Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Rohde & Hansen Ejendomsservice ApS

Ombygning og renovering af andelsboligen

Når du planlægger ombygning af din andelsbolig, er det vigtigt at overholde byggeloven samt de specifikke regler og vedtægter, der gælder for din andelsboligforening. Det er nødvendigt at undersøge, hvilke forbedringer og ændringer du har tilladelse til at udføre i din bolig, og i hvilke tilfælde du skal ansøge om byggetilladelse.

Mange andelsboligforeninger har til huse i ejendomme, der blev opført i starten af 1900-tallet. Nogle andelsboligforeninger er dog placeret i mere moderne bygninger og de enkelte andelshavere kan have planer om at udvide eller ændre indretningen. Men hvad er de nødvendige retningslinjer, man skal være opmærksom på i denne sammenhæng?

Hvilke ombygninger kan udføres i en andelslejlighed eller -bolig? 

“Hvis vi lige vælter en væg og laver et nyt køkkenalrum her – og i samme ombæring udvider badeværelset lidt.” Som andelshaver kan du have ønsker om at ændre på visse aspekter af din andelsbolig og dens faciliteter og med god grund.  

Det er vigtigt at bemærke, at du som andelshaver har mulighed for at udføre forbedringer i din andelsbolig, selvom du teknisk set ikke ejer den. Dog kræver det, at du først får tilladelse fra bestyrelsen i din andelsboligforening, før du påbegynder større former for ombygning. 

Hvis der kræves byggetilladelse fra kommunen, vil du også skulle fremlægge en fuldmagt fra bestyrelsen i din forening som en forudsætning for at opnå denne byggetilladelse, da andelsboligforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen. Ligeledes skal bestyrelsen ofte have en kvittering efter anmeldelsen har fundet sted.

Når det kommer til forbedringer af en andelslejlighed, er der flere regler og bestemmelser, som du skal overholde. Disse inkluderer byggeloven, lokale byplaner og kravene i bygningsreglementet.
Byggeloven er den overordnede lovgivning på området for byggeri, mens bygningsreglementet indeholder detaljerede retningslinjer og krav til byggeri.

Eksempler på renovering, der ikke kræver byggetilladelse

  • Køkkenrenovering (udskiftning af elementer i det eksisterende køkken).
  • Flytte køkkenet til et andet rum i boligen.
  • Skillevægsændringer (ikke-bærende/stabiliserende vægge, når alle opholdsrum fortsat har vinduer direkte til det fri).
  • Nedsænke lofter.
  • Blænde døre inde i lejligheden.
  • Renovering, udvidelse eller flytning af dit badeværelse, så længe det ikke involverer ventilation eller ændringer i de fælles vandinstallationer.
  • Male vægge eller behandle dem.

Kilde: Københavns Kommune

Meld renoveringen til bestyrelsen 3 uger inden 

I mange andelsboligforeningers vedtægter (og i standardvedtægten for private andelsboligforeninger) er du berettiget til at anmelde planlagt ombygning skriftligt til bestyrelsen senest tre uger, før du går i gang med arbejdet.

Bestyrelsen har mulighed for at indgive indsigelse inden for tre uger efter din anmeldelse. Hvis dette sker, er du forpligtet til at udskyde projektet, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er blevet fastslået, at bestyrelsens indsigelse er ubegrundet.

I nogle andelsboligforeninger kan der være ekstra regler og krav vedrørende ombygninger eller ændringer, så det er en god idé at læse og forstå foreningens vedtægter og eventuelle husregler, før du går i gang med en ombygning. Hvis du er usikker på noget, bør du altid kontakte bestyrelsen for rådgivning.

Tip, til dig der skal renovere

Det skader aldrig at varsle naboer om din forestående renovering. Eksempelvis via en opslagstavle i opgangen, en Facebookgruppe i foreningen, et intranet eller en mail-liste. Fortæl dine naboer, hvad du skal have lavet, hvor lang tid du forventer renoveringen står på og hvilke tidsrum, der kan være lidt ekstra larm.

Renovering andelsbolig

Hvornår skal private andelshavere indhente en byggetilladelse? 

Mange forbedringer og ændringer, som du ønsker at foretage i din andelsbolig, falder ind under kategorien ‘mindre byggearbejde’ og kræver ikke en byggetilladelse fra kommunen. Der er heller ikke behov for en ibrugtagningstilladelse i sådanne tilfælde. Disse tæller ofte både renovering af køkken, badeværelse og ændring af ikke-bærende vægge. 

