andelsboligkøbandelsboligsalgnøgleoplysningeroverdragelsesalgsælgers ansvar

Andelsboligsalg: overdragelse og sælgers pligt

Når en andelsbolig sælges er sælger ansvarlig for at udlevere blandt andet nøgleoplysninger. Læs her om overdragelse af andel, sælgers pligt og andre krav.

Sælgers pligt

Når man sælger sin andelsbolig, har man en række pligter, som skal overholdes. Det har blandt andet siden januar 2014 været lovpligtigt, at sælger udleverer nogle såkaldte økonomiske nøgletal (via nøgleoplysningsskemaer) til sælger.

Nøgleoplysninger

Det er intentionen at fremhæve økonomiske nøgletal via et nøgleoplysningsskema for herved at gøre det lettere for købere at gennemskue hvilke økonomiske risici, der er forbundet med køb af den pågældende andelsbolig. Der skal udarbejdes to skemaer til nøgleoplysningerne. Det ene skema omhandler foreningen og skal udfyldes af foreningens bestyrelse eller foreningens administrator. Skemaet om andelsforeningen indeholder blandt andet grundlæggende oplysninger om andelsforeningen, foreningens drift, udlejningsvirksomhed og vedligeholdelse, samt enkelte oplysninger om finansielle forhold. Resterende oplysninger om finansielle nøgleoplysninger skal indberettes af de banker og realkreditinstitutter, som har ydet lån til foreningen.

Det er den enkelte andelshaver (sælgeren), der er ansvarlig for at udlevere oplysningerne til den kommende andelshaver (køber) i forbindelse med en overdragelse. Sælgeren kan indhente skemaet ved at henvende sig til bestyrelsen eller foreningens administrator, som er ansvarlige for at udlevere et udfyldt skema til sælgeren.

Formålet med denne oplysningspligt er at klæde køberen godt på til at gennemgå grundlaget for prisopgørelsen og dermed klæde ham på til at bedømme, om prisen er rimelig. Uddrag af paragrafferne skal udleveres skriftligt. Reglen gør det endvidere vanskeligere for en sælger at camouflere en eventuel overpris.

Oplysningspligt
De nye regler om oplysningspligt ved salg af andelsboliger blev udarbejdet i 2013 og har været gældende siden 1. Januar 2014. Reglerne om nøgleoplysninger blev udarbejdet for at skabe større gennemsigtighed på andelsboligmarkedet. Det er intentionen, at Med skemaet sikres nem adgang til de vigtigste oplysninger om foreningernes økonomi og belåning, så købere bedre kan gennemskue disse forhold, når de skal købe en andelsbolig.

Bliv klogere på nøgleoplysningerne i artiklen: “Nye regler ved salg af andelsbolig”

Hvis grundlaget for en prisopgørelse ikke er til stede, kan køber klage over prisen. Ifølge loven er forældelsestidspunktet seks måneder efter at køber, ved eller burde vide, at beregningen er forkert. Har køber ikke inden denne frist anlagt sag mod sælgeren, vil han miste sin ret til at klage, idet sagen så er forældet.

Sælger skal ifølge de nye regler udlevere følgende dokumenter før et salg til køber:

  1. Et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter
  2. Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget
  3. Et referat fra andelsboligforeningens seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger
  4. Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
  5. Den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen

Overdragelse

Overdragelsessummen for andelen skal indbetales til foreningen eller dennes administrator, som efter fradrag af foreningens tilgodehavende udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver.

Denne regel, som er fastlagt i Andelsboligloven paragraf 6 stk. 7 skal medvirke til at sikre, at prisbestemmelserne overholdes. Samtidig skal den sikre, at foreningens krav mod overdrageren i form af skyldig boligafgift med videre betales.

Ovennævnte regel betyder, at end ikke en ejendomsmægler kan kræve noget beløb indbetalt i forbindelse med slutsedlens underskrift, da det helt fast fremgår, at beløbet skal indbetales til foreningen. Mægleren har således pligt til at indbetale modtagne beløb til foreningen således, at foreningen herefter kan kontrollere, at overdragelsessummen svarer til den af bestyrelsen godkendte pris.

Afregning til overdrageren bør ske senest 21 dage efter overdragelsen, såfremt der ikke er påberåbt mangler i lejligheden.

