andelsboligpriserblackstoneBoligaftaleboligministerpolitik

Boligekspert om Blackstone-aftale: ”En sejr for andelsbevægelsen”

Sent i går aftes indgik Kaare Dybvad Bek (S) en aftale med venstrefløjen og DF. Aftalen sætter en prop i hullet for udenlandske boligspekulanter, kortsigtede investeringer og er ifølge boligekspert en gavebutik for andelshaverne.

Så lykkedes det. En aftale så dagens lys, da DF blev tungen på vægtskålen, og Kaare Dybvad Bek endelig kunne sætte et stort hak efter måneders forhandlinger, som ellers i går blev lagt i graven efter politisk tumult.

Ifølge boligøkonom og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter Curt Liliegreen er det en gave til andelsbolighaverne. Også ABF er meget positivt stemte. Der er nemlig flere ting at hæfte sig ved. Vi gennemgår alt, hvad du som andelshaver skal vide om den nye aftale her, og hvilke faktorer der kan spille ind på din andelsbolig værdi.

Boligaftalen og andelsboligforeningerne
BoligaftaleBoligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet.
Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Karensperiode på fem år

Boligudlejere skal i den nye aftale vente fem år fra de renoverer en ejendom før de må sætte huslejen op. Karensperioden lå først på 10 år, dernæst 7 år og i går aftes landede den altså på 5 år. Men karensperioden gælder ikke, hvis en andelsboligforening ønsker at omdanne sig til en udlejningsejendom. Det betyder ifølge aftaleparterne, at din andelsbolig ikke falder i værdi, som følge af karensperioden, når I ønsker en ny vurdering.

Valuar- og offentlig vurdering bliver ikke påvirket

Andelsboligforeninger som benytter valuarvurdering vil have mulighed for at fastholde deres vurdering tidsubegrænset. Det samme gælder for andelsboligforeninger, som benytter den offentlige vurdering. Her har foreningerne mulighed for tidsubegrænset at anvende den gamle vurdering, og fastholde den – også når de nye kommer. Hvad enten din andelsboligforening benytter valuarvurdering eller offentlig vurdering har I i foreningen mulighed for kunstigt at fastholde jeres nuværende værdiniveau, selvom det i fremtiden måtte falde.

Udlejere skal have tilbudt deres lejlighed

Tilbudspligten bliver en realitet. Tidligere når en udlejningsejendom blev solgt, var det svært for lejerne at få tilbuddet om at købe deres ejendom med henblik på at stifte en andelsboligforening. Dette fordi reglerne om tilbudspligt blev omgået ved at placere ejendommen i et selskab. Det bliver der nu skredet ind over for og forhåbentligt betyder det, at der igen vil blive stiftet nye andelsboligforeninger, når udlejningsejendomme sættes til salg.

Kravet til egenfinansiering skal undersøges

Finansieringsreglerne vil også komme under luppen. Vil du købe en andelsbolig i dag skal du selv kunne lægge fem procent i udbetaling. De fem procent er både af den enkelte andelsboligs værdi og af andelen af foreningens samlede gæld. Det krav skal et udvalg undersøge nærmere, og om det presser den almindelige dansker ud af markedet. Hensigten er, at det skal være lettere for købere at låne penge til den kommende andelsbolig. Rapporten skal være færdig slut 2020.

Slut med ”flytte-penge”

Derudover indebærer aftalen, at hvis en andelsboligforening vil opløse sig selv, for at blive omdannet til en udlejningsejendom, skal mindst fire femtedele på generalforsamlingen stemme for. Den regel skal modvirke, at skræntende andelsboligforeninger får et lokkende tilbud om opkøb fra investorer, som vil omdanne den til udlejningsejendom. Du kan som andelshaver derfor ikke længere kun blive lokket af en pose-penge, det kræver også et overvejende flertal på jeres generalforsamling.

Aftaleparterne vil holde hånden under andelsboligforeningerne

Aftalen indebærer også, at hvis andelsboligforeninger senere hen skulle komme i økonomisk uføre, så er politikerne også klar til at tage højde for dem.

Regeringens aftale er indgået med DF, EL, SF og Å og det forventes at lovforslaget træder i kraft 1. juli 2020. Du kan læse om de tidligere forslag boligministeren havde på bordet først på året her.

Fakta om udvalgte elementer i aftalen:

– Spekulantstop: Der indføres en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå 5 år, før lejefastsættelse må ske efter § 5, stk. 2.

– Grønt incitament: Karensperioden på fem år bortfalder, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter.

– Huslejebremse: Lejen vil fremover ikke kunne fastsættes væsentligt over det lejedes værdi (i praksis op til 10 procent over), men vil fremadrettet alene kunne fastsættes til maksimalt det lejedes værdi.

– Grønt energikrav: Der indføres et skærpet grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller man har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.

– Forbud mod ’flytte-penge’: Det skal fremover være forbudt for udlejer at tilbyde lejer penge for at opsige eller fraflytte sit lejemål.

– Huslejenævn: Der sættes gang i en række initiativer, som vil styrke huslejenævnene og øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.

– Besigtigelse: For at modvirke fup-moderniseringer, hvor udlejer udskifter nyere installationer alene for at opfylde beløbskrav, indføres krav om, at lejemålets stand før en 5.2-modernisering skal dokumenteres ved en besigtigelse fra huslejenævnet.

Kilde:Transport- og Boligministeriet

På Andelsportal.dk er vi glade for, at der endelig er kommet afklaring omkring lovforslaget og håber, at det ikke vil påvirke andelsbolighaverne negativt. Vi følger udviklingen nøje.

