Andelsboligkøb – sådan sikrer du, at foreningen er sund

Når man skal shoppe andelsbolig, går hele processen ofte meget stærkt. Et klassisk eksempel er, at de andelsboliginteresserede allerede bliver bedt om en underskrift kort efter første fremvisning. Især i Københavnsområdet står en horde af mennesker i kø for at få fingrene i de attraktive andelsboliger. Men alle andelsboliger er ikke nødvendigvis lige så attraktive, som de ser ud på overfladen. Nogle andelsboligforeninger har nemlig en usund økonomi.

Guiden skal give dig et bedre overblik over, hvad du skal være opmærksom på, i en hektisk købsprocess.

Forarbejde – få overblik over papirarbejdet

Ofte kræver andelsboligforeningen et resolut svar kort efter fremvisningen af andelsboligen eller blot efter samtale om købsinteresse. Det er derfor altafgørende, at du har undersøgt andelsboligforeningens regnskab og vedtægter inden du takker ja eller nej. 

Vi er naturligvis klar over, at det kan virke uoverskueligt at danne sig et overblik i de talrige dokumenter, især for førstegangskøbere. Derfor har vi, i samspil med andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, udarbejdet nogle tommelfingerregler, som skal være dine pejlemærker.

Regnskab

Som andelsboligkøber får man altid at vide, at man skal sætte sig ind i foreningen økonomi for at vurdere, om den er sund. Men hvad indebærer det egentlig?

Nøgleordene er simple, gældssats og finansiering. Notér først hvor stor en procentandel af den samlede ejendomsvurdering, som foreningen har gældsat sig med.

I nogle andelsboligforeninger er gældssatsen over hele 75 procent af den samlede ejendomsværdi. ”Det betyder, at der næsten ikke er nogen friværdi tilbage i foreningen. Og så skal man have øjnene med sig,” lyder det fra Tejs Carstensen.

Tejs understreger dog også, at en høj gældssats ikke er ensbetydende med en usund forening. Det afhænger nemlig af flere parametre. Spørgsmålet om, hvorvidt en høj gældssats er god eller dårlig handler i højere grad om, hvordan lånet er finansieret. Netop finansieringen, altså andelsboligforeningens måde at afbetale deres lån på, er det næste forhold du skal være opmærksom på.

Finansiering

Måden hvorpå andelsboligforeningen finansierer foreningens drift kan have stor indflydelse på din privat økonomi. Andelsboligforeningens lån har enten en fast eller en variabel rente. Her er det vigtigt, at du ved, at en høj rente ikke nødvendigvis er en dårlig ting. En høj fastrente er nemlig at foretrække i forhold til en meget svingende variabel rente.

En variabel rente kan betyde svingende boligomkostninger. Med svingende boligomkostninger menes ofte pludselige høje boligomkostninger, hvis renten stiger. Det kan være frustrerende i forhold til budgettering og især for andelsboligejere med et stramt budget, som eksempelvis studerende. Derudover skal du også notere dig, hvorvidt der overhovedet bliver afdraget på gælden og om renten eksempelvis er fast hele lånets løbetid. En andelsboligforening, som årligt afdrager på lånet, er absolut at foretrække.

I tilfælde af, at andelsboligforeningen har enten Swap- eller indekslån, så anbefaler Tejs Carstensen, at du altid søger rådgivning, da det er de færreste der kan gennemskue konsekvenserne ved sådanne lån.

Det næste forhold, du skal være opmærksom på og gerne have læst inden mødet med sælger, er andelsboligforeningens vedtægter.

Vedtægter – fælles beslutninger, som du skal hæfte for

Hvis man er interesseret i en andelsbolig, er det altid vigtigt at læse foreningens vedtægter inden man skriver under. Vedtægerne er foreningens regelsæt, som er grundlagt og besluttet af de andre andelsboligejere i foreningen. Hvis vedtægterne virker som et uoverskueligt landskab at navigere i, så anbefaler Tejs Carstensen, at man som minimum orientere sig om, hvordan det økonomiske ansvar er fordelt i foreningen.

Den typiske fordeling er, at man som andelshaver kun hæfter for eget indskud, såfremt andelsboligforeningen skulle komme på gyngende grund. Men der findes dog tilfælde, hvor det i vedtægterne står skrevet, at andelsboligejerne hæfter solidarisk for hele foreningens gæld i tilfælde af konkurs. Det er rart at være bekendt med andelsboligforeningens reglement, før man skriver under, så man som udgangspunk er informeret om de regler, der gælder i andelsboligforeningen. Hvis man tager de økonomiske briller af, så er det generelt set rart at vide, hvad vedtægterne indebærer. For studerende er det eksempelvis rart at vide, hvad reglerne for fremlejning er, hvis man skal på udveksling. Samtidigt, er det også i vedtægterne, du finder særlige regler i forhold til forældrekøb eller husdyr.