Ejendomsmægleren har imidlertid krav på et salær ved en handel, hvor han har medvirket aktivt. Afregning til overdrageren bør ske senest 21 dage efter overdragelsen, såfremt der ikke er påberåbt mangler i lejligheden. Er der påberåbt mangler, bør foreningen tilbageholde et passende beløb for disse, indtil det ved aftale eller dom er afgjort, om de påberåbte mangler er berettigede og at overdrageren skal udbedre disse. Derefter kan det endelige beløb overføres.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Hvis grundlaget for en prisopgørelse ikke er til stede, kan køber klage over prisen. Ifølge loven er forældelsestidspunktet seks måneder efter at køber, ved eller burde vide, at beregningen er forkert. Har køber ikke inden denne frist anlagt sag mod sælgeren, vil han miste sin ret til at klage, idet sagen så er forældet.

Gælder dette også tilkøb og løsøre?? Hvis en andelslejlighed er købt og skrevet under i starten af dec. med overtagelese 1.1.16 og pris for tilkøb og løsøre er sat for højt. Er det så for sent at gøre indsigelser nu?

skriv et svar
Anonym - 4 år siden

2 defekte hvidevarer indgår i handlen
24/11/2016 overtog vi en andelsbolig, 30/11/2016 konstaterer vi at 2 hvidevarer er defekte. Dette meddeler vi ejendomsmægler & andelsforeningen, som videreformidler det til boet’s advokat da det er et dødsbo vi har købt. I købsaftalen står der at de 2 defekte hvidevarer indgår i handlen og at de er funktionsdygtige. Hvad gør vi her, da advokaten og ejendomsmægler begge ikke mener vi har noget krav. Andelsboligforeningen er også blevet gjort opmærksom på dette den 30/11/2016, men siger at det må vi tage med mægleren, da de ikke har et ansvar på hvidevarer ift. deres vedtægter.
Så hvad kan vi nu gøre?

skriv et svar
Michael Mikkelsen - 3 år siden

    Hej Michael,
    Tak for din henvendelse. Hårde hvidevarer bliver i de fleste andelsboligforeninger betragtet som løsøre – derfor er det ikke andelsboligforeningen, der har vedligeholdelsespligten eller ansvaret. I bør kontakte mægler igen og alternativt må I kontakte jeres advokat.
    Jeg håber I finder en løsning på problematikken.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Hej,
Vi har overtaget en andel, hvor forbedringerne står i et 6 cifret beløb. Beløbet forekommer via vurderingen forholdsvist udspecificeret, køkken elementer, køkken håndværker, badeværelse etc.
I forbindelse med et fremtidigt salg, er vurderingen så god nok dokumentation, eller skal vi være i besiddelse af de originale kvitteringer for, at kunne få en ny og korrekt vurdering?
Og kan det være et krav fra os, som Køber, at se kvitteringerne, som ligger til grunde for vurderingen?
Ser frem til jeres svar og på forhånd mange tak.
God weekend.

skriv et svar
Nina - 3 år siden

    Hej Nina

    I forbindelse med et fremtidigt salg af andelsboligen – og udarbejdelse af en ny og opdateret vurderingsrapport – er den gamle vurderingsrapport god nok dokumentation, idet en den nye vurderingsrapport vil tage udgangspunkt i oplysninger i den gamle.
    Det skal dog her nævnes, at vurderingsmanden ved udarbejdelse af den nye/opdaterede vurderingsrapport ikke er forpligtet til at videreføre forbedringsbeløb, som ikke virker i overensstemmelse med det besigtigede (det kan fx være et meget højt og urealistisk antal timer for eget arbejde – antal timer for eget arbejde skal svare til hvad en faglært håndværker ville være om at udføre arbejdet).

    Det er som udgangspunkt ikke et krav, at der skal foreligge kvitteringer for de udførte forbedringsarbejder. Dog skal der være dokumentation for, at de udførte el- og VVS-arbejder – som kræver autoriseret udførelse – er udført af en autoriseret el- eller VVS-installatør. Dokumentationen vil har være kvitteringerne eller alternativt at arbejderne er positivt godkendt ved et efterfølgende udført el- eller VVS-tjek.

