Er en ny lov om værdiansættelsesprincipperne for andelsboligforeningers ejendomme omsider på vej?
Der er nyt på den politiske front, for den 22. februar 2024 blev lovforslag L 111, der foreslår en ændring af værdiansættelsesprincipperne, fremsat. Vedtager folketinget det nye lovforslag, vil valuarvurderinger være gyldige i 42 måneder frem for 18 måneder. Hertil vil det være muligt at regulere ens offentlige vurdering efter nettoprisindekseringen, så vurderingen følger inflationen. Vi ser nærmere på L 111 her.
Opdatering den 5. april 2024: I går, den 4. april 2024, vedtog Folketinget L 111, en ny lov der ændrer i værdiansættelsesprincipperne af andelsboligforeningernes ejendomme. Du kan læse mere om, hvad det betyder i artiklen her.
I mange år har landets andelsboligforeninger ventet på nyt om værdiansættelsesprincipperne af foreningernes ejendomme. Men nu er der – omsider – nyt, for den 22. februar 2024 blev L 111 fremsat: Et lovforslag, der foreslår en ændring af værdiansættelsesprincipperne. Vedtager folketinget L 111, vil en valuarvurdering være gyldig i 42 måneder frem for kun 18 måneder. Desuden vil en nettoprisindeksering af seneste offentlige vurdering være mulig.
I dag har landets andelsboligforeninger tre måder at værdiansætte deres ejendom på: anskaffelsesværdien, valuarvurderingen og den offentlige vurdering. Men i dag benytter kun få anskaffelsesværdien eller den offentlige vurdering. Anskaffelsesværdien er dén pris, ejendommen blev købt for, dengang foreningen blev stiftet. Og den offentlige vurdering, fordi denne blev udsendt tilbage i 2012 og er ikke blevet opdateret siden. Det har ikke været muligt at indeksregulere hverken anskaffelsesværdien eller den offentlige ejendomsvurdering.
Som følge heraf har mange foreninger set sig nødt til at benytte en valuarvurdering, der i dag er den eneste metode, hvor værdierne kan ændre sig. Men en valuarvurdering er, særligt for små foreninger, en dyr post på budgettet. En valuarvurdering gælder i dag i 18 måneder, men foreningerne kan kun bruge den til én generalforsamling (eftersom gyldigheden af den opfører mellem to årlige generalforsamlinger), og derfor skal foreningerne årligt betale for en ny valuarvurdering.
Ændringerne
Med L 111 åbnes der op for, at man som forening bedre kan vælge mellem flere måder at værdiansætte sin ejendom på. Det er forsat muligt at benytte anskaffelsesværdien, men værdien kan dog ikke indeksreguleres – der er derfor ingen ændringer i L 111 af anskaffelsesværdien.
Ændringerne angår brugen af den offentlige vurdering samt valuarvurderingen. For vedtager Regeringen L 111, kan landets andelsboligforeninger regulere deres offentlige vurdering efter nettoprisindekseringen, så vurderingen følger inflationen. Som berørt er det ikke muligt i dag, og det betyder, at benytter foreninger den offentlige vurdering i dag, tages der udgangspunkt i en værdi, fastsat tilbage i 2012 – en værdi, der ikke har fulgt inflationen og derfor ikke følger priserne på dagens boligmarked.
Lovændringen i korte træk:
- Valuarvurderingens gyldighedsperiode forlænges fra 18 måneder til 42 måneder
- Den sidste offentlige ejendomsvurdering kan reguleres, så den nettoprisindekseres
- Vedtages L 111 træder den i kraft den 15. april 2024
Hertil fremsætter L 111, at en valuarvurdering skal være gyldig i 42 måneder frem for 18 måneder. Det betyder, at vedtager man det nye lovforslag, kan landets andelsboligforeninger benytte en og samme valuarvurdering i tre år – frem for at skulle betale for en ny på årlig basis. På den måde tager det nye lovforslag hensyn til særligt de små foreninger, der bruger en stor del af budgettet på den årlige valuarvurdering.
Det er ikke første gang, at de omtalte ændringer af værdiansættelsesprincipperne er oppe at vende. Tilbage i 2022 fremsatte Christian Rabjerg, der dengang sad på boligministerposten, L32, der netop foreslog, at man forlængede perioden, så en valuarvurdering skulle gælde 42 måneder frem for 18 måneder. Forslaget blev fremsat den 5. oktober 2022, men bortfaldt som følge af udskrivningen af folketingsvalg.
L 111 blev som sagt fremsat den 22. februar 2024, og hensigten er, at det nye lovforslag skal træde i kraft allerede den 15. april i år. Der lægges op til, at foreninger, der har en gyldig valuarvurdering, vil kunne forlænge gyldigheden på en generalforsamling.
Hvad siger valuarerne om en tre-årig valuarvurdering? Læs her –>.
12 kommentarer
I vores A/B forening på 8 boliger har Vurderings styrelsen sat grundprisen til godt 5 mill. det er mere end 600% over den kommunale vurdering fra sidste gang. I 2022 fik vi lavet en valvarvurdering af de 8 boliger med grunden, det blev til 4 mill. i alt, grunden er så mere værd uden husene end med huse, uforståeligt. Jeg har skrevet til vurderings styrelsen og bedt dem se på sagen igen, men får svar, at der kommer en tilrettet vurdering i 2024 eller 25.
