Den ultimative guide til dig, der skal købe din første andelsbolig

At blive en del af en andelsboligforening kan være lidt af en jungle for kommende andelshavere, som skal købe den første andelsbolig. Alt fra de daglige praktiske opgaver, regler for arbejdsdage til økonomisk ansvar og den faktiske finansiering af andelsboligen dækker vi i denne guide. Læs med og bliv klædt godt på til at navigere i andelsboligens mange aspekter.

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig adskiller sig fra en ejerbolig, da man ved en andelsbolig køber sig til et medejerskab i en andelsboligforening – og ikke er den faktiske ejer af boligen, som ved en ejerbolig. Andelsboligforeningen ejer selve ejendommen, og man får, ved at købe sig ind i foreningen, brugsret over en andelsbolig. Det betyder også, at man får andel i foreningens formue og overskud, men også gæld og udgifter. Desuden bliver man en del af et fællesskab, hvor man får indflydelse på beslutninger om alt fra drift til vedligeholdelse.

Værd at vide om at bo i andelsbolig

Da man som andelshaver ikke ejer andelsboligen, men har råderet over den, er der nogle andre forpligtigelser og regler, man som andelshaver er ansvarlig for at håndhæve for at kunne være en del af andelsboligforeningen.

Vedtægter

Er man del af en andelsboligforening vil man også skulle følge de vedtægter, som er bestemt for andelsboligforeningen. Vedtægterne er det regelsæt, som er for foreningen – selvfølgelig sammen med den lovgivning, som gælder på området. Det er vigtigt, at man som andelshaver overholder vedtægterne. Man kan, hvis man groft misligholder sine forpligtelser gentagne gange, ende med at blive ekskluderet af andelsboligforeningen.

Generalforsamling

Som andelshaver har man også en stemme på generalforsamlingen, der er den højeste myndighed i andelsboligforeningen. Det er her, der træffes beslutninger om andelsboligforeningen – og du som andelshaver kan have indflydelse på den fremtidige drift af foreningen. Generalforsamlingen afholdes hvert år. Skal der tages en beslutning i foreningen om en hastesag kan der indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling.

Boligafgift

Man skal som andelshaver betale en månedlig boligafgift, også kaldet boligydelse, til andelsboligforeningen. Den fungerer som en form for husleje, som går til at dække foreningens udgifter herunder blandt andet administration, lån, drift af ejendom og fællesområder.

Boligafgiften varierer alt efter, hvilken andelsboligforening man er bosiddende i. Er du på jagt efter en andelsbolig, er det en fordel at undersøge boligafgiften, før du køber dig ind i en forening. Jo lavere boligafgiften er, desto mindre gæld har andelsboligforeningen ofte. Det er også en god idé at undersøge, om der er planlagt større renoveringer af ejendommen, da nye lån, for eksempel til tagudskiftning, kan påvirke boligafgiften.

Arbejdsdag

Mange andelsboligforeninger afholder én eller flere årlige arbejdsdage, hvor beboerne i fællesskab løser vedligeholdelses- og renoveringsopgaver på foreningens fællesarealer og udemiljø. Derfor skal du være forberedt på, at du som kommende andelshaver kan være påkrævet at møde op til disse arbejdsdage. Det kan være udfordrende i nogle andelsboligforeninger at få andelshaverne til at møde op til arbejdsdagene, hvorfor flere indfører bødestraf for udeblivelse.

Hvor kan jeg købe en andelsbolig?

Er du på jagt efter en andelsbolig kan det være en lettere udfordrende mission. Modsat ejerboliger, som kan findes via en ejendomsmægler, bliver kun en mindre andel af landets andelsboliger sat til salg hos en ejendomsmægler. Den store efterspørgsel på andelsboliger, især i de større byer, gør, at der i mange tilfælde allerede er fundet en køber til andelsboligen, før den når at blive sat til salg hos en ejendomsmægler. Ofte bliver andelsboligen solgt via ventelister ellers sælger andelshaveren selv, hvilke kan gøres på flere måder.

Online markedspladser

Et populært sted at sælge sin andelsbolig er på en onlinemarkedsplads, som eksempelvis Den Blå Avis (DBA) eller Facebook Marketplace. Er du på jagt efter en andelsbolig er dette altså et oplagt sted at lede. Der kan være mange om buddet, så det er en fordel at have en ansøgning liggende. Det er en god idé at modificere den, så den passer til den bolig, man sender en ansøgning afsted til.

Sociale medier

Mange andelshavere vælger også at sælge deres andelsbolig via deres sociale medier. Især Facebook-grupper er et godt værktøj til at sælge selv, og derfor et sted der er værd at lede, hvis du er på jagt efter en andelsbolig.

Hvordan er købsprocessen for en andelsbolig?

Når man køber sig ind i en andelsboligforening, forløber processen også anderledes, end hvis du havde investeret i en ejerbolig. Får du mulighed for at købe en andelsbolig, og du har undersøgt foreningen og vil gå videre med processen, er det først og fremmest relevant at andelsboligen er gennemgået af en uvildig vurderingsmand. De kan nemlig afdække, om der skulle være eventuelle fejl og mangler i andelsboligen, som skal trækkes fra prisen. Det samme gælder for en vurdering af el- og VVS-installationerne.

