvis fejl opdages, er det essentielt, at fejlen anmeldes, så snart den opdages. Jo længere tid der går fra overtagelsen, jo sværere har den nye andelshaver ved at kunne dokumentere, at fejlen ikke er opstået efter overtagelsen.

Få dine renoveringer vurderet

Når andelshavere vælger at foretage ændringer i andelsboligen i stedet for blot at vedligeholde, kan det have indflydelse på prisen ved eventuelt salg.

“Andelskronen bestemmer andelens maksimalpris ved salg. Hvis andelshaveren sætter et nyt køkken eller et nyt badeværelse ind i andelen, kan boligen dog blive mere værd,” siger Cathrine Sejberg Jensen.

Imidlertid vil renoveringer foretaget i andelsboligen ikke altid være det samme værd igennem tiden grundet afskrivninger. Ydermere har renoveringens størrelse også indflydelse på det ekstra beløb man kan få for sin andelsbolig. Til at bestemme dette, gøres der oftest brug af en vurderingsmand, der gennemgår lejligheden og tager udgangspunkt i afskrivninger igennem den dokumentation, andelshaveren kan fremlægge.

Vedligehold er ikke sort/hvidt

Newsecs jurist erfarer, at når der er tale om vedligehold i andelsboligforeninger, opleves det ofte, at en fagmand må vurdere, hvem der har vedligeholdelsespligten. Det sker for eksempel ved vandskader, hvor en fagmand tilkaldes for at vurdere, hvor skaden startede, og hvad årsagen skyldtes. Med hjælp fra en objektiv fagperson vurderes det, hvis vedligeholdelsespligt dækker over den installation, der er skyld i vandskaden.

Afslutningsvist understreger Cathrine Sejberg Jensen, at vedligeholdelsespligten også kan tilfalde flere parter, hvis der er flere forhold, der er årsag til manglen. Her er vedligehold ikke altid sort/hvidt med én ‘skyldig’, men en kompleks situation der kan munde ud i en mere detaljeret vurdering og sag.

Om forfatteren: Nicole Mikkelsen arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk, hvor hun udarbejder artikler og guides omkring relevante tematikker og nyheder angående andelsboligmarkedet. En stor del af Nicoles viden på området har hun fået fra sin tidligere stilling i kundeserviceafdelingen, hvor hun har haft direkte dialog med andelsbolighavere samt foreninger igennem 2,5 år. Nicole lægger desuden sidste hånd på sin bachelor i Kommunikation og It på Københavns Universitet, som hun færdiggør i sommeren 2022.
Skriv en kommentar