    Sælger er ikke forpligtet til , at fremlægge kvitteringerne til køber.
    Det vil dog af den udarbejdede vurderingsrapport fremgå om værdiansættelse af forbedringerne er foretaget på baggrund af kvitteringer, vurderingsmandens skøn eller en kombination af begge.

    Venlig hilsen
    Peter Ryaa,
    Ejendomsmægler og DiplomValuar hos VALUAREN

    Peter Ryaa - 3 år siden

Jeg har overtaget en lejlighed, hvor der var lagt klikgulv over det oprindelige trægulv.
Da jeg fjerner klikgulvet, ser jeg at trægulvet er i så dårlig stand at jeg bliver nødt til at skifte det eller i hvert fald dele af det.

Men skal holde denne udgift? Jeg ser klikgulvet som sminke på en fejl eller mangel ved lejligheden – men hvordan hænger det sammen med vurdering af lejlighed? Det oprindelige gulv var der ikke taget højde for i vurderingsrapporten.

skriv et svar
Mathilde L.A - 3 år siden

    Hej Mathilde,

    Tak for din henvendelse. Det lyder som en rigtig ærgelig gulvsag.
    Jeg vil anbefale at du tager kontakt til bestyrelsen eller jeres ejendomsadministrator i din andelsboligforening for at høre om de gældende regler i sådan en sag. De vil kunne give et mere korrekt svar på problemstillingen.

    Jeg håber du kommer godt videre med sagen.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 3 år siden

Jeg skal sælge min lejlighed, og i den forbindelse har jeg 2 spørgsmål til vores vedtægter, først 13.3) sidste linie, som jeg forstår sådan, at hvis jeg f.eks har givet kr. 500.000 for min andel så er jeg berettiget til at få det samme beløb ved et salg nu, også selvom andelskronen er faldet en smule fra jeg købte i 2008 ?

13.3) Sidste generalforsamlingsbeslutning om andelsværdifastsættelsen m.v. er bindende frem til næste generalforsamling, selvom en højere pris kunne opnås. Andelshaver en uanset, den af generalforsamlingen fastsatte pris, dog berettiget til at beregne sig samme pris for andelen i
foreningens formue, som han selv lovligt har betalt/indskudt.

Mit næste spørgsmål vedr. Afsnittet herunder omkring overdragelse… her står ‘bytning af bolig’ hvordan skal det tolkes, er det bytning internt i a/b eller er det en vilkårlig som jeg ønsker at bytte med, uanset placering og størrelse af dennes bolig ?

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til en person, der er beslægtet med andelshaver en i lige op- og nedstigende linie, eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

På forhånd mange tak.

Vh

Tina

skriv et svar
Tina - 3 år siden

    Hej Tina,

    Mange tak for din besked.
    I forhold til dit spørgsmål om hvorvidt du må sælge din andelsbolig til en pris højere end maksimalprisen (jeres nuværende andelskrone + forbedringer), så er svaret desværre nej. Jeg synes det er en underlig formulering, der er i jeres vedtægter – jeg har desværre aldrig hørt om, at det er lovligt at videresælge en andelsbolig for mere end maksimalprisen. Du kan læse mere om prissætning af andelsboliger her: https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/

    Vi har ikke nogle jurister siddende herinde, så jeg vil anbefale dig at tage en dialog med jeres bestyrelse eller administrator omkring de spørgsmål du har i forhold til jeres vedtægter.

    Bedste hilsner
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

1) Jeg har halvanden mdr efter overdragelse af en andelslejlighed opdaget at murværket i badeværelsesvæggen smuldrer. Er det mig som køber der skal betale for udbedring af skaden (skjult skade, sket over tid) eller er det sælgers ansvar?

2) Der er skjulte stikkontakter (bag emhætte), som ikke er blevet tjekket ved el-tjekket/godkendelse i forbindelse salget. Jeg har ca. halvanden mdr efter overdragelsen opdaget at de ikke er lovlige installationer. Hvem hæfter for udbedring/ny el-rapport – sælger eller køber?

skriv et svar
Anna - 2 år siden

    Hej Anna,
    Tak for din kommentar. Som udgangspunkt bør du hurtigst muligt kontakte jeres forenings bestyrelse og administrator for at finde ud af, hvad proceduren er i jeres forening. Hvem har vurderet andelsboligen stand og er der taget højde for de fejl, du påpeger? Man kan typisk klage over vurderingen og mangler i andelsboligen indenfor 14 dage – men praksis varierer fra forening til forening.

