Udlejning
Udlejning kan være en tiltalende, økonomisk gevinst for andelshavere. Men må du egentlig fremleje din andelsbolig? Og hvilke regler gælder for udlejning af andelen, såfremt det er tilladt af foreningen? Læs med her og bliv klogere på, hvilke muligheder du og andre andelshavere i din forening har for at fremleje boliger.
Når det kommer til udlejning af boliger, skelner man mellem fremlejning og udlejning. Fremleje gælder ved udlejning af en bolig, som man har brugsretten til, men man ikke ejer. Derimod er udlejning, når man som ejer af en bolig ønsker at leje den ud. Der er derfor tale om fremleje i andelsboligforeninger. Dog anvender mange andelsboligforeninger begrebet udlejning i deres vedtægter, og dette er også det mest almindelige begreb i daglig tale, når man henviser til at overlade brugsretten til en anden.
Undersøg om du har ret til at udleje
Det første man som andelshaver skal undersøge er, om det overhovedet er tilladt i foreningen at udleje sin andelsbolig. Det findes der bestemmelser for i foreningens vedtægter.
I en stor del af landets andelsboligforeninger er der beboelsespligt for andelshaverne. Det betyder, at man som udgangspunkt selv skal bo i andelsboligen – også når den udlejes. Dog kan man blive godkendt, hvis man har god saglig begrundelse. Det kan være man selv er forhindret i at bo i andelsboligen grundet eksempelvis udstationering til et andet land. Perioden for en godkendelse er typisk 2 år.
Forhør dig altid om tilladelse hos bestyrelsen
Hvis du ikke har fået godkendelse til at fremleje din andelsbolig af bestyrelsen, kan du risikere at blive ekskluderet. En manglende godkendelse er nemlig lig med misligholdelse af foreningens vedtægter.
Dertil, er det stadig en god idé at orientere bestyrelsen om, at du udlejer din bolig, også selvom det ikke kræver samtykke fra foreningen. På den måde ved foreningen, hvem der bor i andelen.
Delvis- eller fuld fremleje af andelsboligen
Man kan foretage enten en delvis eller en fuld fremleje af andelsboligen. Delvis fremleje er, når du ønsker at udleje et værelse i din andelsbolig. Her kommer du ikke i karambolage med bopælspligten. Dog skal du være opmærksom på, at der ikke må være bosat flere mennesker i boligen, end hvad rumfordelingen tillader.
Hvis du derimod står overfor at skulle fremleje hele andelsboligen, og du derved selv fraflytter, gælder typisk de ovenstående regler med, at der kræves en tilladelse fra bestyrelsen. Hvis du får denne tilladelse, vil du skulle fremleje andelsboligen i henhold til de vedtægter din forening har. I standardvedtægterne er det for eksempel stadig dit ansvar som andelshaver at indbetale huslejen, samt sørge for, at din lejer opfører sig efter husordenen, der er i andelsboligforeningen. Som andelshaver har du altså stadig et direkte ansvar overfor andelsboligforeningen.
Husk den skriftlige aftale
Bestyrelsen giver tilladelse til fremleje ved at sende en kopi af lejekontrakten. Det kan være svært at finde en fyldestgørende kontakt til både fremleje af et værelse eller hele andelsboligen. Andelsportal.dk henviser til denne autoriserede lejekontrakt.
Så længe må du udleje din andelsbolig ud
Typisk vil andelsboligforeningens vedtægter beskrive, hvor længe man må udleje sin andelsbolig. I ABF’s standardvedtægter står der at dette normalt er to år, hvilket derfor er det mest almindelige i landets foreninger.
Når lejemålet ophører inden for den tidsbegrænserede periode skal lejeren fraflytte. Andelshaveren skal meddele udlejeren, at de skal fraflytte indenfor 1 måned fra endt lejekontrakt. Hvis dette ikke sker, må man i princippet benytte lejemålet på ubestemt tid.
Kan lejeren overtage andelsboligen efter endt udlejningsperiode?
Hvis andelshaveren ikke vender retur til andelsboligen og lejeren fortsat bliver boende efter endt kontrakt, så bliver lejeren dog ikke automatisk andelshaver. Den fortsættende udlejning vil gå imod foreningers vedtægter, da der som sagt skal ligge et aftaleforhold fra bestyrelsen på at andelshaveren fortsat må udleje sin andelsbolig. En fortsat udlejning, uden denne godkendelse, vil altså være et brud på vedtægterne som kan resultere i eksklusion – også selvom andelshaveren ikke selv bor i boligen.
