Elinstallationer i andelsboliger
Hvem er ansvarlig for elinstallationerne i andelsboliger? Er det foreningen eller den enkelte andelshaver? Og hæfter køber eller sælger for el-fejl ved salg? Reglerne om elinstallationer er for mange andelshavere svære at hitte rede i. Dog er mange af reglerne på området, særdeles nyttige for andelshavere at kende til, især hvis man står foran et køb eller salg. Læs her om hvilke regler, der gælder for ulovligt el, og hvem der hæfter for hvad i forbindelse med overdragelsen af en andelsbolig.
Elinstallationer, og deres lovlighed, er et tilbagevendende tema blandt andelshavere især i forbindelse med køb og salg. For hvem er egentlig ansvarlig for, at installationerne er lovlige? Rent juridisk kan det være vanskeligt at gennemskue. For at belyse emnet har Andelsportal.dk spurgt advokat, Hans Christian Færch, fra Advodan, der i sit virke rådgiver andelsboligforeninger, til råds.
Foreningens ansvar eller ej?
Et af de tilbagevendende spørgsmål er, hvem der egentlig har ansvaret for, at elinstallationerne i en andelsbolig er lovlige. Er det foreningen eller den enkelte andelshaver? Det helt korte svar er, at det næsten altid er den enkelte andelshavers ansvar. Det kan ifølge advokat Hans Christian Færch forklares således: ”Det vil næsten altid og uden undtagelse være den enkelte andelshavers ansvar jf. standardvedtægten. Det vil sige alle installationer som kun bruges af andelshaveren selv fra dennes HPFI relæ og rundt i lejligheden.” Han pointerer dog, at den enkelte andelshaver ikke er ansvarlig for fælles elkabler i foreningen og uddyber: ”Hvis der løber nogle fælles elkabler på tværs i lejligheden, som f.eks. betjener udendørsarealer eller belysning i fælles trappeopgang osv. – så er sådanne dog fortsat andelsboligforeningens ansvar.”
Hæfter køber eller sælger for ulovlige installationer?
En af de typiske disputser omkring ulovlig el er i forbindelse med overdragelse af andelsboliger. Det handler ofte om, hvorvidt det er køber eller sælger, der hænger på ansvaret, hvis der er ulovlige elinstallationer i den solgte andelsbolig.
Om det er køber eller sælger, der hæfter, kommer dog i mange tilfælde an på situationen. Men hvis manglerne konstateres umiddelbart efter overdragelsen vil køber, ifølge Hans Christian Færch, ofte have en god sag:
”Hvis der opdages fejl og mangler ved elinstallationer, som ikke har været nævnt i en el-tjekrapport (som mange andelsboligforeninger kræver udarbejdet i forbindelse med salg) så er der tale om en skjult mangel, hvor køberen som udgangspunkt kan rette et krav mod sælgeren. Det vil normalt være en fordel for køber, hvis køber når at reklamere over el-mangler, inden administrator har nået frigive hele købesummen til sælger.”
Hans Christian Færch forklarer videre, at det dog i praksis kan være svært for køber at få erstatning, eller afslag, hvis først købesummen er frigivet og installationerne er billige at udbedre:: ”Retspraksis er ikke helt klar i forhold til el-mangler, men der er dog formentlig en ”bagatelgrænse”, således at skjulte forhold/mangler som det kun koster meget lidt at udbedre, næppe kan danne grundlag for en retssag mod en sælger i god tro.” Ofte tilbageholder andelsboligforeninger et beløb til udbedring af fejl og mangler fra sælger, i forbindelse med overdragelsen. Men før foreningen kan tilbageholde penge til at udbedre elinstallationer, kræver det typisk, at fejlene konstateres i en elinstallationsrapport.
Som advokat Hans Christian Færch forklarer, angående hvornår foreningen kan tilbageholde penge til udbedring af el: ”Det afhænger af, hvordan overdragelsesaftalen er lavet. Men normalt er det såvel berettiget og sagligt, når en bestyrelse kræver, at el-mangler i lejlighederne, som f.eks. er konstateret i en el-tjekrapport, skal udbedres som led i en handel. Herunder kan bestyrelsen tilbageholde en del af købesummen, indtil den har fået dokumentation for at manglerne er udbedret.”
