Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Nørhalne Murer ApS

Pant og udlæg i andelsboliger

Det er muligt at stille sin andelsbolig som pant, når man optager lån. Ligeledes er det faktisk muligt for kreditorer at foretage udlæg i andelsboligen, hvis den er sat som pant. Det kan i yderste konsekvens føre til tvangssalg, hvis man som andelshaver ikke betaler sine kreditorer. Læs mere her om pant og udlæg af andelsboliger.

Orientering om pant og udlæg i andelsboliger

Siden 2005 har det været muligt at optage lån, hvor man stiller sin andelsbolig som pant. Loven medfører i hovedtræk, at andelshavere får ret til at stille deres andelsbolig som sikkerhed for långiver, uanset låneformål. Dermed er det i dag ikke længere muligt, for foreningen at stille sig i vejen for at andelshavere gør dette, som det tidligere har været. Samtidig er der i dag også regler om, at en andelshavers personlige kreditorer kan foretage udlæg i andelsboligen. Det betyder, at hvis lånet ikke tilbagebetales, kan andelsboligen ende med at skulle tvangssælges. Et tvangssalg kan dog først komme på tale efter fogedretten har godkendt det.

Ingen indflydelse på foreningsdriften

Når en andelshaver stiller sin andelsbolig som pant for et lån, er det andelshavers andel i foreningen, der pantsættes. Panthaverne må dog alligevel ikke betinge sig indflydelse på foreningens drift eller for eksempel bestemme, hvilket værdisættelsesprincip der skal anvendes.

Udlæg i andelsboliger

Der kan foretages udlæg i andelsboliger, og kreditorer kan således gøre udlæg hos de enkelte andelshavere, hvis de ikke betaler deres gæld. Udlæg er långivers sikkerhed – Ifald låntageren misligholder sin låneaftale, har långiveren mulighed for at foretage udlæg i andelsboligen, for på den måde at få sin betaling. Dette kan gøres uden den låntagne andelshavers samtykke. Reglerne gælder både ny og gammel gæld (fra før loven trådte i kraft i 2005). Det betyder, at hvis gælden ikke betales, kan det i princippet ende med, at andelsboligen tvangssælges eller kommer på tvangsauktion.

Det såkaldte ’trangsbeneficie’ gælder dog fortsat. Det vil sige, at der ikke kan gøres udlæg i det, som er nødvendigt for at opretholde et simpelt hjem.

Reglerne gælder uanset hvad, der måtte stå i foreningens vedtægter om forbud mod pantsætning og forbud mod kreditorforfølgning. Andelsboligforeningen kan dermed ikke modsætte sig disse regler, uanset hvad vedtægterne siger.

Trangsbeneficiet

Det såkaldte ’trangsbeneficie’ gælder ved udlæg. Det vil sige, at der ikke kan gøres udlæg i det, som er nødvendigt for at opretholde et simpelt hjem.

Læs mere om, hvad trangsbeneficiet indebærer her →

Tvangssalg

Foreningen kan komme ud for, at en andelsbolig skal tvangssælges efter beslutning fra fogedretten, hvis en andelshaver ikke er i stand til at betale af på sine lån. Hvis ikke andelsboligen kan sælges til den lovlige maksimalpris, kan der endvidere blive tale om en egentlig tvangsauktion. De gamle regler om garantistillelse overfor pengeinstitut i forbindelse med køb af andelsboliger er blevet ophævet, da de reelt er blevet overflødige.

Det betyder reglerne

Reglerne giver andelshaverne adgang til billigere lån end før 2005, fordi andelshavere i dag har mulighed for at stille deres andelsbolig som sikkerhed.
Dette gælder uanset om lånene skal anvendes til køb af andelsbolig, forbedring af denne eller til noget helt tredje. Reglerne betyder også, at andelshavere, der har gammel gæld, og som har afgivet insolvenserklæring i fogedretten, vil blive retsforfulgt på ny af de gamle kreditorer, der vil prøve at foretage udlæg i andelsboligen. Dette er fordi, at reglerne også gælder gammel gæld fra før 2005, hvor det ikke har været muligt for kreditorer at gøre udlæg i andelsboliger.

pant2

Loven betyder i øvrigt ikke noget for foreningens økonomi som sådan, idet andelsboligforeninger ikke hæfter for medlemmerne, og såfremt det viser sig, at en andelsbolig er overbelånt, får kreditor kun det provenu, der måtte komme ud af tvangssalget. Reglerne betyder dog, at der bliver et øget administrationsarbejde i forbindelse med udfærdigelse af ejerskabserklæringer og overdragelser, idet disse i højere grad vil komme til at ligne den berigtigelse, der sker ved for eksempel køb af en ejerlejlighed. Det vil formentligt afspejle sig i gebyrerne ved overdragelse.