Hvorfor er nogle foreninger imod fremleje?
Andelshavere, der lejer deres bolig ud, kan miste tilhørsforholdet til foreningen. De har ikke samme incitament for at være en del af foreningslivet, som indebærer, at man deltager i generalforsamlinger og arbejdsweekender. Andelsboligforeningen kan i værste fald blive handlingslammet, hvis ikke nok andelshavere møder op som beslutningstagere til generalforsamlinger.
Udlejning som feriebolig
Nogle andelshavere kan ønske at foretage ferieudlejning af deres andelsbolig. Især udlejningsplatformen Airbnb.com er blevet en populær metode til udlejning i kortere perioder. Dog er det ikke altid, at vedtægterne giver lov til at man udlejer – selv hvis det er for en kort periode. Derfor kan det være fordelagtigt at drøfte dette i andelsboligforeningen, så der bliver etableret en politik for, om man tillader ferieudlejning eller ej. Hvis foreningen vælger at tillade ferieudlejning, er det en fordel også at orientere andelshavere omkring skatteregler i forbindelse med lejeindtægterne. Ligeså skal feriegæster også sættes ind i husordenen, så man ikke ender med at have nogle boende, der spiller høj musik ud til sent på natten en tilfældig onsdag, hvor de andre andelshavere skal op på arbejde.
FAQ
Andelsboligforeninger kan have nedskrevet regler for, hvor høj en pris, der er må sættes på huslejen. Hvis dette ikke er tilfældet for jeres forening, gælder reglerne for lejefastsættelserne jf. lejelovens bestemmelser. Hvis boligen er fra før 1992 skal du prissætte lejen ud fra boligreguleringslovens regler. Hvis den derimod er fra 1992 eller senere så skal du fastsætte huslejen efter markedslejen. Lejen skal være en realistisk leje, der passer til markedet.
- Hvad sker der hvis lejen er for høj?
Såfremt lejen ikke er realistisk, kan man få foretaget en vurdering af huslejenævnet. De kan vurdere om huslejen er for høj. Er den det, kan lejen nedsættes og man kan også kræve at få tilbagebetalt den leje, som man har betalt for meget.
- Skal man betale skat af lejeindtægten?
Ved udlejning af andelsboliger skal der betaltes skat af lejeindtægterne. Hvor stor en andel af lejeindtægterne du skal betale skat af bestemmes ud fra længen af udlejningsperioden, om du lejer den igennem et udlejningsbureau samt hvilket fradrag, du gør brug af.
- Må andelsboligforeningen udleje til erhverv?
Det kan være en stor succes for andelsboligforeninger at udleje til erhverv. Nogle foreninger tjener nemlig op til 50 procent af deres samlede indtjening via erhvervsudlejning. Dog kan der også opstå problematikker ved erhvervsudlejning, hvis man ikke kan få udlejet lokalerne, hvilket bliver en stor udgift. Ligeledes er det mere komplekst at skulle koordinere erhvervsudlejning, hvorfor dette også kræver mere tid hos bestyrelsen.
Du kan læse mere omkring erhvervsudlejning i andelsboligforeningen her.
Læs også
22 kommentarer
Jeg ønsker at udleje min andelsbolig, hvilket jeg ifølge vedtægterne har ret til i op til ét år uden at angive en grund.
Bestyrelsen har ikke besvaret mine forespørgsler i næsten halvanden måned, på trods af at deres autosvar oplyser, at de mødes to gange om måneden. Først da jeg skrev, at jeg ville betragte deres manglende svar som en stiltiende accept, vendte de tilbage samme dag med følgende besked: “…. Først og fremmest kan du ikke kræve en deadline for svar. Du skal, som alle andre i foreningen, afvente, indtil du får svar…” De anerkender dog, at jeg har ret til at udleje et år uden grund.
Dog kræver de, at huslejen forhåndsgodkendes af Huslejenævnet, selvom dette ikke fremgår i vedtægterne. Bestyrelsen skriver, at dette er en praksis, de har valgt at indføre. Dette er på trods af, at vedtægtsændringer kun kan vedtages med flertal på en generalforsamling, hvilket jeg svarede i min seneste mail.
Har bestyrelsen ret til at ignorere en anmodning i så lang tid? Skal jeg bare afvente – ligegyldig svartiden? Kontrakten starter d. 1. april, så er under tidspres…
Kan bestyrelsen pålægge mig et krav om forhåndsgodkendelse af Huslejenævnet, når dette ikke fremgår af vedtægterne?
