andelsboligforeningandelsboligkøbforældrekøbregnskabvedtægter

Andelsboligkøb – sådan sikrer du, at foreningen er sund

Vi har, i samspil med boliganalytiker Tejs Carstensen, udarbejdet en guide til dig, som overvejer at købe en andelsbolig, så du undgår at købe katten i sækken. Her vil du få alle de informationer, som du skal være opmærksom på, før du køber din andelsbolig.

Når man skal shoppe andelsbolig, går hele processen ofte meget stærkt. Et klassisk eksempel er, at de andelsboliginteresserede allerede bliver bedt om en underskrift kort efter første fremvisning. Især i Københavnsområdet står en horde af mennesker i kø for at få fingrene i de attraktive andelsboliger. Men alle andelsboliger er ikke nødvendigvis lige så attraktive, som de ser ud på overfladen. Nogle andelsboligforeninger har nemlig en usund økonomi.

Guiden skal give dig et bedre overblik over, hvad du skal være opmærksom på, i en hektisk købsprocess.

Forarbejde – få overblik over papirarbejdet

Ofte kræver andelsboligforeningen et resolut svar kort efter fremvisningen af andelsboligen eller blot efter samtale om købsinteresse. Det er derfor altafgørende, at du har undersøgt andelsboligforeningens regnskab og vedtægter inden du takker ja eller nej. 

Vi er naturligvis klar over, at det kan virke uoverskueligt at danne sig et overblik i de talrige dokumenter, især for førstegangskøbere. Derfor har vi, i samspil med andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, udarbejdet nogle tommelfingerregler, som skal være dine pejlemærker.

Regnskab

Som andelsboligkøber får man altid at vide, at man skal sætte sig ind i foreningen økonomi for at vurdere, om den er sund. Men hvad indebærer det egentlig?

Nøgleordene er simple, gældssats og finansiering. Notér først hvor stor en procentandel af den samlede ejendomsvurdering, som foreningen har gældsat sig med.

Gældssats på mindre end 10 procent – meget sund, men meget usædvanlig
Gældssats mellem 10 og 30 procent – meget sund, men usædvanlig
Gældssats mellem 30 og 50 procent – sund og meget almindelig
Gældssats over 50 procent – høj risiko, skærp opmærksomheden

I nogle andelsboligforeninger er gældssatsen over hele 75 procent af den samlede ejendomsværdi. ”Det betyder, at der næsten ikke er nogen friværdi tilbage i foreningen. Og så skal man have øjnene med sig,” lyder det fra Tejs Carstensen.

Tejs understreger dog også, at en høj gældssats ikke er ensbetydende med en usund forening. Det afhænger nemlig af flere parametre. Spørgsmålet om, hvorvidt en høj gældssats er god eller dårlig handler i højere grad om, hvordan lånet er finansieret. Netop finansieringen, altså andelsboligforeningens måde at afbetale deres lån på, er det næste forhold du skal være opmærksom på.

Finansiering

Måden hvorpå andelsboligforeningen finansierer foreningens drift kan have stor indflydelse på din privat økonomi. Andelsboligforeningens lån har enten en fast eller en variabel rente. Her er det vigtigt, at du ved, at en høj rente ikke nødvendigvis er en dårlig ting. En høj fastrente er nemlig at foretrække i forhold til en meget svingende variabel rente.

En variabel rente kan betyde svingende boligomkostninger. Med svingende boligomkostninger menes ofte pludselige høje boligomkostninger, hvis renten stiger. Det kan være frustrerende i forhold til budgettering og især for andelsboligejere med et stramt budget, som eksempelvis studerende. Derudover skal du også notere dig, hvorvidt der overhovedet bliver afdraget på gælden og om renten eksempelvis er fast hele lånets løbetid. En andelsboligforening, som årligt afdrager på lånet, er absolut at foretrække.

I tilfælde af, at andelsboligforeningen har enten Swap- eller indekslån, så anbefaler Tejs Carstensen, at du altid søger rådgivning, da det er de færreste der kan gennemskue konsekvenserne ved sådanne lån.

Det næste forhold, du skal være opmærksom på og gerne have læst inden mødet med sælger, er andelsboligforeningens vedtægter.

