Ombygning og renovering af andelsboligen

Mange andelsboligforeninger har til huse i ejendomme, der blev opført i starten af 1900-tallet. Nogle andelsboligforeninger er dog placeret i mere moderne bygninger og de enkelte andelshavere kan have planer om at udvide eller ændre indretningen. Men hvad er de nødvendige retningslinjer, man skal være opmærksom på i denne sammenhæng?

Hvilke ombygninger kan udføres i en andelslejlighed eller -bolig? 

“Hvis vi lige vælter en væg og laver et nyt køkkenalrum her – og i samme ombæring udvider badeværelset lidt.” Som andelshaver kan du have ønsker om at ændre på visse aspekter af din andelsbolig og dens faciliteter og med god grund.  

Det er vigtigt at bemærke, at du som andelshaver har mulighed for at udføre forbedringer i din andelsbolig, selvom du teknisk set ikke ejer den. Dog kræver det, at du først får tilladelse fra bestyrelsen i din andelsboligforening, før du påbegynder større former for ombygning. 

Hvis der kræves byggetilladelse fra kommunen, vil du også skulle fremlægge en fuldmagt fra bestyrelsen i din forening som en forudsætning for at opnå denne byggetilladelse, da andelsboligforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen. Ligeledes skal bestyrelsen ofte have en kvittering efter anmeldelsen har fundet sted.

Når det kommer til forbedringer af en andelslejlighed, er der flere regler og bestemmelser, som du skal overholde. Disse inkluderer byggeloven, lokale byplaner og kravene i bygningsreglementet.
Byggeloven er den overordnede lovgivning på området for byggeri, mens bygningsreglementet indeholder detaljerede retningslinjer og krav til byggeri.

Meld renoveringen til bestyrelsen 3 uger inden 

I mange andelsboligforeningers vedtægter (og i standardvedtægten for private andelsboligforeninger) er du berettiget til at anmelde planlagt ombygning skriftligt til bestyrelsen senest tre uger, før du går i gang med arbejdet.

Bestyrelsen har mulighed for at indgive indsigelse inden for tre uger efter din anmeldelse. Hvis dette sker, er du forpligtet til at udskyde projektet, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er blevet fastslået, at bestyrelsens indsigelse er ubegrundet.

I nogle andelsboligforeninger kan der være ekstra regler og krav vedrørende ombygninger eller ændringer, så det er en god idé at læse og forstå foreningens vedtægter og eventuelle husregler, før du går i gang med en ombygning. Hvis du er usikker på noget, bør du altid kontakte bestyrelsen for rådgivning.

Hvornår skal private andelshavere indhente en byggetilladelse? 

Mange forbedringer og ændringer, som du ønsker at foretage i din andelsbolig, falder ind under kategorien ‘mindre byggearbejde’ og kræver ikke en byggetilladelse fra kommunen. Der er heller ikke behov for en ibrugtagningstilladelse i sådanne tilfælde. Disse tæller ofte både renovering af køkken, badeværelse og ændring af ikke-bærende vægge. 

Enhver anden form for ændring eller ombygning kræver både en byggetilladelse og en ibrugtagningstilladelse fra kommunen. F.eks. kræver det byggetilladelse, hvis du opsætter en altan eller sammenlægger to andelsboliger. Hvis du planlægger at ændre en bærende væg, skal du ligeledes indhente statiske beregninger fra en ingeniør for at afgøre, hvilke forstærkninger der er nødvendige for at bevare bygningens strukturelle integritet. Disse statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

Du bør ligeledes være opmærksom på, om det kræver tilladelse fra din andelsboligforening og bestyrelsen, når du eksempelvis opsætter en altan.

Hvor skal du ansøge om byggetilladelse til ombygning af en andelslejlighed? 

Du ansøger om en byggetilladelse i den kommune, hvor dit byggeprojekt planlægges at blive udført. Ansøgningen om byggetilladelse foregår elektronisk via Byg & Miljøs officielle hjemmeside. I din ansøgning om byggetilladelse bliver du anmodet om at vurdere og tage stilling til alle relevante aspekter vedrørende dit ønskede byggeprojekt.

