Vedtægter
På andelsportal.dk har vi samlet nogle standardvedtægter til andelsboligforeninger. De kan frit afbenyttes.
Dette er et forslag til, hvordan et sæt vedtægter for en bestående andelsboligforening kunne se ud.
VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN XXXXXXX
Navn, hjemsted og formål:
§ 1. Foreningens navn er Andelsboligforeningen XXXXX. Foreningens hjemsted er i XXXXX kommune.
§ 2. Foreningens formål er at erhverve, eje og drive ejendommen med matrikelnummer XXXXX , beliggende XXXXXX.
Medlemmer
§ 3. Som medlem kan optages enhver, der har eller i forbindelse med optagelsen som medlem overtager brugsretten til lokaler i foreningens ejendom. Medlemskabet kan kun vedrøre de lokaler, brugsretten omfatter.
stk. 2. Lejere, der havde brugsret til lokaler i ejendommen ved foreningens stiftelse, og som ikke indmeldte sig på dette tidspunkt, kan senere optages som medlemmer efter generalforsamlingens beslutning.
stk. 3. Generalforsamlingen afgør, om lejere af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse samt ejendomsfunktionærer kan blive optaget som medlem.
stk. 4. Hvert medlem må kun have brugsret til én beboelseslejlighed og er forpligtet til at benytte lejligheden, jfr. dog § 12.
Indskud, hæftelse og andel
§ 4. For beboere, der ved stiftelsen indtræder som medlemmer, udgør indskuddet et beløb svarende til kr. XXX pr. kvadratmeter, hvori modregnes forudbetalt husleje, depositum og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. Eventuel difference betales efter retningslinier fastsat af bestyrelsen.
stk. 2. Ved optagelse af et nyt medlem efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter §15 godkendes for andel og lejlighed.
§ 5. Medlemmerne hæfter kun med deres indskud for foreningens forpligtelser, jfr. dog stk. 2.
stk. 2 For de lån i pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter medlemmerne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.
stk. 3. Et fratrædende medlem eller hans bo hæfter efter stk. 2, indtil en ny godkendt andelshaver har overtaget lejligheden og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
§ 6. Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Generalforsamlingen kan foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til lejlighedernes lejeværdi.
§ 7. Andelen kan belånes i overenstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til an-delsboliglovens § 4 a. Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 14 22.
stk. 2. For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.
Boligaftale
§ 8. Mellem foreningen og det enkelte medlem oprettes en skriftlig boligaftale, i hvilken boligafgiften og de øvrige vilkår angives.
stk. 2. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger.
stk. 3. Ved restance med boligafgift med videre opkræves 250 kroner ved rykkerskrivelse. Rykkergebyret er en pligtig pengeydelse.
Boligafgift
§ 9. Boligafgiftens størrelse fastsættes af generalforsamlingen, der ligeledes kan foretage regulering af boligafgiften for de enkelte lejligheder, således at det indbyrdes forhold mellem boligafgifternes størrelse kommer til at svare til lejlighedernes indbyrdes værdi.
Vedligeholdelse med videre
§ 10. Al vedligeholdelse inde i lejligheden påhviler andelsha¬veren, dog bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til lejligheden, så som for eksempel stikkontakter, køkkenborde, gulve, døre og skabe, dog med undtagelse af vinduer samt hoved og køkkendøre. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.
stk. 2. Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i ejendommen, kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse.
Forandringer
§ 11. Andelshaverne er berettiget til at foretage forandringer i lejligheden. Forandringerne skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt og i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen og andre offentlige forskrifter.
stk. 2. Enhver forandring skal, inden den bringes til udførelse, anmeldes til bestyrelsen, men bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen, skal byggetilladelse desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.
Fremleje med videre
§ 12. En andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse helt eller delvist fremleje eller udlåne sin lejlighed i samme omfang, som en lejer kan efter lejeloven. Herudover kan en andelshaver kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse.
stk. 2. Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejemålet.
Husorden
§ 13. Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, herunder husdyrhold.
Overdragelse af andelen
§ 14. Ønsker en andelshaver at fraflytte sin lejlighed, er han/hun berettiget til at overdrage sin andel i overensstemmelse med stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives.
stk. 2. Fortrinsret til at overtage andel og lejlighed skal gives i følgende rækkefølge, idet opmærksomheden henledes på bestemmelserne i § 20 og § 21:
a) Til den, der indstilles af andelshaveren, når overdragelsen sker til en person, med hvem han/hun er beslægtet i lige op eller nedstigende linie, ved bytning, eller til en person, der i mindst et år før overdragelsen har haft fælles husstand med andelshaveren.
b) Til andelshaveren af nabolejligheden til sammenlægning.
c) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, har dernæst fortrinsret efter tidspunktet for indtegningen. Sker overdragelsen i henhold til denne bestemmelse, overtager den fraflyttede andelshaver indstillingsretten til den således ledigblevne lejlighed.
d) Ikke medlemmer af andelsboligforeningen, der efter indstilling fra en andelshaver er ind-tegnet på en venteliste hos bestyrelsen, har dernæst fortrinsret efter tidspunktet for indtegningen.
e) Dernæst kommer andre i betragtning, der indstilles af overdrageren.
Er der oprettet venteliste, har bestyrelsen på begæring af den fraflyttede andelshaver pligt til at anvise en ny andelshaver inden seks uger fra begæringen. Ventelisten skal på begæring forevises foreningens medlemmer.
Overdragelsessummen
§ 15. Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier:
a) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris.
b) Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.
c) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.
d) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes et pristillæg eller et prisnedslag under hensyn hertil.
stk. 2. Køberen kan nægte at overtage inventar, der ikke er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.
15 a. I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst fire dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb skal långiver være forpligtet til at lade lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 23 om eksklusion.
stk. 2. Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest seks måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af seks foregående månedsydelser og med tillæg af de nævnte beløb.
§ 16. Bestyrelsen fastsætter prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse, udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.
stk. 2. Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af bestyrelsen fastsatte pris for forbedringer, inventar og løsøre samt det af bestyrelsen fastsatte nedslag for mangelfuld vedligeholdelsestilstand, vurderes disse ved syn og skøn, foretaget af en skønsmand, der skal være bekendt med andelsboligforhold. Parterne udpeger i foreningen skønsmand. Såfremt parterne ikke kan blive enige herom, udpeges skønsmanden af boligretten. Skønsmandens vurdering er bindende for såvel andelshaveren som bestyrelsen.
stk. 3. Skønsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkost-ningerne ved skønnet skal fordeles mellem den fraflyttende andelshaver og foreningen, eller eventuelt pålægges den ene part fuldt ud, idet han herved skal tage hensyn til, hvem af parterne, der har fået medhold ved skønnet.