    Når det kommer til ulovlig el, så vil jeg råde dig til at læse denne guide: https://www.andelsportal.dk/guides/elinstallationer-andelsboliger/ Her står en del om emnet.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej
Jeg har opdaget tre uger efter overdragelsen af min andelsbolig, at el i køkkenet ikke virker og risten er for høj i forhold til fliserne på badeværelset. Nu vil administratoren ikke gøre noget ved det og opfordrer mig til at tage den videre med sælgeren. Sælgeren har været ligeglad tidligere, da jeg fik en dårlig overdragelse: låst kælderrum, uryddelig lejlighed, mug og beskidt hård hvidevarer, efterladte effekter mv.
Hvad kan jeg gøre nu?
Tak

skriv et svar
Marie - 2 år siden

    Hej Marie,
    Du bør kontakte sælger – også selvom du ikke mener, at du kan få noget ud af det. Ligeledes bør du undersøge hvor lang tids indsigelse der er i forbindelse med overdragelsen. I nogle foreninger er indsigelse længere /kortere end andre og ligeledes varier praksis for hvilke fejl, der kan laves indsigelse over for. Se efter i foreningens vedtægter.
    Har du overskredet alle frister, så vil jeg anbefale dig at tage kontakt til en boligadvokat – her kan du få rådgivning om hvordan din sag skal håndteres efterfølgende.
    Jeg håber, at I finder en løsning på problemstillingen.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej

Jeg skal sælge min andel og har derfor lige et spørgsmål.

Mine hårdevidevare er vurderet til kr. 0,- så mit spørgsmål går så på, om de følger med i handlen eller om jeg må tage dem med mig?

Håber på hurtigt svar.

Mvh Kasper

skriv et svar
Kasper - 2 år siden

    Hej Kasper,
    Tak for din henvendelse.
    Er det ikke aftalt inden om du skal tage dem med dig? Måske det står i dokumentet. Alternativt kan du kontakte enten bestyrelsen eller køberen for at undersøge om du kan tage dem med dig.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Hej.
Jeg skriver på vores bestyrelses vegne. Vi efterlyser om der findes et dokument vi kan bruge til godkendelse af ny køber ved salg? I vores vedtægter §15 står følgende:
§ 15.
Fremgangsmåde
Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftlige gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf.
Stk. 2 Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der bestemmer, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr.

På forhånd tak.

Vh Pia Jacobsen
Formand
Andelsboligforeningen Storgårdsparken

skriv et svar
Pia lund Jacobsen - 2 år siden

Hej
Vi har d. 1/11-18 købt en andelslejlighed, d. 7/11-18 var der extraordinær
Generalforsamling og det det viser sig at ejendommen er i meget dårlig
stand, og der er store byggeprojekter, dette har sælger ikke oplyst os
om, fortrydelsfristen er udløbet. I forbindelse med købet har vi ikke
Modtaget et nøgleoplysningsskema, kan handlen evt. Annuleres på
Grund af det.
Mvh Jimmy

skriv et svar
Jimmy jørgensen - 1 år siden

    Hej Jimmy

    Tak for din henvendelse. Hvis grundlaget for prisopgørelsen ikke har været til stede, kan du klage over prisen. Faktisk er forældelsesfristen med den nye andelsboliglov (2018) blevet udvidet. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber nu have tre år til det samme. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/andelsboliglov-vedtaget/

    Jeg vil dernæst anbefale, at du kontakter foreningens bestyrelse og administrator med din indsigelse. Ligeledes kan en boligadvokat også hjælpe dig godt videre.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 år siden

Vi skal overtage en andelsbolig pr. 1.8.2019. Der er et skur som ligger i forlængelse af en carport.
Vi har d. 22.6.2019 for oplyst af sælgeren at kommer vand ned fra loftet ude i skuret og man kan også lugte råd. Hvad skal vi som køber gøre i dette tilfælde. Jeg mener ikke at det er os der skal betale for de skader som er i skuret? Kan du vejlede os med det?

skriv et svar

    Kære Per,

    Tak for din henvendelse.