Husk fuldmagten fra andelsboligforeningens bestyrelse, når du indsender ansøgningen. 

Hvor stor en værdi har ombygning i en  andelsbolig?

Når du foretager ændringer og ombygninger i andelsboligen, har du ofte mulighed for at inkludere den værdi, der er blevet fastlagt for disse forbedringer, i den samlede værdi af din andelsbolig. Dog er der flere aspekter, du skal være opmærksom på, når du vurderer disse forbedringer. Allerede i processen med at udføre forbedringerne er det vigtigt at sikre, at du har tilstrækkelig dokumentation til rådighed, som kan anvendes den dag, du beslutter dig for at forlade andelsboligen.

Hvis du en dag skal sælge din andelsbolig, er det nødvendigt at evaluere både forbedringer og eventuelle mangler i boligen. Vurderingen kan blive foretaget enten af andelsboligforeningen selv eller ved hjælp af en professionel vurderingsmand. Den professionelle vurderingsmand fastlægger værdien af de udførte forbedringer baseret på de omkostninger, du har haft i forbindelse med disse forbedringer. Når den oprindelige værdi er fastlagt, sker der en gradvis nedjustering af værdien af forbedringen, hvilket kaldes afskrivning.

Afskrivning indebærer en nedskrivning af værdien på grund af naturlig værdiforringelse. Det er obligatorisk at foretage afskrivninger på forbedringer, men der er ingen faste regler for, hvilken specifik afskrivningsmetode andelsboligforeninger skal anvende. Afskrivningskurven kan variere fra forening til forening. Der er forskel på, hvor hurtigt de forskellige forbedringer afskrives. Hårde hvidevarer afskrives typisk over 10 år, mens renovering på et badeværelse, som eksempelvis opsætning af fliser afskrives over 30 år. 

Har det konsekvenser hvis regler ikke følges ved ombygning af andelslejligheder?

Når du overskrider de juridiske retningslinjer og forskrifter for ombygning af din andelslejlighed, kan det medføre en række potentielle konsekvenser. Disse konsekvenser omfatter:

For det første kan kommunen udstede et påbud gennem andelsboligforeningen, hvis de opdager, at din ombygning ikke er i overensstemmelse med lovgivningen. Dette påbud forpligter dig til at rette op på de ulovlige ændringer inden for en fastsat tidsramme. Derudover kan du risikere at blive pålagt bøder, hvis du ikke overholder kommunens påbud eller udfører ombygning uden den nødvendige tilladelse, hvilket er i strid med byggeloven. Størrelsen af bøderne kan variere afhængigt af alvorligheden af din overtrædelse. Hvis du fortsætter med at ignorere kommunens påbud eller bryde lovgivningen, kan kommunen vælge at udføre de nødvendige ændringer eller rettelser på din regning.

Dine handlinger kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvor bestyrelsen har ret til at kræve, at du bringer andelsboligen tilbage til dens tidligere tilstand eller lovligt ombygger den i overensstemmelse med foreningens vedtægter.

Endelig, i ekstreme tilfælde, kan bestyrelsen og medlemmerne af andelsboligforeningen beslutte at ekskludere dig som andelshaver, især hvis du gentagne gange overtræder reglerne eller vedtægterne. 

For at undgå potentielle juridiske problemer og de deraf følgende konsekvenser er det afgørende at overholde lovgivningen og de regler, der er fastsat af din andelsboligforening, når du planlægger og udfører ombygninger i din andelslejlighed. Hvis du er i tvivl om reglerne eller kravene, er det altid en fornuftig beslutning at søge rådgivning fra en byggerådgiver eller kontakte din andelsboligforenings bestyrelse.

Kilder: Københavns Kommune, Bolius.dk, Byg og Miljøe, Indenrigs- og Boligministeriet, Normalvedtægten.