Beslutter du, at den pågældende andelsbolig er noget for dig, kan du gå videre med købsprocessen. Har du spørgsmål til andelspris, boligydelse og om det er en god handel du er ved at lave, er det fordelagtigt at tage kontakt til en neutral rådgiver. En neutral rådgiver til prisrelaterede spørgsmål kan være en økonom, mens en jurist vil være en ideel rådgiver til juridiske spørgsmål.

Når dig og sælger er blevet enige om en pris, herunder også en pris for løsøre, kan I få udarbejdet en overdragelsesaftale, som indeholder alle vilkår for handlen. Andelsboligforeningens bestyrelse skal typisk godkende overdragelsen. De sikrer, at køber er bekendt med foreningens regler og vedtægter. Har du finansieringsdelen i hus, betales købssummen til andelsboligforeningens bestyrelse. De står for at udbetale beløbet til sælgeren efter at have modregnet eventuelle tilgodehavender.

Ved overdragelse af andelsboligen, skal der også foretages en såkaldt transportpåtegning. Her bliver den eller de nye andelshavere noteret på andelsbeviset som et bevis på, at overdragelsen af andelsboligen er i orden.

Hvordan er prisen på andelsboliger sammensat?

Den maksimale værdi man må tage for en andelsbolig bestemmes af en såkaldt andelskrone, som fastsættes hvert år på generalforsamlingen. Det er værdien af andelsboligforeningens ejendomme, gælden i foreningen og øvrige aktiver, som afgør hvilken værdi andelskronen skal være. Når man beregner andelskronen, vil regnestykket være således:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) /
oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Værdien af andelsboligforeningens ejendomme kan bestemmes ud fra forskellige vurderingsmetoder. Tidligere brugte mange andels boligforeninger den offentlige vurdering til at værdiansætte andelsboligforeningens ejendomme. Den offentlige vurdering har dog været fastfrosset siden 2012, og derfor er der færre, som stadig bruger denne, men som i stedet er overgået til en valuarvurdering. Ved en valuarvurdering fastsættes den kontante handelsværdi af andelsboligforeningen. Vurderingen er gældende i 42 måneder – svarende til tre regnskabsår. Anskaffelsesprisen er også en måde at fastsætte ejendommens værdi på. Det er den værdi, som ejendommen havde, da den blev købt.

Sådan kan du få finansieret din andelsbolig

Der er flere lånemuligheder, når du står og skal købe din første andelsbolig. Du kan vælge et andelsboliglån med variabel rente, hvor månedlige ydelser kan variere afhængigt af renteudviklingen – enten stige eller falde. Denne løsning kan være attraktiv, hvis du er komfortabel med udsving i dine udgifter og potentielt vil have gavn af lavere renter i nogle perioder.

Ønsker du i stedet mere stabilitet i din økonomi, kan du vælge et forrentet lån. Her låses renten i en periode på 1-10 år. Med denne type lån kender du dine faste udgifter i låneperioden, hvilket kan give dig en større økonomisk tryghed i hverdagen.

Hvis du vælger et lån med variabel rente, har nogle banker også muligheden for at tilknytte en opsparings- eller lønkonto med en attraktiv rente, hvilket kan give dig ekstra værdi af din opsparing. Dette kan være en fordel, hvis du ønsker fleksibilitet i din økonomi og samtidig mulighed for at forrente dine penge på fordelagtige vilkår.

Renovering af andelsboligen

Selvom du som andelshaver køber dig ind i forening og ikke ejer andelsboligen, er det stadig muligt at udføre forbedringer i boligen. Er boligen altså ikke lige som du drømmer om, kan du renovere den – også selvom du ikke er ejer.

Førend en renovering igangsættes skal der indhentes tilladelse fra bestyrelsen. I mange andelsboligforeninger skal renoveringer meldes til bestyrelsen senest tre uger før arbejdet igangsættes. Det er altid en fordel at læse vedtægterne eller forhøre sig hos bestyrelsen omkring foreningens regler, inden man igangsættes en renovering.

I nogle tilfælde kan der også være krav om byggetilladelse fra kommunen, som skal kunne fremlægges til bestyrelsen.

Når man renoverer sin andelsbolig, kan man ofte inkludere den værdi, som bliver fastlagt i forbedringerne til den samlede værdi af andelsboligen. Dog er det vigtigt, at man dokumenterer omkostningerne, så dokumentationen er klar, hvis du en dag vil sælge boligen. Ved et salg vurderes forbedringer og eventuelle mangler typisk af foreningen eller en professionel vurderingsmand, som fastsætter værdien af forbedringerne ud fra dine udgifter.
De forbedringer man foretager af andelsboligen afskrives over tid. Dette skyldes naturlig værdiforringelse. Afskrivninger varierer mellem foreninger og afhænger af forbedringernes type. For eksempel afskrives hårde hvidevarer ofte over 10 år, mens badeværelsesfliser kan have en længere afskrivningsperiode.