§ 17. Inden aftalens indgåelse skal sælgeren udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter til køberen samt andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget, en opstilling af købesummens beregning med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar. Sælgeren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre køberen bekendt med indholdet af bestemmelserne om prisfastsættelse og om straf i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
stk. 2. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.
stk. 3. Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse.
stk. 4. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsesaftalen skal oprettes på en standardformular.
stk. 5. Overdragelsessummen skal indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgift og lignende. Såfremt afregning sker inden fraflytning, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til dækning af køberens eventuelle krav i anledning af mangler ved overtagelsen.
stk. 6. Snarest muligt efter køberens overtagelse af lejligheden skal denne med bestyrelsen gennemgå lejligheden for at konstatere eventuelle mangler ved lejlighedens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med lejligheden.
stk. 7. Såfremt køberen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, skal denne senest 2 uger efter overdragelsen skriftligt gøre bestyrelsen opmærksom på, at han ønsker prisnedslag, samt vedlægge et forslag til ændringer i vurderingen. Bestyrelsen kan da, hvis kravet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælger, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer.
stk. 8. Såfremt bestyrelsen ikke skønner kravet rimeligt, kan køber forlange, at lejligheden vurderes af en skønsmand. Dette forudsætter, at køber senest en uge efter bestyrelsens svar skriftligt beder bestyrelsen om en skønsmand. Reglerne for en skønsmand er de samme som for sælger, i § 16, stk. 2.
§ 18. Har andelshaveren ikke, inden tre måneder efter at være fraflyttet sin lejlighed, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelsen aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og lejlighed efter reglerne i § 14 og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 17.
§ 19. En andelshaver er uden fraflytning af lejligheden berettiget til at overdrage sin andel helt eller delvist til et husstandsmedlem, der i mindst et år har haft fælles husstand med andelshaveren. Den pågældende skal godkendes af bestyrelsen, idet dog nægtelse af godkendelse skal begrundes skriftligt.
Dødsfald
§ 20. Dør andelshaveren, har ægtefællen ret til at forsætte medlemsskab og beboelse af lejligheden.
stk. 2. Såfremt ægtefællen ikke ønsker at fortsætte medlemsskab og beboelse, har denne ret til efter reglerne i § 14 at indstille, hvem der skal overtage andel og lejlighed.
stk. 3. Hvis der ikke efterlades ægtefælle, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, skal der gives fortrinsret først til personer som beboede lejligheden ved dødsfaldet og som i mindst et år havde haft fælles husstand med andelshaveren. Herefter gives fortrinsret til personer, der var beslægtede med den afdøde andelshaver i lige op- og nedstigende linie. § 14 stk. 1 og § 17 fin-der tilsvarende anvendelse.
stk. 4. Lejligheden skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i en måned, der indtræder næst efter tre-månedersdagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, finder § 18 tilsvarende anvendelse.
Samlivsophævelse
§ 21. Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, som efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse får retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemsskab og beboelse af lejligheden.
stk. 2. Såfremt en andelshaver i forbindelse med ophævelse af samliv fraflytter lejligheden, skal ægtefællen indtræde som medlem eller forpligte sig til at indtræde, hvis den pågældende efter senere bestemmelse bevarer retten til boligen. I modsat fald bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og lejlighed efter reglerne i § 14.
stk. 3. Reglerne i stk. 1 og stk. 2 finder tilsvarende anvendelse for husstandsmedlemmer, der i mindst et år har haft fælles husstand med andelshaveren.
Opsigelse
§ 22. Andelshaverne kan ikke opsige medlemsskab af foreningen og brugsret til lejligheden, men kan alene udtræde efter reglerne i § 14-19 om overførsel af andelen.
Eksklusion
§ 23. Bestyrelsen kan ekskludere et medlem og bringe hans/hendes brugsret til ophør i følgende tilfælde:
1) Når et medlem ikke betaler skyldigt indskud, og medlemmet ikke har betalt det skyldige beløb senest tre hverdage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til medlemmet med oplysning om, at manglende betaling kan medføre eksklusion.
2) Når et medlem er i restance med boligafgiften eller andre ydelser, der skal erlægges sammen med denne, og medlemmet ikke har berigtiget restancen med tillæg af påkravsgebyr senest tre hverdage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til medlemmet med oplysning om, at manglende betaling kan medføre eksklusion.
3) Når et medlem groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt eller optræder til alvorlig skade eller ulempe for andre, foreningens virksomhed, udøver hærværk på/i ejendommen samt sælger euforiserende stoffer på/i ejendommen.
4) Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.
stk. 2. Efter eksklusionen kan bestyrelsen disponere efter reglerne i § 18.
Generalforsamling
§ 24. Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden fire måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden:
1) Bestyrelsens beretning.
2) Forelæggelse af årsregnskab, forslag til værdiansættelse, samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen.
3) Forslag.
4) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften.
5) Valg af bestyrelsen.
6) Valg af administrator og revisor.
7) Eventuelt.
stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller et flertal af bestyrelsens medlemmer eller ¼ af medlemmerne af foreningen eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden.
§ 25. Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til otte dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen.
stk. 2. Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være formanden i hænde senest otte dage før generalforsamlingen. Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest fire dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.
stk. 3. Adgang til generalforsamling har enhver andelshaver og dennes myndige husstandsmedlemmer. Administrator og revisor samt personer indbudt af bestyrelsen, har adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.
stk. 4. Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.
§ 26. Generalforsamlingen tager beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om vedtægtsændring, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning. Dog skal altid mindst 1/5 af foreningens medlemmer være til stede.
stk. 2. Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, eller om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 25 procent, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til stede og med mindst 2/3 flertal. Er der ikke mindst 2/3 af medlemmerne til stede på generalforsamlingen, men er mindst 2/3 af de fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til en ny generalforsamling og på denne kan forslaget endeligt vedtages med mindst 2/3 flertal, uanset hvor mange der er mødt.
stk. 3. Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, overfor hvem andelshaverne hæfter solidarisk.
stk. 4. Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 3/4 af samtlige medlemmer. Er der ikke mindst 3/4 af samtlige medlemmer til stede på generalforsamlingen, men er et flertal på mindst 3/4 af de fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med mindst 3/4 flertal, uanset hvor mange der er mødt.
§ 27. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Sekretæren skriver referat. Dette underskrives af dirigenten og bestyrelsen. Referatet skal udsendes eller omdeles til andelshaverne senest en måned efter generalforsamlingens afholdelse.
Bestyrelsen
§ 28. Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.
