Ekspertgruppe: Sådan kan de udenlandske bolighajer bremses
Anbefalingerne er netop landet på boligminister Kaare Dybvads bord. Og de bliver gransket med stor opmærksom. Men hvad er status på det politiske benspænd, der skal sætte en stopper for de store bolighajer i det danske farvand? Mere specifikt, hvordan man kommer udenlandsk opkøb af danske udlejningsejendomme til livs.
Opdateret den 19. november 2019
Omdrejningspunktet er paragraf 5.2. Den tillader – for nu – at boligspekulanter kan opkøbe ældre bygninger, renovere dem for mindst 250.000 kroner og derefter sætte huslejen op og sætte lejlighederne til salg. En paragraf, der også påvirker andelsboliger, da andelsboligforeninger vurderes som udlejningsejendomme, når de værdiansættes.
Ved det netop afholdte pressemøde i dag sagde den socialdemokratiske boligminister, Kaare Dybvad, at:
Der er brug for, at vi finder en løsning. Det er en alt for lukrativ forretning for udenlandske kapitalfonde at opkøbe danske udlejningsejendomme.
Kaare Dybvad, Boligminister
Boligaftalen og andelsboligforeningerne
Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>
Ekspertgruppen blev nedsat i foråret, og er nu klar med en model A, B, C og D. Men de har alle hver deres konsekvens, skriver DR, som er kommet i besiddelse af rapporten.
Ekspertgruppen består af:
- Cand.jur. Jens Bech Stausbøll, byretsdommer ved Københavns Byret og formand for ankenævnet for huslejenævnene i København
- Lic.jur. og professor ved Aarhus Universitet Hans Henrik Edlund, som forsker i boliglejeret og fast ejendom
- Lic.polit. og professor ved Institut for Finansiering på CBS Michael Møller
- Juridisk direktør i EjendomDanmark Morten Østrup Møller
- Chefjurist i Lejernes Landsorganisation (LLO) Anders Svendsen
Model A: Kan skære 25 procent af prisen på andelsboligens værdi
Væk med paragraf 5 styk 2. Den første model er den mest vidtrækkende. Den går nemlig ud på at slette hele paragraffen i boligreguleringsloven.
Det vil få den konsekvens, at udlejere ikke længere kan tjene store penge på at lave forbedringer, da de ikke kan hæve huslejen særlig meget. For lejerne betyder det, at huslejen bliver på et rimeligt niveau og kun vil stige langsomt.
Men ekspertgruppen vurderer også, at det vil have den konsekvens for andelsboligejere, at deres bolig bliver 25 procent mindre værd. Det skyldes, at en valuar også medregner det såkaldte forbedringspotentiale i paragraf 5 styk 2. Uden det medregnede forbedringspotentiale, vil ejendommen falde i værdi.
Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste
Model B: Mulighed for en lavere el-, vand- og varmeregning
Skal en udlejer få gavn af de forbedringer han eller hun laver skal ejendommen mindst være vurderet til at have energimærke D, hvis man følger dagens regler. Ekspertgruppen anbefaler med model B, at sætte dette op til energimærke C. Det vil forsinke huslejestigningerne, og samtidig også give en lavere udgift på vand, varme og el.
For udlejerne betyder det, at de først skal energirenovere, inden de kan påbegynde at sætte ejendommen i stand. Og DR vurderer, at op mod 80 procent – mod nuværende 20 procent i dag – skal energirenoveres, hvilket giver udlejerne et kapitaltab på 1-7 procent.
Men andelsboligforeningerne vil også få et kapitaltab, på samme antal procent, hvis de ikke lever på til de skærpede energikrav.
Model C: Udlejerne skal smide flere penge efter en forbedring
En udlejer skal mindst smide 250.000 kroner efter en forbedring, hvis han vil sætte huslejen i vejret. Model C anbefaler, at man fordobler den grænse til 500.000 kroner.
Med denne løsning, er håbet, at de udenlandske kapitalfonde ikke længere vil se en økonomisk gevinst i at sætte de danske ejendomme i stand. Huslejerne vil derfor stige mindre end ellers, hvis altså boligspekulanterne ser den forhøjede beløbsgrænse som en hindring.
Ifølge de eksperter som DR har snakket med, vil konsekvenserne af model C være usikre, men det vil sandsynligt også føre til et værditab for andelsboligejerne, da mange kapitalfonde i forvejen bruger langt over 500.000 til forbedringer.
LÆS OGSÅ: Stort fald i andelsboligforeningers værdi ved indgreb mod moderniseringsregler
Model D: Det skal kunne betale sig at forbedre boliger
Med den sidste løsning afskaffes paragraf 5 styk 2 – ligesom i model A. Men til gengæld bliver udlejerne kompenseret ved at kunne få et højere afkast, hvis de vælger at forbedre boligen efter paragraf 5 styk 1.
Paragraf 5 stk. 1 vedrører alle boliger – også de boliger som ikke nødvendigvis har behov for en forbedring. Der vil derfor være en større økonomisk gevinst til at forbedre private udlejningsboliger. Men hvad det vil have af konsekvenser for andelshavere, udlejere og lejere er ifølge de eksperterne, DR har snakket med svære at gennemskue.
Boligministeriets alternative modeller
Efter de fire løsningsmodeller er Boligministeriet kommet med tre alternative modeller, der lyder:
- Alternativ model 1: Afskaffelse af det lejedes værdi og indførelse af et procentvis tillæg til den omkostningsbestemte leje for gennemgribende forbedringer i pragraf 5.2.
- Alternativ model 2: Omkostningsbestemt leje med et forhøjet afkast for energiforbedringer.
- Alternativ model 3: Justering af margin for det lejedes værdi ved at fjerne »væsentligt« fra paragraf 5.2, hvoraf det fremgår, at huslejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Ifølge almindelig anerkendt praksis vurderes denne margin at være ti procent.
Hvad siger boligministeren selv?
Det er altså med at holde tungen lige i munden for boligministeren, hvis han skal vælge én af de fire modeller. Til pressemødet i formiddags havde han følgende at sige:
Der er ikke nogen af modellerne, der adresserer det samlede problem. Derfor kan det være en blanding af flere modeller.
Kaare Dybvad, Boligminister
Boligminister Kaare Dybvad meddeler, at han vil gå til forhandlingerne med et ønske om at beholde paragraf 5.2, men med skærpede krav til energistandarden. Det er den løsning, som i ekspertgruppens rapport hedder Model B. Samtidig vil han kombinere energikravet med den såkaldte Alternativ model 3 og derudover foreslår han en styrkelse af huslejenævnene.
Andre partiers holdning
Ifølge DR har to af regeringens støttepartier talt for helt at afskaffe paragraffen, mens Venstre afviser model A, af hensyn til andelsboligejerne, som ville stå til at miste 25 procent af deres andelsværdi.
Boligordfører Ole Birk Olesen har meddelt til boligministeren, at Liberal Alliance ville trække sig fra forhandlingerne.
Paragraffen det hele handler om: §5 stk. 2
§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
Kilde: Retsinformation