Enhver anden form for ændring eller ombygning kræver både en byggetilladelse og en ibrugtagningstilladelse fra kommunen. F.eks. kræver det byggetilladelse, hvis du opsætter en altan eller sammenlægger to andelsboliger. Hvis du planlægger at ændre en bærende væg, skal du ligeledes indhente statiske beregninger fra en ingeniør for at afgøre, hvilke forstærkninger der er nødvendige for at bevare bygningens strukturelle integritet. Disse statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.

Du bør ligeledes være opmærksom på, om det kræver tilladelse fra din andelsboligforening og bestyrelsen, når du eksempelvis opsætter en altan.

Hvor skal du ansøge om byggetilladelse til ombygning af en andelslejlighed? 

Du ansøger om en byggetilladelse i den kommune, hvor dit byggeprojekt planlægges at blive udført. Ansøgningen om byggetilladelse foregår elektronisk via Byg & Miljøs officielle hjemmeside. I din ansøgning om byggetilladelse bliver du anmodet om at vurdere og tage stilling til alle relevante aspekter vedrørende dit ønskede byggeprojekt.

Husk fuldmagten fra andelsboligforeningens bestyrelse, når du indsender ansøgningen. 

5 trin til at søge byggetilladelser

  • Gå til din kommunes hjemmeside og find formularen.
  • Udfyld ansøgningsformularen.
  • Vedhæft de nødvendige dokumenter. Disse kan omfatte plantegning, fuldmagt fra andelsboligforeningen og eventuelle statiske beregninger.
  • Indsend ansøgningen. Vær opmærksom på, at der muligvis kan opkræves et gebyr herfor.
  • Meld opstart af arbejde, når ansøgningen er godkendt. Afslut og meld færdiggørelse, når du er færdig med projektet. 
Renovering andelsbolig

Hvor stor en værdi har ombygning i en  andelsbolig?

Når du foretager ændringer og ombygninger i andelsboligen, har du ofte mulighed for at inkludere den værdi, der er blevet fastlagt for disse forbedringer, i den samlede værdi af din andelsbolig. Dog er der flere aspekter, du skal være opmærksom på, når du vurderer disse forbedringer. Allerede i processen med at udføre forbedringerne er det vigtigt at sikre, at du har tilstrækkelig dokumentation til rådighed, som kan anvendes den dag, du beslutter dig for at forlade andelsboligen.

Hvis du en dag skal sælge din andelsbolig, er det nødvendigt at evaluere både forbedringer og eventuelle mangler i boligen. Vurderingen kan blive foretaget enten af andelsboligforeningen selv eller ved hjælp af en professionel vurderingsmand. Den professionelle vurderingsmand fastlægger værdien af de udførte forbedringer baseret på de omkostninger, du har haft i forbindelse med disse forbedringer. Når den oprindelige værdi er fastlagt, sker der en gradvis nedjustering af værdien af forbedringen, hvilket kaldes afskrivning.

Afskrivning indebærer en nedskrivning af værdien på grund af naturlig værdiforringelse. Det er obligatorisk at foretage afskrivninger på forbedringer, men der er ingen faste regler for, hvilken specifik afskrivningsmetode andelsboligforeninger skal anvende. Afskrivningskurven kan variere fra forening til forening. Der er forskel på, hvor hurtigt de forskellige forbedringer afskrives. Hårde hvidevarer afskrives typisk over 10 år, mens renovering på et badeværelse, som eksempelvis opsætning af fliser afskrives over 30 år. 

Hvor mange år afskrives en forbedring over?

Det varierer hvor mange år en forbedring afskrives over. Se eksempler på afskrivninger:

  • Etablering af carport afskrives over 20 år
  • Nye bordplader i køkken afskrives over 20 år.
  • Nedtagning af vægge, afskrives over 30 år ( byggetilladelse skal foreligge, når der er tale om en bærende væg.)
  • Opsætning af fliser på badeværelse afskrives over 30 år

Se eksempel på en afskrivningskurve hos Indenrigs- og Boligministeriet.

–> Se eksempel på afskrivningsregler, som foreningen kan benytte.

Har det konsekvenser hvis regler ikke følges ved ombygning af andelslejligheder?

Når du overskrider de juridiske retningslinjer og forskrifter for ombygning af din andelslejlighed, kan det medføre en række potentielle konsekvenser. Disse konsekvenser omfatter:

For det første kan kommunen udstede et påbud gennem andelsboligforeningen, hvis de opdager, at din ombygning ikke er i overensstemmelse med lovgivningen. Dette påbud forpligter dig til at rette op på de ulovlige ændringer inden for en fastsat tidsramme. Derudover kan du risikere at blive pålagt bøder, hvis du ikke overholder kommunens påbud eller udfører ombygning uden den nødvendige tilladelse, hvilket er i strid med byggeloven. Størrelsen af bøderne kan variere afhængigt af alvorligheden af din overtrædelse. Hvis du fortsætter med at ignorere kommunens påbud eller bryde lovgivningen, kan kommunen vælge at udføre de nødvendige ændringer eller rettelser på din regning.