§ 29. Bestyrelsen består af 3-7 medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Bestyrelsens formand vælges af generalforsamlingen, men i øvrigt konstituerer bestyrelsen sig selv med en næstformand og en sekretær. Generalforsamlingen vælger desuden en eller to suppleanter.
stk. 2. Som bestyrelsens medlemmer og suppleanter kan vælges andelshavere og disses myndige husstandsmedlemmer, der ikke er i restance med betaling af boligafgift eller andre skyldige ydelser til andelsboligforeningen. Der kan kun vælges én person fra hver husstand.
stk. 3. Bestyrelsesmedlemmer vælges for to år ad gangen. På den stiftende generalforsamling vælges to bestyrelsesmedlemmer dog kun for et år ad gangen. Bestyrelsessuppleanterne vælges for et år ad gangen. Genvalg kan finde sted.
stk. 4. Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes en generalforsamling til valg af supplerende bestyrelsesmedlemmer. Valg af et nyt bestyrelsesmedlem i stedet for et fratrådt medlem sker kun for den resterende del af den fratrådtes valgperiode.
§ 30. Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han/hun eller en person, som han/hun er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.
stk. 2. Der skrives referat af forhandlingerne på bestyrelsesmøderne. Referatet indføres i en protokol, der underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. Protokollen skal på begæring forevises foreningens medlemmer.
stk. 3. I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.
§ 31. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i dennes forfald, af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når et medlem af bestyrelsen begærer det.
stk. 2. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af medlemmerne, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.
stk. 3. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i dennes forfald næstformandens stemme udslaget.
§ 32. Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.
Administration
§ 33. Generalforsamlingen vælger en administrator til at forestå ejendommens almindelige økonomiske og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser.
Regnskab og revision
§ 34. Foreningens årsregnskab skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen.
stk. 2. Bestyrelsen foreslår i forbindelse med årsregnskabet, hvilken metode, der skal anvendes ved fastsættelse af andelens værdi, samt hvilken værdi, andelene herefter skal have.
stk. 3. Andelenes værdi fastsættes på den ordinære generalforsamling og er gældende fra denne dato og til næste generalforsamling.
§ 35. Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller en registreret revisor til at revidere årsregnskabet, revisor skal føre revisionsprotokol. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte revisor.
stk. 2. Det reviderede, underskrevne årsregnskab samt forslag til drifts- og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.
Opløsning
§ 36. Opløsningen ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.
stk. 2. Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden deles den resterende formue mellem de til den tid værende medlemmer i forhold til deres andels størrelse.
Således vedtaget på foreningens stiftende generalforsamling den XXXXX
Bestyrelsen:
Kilde: www.datea.dk
75 kommentarer
Hej
Vores andels forening har fået skrevet ind i vedtægterne at bestyrelsen må bestemme hvilken håndværker der skal bruges ved el og vvs tjek (den tidligere formands gode venner) i forbindelse med fraflytning.
Er det tilladt? Er man ikke altid i sin ret til at indhente flere tilbud, så længe det er en autoriseret håndværker der udfører arbejdet?
Den ene af dem besvarer ikke engang henvendelser, så man kan jo blive fastholdt i et ønsket salg unødigt længe.
Vh Sandra
Hej Sandra,
Tak for din henvendelse.
Jeg vil foreslå dig at du henvender dig hos foreningens bestyrelse med din problemstilling. Det er naturligvis enormt uhensigtsmæssigt hvis det ikke er muligt at komme i dialog med firmaet. Og du bør eventuelt overvejer at få emnet op på en generalforsamling.
I nogle foreninger kan en fast VVS’er/Elektriker være at foretrække fordi de kender foreningens installationer og har adgang, som andre ikke har, men det bør ikke komplicere processen med at få udarbejdet EL/VVS-tjek.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Jeg vil gerne spørge om det er rigtig at når der står, at på årsregnskabet skal hele bestyrelsen underskrive, så fremsender man et årsregnskab med 2 betryrelsesunderskrift og en med skjult navn, det kan da ikke være lovligt, jeg vil som andelshavere gerne se hvem der skal godkende vores regnskaber, kan i give mig et svar om det.
På forhånd tak.
Med venlig hilsen
Leif Jensen
Vægtens Kvarter 134
5220 Odense SØ
Hej Leif
Mange tak for dit spørgsmål. Er det i vedtægterne, at der står, at der skal være underskrifter fra alle bestyrelsesmedlemmer? I så fald skal dette selvfølgelig efterfølges. Jeg vil anbefale, at du først og fremmest går i dialog med bestyrelsen omkring problemstillingen. Lykkes det ikke, kan du tage problemstillingen op på en generalforsamling.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej. Vil lige høre, hvis en formand fraflytter afdelingen og bestyrelsen således mangler en formand og næstformand ikke vil påtage sig formandsposten og der ikke i bestyrelsen kan findes en formand vil jeg høre om bestyrelsen ikke skal træde tilbage og nye ved valg til bestyrelsen skal findes. Er det ikke rigtigt?
Hej Helle,
Tak, for din henvendelse.
Jo, som udgangspunkt så bør I indkalde til en ekstraordninær generalforsamling, så I kan få en ny bestyrelse. I skal eksempelvis være opmærksomme på om den tidligere formand har været tegningsberetiget.
De bedste hilsner
Maria – Andelsprotal.dk
[…] bestyrelser anvender Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations (ABF) vedtægter. Cathrine Sejberg Jensen tager også udgangspunkt i disse vedtægter for at eksemplificere […]
Til tideliger skriv, skal lige siges at det ikke er os der er blevet ekskluderet.
Mvh Marianne
Hej
Vi fik heldigvis solgt vores andelsbolig og er den er overdraget den 01-10-2021 til de nye andelshaver.
Har tideliger skrevet ang. forskellige problemer der var i foreningen.
Vi har i går den 05-01-2022 modtaget en regning fra Andelsboligforeningen ang. vi havde skrevet til den revisor der er tilknyttet foreningen, om vores bekymring omkring bestyrelsens håndtering af foreningens økonomi og de ændringer af vedtægter de ville fortage. Vi var blevet udelukket for den forstående generalforsamling af bestyrelsen. Og i den forbindelse, af samme bestyrelse, opfordret til selv at skrive om vores bekymringer og sende det ud.
Nu til mit spørgsmål:
Vi mener at der max må gå 3 mdr. fra de nye andelshaver har overtaget til alle opgørelser og afregninger skal være opgjort og være sælger bekendt?
Eller hvordan er det?
Foreningen har af revisoren, fået fortalt, hvad de mener der er “vores” del af regningen. Vi har bedt foreningen om at få den udspecificeret, så vi kan se hvad revisoren har brugt tid på.