Foreningen kan komme ud for, at en andelsbolig skal tvangssælges efter beslutning fra fogedretten, hvis en andelshaver ikke er i stand til at betale af på sine lån.

Hvad bør foreningen gøre?

En del foreninger har stadig vedtægtsbestemmelser, der er i direkte modstrid med de gældende regler, og derfor bør ændres. Dette skal dog kun ske af ordensmæssige årsager, idet lovreglerne altid vil gå forud for vedtægterne uanset hvad. Dette er udtrykkeligt anført i loven.

ABFs standardvedtægter, som anvendes af mange foreninger, har indeholdt en bestemmelse, der giver andelshaverne ret til at forlange garantistillelse efter de gamle regler. ABF fraråder dog, at andelsboligforeninger stiller garanti for lån og råder foreninger, der har vedtægter om, at foreningen skal stille garanti for køberes lån til at ændre vedtægterne.

Begrænsning på 80 procent

Foreninger kan beslutte at begrænse den maksimale pantsætning til 80% af andelens værdi, men kan ikke derudover opstille regler for pantsætningen. Hverken i forhold til låneformål eller lånebeløb. Og det anbefales generelt ikke, at foreninger indfører pantsætningsbegrænsning på 80%. Pantsætningsbegrænsningen vil medføre et voldsomt administrationsarbejde, idet 80%-grænsen skal beregnes ud fra ‘pantets værdi’, hvilket inkluderer forbedringer.

Der skal således ske en vurdering af eventuelle forbedringer i den andel, der ønskes pantsættes. Det kan dermed blive et kompliceret stykke arbejde, hvis man vælger at indføre en begrænsning af pantsættelsen til 80% af andelens værdi.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

35 kommentarer

Hej har en andels lejlighed men skylder i skat kan gældstyrelsen godt tvangssælge min andel

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Fernando,
Tak, for din henvendelse.
Ja, som udgangspunkt kan de godt det. Jeg vil foreslå dig, at du laver en aftale om afdrag med dem.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

AvatarJens Petersen

Hej, jeg har en stor gæld pga. tab på andelsbolig for 10 år siden. Kan man få gældssanering for en sådan gæld ?

Jeg syntes, at det fremgår, at det er muligt på en anden side.

Hvad er din holdning til det ?

Mvh. Jens

Nynne Groth HallanderNynne Groth Hallander

Hej Jens

Tak for dit spørgsmål. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, men sidder som journalister. Jeg vil derfor klart anbefale dig at gå i dialog med en boligadvokat eller dit pengeinstitut, så du får den rette sparring.

God fredag.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej, jeg har et tilgodehavenderne ved dom på en person som ejer en andelsbolig. Kan jeg via fogedretten få et udlæg i denne persons andelsbolig. Således hvis personen sælger andelen sker der en afregning – hensyntagen til pant.?
Vh F

Hej Fredrik

Tak for din kommentar. Vi har desværre ikke nogle juridiske rådgivere siddende herinde – og jeg vil anbefale, at du tager en ekspert med på råd. Måske I har en administrator i foreningen der kan se nærmere på det? Det afhænger nemlig af flere ting såsom, hvordan aftalen med banken er i forhold til lånet, andre aktører m.m.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarMette Juhl Jensen

Hej
Jeg ejer en andelsbolig, som jeg har købt for 7 år siden. Jeg har netop opdaget, at der er tinglyst ejerpantebrev i den til de tidligere ejere. Kan det udgøre et problem for mig?
Jeg har ikke selv et pantebrev i andelen.
Hilsen Mette

Hej Mette

Tak for din kommentar. Det er muligt at overdrage et ejerpantebrev til nye ejere, hvis der skal ske en overdragelse, kræver det, at ejerpantebrevet igen tinglyses af den nye lejer, som skal betale tinglysningsafgift og den tidligere og den nye ejer skrive under på skiftet. Da dette ikke er sket i dit tilfælde, så vil jeg ikke mene, at det kan blive et problem for dig. Du kan dog altid kontakte dit pengeinstitut for at få en teknisk vurdering.

God fredag.
Bh Nynne – Andelsportal.dk

AvatarPeter Møller

I forbindelse med sammenlægning af andelsboliger. Kan man da genbruge ejerpantebrev, hvis man nu kun nedlægger eks. andel th og lader den tv være den forsættende.