Dine handlinger kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvor bestyrelsen har ret til at kræve, at du bringer andelsboligen tilbage til dens tidligere tilstand eller lovligt ombygger den i overensstemmelse med foreningens vedtægter.

Endelig, i ekstreme tilfælde, kan bestyrelsen og medlemmerne af andelsboligforeningen beslutte at ekskludere dig som andelshaver, især hvis du gentagne gange overtræder reglerne eller vedtægterne. 

For at undgå potentielle juridiske problemer og de deraf følgende konsekvenser er det afgørende at overholde lovgivningen og de regler, der er fastsat af din andelsboligforening, når du planlægger og udfører ombygninger i din andelslejlighed. Hvis du er i tvivl om reglerne eller kravene, er det altid en fornuftig beslutning at søge rådgivning fra en byggerådgiver eller kontakte din andelsboligforenings bestyrelse.

Kilder: Københavns Kommune, Bolius.dk, Byg og Miljøe, Indenrigs- og Boligministeriet, Normalvedtægten.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

8 kommentarer

AvatarAnnette Bøg

Artiklen skriver, at man må flytte køkken til et andet rum. Der står også, at ændring af badeværelse kan ske, hvis det ikke involverer ventilation og fælles forsyningsledninger.

Dette forbehold gælder vel så også for flytning af køkken?

I vores forening vil nye andelshavere flytte køkken til et rum på den anden side af fordelingsgangen i gammelt hus fra 1870 som er byfornyet. Vi har sagt nej til projektet idet det involverer fælles installationer og centralsug og fordi det involverer etageadskillelsen (som er fællesareal) og på grund af en hel masse andre ting og risici vi ikke vil løbe. Bla at det ændre på husets lay-out omkring rørføring. Vi synes det er en rigtig uhensigtsmæssig ændring, og ikke i foreningens interesse. Potentielt kan det give en masse bøvl ved service, ændring af stigstrenge osv.
I vores vedtægter står blot at man må lave indvendige forandringer og skal anmelde til bestyrelsen og i øvrigt selvfølgeligt gøre det håndværksmæssigt forsvarligt.
Må bestyrelsen afvise forandringerne?

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Annette

Mange tak for din besked. Står der ikke andet i jeres vedtægter, vil jeg mene, at bestyrelsen ikke kan afvise forandringerne. Så det afhænger af jeres vedtægter, om I må afvise forandringerne. I standardvedtægterne står der for eksempel, at vurderer bestyrelsen, at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Avatarjan asmussen

Min forening, AB Baldersgade 61 – 63, havde for mange år siden i vedtægterne en mulighed for at sammenlægge lejligheder, så andelshavere med børn kunne blive boende. Alle udgifter i forbindelse med sammenlægningen m.m. skulle betales af andelshavererne. Men jeg tror ikke, at vi havde opfyldt krav om forudgående kommunal godkendelse af sammenlægningsmuligheden. Nu er den igen fjernet fra vedtægterne. Passer det, at der skal kommunal godkendelse til, hvis foreningen ønsker at vedtage en sammenlægningsmlighed i vedtægterne ?

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Jan

Mange tak for din kommentar. Os bekendt skal kommunen ikke godkende, når foreninger vedtager en sammenlægningsmulighed i vedtægterne. Ønsker man at sammenlægge lejligheder, skal man dog indhente tilladelse fra kommunen (samt tilladelse fra andelsboligforeningen og en byggetilladelse hos kommunen).

De bedste hilser
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarPeter Samsø

Andelsbolige på 6 lejligheder, fælles udsugning på taget.
Der er udsugning på badeværelse samt emhætte i alle lejligheder.

Ved ombygning af køkken må man blokere den fælles udsugning i emhætten og installere komfur med” indbygget” emhætte som køre med kulfilter, en koge ø.

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Peter

Mange tak for din kommentar. Det er jeg usikker på, om du må. Jeg vil anbefale dig, at du hører foreningens bestyrelse ad.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

AvatarJens Ole Christensen

Man kunne i denne artikel tilføje regler for afskrivning på forbedringsarbejderne.

Michelle NielsenMichelle Nielsen

Hej Jens Ole

Mange tak for din kommentar og dit forslag. Artiklen linker nu direkte til vores artiklen med et sæt afskrivningsregler, som foreningerne kan benytte.

De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk

Viser 0 af 8 kommentarer