På det vi har fået tilsendt står bla.:
Vi har modtaget vedhæftede faktura fra vor revisor ……..
Da vi rettede henvendelse vedrørende ”Ekstraarbejder i forbindelse med eksklusionssag”,
fik vi oplyst at der bl. andet var taget betaling for behandlingen af en henvendelse fra en ”bekymret andelshaver”.
Modtagelse og besvarelse af denne skrivelse er andelsforeningen blevet debiteret kr.1600,00 + moms, altså i alt kr. 2000,00.
Da vi jo ved at Jeres hus allerede var solgt på dette tidspunkt havde henvendelsen til revisoren jo ingen relevans for jer, derfor har bestyrelsen besluttet, at dette beløb vil vi have retur.
Dette vil foreningen ikke bede revisoren om, men svare:
“Vi har ikke lyst til at gå i en længere dialog med jer omkring denne sag.
Hvis i ikke betaler går sagen til sagfører med de yderlige omkostninger dette medfører.”
Vi har bla. svaret dette:
Derud over var vi stadige ejer af andelsboligen og beboede denne, da vi rettede henvendelse til Beierholm revision.
Dette gjorde vi på baggrund af vores bekymring, for “bestyrelsens” varetagelse af Andelsboligforeningen Krohaven økonomi og ændringer af Andelsboligforeningen Krohaven vedtægter, der skulle op på den generalforsamling, som Andelsboligforeningen Krohaven “bestyrelse” havde udelukket os fra at deltage i.
Så længe vi var ejer og beboer af andelsboligen, havde vi også andel og bekymring, for og i det økonomiske ansvar for foreningen.
Alle beslutninger på denne generalforsamling havde også relevans for os, da vi som tideliger skrevet, stadig var ejer og beboer af andelsboligen. Dette både økonomiske beslutninger og ændringer af vedtægter.
Samme “bestyrelse” havde selv opfordret os til, at sende vores bekymringer ud skrifteligt. Det er dette, vi gjorde.
Hvordan står vi i denne sag og har andelsforeningen krav på at vi betaler noget, når de selv har opfordret os til at skrive om vores bekymringer?
Mvh
Marianne
Hej Marianne
Tak for dit spørgsmål og sikke en ærgerlig situation. Vi er desværre ikke juridiske rådgivere, men sidder med journalistisk indhold, så jeg vil anbefale at kontakte nogle, der har de juridiske kompetencer til at gå i dybden med jeres situation. Vi har dog disse brevkassesvar, som måske kan hjælpe dig godt videre:
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsen-tilbageholder-penge-fejl-mangler/
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/tilbageholdelse-af-penge-og-mangler/
https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsen-tilbageholder-penge/
Held og lykke.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Ift. husorden og vedtægter:
Ekslusion, Når et medlem groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt.
Hvis der står i husorden/vedligeholdelse af fællesarealer mm.
-At man som andelshaver skal sørge for at klippe hæk og fjerne ukrudt udenfor det område, der tilhører andelshaveren.
– for at foreningen skal fremstå pæn og respektabel, henstiller foreningen til, at de enkelte andelshække er klippet senest skt.hans og igen sidst august. derudover henstilles der til at forhaverne langs husmuren v/hoveddøren og rundt om de enkelte andelshække er renset for ukrudt.
Kan man kalde det at groft forsømme hvis vi har en/flere som ikke holder disse ting?
Hvad hvis der er ukrudt inde i haverne der vokser over 2,5 meter. Vil det være misvedligeholdelse af andelsboligen?
Må man kontakte andelshaver og referere til afsnittet ”Eksklusion” i vedtægterne når disse ting er forsømt og andelshaver er blevet mindet om dette 2-3 gange om året de sidste 3 år. Men der stadig ingen forbedring er?
Må man evt. lave tillæg til husregler/vedtægter:” De andelshavere der ikke kan holde deres have fri for ukrudt, samt få klippet hæk, græs, mm. således at grunden ser ordentlig ud. Der skal andelsforeningen have mulighed for at sætte en gartner til at ordne det misligholdte område der er tale om.
Regning vil blive sendt til den/de ejer af den berørte andel.
Får en andelshaver en påmindelse om at haven er i uorden. Har vedkommende 8 dage til at få sagen bragt i orden. Hvis dette ikke er bragt i orden efter 8 dage. så vil foreningen med generalforsamlingens vedtagelse af dette forslag, kunne sende bud efter en gartner, der får bragt sagen i orden.”
Med venlig hilsen Nicolai
Hej Nicolai,
Mange tak for din kommentar.
Hvis man ifølge jeres vedtægter, har et ansvar for vedligeholdelse af egen hæk og områder, og dette ikke bliver overholdt, er det naturligvis ikke optimalt. Det lyder som en god idé at kontakte de relevante andelshavere og referere til vedtægterne der peger på når et medlem groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt. Hvis andelshaveren stadig ikke er til at komme i dialog med, kunne det være en idé at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen med henblik på diskussion af dette. I forhold til dit spørgsmål om vedtægtsændringerne, opfordrer vi dig til at læse denne artikel igennem og håber du finder svar: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
Angående regler for eksklusion, så træffes beslutningen i bestyrelsen og det kræver som hovedregel flere reprimander inden.
De bedste hilsner
Anton Egholm
Andelsportal.dk
Hej, i vores andelsforening er der netop kommet ny bestyrelse. Den tidligere formand er nu “kun” suppleant. Vedkommende suppleant er ikke samarbejdsvillig på nogen måde – da vedkommende var formand, styrede hun alting selv og tog gerne selvstændige beslutninger uden at tage resten af bestyrelsen med på råd. Nogle gange kun visse af bestyrelsesmedlemmerne. Som suppleant forsøger hun stadig at styre det hele og modarbejder konstant og giver ikke den nye bestyrelse et ben til jorden. Spørgsmålet er, om bestyrelsen kan afsætte en suppleant, eller om dette skal gøres på ekstraordinær gnf., som det er tilfældet med et bestyrelsesmedlem?
Pft.
Hej Winnie,
Mange tak for din henvendelse. Det lyder som en dum situation i er kommet i. Jeg har ikke hørt om, at man kan smide en suppleant ud af bestyrelsen uden en generalforsamling. Men I bør se efter i jeres vedtægter – hvordan er suppleantens rolle defineret der? En suppleant har som udgangspunkt først rettigheder og forpligtelser, når et medlem træder ud af bestyrelsen og suppleanten træder ind.