”Selvfølgelig er prisen på boligydelsen vigtig, da man skal have råd til at betale beløbet hver måned. Men det væsentlige er egentlig, hvad pengene bliver brugt til”Tejs Carstensen, boliganalytiker

Vedtægter – fælles beslutninger, som du skal hæfte for

Hvis man er interesseret i en andelsbolig, er det altid vigtigt at læse foreningens vedtægter inden man skriver under. Vedtægerne er foreningens regelsæt, som er grundlagt og besluttet af de andre andelsboligejere i foreningen. Hvis vedtægterne virker som et uoverskueligt landskab at navigere i, så anbefaler Tejs Carstensen, at man som minimum orientere sig om, hvordan det økonomiske ansvar er fordelt i foreningen.

Den typiske fordeling er, at man som andelshaver kun hæfter for eget indskud, såfremt andelsboligforeningen skulle komme på gyngende grund. Men der findes dog tilfælde, hvor det i vedtægterne står skrevet, at andelsboligejerne hæfter solidarisk for hele foreningens gæld i tilfælde af konkurs. Det er rart at være bekendt med andelsboligforeningens reglement, før man skriver under, så man som udgangspunk er informeret om de regler, der gælder i andelsboligforeningen. Hvis man tager de økonomiske briller af, så er det generelt set rart at vide, hvad vedtægterne indebærer. For studerende er det eksempelvis rart at vide, hvad reglerne for fremlejning er, hvis man skal på udveksling. Samtidigt, er det også i vedtægterne, du finder særlige regler i forhold til forældrekøb eller husdyr.

LÆS OGSÅ: Sådan bliver du godkendt som køber

Boligydelse – hvad bruges pengene til?

To store brikker præger det økonomiske puslespil, når man kigger på andelsbolig.
Prisen på selve andelen og prisen på den månedlige boligydelse. Især boligydelsen fylder meget for andelsboliginteresserede og er tit en afgørende faktor for en ’deal eller no-deal’. Der er en generel tendens til, at man stirrer sig blind på boligydelsens størrelse, men det er ifølge Tejs Carstensen, det helt forkerte perspektiv.

Selvfølgelig er prisen på boligydelsen vigtig, da man skal have råd til at betale beløbet hver måned. Men det væsentlige er egentlig, hvad pengene bliver brugt til,” fortæller Tejs Carstensen.

De penge man betaler i boligydelse går til drift af ejendommen, skatter, administration, vedligeholdelse og finansieringen af ejendommens afdrag på gælden. Især vedligeholdelsen er noget man skal lægge stor vægt på og prise højt. Tejs Carstensen anbefaler, at man kigger på de seneste fem år og ser hvor mange penge, der er brugt på vedligeholdelse af ejendommen. En lav boligydelse er nemlig ikke nødvendigvis en god ting, ligesom man heller ikke kan sige, at en høj boligydelse er en dårlig ting. Det handler om fordelingen af pengene. Hvis boligydelsen er høj, men en stor del af pengene går til eksempelvis tiltag som nye altaner eller et nyt tag, kan det blive særdeles fordelagtigt for dig som andelsboligejer på længere sigt. På den anden side kan en meget lav boligydelse betyde, at foreningen ikke prioriterer vedligeholdelse særlig højt. Det kan naturligvis være fordelagtigt for den køber, som kun skal bo i foreningen på kort sigt. 
Det betyder dog blot, at de næste købere af andelsboligen vil blive påvirket af, at foreningen ikke vedligeholder ejendommen.

Der findes selvfølgelig også naturlige grunde til en lav boligydelse. En ældre forening, som stort set er gældsfri og dermed ikke behøver at bruge så meget af boligydelsen til tilbagebetaling af gæld, vil naturligvis have en lavere boligydelse. 
Til gengæld skal en ældre forening oftest bruge flere penge på vedligeholdelse af ejendommen. For en andelsboligforening, der er lokeret i nybyggeri, kan det naturligvis også være ganske fint, at bruge mindre beløb på vedligeholdelse de første fem til ti år, da bygningen er ny istandsat.

Kort sagt, skindet kan bedrage. Læg vægt på, hvad der er ”bag tallene”. Det koster penge at vedligeholde, men det koster endnu flere at lade være.