Hej Peter

Tak for din kommentar. Som udgangspunk er en handling som tinglysning nødvendig for, at du får diverse rettigheder over boligen (ejendomsret, pantebrev osv.), når du sammenlægger lejlighederne. Ligeledes vil du heller ikke kunne optage lån i boligen, før du officielt står som ejer af begge boliger. Jeg vil dog anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse eller administrator for nærmere information om de gældende regler i din andelsboligforening.

Vi har også skrevet denne generelle guide om sammenlægning, som du med fordel kan læse: https://www.andelsportal.dk/guides/sammenlaegge-lejligheder/

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

hvis man skylder penge til skatte væsnet og køber en andelslejlighed kan de så efter følgende tage pant i den

Hej Flemming

Tak for dit spørgsmål. Som udgangspunkt vil Skat kunne tage udlæg i ejendele, hvis du skylder penge. Jeg vil dog anbefale, at spørge dem direkte.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej Andelsportalen.
jeg har 2 lån i min andelsbolig.som har taget pant i min andel og panten er højre ind min andelsbevis beløb.
Hvem bestemmer hvor meget jeg må sælge min andelsbevis til.
må jeg sælge den for 1 kr så jeg kan søge en lejlighed.
har søgt gældssanering men kan ikke få det da der er taget pant i min andelsbolig bevis.
Venlig hilsen Martin

AvatarMette Blume

Hej Martin,

Mange tak for dit gode spørgsmål.

Principielt må du sætte din andelsbolig til salg til den mindstepris, du ønsker – men andelsboligen prissættes altid til salg ud fra andelskronen. Man skal dog tænke sig rigtig godt om inden man prissætter til eksempelvis 1 krone, da gælden i så falde også vil være højere, og hvis et familiemedlem eller en ven overtager andelsboligen, vil en så lav pris betragtes som en gave. Derudover er bestyrelsen også altid inde over salg i en andelsforening, da de skal godkende alle salg. Om ikke andet vil vi klart anbefale, at du taler med din bankrådgiver, inden du sætter andelsboligen til salg. Vi har skrevet en meget udførlig artikel om netop dette, den kan du læse her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/.

Jeg håber det var svar nok. Held og lykke med salget!

De bedste hilsner
Mette Blume – Andelsportal.dk

Kan en privat kriditor bank tage udlæg i en andelsbolig når det er min kone der ejer den.
Og jeg har gammel gæld fra før v blev gift.

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Michael,
Mange tak for din henvendelse.
Ja. En bank kan godt tage udlæg i en andelsbolig. Når det kommer til din kones bolig, så er det en gråzone og hvis din kone eksempelvis har skrevet under på, at hun hæfter for din gæld eller hvis kreditor mener, at det er gæld, som I hæfter for solidarisk, fordi det er fælleseje. Jeg vil derfor anbefale jer at tage kontakt til en boligadvokat eller en familieadvokat, som kan hjælpe jer med at blive klogere på, hvilken form for situation I står i.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej kan gældstyrelsen tvinge mig til sælge vores andelsbolig når jeg kun ejer halvdelen og min kæreste ejer den andel halvdel og jeg er selvstændige og vi er ikke gift mvh per

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Per,
Mange tak for din henvendelse.
Vi har ikke nogle jurister eller rådgivere siddende herinde. Jeg vil derfor anbefale dig at søge viden hos Gældsstyrelsen og eksempelvis gennemlæse deres juridiske vejledning, som man kan finde her: https://www.gaeldst.dk/borger/hvis-du-ikke-betaler-din-gaeld/
Alternativt kan du måske kontakte retshjælpen for at få noget hjælp.

Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk

Hej kan gældstyrelsen tvinge mig til sælge vores andels bolig når jeg kun ejer det halve af andelen????mvh per

Hej andelsboligportal

Der ligger et udlæg i min andelsbolig på 100.000.

Jeg overvejer at sælge.

Andelskrone ligger i 0
Jeg har indbetalt et depositum på 25.000
Lejlighedens forbedringer er vurderet til 50.000.

Tager kreditor så mit depositum og penge for forbedringer, ved et salg nu hvor andelsværdien er 0, eller kan de kun tage penge fra et salgs hvis andelskronen er i plus?

Hilsen
Kasper

Hej Kasper

Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du stiller dit spørgsmål direkte til kreditor, da det kommer an på, hvilke tilbagebetalings- og låneforhold I har aftalt.