Jeg håber I finder en god løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
[…] Det er meget normalt at andelsboligforeninger har lavet en prioriteret rækkefølge for, hvem der tilbydes en andel når der bliver en ledig bolig i foreningen. Det kan for eksempel være andelshaverens tætte familie. fortrinsret til andelsboligen uden om ventelisten. Du kan læse mere om fortrinsret i standardvedtægterne for andelsboligforeninger § 13 […]
Hej
Vi står og skal have noget gennemgang af nogle badeværelse i den forbindelse skal en fra bestyrelsen med en og kigge, jeg har pænt fra bedt mig et bestemt bestyrelsemedlem ikke kommer hos mig efter han sidste år overfaldt mig verbalt så groft at begge mine børn er blevet bange for manden og jeg selv er utryk ved ham. Han overfald mig verbalt i forbindelse med at han skulle kigge på en utæt vandhane uden på huset, og da jeg stille spørgsmål med hans svar flipper han helt ud, og råber og skriger. Jeg valgt den gang ikke at gøre mere ved det af hensyn til nabo freden.
Kan jeg nægt han komme ind i min bolig efter den episode
den fortvivlede
Hej Barbara,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig sag. Jeg vil anbefale dig, at du går i dialog med pågældende person og ser om I kan løse jeres uoverensstemmelse i mindelighed. Du kan med fordel læse lidt mere om konflikter i andelsboligforeningen i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/konflikthaandtering-andelsbolig/ og det samme kan vedkommende, som du har konflikten med måske? Her kan I også finde et linkt til center for konfliktløsning, som giver gratis rådgivning.
Jeg håber I finder en god løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej,
Hvis en andelsforening har intern venteliste (hvor det kun er beboerne selv der kan indstille), er det så muligt at overtage en lejlighed fra sin oldefar, der ønsker at fraflytte lejligheden, og altså gå udenom ventelisten?
På forhånd tak 🙂
Mvh Nina
Hej Nina,
Tak fordi, at du stiller spørgsmål til vores artikler.
Som udgangspunkt skal du følge reglerne for jeres venteliste, som det står skrevet i vedtægterne. Din oldefar vil derfor ikke have mulighed for at gå udenom ventelisten. Desværre.
Jeg vil anbefale dig at læse denne artikel, som netop omhandler dit spørgsmål:
https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej.
Hvis en andelsforening har et lejemål og gerne vil opsige lejeren af dette lejemål, kan bestyrelsen så enerådigt gøre det eller skal det på en generalforsamling? Ifølge vedtægterne kan bestyrelsen opsige en andelsejer men forholdet omkring lejere er ikke beskrevet.
Pht. tak.
Hej Karen,
Tak fordi du besøger andelsportal.dk og spørg ind til vores artikler.
Jeg ville i første omgang kigge i den lejekontrakt, som lejer har indgået med jeres andelsboligforening. Hvis I ikke bliver klogere der, ville jeg læse i lejeloven om den typiske opsigelsesperiode for en lejer. Her må der stå noget om tidsfrister for opsigelse af en lejer. Derudover, og dette er næsten det vigtigste, ville jeg til næste generalforsamling have opsigelsesfrist for lejere som et punkt på dagordenen. Her kan I sammen stemme om, hvad der skal stå i vedtægterne vedrørende opsigelse af lejemål, og få det skrevet ind i vedtægterne, så ingen er tvivl næste gang I har en lejer.
Jeg håber, at du kan bruge mit svar.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej
jeg vil bare høre om der er vedtægter der gæller alle andelsforeninger i hele Danmark eller er der forskellige vedtægter
Kære Jan,
Tak for din henvendelse. Vedtægterne er forskellige fra forening til forening, og de kan ændres med et flertal på generalforsamlingen. Dog glæder andelsboligloven for alle foreninger, og den er hævet over foreningens vedtægter.
Ida – Andelsportal.dk
Hej
Skal der stadig føres revisionsprotokol? Er det ikke forældet?
Og er det et lovkrav at årsregnskabet skal revideres?
“§ 35. Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller en registreret revisor til at revidere årsregnskabet, revisor skal føre revisionsprotokol.”
mvh Susie
Hej Susie
Tak for din kommentar. Erhvervsstyrelsen har senest i februar 2015 revideret deres vejledning til andelsboligforeningernes årsrapport. Du kan derfor blive opdateret på kravene til årsregnskabet og hvad det skal indeholde her: https://erhvervsstyrelsen.dk/regnskabsvejledning-andelsboligforeninger. Du kan med fordel tage en dialog med jeres revisor, hvis du er i tvivl om, hvorvidt kravene overholdes.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Jeg har et par spørgsmål vedr. reguleringsklausul.
1. Jeg vil sætte min andelsbolig til salg den 1. februar. Jeg ved dog, at der siden seneste generalforsamlinger blevet lavet ny valuarvurdering. Derfor vil jeg i tillæg til købsaftalen have udfærdiget en reguleringsklausul, da jeg forventer andelen bliver mere værd.
Mit spørgsmål er om jeg har lov til det, når der står flg. i vedtægterne:
“Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling.
Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i
andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.
Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris.”
Som jeg forstår det skal de blot godkende en evt. reguleringsklausul eller den skal laves på standardformular.
Spg. 2: de har siden hen sagt til mig, at al juridisk rådgivning de måtte få brug for, som de skal betale for, skal jeg afholde udgifterne til. Det er da det mest underlige jeg længe har hørt, at jeg skal betale for deres rådgivning? Jeg kan forstå hvis de skal synsmand, byggesagkyndig eller andre fagpersoner ud og se boligen, at det så er fraflytter, der afholder udgiften. Men deres rådgivning ifb. med noget der allerede står i vedtægterne.
Der står desuden IKKE at jeg som fraflytter skal betale for rådgivning ifb. oprettelse af reguleringsklausul. Mit spørgsmål er, om de rent lovgivningsmæssigt kan kræve at jeg betaler den evt. regning for deres 3. parts rådgivning?
TAK
DBH Kasper
Hej Kasper
Tak for din henvendelse. Da vi desværre ikke er juridiske rådgivere kan jeg ikke give dig et konkret svar på dine spørgsmål. Jeg vil dog anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller en boligadvokat, som vil kunne give en faglig vurdering af sagen. Vi har tidligere haft et spørgsmål angående reguleringsklausuler i vores brevkasse, måske du kan finde inspiration i svaret fra advokaten: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/overtagelse-aendret-andelskrone/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
I vores vedtægter stå der sådan
§ 31. Stk.3.
Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut eller i Girobank, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved underskrift fra 2 bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalin¬ger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto.
