andelsbolig til salgdanske bankkøb og salgsalgtil salg

En detaljeret guide gjorde salget let for Victor

Fortrinsret, vurdering og eftersyn er blot nogle af de punkter, man som andelshaver skal tage stilling til, når en ny adresse kalder. Vi møder tidligere andelshaver Victor E. Hansen, til en snak om, hvordan processen var, da han skulle sælge sin andelsbolig tilbage i foråret. Samtidig dykker vi med David Bresemann Jakobsen fra Danske Bank ned i en række aktuelle tendenser i forbindelse med salg af andelsboliger.

For Victor var det i foråret 2022 tid til at rykke teltpælene op. Det betød, at han skulle sælge sin andelsbolig, hvor han havde boet i fire år. Og netop salg af andelsboliger er et emne, som vi ofte får spørgsmål til hos Andelsportal.dk. Vi finder derfor luppen frem og ser nærmere på salgsprocessen her.

Ny valuarvurdering blev startskuddet

For Victor kom ønsket om at sælge ikke pludseligt. Faktisk havde han haft en ny bolig i tankerne i godt og vel halvandet år. Særligt én ting blev dog startskuddet til, at han underskrev de endelige salgspapir i marts 2022 og flyttede fra den intime andelsboligforening;
A/B Oehlenschlægersgade 35 på Vesterbro i København.

Da vi fik en ny valuarvurdering, tænkte jeg, at nu ville jeg gerne sælge og flytte i noget andet. Boligen var steget i værdi, og jeg fandt en lejebolig, hvor jeg fik mere rum i budgettet til at spare op. Så salget virkede til at ske på et godt tidspunkt, siger Victor.

Og Victors andelsboligforening er langt fra den eneste, der oplever prisstigninger med en valuarvurdering. En analyse fra Danske Bank viser nemlig, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris ligger på 27.100 kroner for valuarvurderede andelsboliger, mens den ligger på 21.300 kroner for dem med offentlige vurderinger.

I dag er det godt 60 procent af alle andelsboligforeninger, der benytter sig af valuarvurderinger. 26 procent anvender den offentlige vurdering.

Salgsprocessen gik som smurt

For Victor gik salgsprocessen lettere end forventet. Det skyldtes, at bestyrelsen havde en konkret guide til, hvordan salget skulle ske og hvilke punkter han som andelshaver selv havde ansvaret for. 

“Jeg spurgte bestyrelsen, hvordan jeg skulle forholde mig, og så fik jeg et link til vores ejendomsadministrationsside, hvor der lå en konkret guide til, hvordan man sælger sin andelsbolig. Den fulgte jeg trin for trin. Guiden var gennemsigtig og nem at forstå,” forklarer Victor. I guiden fik Victor også svar på, hvilke oplysninger han selv skulle videregive og hvordan det forholder sig med fortrinsret, vurderingsmand og ligeledes at han selv stod for håndværkere til VVS- og elrapporten. 

Victor uddyber med et smil:

“Vurderingsmanden var meget proaktiv og bookede sig ind dagen efter, jeg kontaktede ham. Jeg fik også hurtigt kontakt til firmaerne, der skulle udarbejde rapporterne, så der var styr på det hele på en uge.” 

Hvem kan andelsboligen sælges til?

Et af de helt store spørgsmål i forbindelse med salg omhandler, hvem man må sælge sin andelsbolig til. Kan ens søster eller søn blot overtage boligen eller kan man slå den op på Facebook og sælge til en tilfældig køber? Svaret til dette spørgsmål er dog klart: Foreningens vedtægter bestemmer, hvordan din andelsbolig skal sælges. 

Det varierer nemlig fra forening til forening, hvem der har fortrinsret til andelsboligen. I Victors forening var det, ligesom det er i mange andre foreninger, et krav at udbyde andelsboligen internt først.

Victor Hansen

“I vedtægterne står, at andelsboligen skal udbydes internt via en notits i opgangen førend den kan udbydes eksternt. Herefter har man som andelshaver 14 dage til at sige ja tak til at købe den. Det er dejligt, at tidsrammen er bestemt på forhånd, så vidste jeg nemlig, hvornår jeg senest skulle høre svar fra mine med-andelshavere,” siger Victor og uddyber:

“A/B Oehlenschlægersgade 35 er en lille, intim andelsboligforening med 10 andele i én opgang, så at hænge en seddel op var nemt.”

Vidste du?
At der i københavnsområdet kun var 37 andelsboliger til salg hos ejendomsmæglere i 2021? Det er en udbudsprocent på 0,03 procent af den samlede boligmasse, som var til salg via ejendomsmægler. I hele Danmark var udbudsprocenten på andelsboliger 0,3 procent.
Kilde: Analyse fra Danske Bank/Realkredit Danmark, 2022

Sammenlægninger i høj kurs

Victor var 20 år, da han købte sin andelsbolig – og det er meget klassisk, at andelsboligen tiltrækker de yngre, fortæller David Bresemann Jakobsen, der er andelsboligchef hos Danske Bank.