Ida Landt
Om forfatteren: Ida Landt er kommunikationsmedarbejder på Andelsportal.dk. Her skriver hun nyheder og guides inden for alt med andelsboligforeninger. Ida er uddannet cand.mag. i medievidenskab fra Københavns Universitet, og har de sidste 9 år selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Forstår jeg korrekt at med denne aftale får alle andelsboligforeninger som benytter den offentlige ejd. vurdering en mulighed for at få lavet én valuarrapport (inden 1.juli 2020), som så vil kunne bruges år efter år indtil vi får styr på opdaterede off. vurderinger.
De faste årlige omkostninger ved udfærdigelse af valuarrapporten, vil dermed være væk (undtaget første år) og derfor må det være et godt råd at give til alle andelsboligforeninger som benytter offentlig ejd. vurdering at skifte til valuarvurdering til værdiansættelse.

skriv et svar
Andels Ejer - 2 måneder siden

    Hej Anders,

    Det er op til den enkelte forening, hvilken vurderingsform de vælger, sådan har det altid været – også før denne aftale blev indgået. Men i forhold til valuarvurderingerne, så vil jeg svare ja på dit spørgsmål. En forening kan beholde deres valuarvurdering tidsubegrænset. Det samme gælder faktisk også for de foreninger som bruger den offentlige vurdering – ifølge den nye aftale – de kan også tidsubegrænset holde fast i værdiansættelsen her – også når de nye kommer.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 2 måneder siden

Hej

Jeg bor i en nyere andelsforening, hvor bygningen er opført i 2008 og hvor vi anvender valuarvurderinger.
Er det korrekt forstået, at den nye aftale kun berør bygninger opført efter 1991, og ikke må forventes at påvirke vores valuarvurdering, idet at vi fortsat kan fastsætte leje udfra markedsleje-principperne?

Mvh Mille

skriv et svar

    Hej Mille

    Tak fordi du skriver ind. Det korte svar er, at boligreguleringsloven drejer sig om ejendomme bygget før 1991, og umiddelbart vil jeres ejendom derfor ikke blive påvirket.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 2 måneder siden

Hej Mille

Betyder det at hvis man har en valuar vudering pt, så kan man fastholde denne så man ikke behøver at lave en ny hver år?

skriv et svar

    Hej Henrik

    Tak fordi du skriver ind til os. Ja det er sådan vi også læser aftalen. Jeres valuarvurdering kan I beholde tidsubegrænset.

    Med venlig hilsen

    Ida – Andelsportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 2 måneder siden

Hej, vi bor i en andelsforening der overvejer at overgå til valuarvurdering, fordi den offentlige vurdering konstant bliver udskudt. Hvis vi får lavet en valuarvurdering nu, vil den også kunne fastfryses? Og er der en bagkant på, hvornår vi skal have lavet en valuarvurdering – dvs. i indeværende år eller lignende?

skriv et svar
Jesper Hansen - 2 måneder siden

    Hej Jesper,
    Tak for din henvendelse.
    Ja, vi læser aftalen sådan, at I vil kunne fastfryse en valuarvurdering hvis I får den lavet nu. Som det står i aftalen er det valuarvurderinger udført før aftalens ikrafttrædelse. Aftalen forventes klar 1. juli 2020. Min anbefaling til jer er at indhente en valuarvurdering hurtigst muligt hvis I allerede overvejer at få udført én. Der kan nemlig med stor sandsynlighed komme stor efterspørgsel på valuarvurderinger i den kommende tid.
    Ønsker I at komme i kontakt med en af de valuarer, vi samarbejder med, er I velkomne til at benytte vores service her: https://www.andelsportal.dk/lp/valuarvurdering/
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden

Hej
Hvordan er udsigten til stigninger for andelsboliger i fremtiden. Hvis den nuværende valuarvurdering eller offentlige ejendomsvurdering fryses fast forstår jeg ikke hvordan prisen for andelen kan vækste som det er sket hidtil. Dermed vil andelen falde i værdi pga. inflation?
Mvh Rasmus

skriv et svar
Rasmus Christensen - 2 måneder siden

    Hej Rasmus

    Tak for din kommentar og gode spørgsmål. Lige nu er det for tidligt at spå om prisen på andelsboliger i fremtiden, da ministeren er kaldt i samråd og mulige konsekvenser stadig diskuteres. Vi har interviewet en ekspert, der har forholdt sig kritisk til fastfrysningen og stiller samme spørgsmål som dig. Han pointerer at ønsker en andelsboligforening at fastfryse deres valuar- eller offentlige ejendomsvurdering, som boligudspillet tillader, vil det betyde, at dens værdi vil stå i stampe. Foreningen vil i mange år ikke kunne se frem til en stigning i andelskronen.

    Læs mere om kritikken her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/boligaftalen-er-et-mikado-spil/

    Vi følger sagen nøje her på portalen og opdaterer vore hjemmeside, nyt udmeldes.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 2 måneder siden

Hej
I følge vores andelsboligforenings vedtægter kan foreningen opløses ved 2/3 flertal. Bliver det sat ud af kraft nu, således der fremadrettet skal 4/5 flertal til for at stemme en opløsning igennem?
Jørn

skriv et svar
Jørn - 1 uge siden

    Hej Jørn

    Tak for din kommentar. Det er rigtigt forstået. Med den nye boligaftale vil det blive en ny regel, at det kræver et overvejende flertal på jeres generalforsamling – 4/5 flertal – for at opløse andelsboligforeningen. Boligaftalen er dog fortsat til forhandling i Folketinget, og er derfor ikke endegyldigt vedtaget endnu. Vi opdaterer naturligvis portalen, når der er nyt i forhold til boligudspillet.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG
    Nynne PG - 1 uge siden