Når du arver en andelsbolig
Hvad skal arvinger være opmærksomme på, når de står med en andelsbolig efter et afdødt familiemedlem? Advokat Bodil Ravn fra ADVODAN i Vejen fortæller her, hvordan arvingerne skal håndtere situationen frem til, andelsboligen er solgt.
Trin 1: Hvad skal der ske med boligen?
Allerførst skal arvingerne beslutte, hvad der skal ske med dødsboet, som andelsboligen er en del af. Før der er truffet en beslutning om, hvordan boet skal behandles ved skifteretten, kan arvingerne ikke råde over boligen. Arvingerne skal beslutte, om der skal være:
- Privat skifte
- Bobestyrerskifte
- Uskiftet bo
Ved et privat skifte hæfter arvingerne for gælden, og alle arvinger skal kunne blive enige om alle dele af bobehandlingen. De beholder samtidig kompetencen til at træffe alle beslutninger – for eksempel hvilken ejendomsmægler, der skal sælge boligen. Et privat skifte kan kun lade sig gøre, hvis boet er solvent. Et privat skifte skal være afsluttet inden for et år. Et privat skifte af et dødsbo betyder, at dødsboet behandles af boets arvinger uden indblanding fra en bobestyrer.
Ved et bobestyrer-skifte har arvingerne fraskrevet sig ansvaret for gælden, og det er nu bobestyreren, der tager sig af alt det praktiske, og som har kompetencen til at træffe beslutninger om for eksempel valget af ejendomsmægler. Et bobestyrer-skifte skal være afsluttet inden for to år.
Hvis der er en efterlevende ægtefælle til den afdøde, kan ægtefællen ønske at sidde i uskiftet bo. Hvis der er særbørn, skal de dog give tilladelse til uskiftet bo.
Når beslutningen er truffet om, hvordan boet skal behandles ved skifteretten, får arvingerne en skifteretsattest. Det er en dokumentation for, hvem der må råde over boet.
Trin 2: Salgsprisen
Med skifteretsattesten i hånden, kan arvingerne (eller bobestyreren) kontakte andelsboligforeningen for at få de oplysninger, der skal til, så boligen kan sættes til salg.
Når prisen skal fastsættes, er det vigtigt at få fat i vedtægterne og de seneste års regnskaber, så arvingerne kan se værdiansættelsen af andelsboligen. Dertil kommer eventuelle forbedringer, der er sket i boligen, og det fremgår af besigtigelsen. Det er andelsboligforeningen, der fastsætter en maksimal pris på andelsboligen, men det er arvingerne (eller bobestyreren), der bestemmer, om boligen for eksempel skal sælges under denne pris.
Inden boligen sættes til salg, skal arvingerne også undersøge, om der er pant i andelsbeviset. Hvis det er tilfældet, er det en god idé at kontakte panthaver (som typisk vil være banken), så de er informeret om salget og niveauet for salgsprisen.
Trin 3: Pas på de løbende udgifter i salgsperioden
Arvingerne skal være opmærksomme på, at de løbende udgifter til andelsboligforeningen skal betales i salgsperioden. Derfor skal salgsprisen vurderes i forhold til, at der hver måned løber udgifter på til andelsboligforeningen – det kan således blive en dyr affære, hvis der går lang tid, før boligen bliver solgt.
Er dele af andelsbeviset pantsat til banken, er det også vigtigt nøje at overveje økonomien i salgsperioden. Hvis de månedlige udgifter, der løber på, overstiger den dækning, der er tilbage i boet, kan panthaveren nemlig krav på at få sine penge ud af det øvrige bo.
Trin 4: Salgssituationen
Når boligen er solgt, og der skal skrives under på papirerne, gælder der forskellige regler afhængig af, om der er valgt privat skifte eller bobestyrerskifte. Hvis det er et privat skifte, skal alle arvingerne skrive under, med mindre de har givet en fuldmagt til en advokat, som kan skriver under i deres sted. Hvis det er et bobestyrerskifte, er det kun bobestyreren, der kan skrive under.
Men før salget kan gå endeligt igennem, skal bestyrelsen i andelsboligforeningen godkende det. Køberen skal have udleveret årsrapport, budgettet, oversigt over beregningen af købsprisen og gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og straf.
Sælger kan blive pålagt et gebyr af andelsboligforeningen, hvis de har skullet undersøge forskellige forhold.
Trin 5: Efter salget
Andelsboligforeningen skal afregne overdragelsessummen med fradrag til arvingerne senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen. Det forudsætter dog, at køber har indbetalt beløbet.
Når boet skal afsluttes, skal beløbet fra salget indgå i boopgørelsen, som indleveres til skifteretten.