    Nogle skure kan være underlagt andelsboligforeningen. Hvis det er tilfældet med jeres, er det foreningen, som skal udbedre skaderne. Hvis det er jer som andelshavere, der har skuret, vil jeg foreslå, at I kontakter en vurderingmand, som kan give et skøn på, hvad det vil koste at udbrede skaderne. Prisen som vurderingsmanden når frem til, skal udbedres inden I som købere flytter ind eller alternativt skal det fratrækkes i prisen.

    Jeg vil foreslå, at du læser denne: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/

    Mvh
    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 10 måneder siden

Hej,
Jeg har for nyligt (pr. 01/07/19) solgt min andelslejlighed. Den oprindelige køber sprang fra lige da overdragelsesaftalen blev lavet af administrator, der var ingen der nåede at skriver papirer under. Jeg fandt derfor en ny køber lige efter og bad administrator om at ændre køberen til den nye, samt rykke overtagelsesdag fra 01/06/19 til 01/07/19. Nu her 1,5 måned efter at jeg har solgt min lejlighed til den nye køber og er fraflyttet, kan jeg se at jeg fortsat mangler at få udbetalt nogle penge fra administrator. Administratoren har beholdt 7000,- af mine penge for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Samme 7000,- har hun også fået af den nye køber (det er normalvis køber der betaler dette beløb). Hun påstår at da handlen blev annuleret, skal jeg betale dette beløb for udarbejdelse af overdragelsesaftalen og så må jeg tage det op med den køber der sprang fra. Der har aldrig været tale om en annulering af handlen, men en ændring. Derudover har den først køber (ham der sprang fra) eller jeg skrevet under på den første overdragelsesaftale.
Har jeg ikke en sag, når jeg mener at administratoren ingen ret har til disse penge? Hun har jo allerede modtaget 7000,- af køber i forbindelse med at lave overdragelsesaftale.

Håber at høre fra jer.

Mvh
Nicolai

skriv et svar
Nicolai - 8 måneder siden

    Kære Nicolai,

    Tak for din henvendelse. Da vi ikke er en juridisk instans, vil jeg anbefale, at du kontakter en boligadvokat.

    Mvh

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 8 måneder siden

Hej,

Jeg har et spørgsmål omkring hvis ansvar det er med at fjerne inventar som ikke er en del af løsøre.

Jeg har for nyligt købt en andelslejlighed som jeg overtager d. 01.09.
Jeg har bedt sælgeren at fjerne køleskabet (køleskabet var slet ikke skrevet med i løsøre listen da den er meget gammelt). Hun nægter at fjerne det fordi hun mener det ikke er hendes ansvar. Bestyrelsen siger til os at det er sælgerens ansvar at sørge for at fjerne al inventar, som vi ikke ønsker at overtage. Det har vi sagt videre til sælgeren men hun nægter stadigvæk at gøre det.

Jeg håber at at høre fra jer!

Med de bedste hilsner,
Sunny

skriv et svar

    Hej Sunny,

    Tak for svar. Jeg ville kontakte bestyrelsen igen, og foreligge dem problemstillingen. Derudover ville jeg også inddrage jeres administrator og fortælle dem, at sælger nægter at fjerne det gamle køleskab. Bestyrelsen er den øverste myndighed og er i besiddelse af sælgers penge – 14 dage efter overdragelsen – bestyrelsen kan evt. vælge at tilbageholde det beløb, som det koster at få fjernet køleskabet, hvis ikke sælger vil gøre det selv.

    Mvh

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 8 måneder siden

Hej
Jeg har solgt en andelsbolig for nyligt. Køber mener, at der ikke er gjort rent grundet kalk i badeværelset. Skal man som sælge, gøre rent efter man har afleveret nøgler. Jeg vil nemlig mene, at rengøring er en individuelt sag. Så hvad der er rent for mig, kan jo virke beskidt for dem. Hvad gøre man i sådan en sag?

skriv et svar
Sine Jensen - 3 måneder siden

    Hej Sine,

    Tak fordi du læser vores artikler og skriver ind med dit spørgsmål.

    Umiddelbart ville jeg gå til din tidligere bestyrelse og administration med sagen. Det kommer an på, hvor meget kalk der er tale om, og hvordan lignende sager i foreningen er blevet afgjort. Derfor, inddrag bestyrelsen i sagen, og lad dem afgøre sagen. Alternativt kan du jo tilbyde køber en flaske anti-kalk på din regning.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 3 måneder siden