Sådan bliver du godkendt som køber

Boligydelse – hvad bruges pengene til?

To store brikker præger det økonomiske puslespil, når man kigger på andelsbolig.
Prisen på selve andelen og prisen på den månedlige boligydelse. Især boligydelsen fylder meget for andelsboliginteresserede og er tit en afgørende faktor for en ’deal eller no-deal’. Der er en generel tendens til, at man stirrer sig blind på boligydelsens størrelse, men det er ifølge Tejs Carstensen, det helt forkerte perspektiv.

Selvfølgelig er prisen på boligydelsen vigtig, da man skal have råd til at betale beløbet hver måned. Men det væsentlige er egentlig, hvad pengene bliver brugt til,” fortæller Tejs Carstensen.

De penge man betaler i boligydelse går til drift af ejendommen, skatter, administration, vedligeholdelse og finansieringen af ejendommens afdrag på gælden. Især vedligeholdelsen er noget man skal lægge stor vægt på og prise højt. Tejs Carstensen anbefaler, at man kigger på de seneste fem år og ser hvor mange penge, der er brugt på vedligeholdelse af ejendommen. En lav boligydelse er nemlig ikke nødvendigvis en god ting, ligesom man heller ikke kan sige, at en høj boligydelse er en dårlig ting. Det handler om fordelingen af pengene. Hvis boligydelsen er høj, men en stor del af pengene går til eksempelvis tiltag som nye altaner eller et nyt tag, kan det blive særdeles fordelagtigt for dig som andelsboligejer på længere sigt. På den anden side kan en meget lav boligydelse betyde, at foreningen ikke prioriterer vedligeholdelse særlig højt. Det kan naturligvis være fordelagtigt for den køber, som kun skal bo i foreningen på kort sigt. 
Det betyder dog blot, at de næste købere af andelsboligen vil blive påvirket af, at foreningen ikke vedligeholder ejendommen.

Der findes selvfølgelig også naturlige grunde til en lav boligydelse. En ældre forening, som stort set er gældsfri og dermed ikke behøver at bruge så meget af boligydelsen til tilbagebetaling af gæld, vil naturligvis have en lavere boligydelse. 
Til gengæld skal en ældre forening oftest bruge flere penge på vedligeholdelse af ejendommen. For en andelsboligforening, der er lokeret i nybyggeri, kan det naturligvis også være ganske fint, at bruge mindre beløb på vedligeholdelse de første fem til ti år, da bygningen er ny istandsat.

To gode tips til andelsboliginteresserede

Vi har, med assistance fra andelsboliganalytiker, Tejs Carstensen, fundet to gode råd til dig. Det første råd er til gavn, inden du er blevet tilbudt en andelsbolig, mens det andet råd er en huskeregel, som du kan benytte dig af, når du er blevet tilbudt en andelsbolig.

Skriv dig på ventelisten

Hvis du allerede ved første interesse får skrevet dig på en andelsboligforenings eksterne venteliste, så har du, ifølge Tejs Carstensen, købt dig selv tid til at undersøge, om andelsboligforeningen er sund. ”Hvis foreningen har en ekstern venteliste, styret af en professionel administrator, er det et godt tegn. 
Det sikrer, at der ikke er penge under bordet og at foreningen ikke har en for høj værdiansættelse. Var den værdiansat for højt, så ville ventelistens medlemmer ikke købe boligerne og de ville derfor gå til frit salg,” fortæller Tejs Carstensen.

Ventetiden på de eksterne ventelister er typisk mellem to og fem år i kategori 1, som er en venteliste for de aktivt søgende. Tejs Carstensen fraråder, at man er opmærksom på de andelsboliger, som er publiceret på diverse bolighjemmesider, da det oftest er dér, at folk ender med at købe katten i sækken. Det er nemlig oftest de boliger, der er blevet sat til frit salg.

Find dig en neutral rådgiver

Tejs Carstensen anbefaler, at man altid finder en rådgiver, som kan vurdere om der er sammenhæng mellem andelspris, boligydelse og hvad man får for pengene.”En god neutral rådgiver kender området og markedspriserne. Jeg vil derfor altid anbefale, at man henvender sig til en økonom, hvis det gælder prisrelaterede spørgsmål og en jurist efterfølgende, hvis der er noget juridisk, der skal på plads,” anbefaler Tejs Carstensen. 

Det er yderst vigtigt at påpege, at hverken ejendomsmæglere eller bankrådgivere er neutrale rådgivere. De kan give et fingerpeg, men bør ikke være afgørende for din beslutning, eftersom de enten er interesserede i dine penge eller i at låne dig penge.

Læs mere om køb og salg af andelsboliger her

Hvis du har nogle gode tips eller spørgsmål til køb af en andelsbolig, så skal du være velkommen til at skrive dem i kommentarfeltet herunder