Jeg har svært ved at have tillid til de så kan ramme den rigtige grundværdi vurdering, når de ikke har kunnet gøre det på alle de år de har prøvet.
Hej Jens,
Tak for din kommentar. Det er rigtig svært at finde rundt i og vi kan heller ikke udtale os om, hvad der kommer til at ske fremover. Vi behandler emnet i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/gaa-ny-vurdering-igennem/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Iflg vores revisor ændrer denne lovændring ikke ved det faktum, hvis man benytter dagsværdien i regnskabets balance, så siger regnskabsloven, at der skal foreligge en dagsværdi (=valuarvurdering) hvert år.
Hej Per,
Tak for din kommentar. Debatten om en valuarvurderings gyldighedsperiode og regnskabsloven var også et emne dengang at det blev en mulighed at fastfryse valuarvurderingen. Det endte med en større regnskabsteknisk debat og jeg ved også, at man sidenhen har opdateret regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-regnskabsvejledning/ Vi er desværre ikke revisorer herinde og kan derfor ikke gå ind i detaljerne om regnskabsloven, men hvis der bliver et generelt problem med at revisorer påpeger at en ny lov er i konflikt med andelsboligforenignernes regnskabsmetoder, så vil vi selvfølgelig bringe artikler om emnet.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Gode synspunkter!
Betyder loven, at man ved benyttelse af den offentlige vurdering til værdi fastsættelse, skal tage udgangspunkt i 2012 vurderingen, som så kan indeksreguleres, eller kan man benytte den nye (foreløbige) vurdering til noget, selvom den ganske vist kun er en vurdering af grunden (med den mest optimale udnyttelse) ?
Den nye vurdering ligger jo noget tættere på de 75% af ejerbolig priser, som udlejningsejendomme angiveligt har i KBH, hvor valuarvurderingerne af en eller anden grund typisk er noget lavere (i min forening er valuarvurderingen ca. 22.000/m2, ny off. (grund)vurdering er 34000/m2 og ejerlejligheder i bydelen er 53000/m2 og den gamle off.vurdering er 157000/m2).
Hej Niels
Mange tak for din kommentar. Såfremt det nye lovforslag vedtages, vil det være 2012-vurderingen, som var af ejendomsvurderingen, der kan indeksreguleres.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Du jonglerer da godt med årstallene:
“Tilbage i 2012 fremsatte Christian Rabjerg, der dengang sad på boligministerposten, L32,” – det var i 2022.
Om årstallet “tilbage i 20212” er da et godt stykke ude i fremtiden.
Hej Uffe,
Tak for din besked. Der er nogle 1-taller, der har været på spil. Det er rettet nu.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Does this new law mean that from 15th April does associations with “offentlig vurdering” will be able to increase the price as per the netto price index difference between today and 13 years ago?
Which is around 10%?
Thanks
Hi Javier
Thanks for your comment. If The Danish Parliament passes the law, then yes, you will be able to increase the public property assessment (den offentlige vurdering) as per the netto price index difference.
Best regards
Michelle / Andelsportal.dk
Det er fuldstændigt håbløst, at politikkerne fastholder, at der skal være en boligmasse, hvor prisen holdes kunstigt lav. I en by som KBH, hvor cirka 1/3 af alle boliger er andelsboligerne gør det:
1. at andelsboligejerne aldrig kan få mulighed for at skifte til ejerbolig, da markederne ikke følger hinanden. Og det er ens naboer der tilfældigvis bestemmer, hvor meget andelskronen skal være på, samt hvilken valuar der skal vælges.
Beslutningen bliver altså truffet i samme fora (generalforsamlingen i andelsboligforeningen), som dem der bestemmer, om taget skal skiftes eller om hastigheden på internettet skal sættes op. Et fora hvor der i øvrigt kan være meget forskellige interesser alt efter om du har i sinde at blive boende eller sælge din andel i nærmeste fremtid.
2. at priserne på ejerboliger presses kunstigt højt op, da man giver flere adgang til at kunne købe bolig på det københavnske boligmarked, når 1/3 af byens boligmasse er kunstigt lavt prissat. Dette resulterer i, at kun dem med de gode netværk kan få fat i andelsboliger, og for ejerboligmarkedet betyder det, at priserne presses i vejret, da der er mange flere om buddet til at købe disse boliger.
Eneste holdbare løsning er at sætte markedet for andelsboliger frit, så prisen følger markedsudviklingen. Dette vil være sundt for både andelsboligmarkedet og ejerboligmarkedet.
I forhold til at der skal være boliger til en fair pris i KBH, så mener jeg ikke, at det skal være andelsboligejerne, der skal lide under dette. I stedet burde kommunen bygge en tilpas mængde boliger, der udbydes til priser, så der også kan være plads til rengøringsmedhjælperen, sosu-medarbejderen og sygeplejerskerne i KBH.
Eventuelt kunne finansieringen af disse boliger ske ved at indføre beskatning på gevinst ved salg af boliger. Det er alt andet lige mere fair, at folk bliver millionærer ved at have et job, fremfor som nu, hvor det kan ske ved, at du tilfældigvis ejer en bolig i den rigtige kommune.
Viser 0 af 12 kommentarer