forbedringerLejlighedsvurderingvedligeholdelse

Lejlighedsvurdering betaler sig

Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen fastsættes. Prisen består af to komponenter: Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget. Andel af foreningens formue fastsættes hvert år på generalforsamlingen, og angives som andelskronen, hvilken du ganger med lejlighedens areal i kvadratmeter.

Individuelle forbedringer

Andelshaveren er berettiget til at få en kompensation for de særlige forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Herudover kan lejlighedens vedligeholdelsesstand påvirke prisen, såfremt den afviger væsentligt fra det gennemsnitlige.

Om forbedringsarbejder i andelsboliger siger lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9:

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

På baggrund af denne lovgivning har der dannet sig en omfattende praksis vedrørende værdifastsættelsen.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelslejligheden. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Bestyrelsen skal altså skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til dette arbejde. En vurderingsmand er typisk arkitekt eller ingeniør.

Få gratis tilbud fra en vurderingsmand

Fremgangsmåde ved vurdering

Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at flytte, bør bestyrelsen anmode den pågældende om at udarbejde en oversigt over de individuelle forbedringer, han har udført eller foranlediget udført. Oversigten skal angive anskaffelsesår, anskaffelsespris, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Herudover angives det antal timer, andelshaveren eventuelt har brugt på forbedringsopgaven. Den deraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator

På grundlag af denne opgørelse kan bestyrelsen herefter indkalde til en besigtigelse med deltagelse af sælger, repræsentanter for bestyrelsen og eventuelt en professionel vurderingsmand.

Den deraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator, der derefter kan udarbejde den endelige overdragelsesaftale.

Vedligeholdelsesstand

Vedligeholdelse af lejligheder i en andelsboligforening er for eksempel maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer (for eksempel udskiftning af pakninger i blandingsbatterier) og så videre. Den ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed dækker et endog meget bredt spektrum.

Således er både den nymalede lejlighed og den lejlighed, der ikke har været malet i måske 10 år, men har intakte overflader, ‘normalt vedligeholdt’.

Vedligeholdelsesstanden skal vurderes ud fra et kendskab til andelslejligheders standard i det almindelighed og standarden i den pågældende forening i særdeleshed.

Der kan gives et tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed. Arbejder som glasvæv/filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andre opretningsarbejder betragtes som “ekstraordinær opretning”, hvilket i sig selv er værdiforøgende. Derfor er det også nok til at udløse et yderligere tillæg til lejlighedens værdi.

Lejligheden som helhed skal altså fremstå særligt velholdt for at udløse et tillæg. Lejligheden skal normalt overalt fremstå uden brister i overflader for at opnå tillægget. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse. Lejligheden skal faktisk være reelt misligholdt, får det kommer på tale at foretage et fradrag.

Omvendt skal lejligheden være i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdt for at udløse et fradrag. Lejligheden skal faktisk være reelt misligholdt, før det kommer på tale at foretage et fradrag. Det kan for eksempel være manglende gulvbrædder, store huller i puds ind til forskalling eller fejl og mangler i tekniske installationer.
Fradragets størrelse skal svare til en opretning af lejligheden til en standard svarende til den ringeste ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed.
Beløbet skal således ikke dække en fuld istandsættelse af lejligheden.

Syn og skøn

Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af bestyrelsen fastsatte pris for forbedringer, inventar eller løsøre samt det af bestyrelsen fastsatte pristillæg, eller nedslag, for vedligeholdelses stand, vurderes disse ved syn og skøn, foretaget af en skønsmand, der skal være særlig godt bekendt med andelsboligforenings forhold.

Syns & skønsmanden skal på forhånd godkendes af begge parter, idet han ellers må udmeldes af boligretten. En bedre løsning er at parterne bliver enige om at sagen kan løses ved voldgift. Denne er bindende for begge parter, og kan ikke indbringes for en domstol, hvorfor sagen ofte kan løses i mindelighed, uden de store omkostninger for parterne.

Individuelle forbedringer

Individuelle forbedringsarbejder i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af boligen, og arbejderne må ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført og i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Således skal det for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse på arbejder, hvortil der kræves anmeldelse til byggemyndigheder/byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse, samt at installationsarbejder, der kræves udført af en autoriseret håndværker, vitterligt er udført af en sådan, og kan dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende. I mange tilfælde er det også påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.

Bestyrelsen bør tage stilling til:

  • Helt eller delvist nyt køkken
  • Helt eller delvist nyt badeværelse
  • Omlægning af el- og VVS-installationer
  • Tyverisikring
  • Visse gulvbelægninger
  • Visse vægbeklædninger
  • Nye gulve
  • Og meget mere

Individuelle forbedringer udført af andelshaveren

Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange arbejder kan udmærket udføres af andelshaveren selv. Arbejderne skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført. Det vil sige, at materialer skal være rigtig anvendt, og at udførelsen ikke må afvige fra den, en god håndværker kan præstere. Andelshaveren bør gemme fakturaer på materialer samt lave en opgørelse over anvendte timer.

Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel svendeløn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker på det givne felt ville være om at udføre arbejdet. Således har den glade amatør ofte anvendt betydeligt flere timer på at udføre et arbejde, end han ved vurderingen bliver honoreret for.

Individuelle forbedringsarbejder udført af håndværkere

Visse arbejder kræves udført af autoriserede håndværkere. Det gælder for eksempel installationsarbejder i forbindelse med omlægning af VVS- og el-installationer. Det er vigtigt, at andelshaverne gemmer fakturaer på sådanne arbejder, da de skal dokumentere, at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke sådan dokumentation i forbindelse med overdragelse af andelen, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- henholdsvis el-installatør. Fakturaer på andre håndværksarbejder bør også gemmes til anvendelse ved den endelige opgørelse af forbedringsarbejder.