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

AvatarChristian

Hej andelsportal.. Jeg vil lige høre om forskel på at sælge eller opsige sin andelsbolig? Jeg købt den da den kostede næsten 400.oookr og nu har det en værdig på næsten en million.. hvis Jeg nu opsiger den , mister jeg så alt de penge den er værd nu eller får jeg det ? .. dog jeg betaler stadigvæk på min boliglån
Mvh Christian

Hej Christian

Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale, at du kontakter en boligadvokat, da dit spørgsmål er af juridisk karakter. Jeg har dog kun hørt om, at man kan sælge sin andelsbolig. Her er regler for salgsprocessen beskrevet i foreningens vedtægter. Vi har skrevet denne uddybende guide, du måske vil finde relevant: https://www.andelsportal.dk/guides/koeb-salg-andelsboliger/

De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hvor længe kan en kreditter tage udlæg i min andelsbolig i Hvor mange år
Og kan man tage lån i sin andelsbolig selvom kreditter har udlæg i min andelsbolig Hvad er reglerne for det

Ida L. IpsenIda L. Ipsen

Hej Nils,

Tak for din henvendelse. Da et udlæg er en reservation af andelsværdien, eller en del af den, til en kreditor, du skylder penge, vil jeg anbefale, at du retter henvendelser direkte til kreditoren, da det afhænger af, hvilken aftale I har indgået.

Angående hvorvidt du kan optage lån, så betyder udlægget, at du har begrænsede råderet over andelen, hvorfor der kan være indskrænkninger i forhold til, hvorvidt et nyt lån vil skade udlægshaver/kreditor. Det er derfor igen din kreditor, vi vil anbefale, at du tager dialogen med. Alternativt kan du forhøre dig hos din bankrådgiver, som vil have den fulde faglige indsigt i forhold til din konkrete sag.

Bedste hilsner

Ida – Andelsportal.dk

AvatarHans Hansen

Jeg, som er 64 år ugift – ingen børn og god økonomi samt ingen gæld, kunne godt tænke mig at aktivere værdien af mit andelsbevis ved at få en kassekredit i min bank imod pant i andelsbeviset.
Jeg har følgende spørgsmål hertil:
Skal bestyrelsen i Andelsboligforeningen godkende dette eller orienteres mv.?
Sker der en “tinglysning” heraf eller en påtegning på andelsbeviset?
Andet som jeg skal være opmærksom på?
Hans Hansen

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Hans,
Tak for din henvendelse.
Jeg vil ikke mene, at du skal orientere din forening om, at du ønsker at lave en kassekredit. For god ordens skyld kan du tjekke om I i jeres vedtægter stadig har den gamle bestemmelse, som omhandler garantistillelse efter de gamle regler.

/Maria – Andelsportal.dk

AvatarAnita Rasmussen

Jeg har læst din orientering ang. udlæg i andelsbolig men hvad hvis der er 2 ejere (ægtefæller) og den ene skylder penge så der bliver taget et udlæg. Hvordan er den anden så stillet ?
Kan der så stadig tvangssælges ? Det er da ikke retfærdigt overfor den gældfri part ??

Hej Anita

Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller en anden juridisk rådgiver, da dit spørgsmål er af juridisk karakter.

Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk

Hej
Af tinglysningen fremgår at der er tinglyst et banklån i andelen. Ejer der vil sælge siger der ikke er nogen tinglyst gæld på andelen. Følger et evt banklån andelen, således at ny ejer hænget på det
Hilsen Anette

Avataranny guldbrandt

må jeg stille mit andelsbevis som sikkerhed for et lån hos min svigersøn

Hej Anny,

Tak for din henvendelse. Da spørgsmålet er af teknisk karakter, vil jeg anbefale, at du tager kontakt til dit pengeinstitut eller ejendomsadministratoren for at høre nærmere om reglerne i forhold til, hvorvidt din andelsbolig kan stilles som sikkerhed for et lån hos din svigersøn.

/Nynne – Andelsportal.dk

Hej.
Jeg er færdig med RKI 2018 og overvejer at købe Andelsbolig ? men er det god idé ? jeg har stadig gammel gæld, som ikke betaler og skal af og til i Fogedretten. Kan alle mine kreditorer, tage udlæg i min Andelsbolig hvis jeg køber sådan ?

AvatarLars Clausen

Hej er der er sted hvor jeg kan se evt. fordringer og panthavere i netop min andelsbolig

Maria CarlsenMaria Carlsen

Hej Lars,
Mange tak for din henvendelse.

Jeg er desværre ikke bekendt med en sådan samling. Jeg tror ikke kreditorer må udgive disse data, da der jo er tale om “personlige kreditorer”, men jeg ved det ikke. Falder du over en sådan samling, er du velkommen til at smide et link.

/Maria – Andelsportal.dk

Viser 0 af 35 kommentarer