Forældelsesfrist i forbindelse med mangler på elinstallationerne
Hvis skjulte mangler på elinstallationerne ikke opdages umiddelbart efter overdragelsen, kan installationerne ende med at blive købers ansvar. Er det mere end 10 år siden man købte andelen, er det ikke længere sælgers ansvar, men i retspraksis betyder det ikke, at køber altid har 10 års forældelsesfrist. ”Mangelsansvaret i andelsboliger rækker 10 år tilbage, men supplereres af både lov- og ulovbestemte regler/praksis om, at man ikke kan vente for længe. Så har man ikke fået stævnet senest 3 år efter, at man opdagede eller burde have opdaget manglerne, så er det for sent”, fortæller advokat Hans Christian Færch, og uddyber: ”Desuden kan man miste sin reklamationsadgang også inden for de 3 år, hvis man er passiv for længe – så sælgeren med rette tror, at man har opgivet kravet.”
Gamle installationer ikke altid ulovlige
Det er ikke altid, at køber kan rette krav mod sælger, fordi elinstallationerne er ulovlige efter nutidens krav. Det er eksempelvis tilfældet, hvis der er tale om gamle installationer, som var lovlige da de blev lavet, men som efter nutidens krav er ulovlige. Denne type installationer betegnes ikke nødvendigvis som en mangel i en andelsbolig: Hans Christian Færch forklarer det således: ”Elinstallationers lovlighed bedømmes ud fra det tidspunkt, hvor de blev lavet. Så f.eks. gamle stofledninger, som aldrig ville være lovlige i dag, i ældre ejendomme, er ikke nødvendigvis en mangel, fordi datidens byggeskik var en anden. Der er dog særregler lige i forhold til HFI og HPFI relæer.” I tilfældet af ,at man overtager en andel med gamle installationer, der var lovlige, da de blev lavet, vil det dermed ikke være muligt at rette krav mod sælger.
Ulovlige mangler på installationerne kan føre til overprissalg
En uforudset konsekvens af ulovlige elinstallationer i andelsboliger kan være, at en andel bliver solgt til overpris. Hvis en andelslejlighed med el-mangler sælges, kan sælger ifølge Hans Christian Færch fra Advodan risikere en overprissag: ”Hvis en køber f.eks. har købt en lejlighed for 500.000 til maksimalprisen inkl. forbedringer. Og så efterfølgende opdager at der er el-mangler for 50.000. Så er der faktisk tale om såvel ulovlig overpris som en mangelssag i juridisk forstand.” Får køber medhold i, at en andel er købt til overpris, kan vedkommende kræve erstatning af sælger – og såfremt sælger ikke kan betale erstatningen risikerer foreningen i sidste ende at hænge på erstatningskravet.
Fakta om HPFI-relæet
- Forkortelsen forklares således: H = Højfølsom, P = Pulserende Jævnstrøm, F = Fejlstrømsafbryder, og I = det internationale tegn for strøm.
- Er en fejlstrømsafbryder, der kobler strømmen i huset fra, hvis der kommer for meget fejlstrøm.
- I dag skal alle boliger med elinstallationer ved lov have installeret enten et HFI- eller et HPFI-relæ.
Sådan sikrer køber og sælger sig mod ubehagelige overraskelser
Både som køber og sælger er det nærmest umuligt at sikre sig 100% hvad angår elinstallationer – Det kan i mange tilfælde være yderst vanskeligt at opdage skjulte fejl og mangler. Dog er det ifølge Hans Christian Færch en god idé, hvis man får tjekket installationerne igennem i forbindelse med køb og salg.
Han fortæller: ”Se at få lavet et el-tjek i forbindelse med køb og salg, man får fundet de fleste [red. fejl/mangler] her.” Han understreger dog, at et el-tjek ikke kan være en helgardering: ”Da man også hæfter for forrige ejers skjulte og ulovlige elinstallationer, kan være svært at gardere sig 100%. Alt opdages ikke under et el-tjek.”
