Udlejning

Når det kommer til udlejning af boliger, skelner man mellem fremlejning og udlejning. Fremleje gælder ved udlejning af en bolig, som man har brugsretten til, men man ikke ejer. Derimod er udlejning, når man som ejer af en bolig ønsker at leje den ud. Der er derfor tale om fremleje i andelsboligforeninger. Dog anvender mange andelsboligforeninger begrebet udlejning i deres vedtægter, og dette er også det mest almindelige begreb i daglig tale, når man henviser til at overlade brugsretten til en anden.

Undersøg om du har ret til at udleje

Det første man som andelshaver skal undersøge er, om det overhovedet er tilladt i foreningen at udleje sin andelsbolig. Det findes der bestemmelser for i foreningens vedtægter.

I en stor del af landets andelsboligforeninger er der beboelsespligt for andelshaverne. Det betyder, at man som udgangspunkt selv skal bo i andelsboligen – også når den udlejes. Dog kan man blive godkendt, hvis man har god saglig begrundelse. Det kan være man selv er forhindret i at bo i andelsboligen grundet eksempelvis udstationering til et andet land. Perioden for en godkendelse er typisk 2 år.

Delvis- eller fuld fremleje af andelsboligen

Man kan foretage enten en delvis eller en fuld fremleje af andelsboligen. Delvis fremleje er, når du ønsker at udleje et værelse i din andelsbolig. Her kommer du ikke i karambolage med bopælspligten. Dog skal du være opmærksom på, at der ikke må være bosat flere mennesker i boligen, end hvad rumfordelingen tillader.

Hvis du derimod står overfor at skulle fremleje hele andelsboligen, og du derved selv fraflytter, gælder typisk de ovenstående regler med, at der kræves en tilladelse fra bestyrelsen. Hvis du får denne tilladelse, vil du skulle fremleje andelsboligen i henhold til de vedtægter din forening har. I standardvedtægterne er det for eksempel stadig dit ansvar som andelshaver at indbetale huslejen, samt sørge for, at din lejer opfører sig efter husordenen, der er i andelsboligforeningen. Som andelshaver har du altså stadig et direkte ansvar overfor andelsboligforeningen.

Så længe må du udleje din andelsbolig ud

Typisk vil andelsboligforeningens vedtægter beskrive, hvor længe man må udleje sin andelsbolig. I ABF’s standardvedtægter står der at dette normalt er to år, hvilket derfor er det mest almindelige i landets foreninger.

Når lejemålet ophører inden for den tidsbegrænserede periode skal lejeren fraflytte. Andelshaveren skal meddele udlejeren, at de skal fraflytte indenfor 1 måned fra endt lejekontrakt. Hvis dette ikke sker, må man i princippet benytte lejemålet på ubestemt tid.

Kan lejeren overtage andelsboligen efter endt udlejningsperiode?

Hvis andelshaveren ikke vender retur til andelsboligen og lejeren fortsat bliver boende efter endt kontrakt, så bliver lejeren dog ikke automatisk andelshaver. Den fortsættende udlejning vil gå imod foreningers vedtægter, da der som sagt skal ligge et aftaleforhold fra bestyrelsen på at andelshaveren fortsat må udleje sin andelsbolig. En fortsat udlejning, uden denne godkendelse,  vil altså være et brud på vedtægterne som kan resultere i eksklusion – også selvom andelshaveren ikke selv bor i boligen.  

Udlejning som feriebolig

Nogle andelshavere kan ønske at foretage ferieudlejning af deres andelsbolig. Især udlejningsplatformen Airbnb.com er blevet en populær metode til udlejning i kortere perioder. Dog er det ikke altid, at vedtægterne giver lov til at man udlejer – selv hvis det er for en kort periode. Derfor kan det være fordelagtigt at drøfte dette i andelsboligforeningen, så der bliver etableret en politik for, om man tillader ferieudlejning eller ej. Hvis foreningen vælger at tillade ferieudlejning, er det en fordel også at orientere andelshavere omkring skatteregler i forbindelse med lejeindtægterne. Ligeså skal feriegæster også sættes ind i husordenen, så man ikke ender med at have nogle boende, der spiller høj musik ud til sent på natten en tilfældig onsdag, hvor de andre andelshavere skal op på arbejde.

FAQ

Hvor meget må man udleje andelsboligen for?

Andelsboligforeninger kan have nedskrevet regler for, hvor høj en pris, der er må sættes på huslejen. Hvis dette ikke er tilfældet for jeres forening, gælder reglerne for lejefastsættelserne jf. lejelovens bestemmelser. Hvis boligen er fra før 1992 skal du prissætte lejen ud fra boligreguleringslovens regler. Hvis den derimod er fra 1992 eller senere så skal du fastsætte huslejen efter markedslejen. Lejen skal være en realistisk leje, der passer til markedet.

Hvad sker der hvis lejen er for høj?

Såfremt lejen ikke er realistisk, kan man få foretaget en vurdering af huslejenævnet. De kan vurdere om huslejen er for høj. Er den det, kan lejen nedsættes og man kan også kræve at få tilbagebetalt den leje, som man har betalt for meget.

Skal man betale skat af lejeindtægten?

Ved udlejning af andelsboliger skal der betaltes skat af lejeindtægterne. Hvor stor en andel af lejeindtægterne du skal betale skat af bestemmes ud fra længen af udlejningsperioden, om du lejer den igennem et udlejningsbureau samt hvilket fradrag, du gør brug af.

Du kan læse mere om, hvor meget du skal betale i skat her.

Må andelsboligforeningen udleje til erhverv?

Det kan være en stor succes for andelsboligforeninger at udleje til erhverv. Nogle foreninger tjener nemlig op til 50 procent af deres samlede indtjening via erhvervsudlejning. Dog kan der også opstå problematikker ved erhvervsudlejning, hvis man ikke kan få udlejet lokalerne, hvilket bliver en stor udgift. Ligeledes er det mere komplekst at skulle koordinere erhvervsudlejning, hvorfor dette også kræver mere tid hos bestyrelsen.

Du kan læse mere omkring erhvervsudlejning i andelsboligforeningen her.