To gode tips til andelsboliginteresserede

Vi har, med assistance fra andelsboliganalytiker, Tejs Carstensen, fundet to gode råd til dig. Det første råd er til gavn, inden du er blevet tilbudt en andelsbolig, mens det andet råd er en huskeregel, som du kan benytte dig af, når du er blevet tilbudt en andelsbolig.

Skriv dig på ventelisten

Hvis du allerede ved første interesse får skrevet dig på en andelsboligforenings eksterne venteliste, så har du, ifølge Tejs Carstensen, købt dig selv tid til at undersøge, om andelsboligforeningen er sund. ”Hvis foreningen har en ekstern venteliste, styret af en professionel administrator, er det et godt tegn. 
Det sikrer, at der ikke er penge under bordet og at foreningen ikke har en for høj værdiansættelse. Var den værdiansat for højt, så ville ventelistens medlemmer ikke købe boligerne og de ville derfor gå til frit salg,” fortæller Tejs Carstensen.

Ventetiden på de eksterne ventelister er typisk mellem to og fem år i kategori 1, som er en venteliste for de aktivt søgende. Tejs Carstensen fraråder, at man er opmærksom på de andelsboliger, som er publiceret på diverse bolighjemmesider, da det oftest er dér, at folk ender med at købe katten i sækken. Det er nemlig oftest de boliger, der er blevet sat til frit salg.

Find dig en neutral rådgiver

Tejs Carstensen anbefaler, at man altid finder en rådgiver, som kan vurdere om der er sammenhæng mellem andelspris, boligydelse og hvad man får for pengene.”En god neutral rådgiver kender området og markedspriserne. Jeg vil derfor altid anbefale, at man henvender sig til en økonom, hvis det gælder prisrelaterede spørgsmål og en jurist efterfølgende, hvis der er noget juridisk, der skal på plads,” anbefaler Tejs Carstensen. 

Det er yderst vigtigt at påpege, at hverken ejendomsmæglere eller bankrådgivere er neutrale rådgivere. De kan give et fingerpeg, men bør ikke være afgørende for din beslutning, eftersom de enten er interesserede i dine penge eller i at låne dig penge.

DIN HUSKESEDDEL TIL KØB AF ANDELSBOLIG

Regnskab  – Gå altid efter en forening med en gældssats på under 50 procent.

Finansiering – Foretræk, at foreningen har en fast rente på deres lån og at de afdrager årligt på deres lån.

Vedtægter – Undersøg og sikker dig, at du kun hæfter for eget indskud i tilfælde af konkurs.

Venteliste – Hvis foreningen har en ekstern venteliste, mindsker det risikoen for fusk og handel med sorte penge.

Objektiv vurdering – Henvend dig til en neutral rådgiver. Det sikrer, at du får hvad du betaler for.

Læs mere om køb og salg af andelsboliger her

Hvis du har nogle gode tips eller spørgsmål til køb af en andelsbolig, så skal du være velkommen til at skrive dem i kommentarfeltet herunder

Stefan Sander Grods
Om forfatteren: Stefan Sander Grods er kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk Han bidrager med nyheder og formidler guides omhandlende andelsboligmarkedet. Stefan har flair for kommunikation og formidling og er netop nu i gang med en kandidat i Human Ressource Management på Copenhagen Business School.
Kommentarer

Jeg kan ikke finde noget om ejendomsvurdering, offentlig vs. valuarvurdering. Har det ikke betydning ift. gældssats?

skriv et svar
Hannah-Mia Hendriksen - 4 måneder siden

    Hej Hannah,

    Tak for det gode spørgsmål. Den offentlige ejendomsvurdering er pt. suspenderet og vil tidligst blive optaget igen i 2018.
    Så det korte og præcise svar er – nej, det har ikke betydning ift. gældssats.
    I 2013 blev det besluttet, at en andelsboligforening kan anvende anskaffelsesprisen til ansættelse af foreningens formue.

    Hvis du derimod vil læse mere om valuarvurderinger, så er der nogle ting du skal være opmærksom på.
    Dem kan du læse her – https://www.andelsportal.dk/guides/valuarvurdering-hvad-skal-man-vaere-opmaerksom-paa/

    Rigtig god dag!
    /Stefan – Andelsportal.dk

    Stefan Sander Grods
    Stefan S. Grods - 4 måneder siden