“For mange unge – især i københavnsområdet – ser vi, at andelsboligen er startskuddet til boligmarkedet. En anden spændende tendens er, at flere begynder at købe andelsboliger for at sammenlægge dem. Vi oplever, at de yngre andelshavere med tiden ønsker flere kvadratmeter og derfor er nysgerrige på om de kan købe boligen nedenunder eller ved siden af for at lægge dem sammen,” siger David Bresemann Jakobsen og supplerer: 

“Vi ser også, at ældre køber andelsboliger, måske som bolig nummer tre-fire, da de omvendt ønsker færre kvadratmeter og at bo tættere på byen.”

Læs mere om regler for sammenlægning her→

Glem ikke ‘nedsparingslånet’

Spørger man andelsboligchefen giver andelsboligen også god mening for det ældre boligsegment, der gerne vil gøre brug af deres friværdi.

“Det er mere kendt, at man har muligheden for at låne af sine mursten i ejerbolig, men ikke alle er klar over, at det også er en mulighed, når vi taler andelsboliger. Nedsparing giver dig mulighed for at forsøde tilværelsen og frigøre eventuel friværdi i din bolig, uden at du skal sælge den,” forklarer David Bresemann Jakobsen og opstiller et regneeksempel for en andelsbolig, hvor banklånet er udbetalt:

“Hvis du har en andelsværdi på 800.000 kroner og din andel af foreningens gæld er på 200.000. kroner, så er andelsboligens tekniske pris på 1 million kroner. Du kan låne op til 60 procent af værdien med et nedsparingslån – i dette tilfælde 600.000 kroner. Vi tager dog din andel af foreningens gæld fra, da den altid vil være foranstående, hvis der sker et fald i boligmarkedet. Det betyder, at du i dette tilfælde vil kunne låne 400.000 kroner i boligens mursten til at forsøde livet med. Jo lavere gæld i foreningen, desto større mulighed vil du altså have for at kunne låne som nedsparing,” uddyber han. 

 

Få tilbud på et andelsboliglån

Victor på metrostation
Victor bor nu tæt på Frederiksberg Metro og kan derfor nemt komme til sit arbejde på Kongens Nytorv.

Penge under bordet ulmer stadig

En sidste tendens, som David Bresemann Jakobsen vil fremhæve, omhandler penge under bordet. Desværre lever de ulovlige penge under bordet stadig videre på andelsboligmarkedet. Noget de hos Danske Bank naturligvis på det kraftigste råder både sælger og køber at holde sig langt væk fra:  

“Det er ikke udbud og efterspørgsel, som vi kender det med leje- eller ejerboliger, der gælder på andelsboligmarkedet. Det er nogle andre parametre, som gør sig gældende i en andelsboligforening, hvor man ikke er alene om at beslutte om ens andelsbolig skal stige eller ej,” siger andelsboligchefen og understreger, at man skal tage fat i en juridisk ekspert, hvis man oplever dette.

Maksimalprisen og andelsboligforeninger

En andelsbolig kan ikke handles frit som en ejerbolig. Andelsboliger er nemlig underlagt maksimalpriser. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) + værdien af de forbedringer, der er gennemført i boligen samt eventuelt værdien af fast installeret inventar.

Med den nye andelsboliglov (2018) blev forældelsesfristen i forhold til sager om overpris udvidet. Det betyder, at hvor køber af en andelsbolig før havde 6 måneder til at stille sit tilbagebetalingskrav til sælger, vil køber fremover have tre år til det samme.

Fællesskabet vil blive savnet

Victor er nu flyttet til Frederiksberg i en lejebolig, og hans svar kom hurtigt, da vi spurgte, hvad han ville savne mest ved at bo i andelsboligforening:

“Fællesskabet, uden tvivl. Jeg havde et super godt forhold til mine naboer, som jeg har delt både nytårsbrunch og sociale stunder med. Det kommer jeg til at savne. I den bolig jeg er flyttet ind i nu, virker fællesskabet ikke til at være det samme,” siger Victor, som mener, at fællesskabet kommer mere naturligt i andelsboligforeninger, da man har fællesdage og generalforsamlinger, hvor man møder hinanden.

Man løfter i flok i den andelsboligforening, jeg boede i. Formanden, som er en ældre kvinde, kunne sagtens banke på min dør, hvis hun skulle have båret ting ned til storskrald, og jeg nød gerne en kold øl med de andre unge beboere. Det har været hyggeligt at bo i andelsboligforening, slutter Victor.

Victors andelsbolig blev købt af hans tidligere nabo, som førhen boede sammen med sin søster i nabolejligheden. Victor selv ved ikke, hvor han ser sin drømmeadresse i fremtiden, men synes bestemt, at andelsboligen har været et fantastisk springbræt ud på boligmarkedet. 

Fortrinsretten til at købe en andelsboligen ifølge standardvedtægterne § 13, stk. 2

  • En person indstillet af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.
  • Andre andelshavere, der er indtegnet på en intern venteliste.
  • En anden person, der er indtegnet på en ekstern venteliste hos bestyrelsen.
  • En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

Læs mere om ventelister i andelsboligforeninger→

Nynne Pihl Groth
Om forfatteren: Nynne Groth Hallander arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Skriv en kommentar