Hvis man som sælger af en andel ønsker at sikre sig mod fremtidige erstatningskrav i forbindelse med andelens elinstallationer, anbefaler Hans Christian Færch, at man overvejer at indsætte en ansvarsfraskrivelse for skjulte el-mangler i købsaftalen:
”Man kan få indsat en ansvarsfraskrivelse for skjulte el-mangler i en købsaftale, men om man vil acceptere sådanne klausuler i foreningernes standardoverdragelsesaftaler kan variere. Men i mæglerbetjente handler ses der f.eks. ofte ansvarsfraskrivelser for nedsænkede lofter, som bør holde i retten, medmindre da at man samtidigt kommer ind i ulovlig overpris. For reglerne om overpris er ufravigelige, dem kan man ikke aftale sig ud af.”
Fortæller Hans Christian Færch afslutningsvist
11 kommentarer
Hej
Jeg har 3 spørgsmål. Bare for at være rigtig besværlig.
Mit første spørgsmål:
I december 2022 købte jeg en andelslejlighed. Nu da jeg skal sælge den har jeg fået udarbejdet en el rapport. Det er ikke et krav i denne forening at få udarbejdet el og vvs rapport ved salg. I el rapporten står der at der er en ulovlig ‘nulling’ i vores el-tavle. Udbedringen koster over 10.000, såfremt der er etableret jord i bygningen. Er der deriomd ikke etableret jord, koster udbedringen over 30.000. I 2004 er der lavet el i lejligheden for 26000. Nulling blev først ulovlig d. 1. Januar 2007 og de nye krav og lovbestemmelse skulle ved lov være opfyldt senest d. 1. Juli 2008. Dette krav er ikke opfyldt.
Jeg har rettet henvendelse til foreningens juridiske afdeling som mener at jeg selv skal betale for udbedringerne. Men jeg forstår ikke at der fra 2008 og til nu ikke er rettet op på de mangler som har været vedlaget og krævet ændret ved lov i snart 16 år.
Mit spørgsmål til jer er, kan det være rigtigt at det er mig personligt der hæfter for denne udbedring?
Kan jeg rette krav mod foreningen eller mod sælger?
Mit andet spørgsmål.
I forbindelse med min kontakt til foreningens juridiske afdeling får jeg at vide at jeg selv skal finde ud af hvornår den ulovlige nulling er lavet. i foreningens regler står der at alt omlavning af el skal meldes til bestyrelsen. Hvis dette er rigtigt, bør foreningen vide hvornår der er etableret nulling i el-tavlen. men de vil ikke give mig nogle oplysninger.
Hvordan finder jeg ud af hvornår nullingen er etableret?
Mit tredje spørgsmål:
Den juridiske afdeling fortæller at hvis nullingen er lavet da bygningen blev opført i 1963 er det ikke en fejl der skal udbedres. Men da andet står skrevet i lovgivningen kan jeg så regne med at deres information til mig er tilstrækkelig, hvis der senere skulle blive rettet henvendelse omkring et salg af lejlighed med ulovlig el? eller risikerer jeg at hæfte for senere udskiftning af el?
Håber i kan hjælpe mig
Mvh Josefine
Hej Josefine
Mange tak for din besked. Vi kan desværre ikke hjælpe. Dine spørgsmål er af juridisk karakter, og vi sidder som journalister her på Andelsportal.dk. Man må jo antage, at foreningens juridiske afdeling har styr på sagerne, men mener du, at de oplyser dig noget, der strider mod lovgivningen, vil mit råd være, at du får ekstern juridisk vejledning (f.eks. fra en boligadvokat). En boligadvokat vil ligeledes kunne hjælpe dig ift. om du skal rette krav mod foreningen eller sælger.
Jeg håber, at tingene løser sig på bedste vis.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej.
I 2017 fik jeg i forbindelse med salg af andelsbolig udført et el-tjek. Rapporten kom tilbage med ingen fejl eller mangler og bestyrelsen godkendte handlen.