Nedskrivning af individuelle forbedringsarbejder

For at forenkle opgørelse af de enkelte individuelle forbedringsarbejder er det en god idé at bede den fraflyttende andelshaver om at udfylde et opgørelsesskema, der opsummerer oplysningerne om de enkelte forbedringer. Andelshaveren er almindeligvis den, der har det bedste kendskab til, hvad der er udført i lejligheden. Det er derfor en fordel, hvis sælgeren har gemt bilag og fakturaer på materialer og arbejder

Når værdien skal opgøres, tages der udgangspunkt i, hvad forbedringen har kostet på anskaffelsestidspunktet. Det er derfor en fordel, hvis sælgeren har gemt bilag og fakturaer på materialer og arbejder udført af håndværkere. Arbejder såsom omlægning af el- og VVS-installationer skal, som tidligere omtalt udføres af autoriserede håndværksfirmaer, og der skal foreligge dokumentation herfor.

Værdien nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Nedskrivningen kan foretages lineært eller efter en såkaldt knæk-kurve. Den herved fremkomne værdi er en maksimalværdi. Det vil sige, at det i den enkelte situation skal vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.

Løsøre

Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder. Man skal dog være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage løsøre, uanset om han har skrevet under på det i overdragelsesaftalen.

Det meste løsøre nedskrives over en kortere periode end forbedringsarbejder. Hårde hvidevarer nedskrives for eksempel typisk over ti år.

Der eksisterer særlige regler for tilpasset løsøre. Løsøre der er særligt tilpasset eller integreret i bygningsdelen kan angives som ‘Tilpasset løsøre’, hvilket betyder, at løsøren indgår som en forbedring og ikke kan fravælges.

Et eksempel på det kan være en kogetop nedlagt i en køkkenbordplade. Hvis man så vælger at fjerne kogetoppen, efterlades bordpladen med et hul i. Det går ikke, og derfor indgår kogetoppen under forbedringer og ikke under løsøre.

Eksempel på vurderingsopgørelse.

loesoere
Andelsportal.dk
Om forfatteren: Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Hej andelsportal. I forbindelse af mine forældres salg af deres andelsbolig er der opstået en tvist ang: nogle pladelofter som er opsat lovligt for 25 år siden. I dag er de ikke lovlige, idet de ikke opfylder lovkravene ang: brandsikkerheden. Vurderingsmanden mener det er fraflytter der hæfter for nedtagning, mine forældre mener det må være ejendommen der hæfter, idet de var lovlige da de blev sat op. Hvordan er lovningen på dette område? Håber i kan afgøre denne tvist hurtigst muligt. Med venlig hilsen Carsten Michelsen

skriv et svar
Carsten michelsen - 1 år siden

    Hej Carsten
    Vi er desværre ikke advokater inde på Andelsportal.dk, og kan derfor ikke give dig et svar. Men du kan prøve at sende dit spørgsmål ind på vores brevkasse https://www.andelsportal.dk/indsend-spoergsmaal-til-brevkassen/ – der vil advokater med den nødvendige ekspertise behandle en del af de indsendte spørgsmål. Ellers kan du forsøge at spørge inde på vores forum, da det kan være, at andre andelshavere har stået i lignende situationer. Det finder du her: https://www.andelsportal.dk/forum/
    Hvis du ikke har held med nogle af delene, vil jeg råde dig til, at tage kontakt til en boligadvokat.
    /Toke – Andelsportal.dk

    Toke Joensen - 1 år siden

hej jeg hedder joel har et spøsmål vis det er mulidt.
vil høre om noget det er at jeg fik vuderings mand på en andels bolig på 56 kvm og han siger for de at vi ryger og mine væge er lidt gule skal jeg male hele bolig med nikotin spæring maling og han vil ned sætte andels pris med 30.000 til 40.000 kr

må han godt krave det. jeg håber i kan hjelpe mig hilsen joel

og håben i kan læse det for jeg skriver ikke godt

skriv et svar
joel caritson - 1 år siden

Er det lovligt at sælge en andelslejlighed samt sælg løsøre ved siden af og den højeste bud får lejligheden? Min søn har lige været udsat for sådan en auktion.

skriv et svar

Hej.
Jeg og min mand skal fraflytte vores andelsbolog, og da vinslotte den til salg fik vi lavet et boligsyn. Deri står der at der skal sættes et nyt vindue i, da noget( meget lidt ) af rammen var rådne. Da syns manden er yde spørger vi ham om min far må sætte ny liste på, hvilket han svare ja til, bare vinduet bliver lavet så det ikke er råddent, så er det fint. Nu skal vi flytte, og bestyrelsen sit at det er ikke godt nok at det er min far( de skal se kvittering) , som jeg læser det i reglerne er det kun ved elektriske installationer der skal forlægge at det er en autoriseret der har lavet opgaven, men er det også sådan ved vinduer?
Vores vindue er som nyt nu, og synes der er meget mærkeligt at bestyrelsen forlanger det af os. ( her skal det også siges at vinduet rent faktisk ikke har noget med andelen at gøre, da det tilhøre huset)
Jeg ser frem til jeres svar.
Mvh
Anita

skriv et svar
Anita Støvring ross - 1 måned siden

    Hej Anita,
    Tak for dit spørgsmål. Umiddelbart lyder kravet lidt mærkeligt, da det er normal praksis, at man selv må udbedre fejl og mangler. Hvis synsmanden ydermere har påpeget det konkrete område, der er råddent, må man jo gå ud fra, at vinduet er fint, så længe det pågældende område er udskiftet.
    Du tager jo heller ikke penge for udbedringen.

    Håber det var svar nok. God dag!

    /Louisa – Andelsportal.dk

    Louisa Vinther
    Louisa Vinther - 1 måned siden