Andelsboligkøb – sådan sikrer du, at foreningen er sund

Når man skal shoppe andelsbolig, går hele processen ofte meget stærkt. Et klassisk eksempel er, at de andelsboliginteresserede allerede bliver bedt om en underskrift kort efter første fremvisning. Især i Københavnsområdet står en horde af mennesker i kø for at få fingrene i de attraktive andelsboliger. Men alle andelsboliger er ikke nødvendigvis lige så attraktive, som de ser ud på overfladen. Nogle andelsboligforeninger har nemlig en usund økonomi.

Guiden skal give dig et bedre overblik over, hvad du skal være opmærksom på, i en hektisk købsprocess.

I nogle andelsboligforeninger er gældssatsen over hele 75 procent af den samlede ejendomsværdi. ”Det betyder, at der næsten ikke er nogen friværdi tilbage i foreningen. Og så skal man have øjnene med sig,” lyder det fra Tejs Carstensen.

Tejs understreger dog også, at en høj gældssats ikke er ensbetydende med en usund forening. Det afhænger nemlig af flere parametre. Spørgsmålet om, hvorvidt en høj gældssats er god eller dårlig handler i højere grad om, hvordan lånet er finansieret. Netop finansieringen, altså andelsboligforeningens måde at afbetale deres lån på, er det næste forhold du skal være opmærksom på.

Finansiering

Måden hvorpå andelsboligforeningen finansierer foreningens drift kan have stor indflydelse på din privat økonomi. Andelsboligforeningens lån har enten en fast eller en variabel rente. Her er det vigtigt, at du ved, at en høj rente ikke nødvendigvis er en dårlig ting. En høj fastrente er nemlig at foretrække i forhold til en meget svingende variabel rente.

En variabel rente kan betyde svingende boligomkostninger. Med svingende boligomkostninger menes ofte pludselige høje boligomkostninger, hvis renten stiger. Det kan være frustrerende i forhold til budgettering og især for andelsboligejere med et stramt budget, som eksempelvis studerende. Derudover skal du også notere dig, hvorvidt der overhovedet bliver afdraget på gælden og om renten eksempelvis er fast hele lånets løbetid. En andelsboligforening, som årligt afdrager på lånet, er absolut at foretrække.

I tilfælde af, at andelsboligforeningen har enten Swap- eller indekslån, så anbefaler Tejs Carstensen, at du altid søger rådgivning, da det er de færreste der kan gennemskue konsekvenserne ved sådanne lån.

Det næste forhold, du skal være opmærksom på og gerne have læst inden mødet med sælger, er andelsboligforeningens vedtægter.

”Selvfølgelig er prisen på boligydelsen vigtig, da man skal have råd til at betale beløbet hver måned. Men det væsentlige er egentlig, hvad pengene bliver brugt til”

Tejs Carstensen, boliganalytiker

Vedtægter – fælles beslutninger, som du skal hæfte for

Hvis man er interesseret i en andelsbolig, er det altid vigtigt at læse foreningens vedtægter inden man skriver under. Vedtægerne er foreningens regelsæt, som er grundlagt og besluttet af de andre andelsboligejere i foreningen. Hvis vedtægterne virker som et uoverskueligt landskab at navigere i, så anbefaler Tejs Carstensen, at man som minimum orientere sig om, hvordan det økonomiske ansvar er fordelt i foreningen.

Den typiske fordeling er, at man som andelshaver kun hæfter for eget indskud, såfremt andelsboligforeningen skulle komme på gyngende grund. Men der findes dog tilfælde, hvor det i vedtægterne står skrevet, at andelsboligejerne hæfter solidarisk for hele foreningens gæld i tilfælde af konkurs. Det er rart at være bekendt med andelsboligforeningens reglement, før man skriver under, så man som udgangspunk er informeret om de regler, der gælder i andelsboligforeningen. Hvis man tager de økonomiske briller af, så er det generelt set rart at vide, hvad vedtægterne indebærer. For studerende er det eksempelvis rart at vide, hvad reglerne for fremlejning er, hvis man skal på udveksling. Samtidigt, er det også i vedtægterne, du finder særlige regler i forhold til forældrekøb eller husdyr.

Sådan bliver du godkendt som køber →

Boligydelse – hvad bruges pengene til?

To store brikker præger det økonomiske puslespil, når man kigger på andelsbolig.
Prisen på selve andelen og prisen på den månedlige boligydelse. Især boligydelsen fylder meget for andelsboliginteresserede og er tit en afgørende faktor for en ’deal eller no-deal’. Der er en generel tendens til, at man stirrer sig blind på boligydelsens størrelse, men det er ifølge Tejs Carstensen, det helt forkerte perspektiv.

Selvfølgelig er prisen på boligydelsen vigtig, da man skal have råd til at betale beløbet hver måned. Men det væsentlige er egentlig, hvad pengene bliver brugt til,” fortæller Tejs Carstensen.

De penge man betaler i boligydelse går til drift af ejendommen, skatter, administration, vedligeholdelse og finansieringen af ejendommens afdrag på gælden. Især vedligeholdelsen er noget man skal lægge stor vægt på og prise højt. Tejs Carstensen anbefaler, at man kigger på de seneste fem år og ser hvor mange penge, der er brugt på vedligeholdelse af ejendommen. En lav boligydelse er nemlig ikke nødvendigvis en god ting, ligesom man heller ikke kan sige, at en høj boligydelse er en dårlig ting. Det handler om fordelingen af pengene. Hvis boligydelsen er høj, men en stor del af pengene går til eksempelvis tiltag som nye altaner eller et nyt tag, kan det blive særdeles fordelagtigt for dig som andelsboligejer på længere sigt. På den anden side kan en meget lav boligydelse betyde, at foreningen ikke prioriterer vedligeholdelse særlig højt. Det kan naturligvis være fordelagtigt for den køber, som kun skal bo i foreningen på kort sigt. Det betyder dog blot, at de næste købere af andelsboligen vil blive påvirket af, at foreningen ikke vedligeholder ejendommen.

Der findes selvfølgelig også naturlige grunde til en lav boligydelse. En ældre forening, som stort set er gældsfri og dermed ikke behøver at bruge så meget af boligydelsen til tilbagebetaling af gæld, vil naturligvis have en lavere boligydelse. Til gengæld skal en ældre forening oftest bruge flere penge på vedligeholdelse af ejendommen. For en andelsboligforening, der er lokeret i nybyggeri, kan det naturligvis også være ganske fint, at bruge mindre beløb på vedligeholdelse de første fem til ti år, da bygningen er ny istandsat.

Hvis du har nogle gode tips eller spørgsmål til køb af en andelsbolig, så skal du være velkommen til at skrive dem i kommentarfeltet herunder