Nu har vores bestyrelse køb Aktier 100 stk i vores bank for at kunne få en større rente.Er dette lovligt at købe aktier ?
venligst
niels
Hej Niels
Tak for din henvendelse. Der er ingen regler, der forbyder en andelsboligforening at investere sine midler. Obligationer eller andre former for investeringer kan være en god idé for nogle boligforeninger, da det kan give et fornuftigt afkast. Hvis du har yderligere spørgsmål til, hvordan midlerne investeres i din boligforening vil jeg anbefale, at du kontakter foreningens administrator eller søger indsigt hos bestyrelsen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej. Jeg vil gerne have bekræftet eller afkræftet om en person, som ikke var med til et bestyrelsesmøde, om han må skrive under på referatet ??
Jeg mener nej !!
På forhånd tak for svaret.
Knud Larsen.
Hej Knud Larsen
Tak for din henvendelse. Hvem der skal underskrive referatet er bestemt af foreningens vedtægter. Normalvis skal referatet underskrives af bestyrelsen som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger, som bestyrelsen er forpligtet til at effektuere. Se derfor nærmere ind i vedtægterne for jeres bestemmelse.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Har en andelshaver lov til at lave en tilbygning til sin bolig og dermed udvide boligarealet. Hvis ja hvilke problemer ser I så der senere kunne opstå (der er ikke tale om en udestue)
Hej Kirsten
Tak for din henvendelse. Du kan læse dette brevkassesvar, som omhandler tilbygninger på andelsboliger: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/tilbygning/
Her fremgår det, at man først skal have en accept på generalforsamlingen og dernæst byggetilladelse inden man bygger til.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Er ved at sælge min andelslejlighed. Der er fundet en køber, som har skrevet under, med forbehold for godkendelse af sin bank. Banken (Nykredit) afviste foreningen, fordi vi ikke har en tvangsauktionsklausul i vores vedtægter. Der er inde for de sidste par år solgt fire andele uden problemer. Vi er en lille forening på 11 enheder.
Mit spørgsmål går på, om det er lovpligtigt eller bare en god ide at have sådan en klausul?
Og hvordan sådan en kan se ud?
Mvh Michael Jensen.
Hej Michael,
Tak for din henvendelse. Uden en tvangsauktionsklausul kan en panthaver (eksempelvis et pengeinstitut) ikke overtage en andel på en tvangsauktion. Derfor er der større risiko involveret for banken, hvis den låner til en andelsbolig, der ikke har denne klausul. Jeg vil dog anbefale, at du retter direkte henvendelse til bankerne i forhold til, hvorvidt de enkelte kræver, at foreningen har en tvangsauktionsklausul eller ej, da det måske kan variere fra bank til bank.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej!
Vi står med et dødsbo med en andelslejlighed. Dødsfaldet skete den 27. december. Hvornår udløber fristen for salg?
“Senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 månedersdagen for dødsfaldet.”
3 månedersdagen må være 27. Marts. Er det dermed den 1. Maj? Der står jo “næstefter” og ikke “efter”.
Hej Michael,
Tak for din henvendelse. Hvis du har arvet et dødsbo er der flere elementer (løbende udgifter til husleje, pant i andelsbeviset osv.) – som du skal være opmærksom på. Du kan læse mere om det her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/nar-du-arver-en-andelsbolig/.
Hvis ikke vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen eller administratoren i foreningen, så du får kendskab til den konkrete tidsfrist, da formuleringen er lidt uklart ift. om det er den 1. maj eller 1. april, som er den endelige salgsdato.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Må man sætte nyt loft op i lejligheden hvor vi har beton dæk
Hej Ole,
Jeg vil anbefale dig at forhøre dig hos din andelsboligforenings bestyrelse for at finde ud af hvilke byggeprojekter, der er tilladt i jeres forening.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej. Forespørgelse
Jeg bor i Andelsboligforeningen Holmstruppark i Slagelse
I foreningen findes en Hovednøgle der går til alle lejligheder
Er det virkelig lovligt, uden andelsbolig medlemmernes godkendelse
Jeg har forsøgt at få svar på generalforsamlingen, men de glider af på spørgsmålet
Svar mig gerne på min private mail
Preben O Hansen, Trekanten 3.2.8
4200 Slagelse. tlf 88177701
Med venlig hilsen. POH
Hej…
Jeg er interesseret i at vide om en andelshaver må fremsætte forslag til ændring af en vedtægt, som på nuværende tidspunkt kun har (negative) konsekvenser for ca 6 andre andelshavere? Jeg synes umiddelbart det virker urimeligt, at en hel andelsforening kan stemme for en vedtægt, som kun rammer så lille en andel af andelshavere. I dette tilfælde drejer det sig om prisen på knopforskydning.
Hej Ditte,
Tak for din henvendelse.
Du må gerne indsende et forslag om en vedtægtsændring, med mindre der står noget andet i jeres nuværende vedtægter omhandlende vedtægtsændringer.
Jeg vil dog gøre dig opmærksom på, at en vedtægtsændring typisk kræver et markant flertal for at blive ændret. Det betyder, at forslaget skal have enten 2/3 eller 3/4 af stemmerne. Samtidigt er der ofte særlige regler for, hvornår et forslag skal indsendes, så bestyrelsen i god tid kan meddele de andre andelshavere om forslaget.
Held og lykke med det.
Bedste hilsner,
/Stefan – Andelsportal.dk
I een af byens populære andelsboligforeninger har vi netop gjort vores forældres lejlighed klar til overtagelse. Boligen var ikke forsømt, bl.a. var der udskiftet hårde hvidevarer, men andelen var slidt efter mere end 20 års beboelse. Efter en grundig gang vask af køkken og badeværelse er andelen klar til en ny køber, og ud over alm. malerarbejde så ville det være naturligt med et nyt køkken og ny belægning på gulve, samt et nyt toilet. Ikke desto mindre har bestyrelsen besluttet at der fra salgsprisen på kr. 705.000 skal fratrækkes kr. 85.000 til forbedringer som f.eks. nye håndtag på låger, nye gulvtæpper, nyt i hårde hvidevarer, upåagtet at en ny køber sandsynligvis vil ønske selv at foretage de forbedringer der passer i deres smag.
Er der urimeligt fra vores side at betragte en sådan istandsættelse som meningsløst og spild af resurser? I vores øjne er det at smide 85.000 kr ud af vinduet. Hvordan forholder man sig til bestyrelsens krav?