Hej Sarah
Mange tak for din besked. Bestyrelsen bør selvfølgelig svare inden for rimelig tid – er der andre måder at kontakte dem på? Mit bud er at bestyrelsen ikke kan kræve forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet, hvis det ikke står i vedtægterne. Vi sidder dog som journalister her på Andelsportal.dk og har derfor ikke den juridiske baggrund til fastslå om det kan påkræves eller ej.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Hvis Andelsforeningen har en maks period i vedtægterne på 2 år for at fremleje en lejlighed kan man så prøve at få igennem en vedtægtsændring gennem at stille et forslag til Generalforsamlingen?
F eks. at man skal have mulighed at udleje i mere end 2 år(Typisk 4 år hvis man bliver udsend)
I lejeloven(se neden) står det at man må fremleje op til 2 år, vil det så sige at man ikke kan ændre i vedtægterne fordi lejeloven siger maks 2 år?
§ 158:
Lejer må fremleje hele sin lejlighed i op til 2 år, hvis lejers fravær er midlertidigt, og hvis der er en god grund til fraværet. Dette kan blandt andet være forhold som sygdom, forretningsrejse, studieophold og lignende.
På forhånd tak
Hej Johannes
Mange tak for din kommentar. Mig bekendt vil det være andelsboligforeningens vedtægter, der er gældende og ikke lejeloven. Så ja, jeg vil mene, at du godt kan stille forslag om vedtægtsændring. I mange foreninger fastsættes grænsen for fremleje til “normalt to år”, hvilket vil sige, at der da er mulighed for, at man kan fremleje i mere end de to år, så længe det saglige grundlag for fremleje stadig eksisterer. Mit råd vil være, at du kigger i vedtægterne en ekstra gang for at se, om der er en lignende ordlyd, for da kan det være, at en vedtægtsændring ikke er nødvendig.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hvis udlejer ikke har fået en godkendelse af bestyrelsen ift udlejning, men alligevel udlejer lejligheden, gælder den pågældende kontrakt så mellem de to parter?
Hej Ida
Mange tak for din kommentar. Jeg skal gøre opmærksom på, at vi sidder som journalister og derfor ikke har en juridisk baggrund. Vi kan derfor heller ikke komme med konkret juridisk rådgivning/afklaring ift. en bestemt sag. Med det sagt, vil jeg mene, at lejekontrakten mellem udlejer og lejer normalt vil gælde, selvom udlejning uden bestyrelsens godkendelse kan være i strid med andelsforeningens vedtægter. Mig bekendt kan foreningen imidlertid kræve, at udlejningen ophører, men lejer er typisk beskyttet af lejeloven og kan kræve erstatning, hvis lejekontrakten ophæves.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Må beboerformandem udleje en bolig der er i politiet varetægt
Hej Jytte
Tak for din kommentar. Er en bolig i politiets varetægt, betyder det normalt, at boligen er beslaglagt, afspærret, eller under en form for juridisk undersøgelse. En beboerformand, eller andre repræsentanter for en boligforening, kan som udgangspunkt ikke udleje boligen, mens den er i politiets varetægt, fordi politiets kontrol af boligen begrænser adgang og råderet over den. En boligforening eller en beboerformand har typisk ikke ret til at tage handlinger, der går imod politiets retslige beslutninger om en ejendom. For at boligen kan udlejes, skal den først frigives af politiet, hvilket typisk sker, når efterforskningen eller den relevante sag er afsluttet.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Jeg lejede en lejlighed i en tidsbegrænset kontrakt. Jeg skulle flytte ud i slutningen af juli. Imens forhandlede vi om, at jeg ville købe lejligheden. Så jeg blev i lejligheden uden kontrakt (siden august – andelshaver tillod dette.)
I sidste uge meddelte andelshaver, at han alligevel besluttede ikke at sælge lejligheden, og han vil have, at jeg flytter ud hurtigst muligt.
Hvad er mine muligheder? Forstår jeg rigtigt, at han teknisk set ikke kan sparke mig ud?
Tak på forhand.
Hej Jonas,
Tak for din henvendelse. Det lyder som en ærgerlig situation, som I er havnet i.
Vi kan desværre ikke rådgive herinde, da vi ikke har jurister eller rådgivere tilknyttet. Jeg vil foreslå dig, at du tager kontakt til en organisation, der yder rådgivning inden for emnet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kan man argumentere for at en særlig grund til fremleje vil være, såfremt man som andelshaver skal sammenlægge to lejligheder og i den periode, hvor man venter på godkendelse om sammenlægning, kun må bo i den ene af lejlighederne?