Nu (januar 2020) skriver køber til mig, at han har fået udarbejdet et el-tjek fordi han skal flytte videre og sælge andelen. Den rapport han har fået udarbejdet er der noteret flere fejl og mangler i og han siger, at det er et mellemværende mellem han og jeg.
Hvordan kan det passe – når den rapport jeg bestilte og betalte var fejlfri, hvordan kan han så kræve af mig at jeg nu hæfter for ny-fundne fejl og mangler? Hvad er ideen så med et dyrt el-tjek?!
Jeg ved i øvrigt, at han blandt andre forbedringer har fået etableret et stort nyt badeværelse i et rum der tidligere var et køkken. Derudover har jeg ingen viden om hvad han ellers har foretaget sig i lejligheden siden han købte den.
Hvordan skal jeg forholde mig? På forhånd tak for hjælpen.
Hej Renée
Tak for din kommentar. Du er heldigvis godt stillet, nu hvor du har et el-tjek på hånden. Hvis man har fået udført et tjek af en fagmand er det nemt at kontakte den pågældende vurderingsmand eller håndværker i sager om uenighed, så det vil jeg anbefale at du gør. Du kan dermed argumentere – med baggrund i rapporten – at fejlen ikke er sket i din tid.
Generelt gælder det, at hvis du ikke er bekendt med fejlene kan du mødes med krav fra køber, hvis forholdene omkring installationerne koster mere end 5-8% af købesummen at udbedre. Du kan læse mere om det her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/haefter-ulovligt-loft/
Denne guide vil jeg klart anbefale dig at læse også: https://www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig/
Du kan med fordel kontakte administrator og bestyrelsen for juridisk rådgivning.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Hvis der ligger en rapport fra en elinstallatør om ulovligt el. Men sælger ikke vil betale- selv om der stadig er tilbageholdt penge ved administrator.Hvem skal man så gå til administrator fralægger sig ansvaret for en udbetaling og sælger siger bare nej …. hvad er næste skridt ??
På forhånd tak
Steen
Hej Steen,
Tak fordi du læser vores artikler og stiller spørgsmål til dem. Som udgangspunkt skal du gå til bestyrelsen. Det er dem som skal afgøre rapporten. At sælger ikke vil betale, kan måske skyldes, at det ikke er sælger, som har lavet eller fået lavet de ulovligt el-installationer. Så første skridt er at gå til bestyrelsen med din rapport.
Jeg håber, at det hele løser sig.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej
Da jeg i sin tid overtog min andelslejlighed fremgik det af el-rapporten, at der var en række ulovlige el-installationer i lejligheden, herunder også i køkkenet.
Jeg har herefter sat nyt køkken op. Vil udgifter til el-installatør for udbedring af de ulovlige el-installationer i køkkenet skulle indgå som en ‘forbedring’ sammen med selve køkkenet? Og gør det nogen forskel, at el-arbejdet rent faktisk foregik senere end selve opsætningen af køkkenet?
Tak på forhånd.
/Sven
Hej Sven
Tak for din kommentar. Om el-installationerne vil fremgå som en forbedring kommer an på, hvordan forbedringer er defineret i netop jeres vedtægter. Jeg vil derfor anbefale, at du ser nærmere på dem. Udskiftning af køkken er generelt en forbedring, der afskrives over 10-20 år, alt efter kvaliteten af køkkenet. Man vil i foreningen kræve, at el-installationerne er udført af en autoriseret elektriker, og de vil indgå som en del af den samlede køkkenrenovering. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/afskrivning-andelsboliger/#1440493078137-b9fa6cf3-7594
Er du i tvivl om reglerne i din forening, så vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen eller foreningens administrator for en uddybning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
skal der være en kappe over LED lamper mod Rockwold for varme
Hej Erik,
Tak for din henvendelse. Da vi ikke kan tage stilling til det praktiske i elektriske installationer, vil jeg foreslå dig, at du kontakter en el-installatør og spørger dem ad.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Vi er ved at sælge en andel huset er opført 2007 – nu kommer køber og påstår at spots vi har siddende i træloft er ulovlige og skal udskiftes. Kan det være rigtigt?
Viser 0 af 11 kommentarer