Hej Lynge,
Tak for din henvendelse. Det er meget almindeligt at prisen på en andelsbolig fastsættes ved at tage andelens maksimalpris minus det der skal forbedres. Jeg vil anbefale at I undersøger, hvilke afskrivningskurve der bruges i andelsboligforeningen. Nye hvidevarer og andre forbedringer, kan nemlig afskrives over længere tid, og i så fald skal disse forbedringer tillægges i prisen. Du kan læse mere om afskrivninger her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/
Jeg vil også anbefale at I ser nærmere på vurderingrapporten, da der her burde fremgå, hvilke forbedringer der løber op i de 85.000 kroner. Måske I kan udbedre nogle af dem selv, i stedet for at betale for dem? Det er værd at undersøge nærmere.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
For et år siden købte jeg en andelsbolig med henblik på at udleje den til min datter. Købet blev godkendt af administrator og andre andelshavere uden specielle bemærkninger.
Senere på året købte jeg så en lille andelslejlighed i samme ejendom til at bo i midlertidigt, da jeg arbejder i denne by 4 dage om ugen. Købet ligeledes godkendt af administrator og andelshavere uden særlige betingelser.
Nu er der to lejligheder i ejendommen som skal slås sammen og dermed er der kun 1 andel. og i den forbindelse har ejerene af denne andel fremsat et forslag til vedtægtsændring om, at mine to andele kun skal have een stemme! . Er det en vedtægtsændring som er lovlig at gennemføre? Jeg ønsker selvfølgelig at bibeholde mine to stemmer, da jeg ejer to andele.
med venlig hilsen Pia
Hej Pia,
Mange tak for din kommentar. Jeg ved desværre ikke, hvad lovgivningen siger om dette. Situationen er ganske særlig, da det er meget få andelsboligforeninger, der tillader den ordning, som du har. De fleste andelsboligforeninger har nemlig et særligt bopælskrav for at man overhovedet kan erhverve andelsboligen – og du har rent faktisk to andelsboliger, som ikke er din faste bopæl.
Jeg vil derfor anbefale dig at tage en dialog med jeres administrator om emnet – de kan sikkert give dig noget juridisk vejledning, som vi ikke kan tilbyde. Alternativt kan din forening få vejledning hos ABF, hvis I er medlem der.
Jeg håber I finder en god løsning på problemstillingen.
/Maria – Andelsportal.dk
Min datter og hendes mand er flytet til udlandet , min datter har meddelt til folkeregister og har opgivet en co adresse hos mig .
Jeg har sat hendes og mandens navn på postkassen , efter to dage er navnet fjernet , muligvis af viceværten .
Navnet er sat på plastkassen kun for at modtage post , hun bor ikke på adressen.
Jeg troede det var ikke noget problem , men åbenbart skal man have tilladelse fra bestyrelsen.
Jeg kender ikke reglerne angående dette problem , er der nogen der
Kan hjælpe mig med regler angående co adresse i andelsforening.
Mvh Tahsin kaya.
Hej Tahsin,
Tak for spørgsmålet. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen og forhører dig om, hvorvidt det er i orden eller ej. Vedtægter i andelsboligforeninger kan variere fra forening til forening, så vi kan ikke give dig et entydigt svar på, hvad reglerne er.
Som udgangspunkt, så skulle det dog som minimum være okay, at have din datters navn på dør og postkasse, såfremt hun har angivet, at hun har sin danske adresse hos dig.
Venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Hej ville høre hvad reglerne er omkring en buffer i andelsforeningen vores er på 34 procent og har været det lige så længe vi har boet her i ca 10 år plus er dette lovligt.
Mvh Katja
Det skal siges at vi har en meget sund økonomi vi betaler 3200 kr om måneden for 92 kvadratmeter midt på Frederiksberg
Hej igen
Er det rigtigt at dirigenten på en generalforsamling ikke må være et bestyrelsesmedlem.
Vh dorte
Hej igen Dorte 🙂
Det er helt rigtigt, at der er mange der undgår at dirigenten ikke er én, der sidder i bestyrelsen – ofte er det en ejendomsadministrator, der er dirigent til andelsboligforeningers generalforsamling. Der burde være en bestemmelse i jeres vedtægter om, hvordan dirigenten vælges – et sted, hvor det er defineret, om det er bestyrelsen, der vælger en dirigent, eller om det er selve generalforsamlingen.
/Maria – Andelsportal.dk
Hejsa
Skal nyt krav om energimærke til hver enkelt andelsbolig påføres i vedtægterne?
Kan ABF standardvedtægter ikke bruges til en privat andelsboligforening i lavt byggeri?
Vh dorte
Hej Dorte,
Mange tak for din kommentar. Jeg er ikke helt bekendt med, hvad der står i ABF’s standardvedtægter. Som udgangspunkt tror jeg dog ikke at der står noget om energimærket i vedtægterne. Selvom der ikke står noget om energimærkning i vedtægterne, så skal loven om energimærkning stadig følges, når man sælger en andelsbolig. Du kan læse mere om energimærkningsloven her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-energimaerkning-andelsboliger/
/Maria – Andelsportal.dk
Hvis en andelshaver har små revner i en væg (bærende væg) er det andelshaveren der skal reparere den, eller er det foreningens ansvar ?
Hej Elisabeth,
Tak for din henvendelse.
Hvis der er revner i filten, tapetet eller pudset, er det hovedsageligt andelshaverens ansvar.
I mange ældre lejligheder kommer der efterhånden revner i både vægge og loft.
Et godt tip er at montere armeringstape og derefter spartle og afpudse.
For en sikkerheds skyld, vil jeg anbefale dig at læse din andelsboligforenings vedtægter, i tilfælde af der skulle være nogle særlige overenskomster.
Jeg håber det var behjælpeligt.
Med venlig hilsen,
/Stefan – Andelsportal.dk
Hej
Hvis en bestyrelse har ændret i vedtægterne i andelsboligforeningen, hvor mange skal så stemme for og hvor stor en procentdel skal være tilstede ved den ekstraordinære generalforsamling for at ændringerne kan vedtages ?
/AnneDorthe
Hej AnneDorthe,
Det skulle gerne fremgå af jeres andelsboligforenings vedtægter hvad praksis er herfor. Du kan også læse mere om vedtægter og flertal i denne artikel om generalforsamlinger: https://www.andelsportal.dk/guides/alt-om-generalforsamling/
/Maria – Andelsportal.dk
Hej portal
Hvis der på en generalforsamling er flertal for at forhøje indbetalingen til fællesudgifter, skal det så ikke varsles med 3 mdr. Når der ikke er fuld opbakning. .
Hej Preben,
Tak for din henvendelse. Jeg er ikke bekendt med regler om, hvornår en forhøjet boligafgift skal varsles. Umiddelbart vil jeg mene, at generalforsamlingen som øverste myndighed kan afgøre, hvornår den ændrede boligafgift skal træde i kraft, medmindre der er angivet andet i jeres andelsboligforenings vedtægter.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej !
Vi har fået min kærestes kammerat til at bo her og hans kæreste de bliver nok boende.
Må vi gerne det ??
Vi bor her på lige fod så det ike udlejning kan vi det eller skal de købe andelen af os ??
Mvh Julie
Hej Julie
Tak for din henvendelse. Det skulle i meget gerne gerne måtte. Det kommer selvfølgelig helt an på, hvad vedtægter siger om beboelse af lejligheden. Det er vel bare væsentligt, at de skifter adresse og står som havende bopæl i lejligheden også. Hvis dig og din kæreste selv har råd til at betale udgiften på det eventuelle lån, I har optaget for at købe andelen, og den månedlige udgift for at bo i andelsboligen, risikerer du intet økonomisk ved at lade din kærestes vennepar flytte ind. Dermed behøver venneparret ikke at købe andelen eller blive medejere for at kunne bo der. Herved beholder I og venneparret også jeres respektive værdier, hvis I vælger at flytte fra hinanden senere hen.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.
Kan en andels forening sælge andele fra fordi de vil være ejere? Vi er en forening på 18 medlemmer i frit liggende huse og der er IKKE flertal for at opløse foreningen. Kan lad os sige der er 9 der fortsat vil være andel kan de resterende 9 så sælges fra? VH. Jan
Hej Jan
Umiddelbart kommer det an på, hvad jeres vedtægter siger om opløsning af andelsboligforeningen. Hvis der samtidig heller ikke er flertal ved generalforsamling, ligner det, at I må fortsætte som andelsboligforening med alle 18 medlemmer. Jeg ville anbefale at kontakte en advokat eller ejendomsadministrator, da personen vil kunne give et mere korrekt og endegyldigt svar. Der er nemlig også nogle regler om, om hvorvidt I må ændre foreningen eller dele af foreningen fra andelsboliger til ejerboliger.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Kære andelspotal. Hvad går vi andelshavere når bestyrelsen ikke overholder vedtægterne, vi
kører med nogle gamle vedtægter. En anden ting kan beboerne indkalde til en ekstra ordinær
generalforsamling. Er det rigtig vi skal skaffe 30% af andelshaverene underskrift. Hvad gør
en beboer der ikke har fået sit andelsbevis på 8 mdr. Vi bor i en stor andelsboligforening med
124 andele på Frederiksberg foreningen hedder Solholm Ligger på Dalgas Boulevard Joakim
Larsen Vej Glans Alle samt General Bahnsons Vej.
med venlig hilsen
Steen Andreasen 05.05.2016
Hvis en beboer gennem flere år laver ballade i en andelsboligforening, kan man så give vedkomne 3 skriftelige advarlser om at stoppe ellers må vedkommende fraflytte boligen, kan man det ???
Eller hvad kan man gøre ???
Hej Peter
Tak for din henvendelse. Det kan man godt ja. Advarslerne skal dog komme fra jeres bestyrelse, så de inddrages i sagen. Hvis en beboer ikke overholder foreningens vedtægter om husorden eller andet, og han modtager flere skriftlige advarsler, ville andelsboligforeningen kunne ekskludere vedkommmende. Alt efter hvad jeres vedtægter siger, så ville eksklusion som regel medføre, at beboeren skulle fraflytte lejligheden, og nogle foreninger har mulighed for at sælge lejligheden for fraflytteren til bedst mulige pris, da han ikke ville kunne flytte tilbage igen. Det kommer som sagt helt an på, hvad jeres vedtægter siger.
Jeg håber, at dette svar var til en hjælp.
/Benjamin – Andelsportal.dk
Hej
Jeg bor i en andelsforening i kbh
I vedtægterne står der man ikke må holde hund jeg fik et brev fra foreningen og at jeg skulle gå af med den hund jeg havde hos mig..hvilket jeg så har gjort. Da jeg ikke ønsker at blive ekskluderet fra lin lejlighed
Men kunne godt tænke mig at passe den en sjældent gang imellem
Det skal lige siges at den ikke gør eller genrere nogen på nogen måde..Bestyrelsen truer med at ekskludere mig alligevel bare de ser hunden
Mit spørgsmål er så om de bare kan ekskludere mig hvis jeg passer den et par dage sjældent
I vedtægter ne syår der msn ikke man ikke må holde hund men der syår ikke npget om at man ikke må passe den
Så skal jeg være nervøs fir at blive ekskluderet pga pasning af hund?
Håber i kan hjælpe for er meget ubehageligt og psykisk opslidene og hele tiden være nervøs for at nlibe ekskluderet. .
Mvh Nanna Rosanna Bangsgaard
Hej Nanna,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en sag, der er gået lidt i hårknude. Det er rigtig svært at svare på, hvor meget du må “passe” din hund. Jeg vil derfor anbefale dig, at du rettet henvendelse til din bestyrelse og indleder en dialog omkring, hvor ofte du kan have din gamle hund på besøg uden at det generer nogle.
/Maria – Andelsportal.dk
Er der regler/lovgivning for, hvem der har vedligeholdelsespligten og renholdelsespligten på rør og ledninger i en andelsbolig og arealerne udenom – så som kloak i og udenfor huset, vand og el?
Med venlig hilsen
Dorte Simonsen
Hej Dorte,
Det burde gerne fremgå af din boligforenings vedtægter hvordan fordelingen af vedligeholdelsespligten er i jeres andelsboligforening. Det varierer nemlig fra boligforening til boligforening hvordan vedligeholdelspligten er strikket sammen – særligt i forbindelse med udendørsarealer.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej er det regler for længe en bestyrelse i andelsforeningen kan fastholde huslejekrav ? Efter en eksklusion? Er der ikke en tidsfrist for hvor længe man skal hæfte for huslejen ? Skal de ikke prøve at sælge/leje lejlighed ud ? ( indenfor en rimelig tidsfrist?
Vh Hanne
Hej Hanne,
De overordnede regler for eksklusion vil altid fremgå af din andelsboligforenings vedtægter. Som udgangspunkt bør foreningen bortsælge andelen, når man først er udsat af andelen. Hvis andelsboligen ikke kan bortsælges af foreningen kan du tage skridt til at andelsboligen sælges. Lidt afhængigt af sagens karakter og årsagen til eksklusionen, så skal sager som disse behandles i enten fogedretten eller boligretten. Jeg vil derfor anbefale dig at tage kontakt til en advokat, der kan bistå dig i disse tvivlsspørgsmål.
/Maria – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Tak for information det var til stor hjælp
Mvh. Dennis og c/o
Hej Dennis.
Det var så lidt. Vi er glade for at du fandt informationerne brugbare.
/Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 75 kommentarer