Hej Line
Tak for din besked.
Det er foreningens vedtægter som bestemmer, om man må udleje andelsboligen. I nogle foreninger findes der bestemmelser for, at man slet ikke må udleje sin andelsbolig. I andre andelsboligforeninger er der bopælspligt, men man kan få en særlig tilladelse til udlejning for eksempel i forbindelse med arbejde i udlandet, sygdom eller andet der gør, at man selv er forhindret i at bo i andelen. Om sammenlægning af lejligheder er en særlig grund til udlejning vil vedtægterne kunne bestemme.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Hej!
Jeg er blevet lidt i tvivl om reglerne for udlejningspris, hvis man fremlejer et eller flere værelser i sin andelsbolig og altså ikke hele andelsboligen. Hvis man selv bor i lejligheden og fremlejer et værelse, er man så reguleret af boligreguleringsloven (hvis lejligheden er fra før 1992), eller er man reguleret af reglerne for udlejning af enkeltværelser, hvor det handler om “lejedes værdi” i fastsættelsen af pris?
Jeg håber, I kan hjælpe med et svar 🙂
Bh Chris
Hej Chris
Tak for din besked. Det lyder som om der er tale om udlejning af et enkeltværelse, og da vil mit bud være, at huslejen reguleres af ‘det lejedes værdi’. Lejeloven er dog rimelig kompliceret, og da vi sidder som journalister uden juridisk baggrund og dybere indsigt i lejeloven, vil jeg anbefale, at du forhører dig hos en juridisk rådgiver, der kan afklare det endegyldigt for dig.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Min bestyrelse er lidt vedholdende med at give mig tilladelse til at leje et værelse ud.
Er der noget som jeg kan gøre i tilfælde af at de nægter? Jeg føler det er lidt unfair at folk kan bo 3-4 sammen som familie i min forening, men at jeg kun må bo alene.
Hej anonym 🙂
Tak for din besked. Det lyder bøvlet. Mit bedste råd til dig er at læse grundigt efter i din forenings vedtægter. I de fleste andelsboligforeninger er det muligt at udleje et værelse (hvor man selv bor i boligen og deler bad og køkken med udlejer) medmindre at der står noget specifikt herom i vedtægterne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
I den andelsforening jeg bor i må vi fremleje vores hus i en kortere periode hvis der er “særlige grunde” og med bestyrelsens godkendelse.
Vi er dog i bestyrelsen uenige om hvordan “særlig grunde” skal fortolkes
Kan I give mig nogle eksempler – kan ikke rigtig finde andet end udlandsophold
Mvh Annegrete Løkke Nirlsen
Hej Annegrete
Tak for din besked. Særlige grunde dækker typisk sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse. Der kan dog være andre saglige årsager til fremleje, f.eks. udstationering.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Tak for en oplysende artikel.
Bestyrelsen i andelsboligforeningen, hvor jeg bor, mener at lejen ved fremleje ikke må overstige boligafgiften/ udgiften. Vores vedtægter nævner intet vedr. prisfastsættelse ved fremleje.
Handler vores bestyrelse lovligt? Og hvad vil være den bedste måde, at responderer på deres krav – såfremt det strider mod loven?
På forhånd tak.
Hej Henrik
Tak for din besked. Lejeaftalen skal følge lejelovgivningens regler (kig gerne f.eks. her). Ifølge ABF betyder det, at lejen ikke nødvendigvis vil svare til boligafgiften, men kan være både være højere og lavere. Mit råd vil derfor være først at henvise til ABF her og ellers lejeloven. Vil du være sikker på, at du ikke sætter lejen for højt, kan du med fordel få forhåndsgodkendt huslejen hos din kommunes huslejenævn (mod et gebyr).
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Når en andelsboligforening er en støttet forening fra staten og vi skylder 17.2 mill. er det så stadig lovligt at udleje sin bolig ud. der står at vi ikke må drive erhverv fra sin bolig, udlejning er da erhverv ?
Hej Leif,
Mange tak for din kommentar. Jeg har ikke hørt om, at andelsboligforeninger, der er støttede af staten ikke har mulighed for udlejning af andelsboligerne. Når der refereres til at “drive erhverv i en andelsbolig” er det typisk et decideret erhverv, der benytter boligen til at drive en form for forretning – og ikke udlejning eller fremleje af boligen til almindelig beboelse. Der kan dog sagtens være andre regler i jeres forenings vedtægter, der spænder ben for udlejning. Og der kan også være regler for lejens størrelse.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 22 kommentarer