Er andelsboligforeningens økonomi sund?
Er andelsboligforeningens økonomi sund? Det er et af de mest stillede spørgsmål, når snakken falder på en andelsboligforening. Købere af andelsboliger vil gerne vide sig sikre på, at de ikke køber ‘katten i sækken’, men også nuværende andelshavere kan være usikre på, hvordan økonomien i deres andelsboligforening egentlig ser ud. Vi har spurgt Kristian Balleby, der er kundedirektør i Danske Bank og leder af bankens andelsboligenhed, hvad sund økonomi er, og hvilke parametre der kan påvirke økonomien.
Sund økonomi i en andelsboligforening handler ifølge Kristian Balleby om at få indsigt i den eventuelle sårbarhed og overblik over vigtige parametre, der er i andelsboligforeningens økonomi:
“Sund økonomi handler først og fremmest om transparens og klarhed. Hvilke parametre er foreningen afhængig af? Og hvilke parametre er andelsboligforeningen sårbar over for? Det er de spørgsmål, man skal stille i foreningen,“ siger lederen af Danske Banks andelsboligenhed.
Vedligeholdelsesplanen er afgørende
Derudover er det relevant at kigge på de parametre, andelsboligforeningen er afhængig af eller sårbar overfor. En af de ting, som kan påvirke andelsboligforeningens økonomi, er ejendommens stand. Derfor er det vigtigt at have indsigt i, hvordan vedligeholdelsesplanen for ejendommen vil udvikle sig over en ti-årig periode:
“En vedligeholdelsesplan er afgørende for at sikre klarhed om foreningens økonomi. Med en vedligeholdelsesplan får man klarhed over, hvordan fremtidigt vedligehold skal planlægges og indsigt i, hvordan man fastholder og forbedrer ejendommens værdi. Hvis man ved, at man i løbet af nogle år skal skifte tag eller lignende, så kan det potentielt give ret store udsving i andelsværdierne, hvis man ikke på forhånd har forberedt sig økonomisk,“ siger Kristian Balleby.
Indtægter fra udlejning
Man skal ifølge Kristian Balleby også være opmærksom på andelsboligforeningens afhængighed af erhvervsudlejere. Og særligt skal man være opmærksom på, om der er en enkelt stor udlejer, som andelsboligforeningen er afhængig af:
“Hele retailmarkedet er under forandring – det er ikke en stationær størrelse, men en dynamisk størrelse. Vi ser eksempler på store supermarkedskæder, der lukker en stribe butikker, eller offentlige myndigheder, der flytter styrelser til andre egne i landet.“
Selvom andelsboligforeningen ikke nødvendigvis kan gøre noget ved afhængigheden af erhvervsindtægter, så påpeger Kristian Balleby, at det stadig er vigtigt, at man forholder sig til problemstillingen og skaber transparens om emnet.
Hvordan påvirker lån andelsboligernes omsættelighed?
Økonomisk sårbarhed og sund økonomi handler også om andelsboligernes omsættelighed. Derfor er det vigtigt, at man i andelsboligforeningen forholder sig til foreningens belåningsgrad:
Det er en udpræget misforståelse, at jo lavere belåning, jo bedre. Det er rigtigt, hvis du er højt belånt, men det er ikke nødvendigvis rigtigt, hvis du er meget lavt belånt
Kristian Balleby
Jo mindre gæld, der er i andelsboligforeningen, des større et beløb skal en potentiel køber ud at låne til sin kommende andelsbolig.
Andelsboligforeningens boligafgift kan også påvirkes af flere andre faktorer og derfor bør man også forholde sig til, hvordan den eksempelvis er indekseret, om den er påvirkelig overfor rentestigninger, udløb af afdragsfrihed eller udløb af lån.
Ejendomsvurderingen er også en faktor
Endnu et vigtigt parameter, som man bør være opmærksom på i forhold til andelsboligforeningens økonomiske sundhed, er værdien af andelsboligforeningens ejendom. Er ejendommen steget i værdi i løbet af de senere år, bør man være opmærksom på, hvordan andelskronen påvirkes, hvis det pludselig går den anden vej:
“Man bør forholde sig til, hvordan ejendommens værdi påvirkes af ændringer i markedet. Har foreningen en meget høj valuarvurdering med en meget lav afkastramme, vil selv små udsving have stor betydning,“ forklarer Kristian Balleby.
Derfor er det vigtigt, at man undersøger, om foreningens lån beskytter foreningens friværdi:
“Hvis der sker en rentestigning, vil det jo påvirke andelskronen – det vil have en virkning, hvis du har et kortfristet lån, og en anden virkning, hvis du har et afdragsfrit, fastforrentet 30-årigt obligationslån, fordi kursen er langt mere påvirkelig. De bagvedliggende obligationer falder nemlig i værdi, når renten stiger. Og de falder meget mere i værdi, hvis du har en lang obligation, end hvis du har en kort obligation,“ slutter Kristian Balleby.