andelsboligpriserBoligaftaleboligministerboligreguleringslovmoderniseringsregleroffentlige vurderingvaluarvurdering

Overblik: Moderniseringsreglernes indvirkning på prissætningen af andelsboliger anno 2020

Skal andelshaverne frygte et prisfald på deres andelsboliger? Debatten om 5.2-reglen i boligreguleringsloven har i den senere tid skabt bekymring hos landets andelsboligforeninger og andelshavere. Vi giver dig her et samlet overblik over emnet og hvilke faktorer, der kan få indvirkning på prisen på andelsboliger. Og så svarer vi på, hvilke overvejelser og forholdsregler andelsboligforeninger og andelshavere kan gøre sig op til en mulig lovændring.

Boligaftalen og andelsboligforeningerne
BoligaftaleBoligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet.
Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Moderniseringsregler, udskudte offentlige ejendomsvurderinger, ændring af boligreguleringsloven, opskruede valuarvurderinger og værditab på andelsboliger – det er alle emner, der i den senere tid har trukket en del overskrifter. Det har skabt bekymring om prissætningen på andelsboligmarkedet – og om fremtiden for nuværende og kommende andelshavere.

Vi giver dig her et overblik over de faktorer, der kan spille ind på andelsboligernes værdi, og svarer på nogle af de mange spørgsmål, som ofte bliver stillet på Andelsportal.dk om emnet. Artiklen afsluttes med gode råd og anbefalinger til bestyrelser og andelshavere i forbindelse med en mulig lovændring.

Hvad har Blackstone at gøre med andelsboligmarkedet?

Regeringen og boligminister Kaare Dybvad Bek (S) ønsker at begrænse lejestigninger i udlejningsbyggerier for at beskytte lejerne. Det vil regeringen i praksis gøre ved at ændre i boligreguleringsloven § 5 stk. 2. Det er særligt muligheden for at modernisere en lejebolig og hæve huslejen voldsomt (op til to- eller tredobling), når en lejer fraflytter lejemålet, regeringen ønsker at begrænse. Det er nemlig en metode, som bl.a. den amerikanske kapitalfond Blackstone (nu 360 North eller Kereby) har lukreret på i stor stil. Hensigten med regeringens tiltag møder bred opbakning. Desværre er bagsiden af medaljen, at mange andelsboligforeninger vil opleve et betydeligt værditab, hvis der ændres i boligreguleringsloven § 5 stk. 2.

Hvad er boligreguleringsloven?

Boligreguleringsloven er oprindeligt udarbejdet for at give lejerne flere rettigheder end dem, der følger af lejeloven. Loven er indført for at sikre fornuftig vedligeholdelse af udlejningsejendomme og et rimeligt huslejeniveau. Det er op til den enkelte kommune at bestemme, om loven skal være gældende eller ej. I praksis kan udlejer ifølge boligreguleringsloven ikke istandsætte lejligheder og sætte huslejen op uden at have en aftale med lejer først. I de omstridte sager med boligspekulanter er det derfor først, når lejeren er fraflyttet lejemålet, at huslejen er blevet sat markant op – med henvisning til netop boligreguleringsloven.

For at stoppe disse boligspekulanters udnyttelse af boligreguleringsloven vil regeringen derfor ændre § 5 stk. 2. Hvilket uheldigvis – som nævnt – kan ramme mange andelshavere.

Hvorfor kan en lovændring betyde værditab for andelshaverne?

Værdien af en andelsboligforenings ejendom hænger tæt sammen med værdien af udlejningsejendomme. Derfor kan den manøvre, som oprindeligt skulle dæmme op for Blackstones forretningsmodel ved at gøre det mindre attraktivt at investere i lejeboliger for at renovere dem, føre til et fald i ejendomsværdierne. Både på udlejningsejendomme og på andelsboligforeningers ejendomme.

Værdien på andelsboligforeningernes ejendomme følger nemlig prisen på udlejningsejendomme. Andelskronen, som er styrende for, hvordan en andelsbolig kan prissættes, tager nemlig udgangspunkt i, hvad værdien af den pågældende andelsboligforenings ejendom er. Og benytter man en valuarvurdering i andelsboligforeningen, fastsættes værdien på ejendommen, som den var en udlejningsejendom.

(Det samme er faktisk tilfældet, hvis andelsboligforeningen ikke benytter en valuarvurdering men i stedet benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering. Den har dog været frosset siden 2012 – mere om det længere nede.)

Prisen på en andelsbolig
Prisen på andelsboliger er styret af et maksimalprisloft. Når prisen på en andelsbolig skal findes beregnes den derfor ud fra andelsboligforeningens andelskrone.

Andelskronen beregnes blandt andet ved hjælp af værdien af andelsboligforeningens ejendom. Op imod 40 procent af andelsboligforeningerne (55 procent af andelsboligerne) er i dag værdisat efter en valuarvurdering. Valuarvurderingen tager udgangspunkt i prisen på udlejningsejendomme i området omkring den pågældende andelsboligforening.

35 procent af landets andelsboligforeninger benytter den offentlige ejendomsvurdering som vurderingsmetode og de resterende 25 procent benytter ejendommens anskaffelsessum, som værdiansætningsprincip.

Du kan læse mere om, hvordan andelsboliger prissættes i infografikken: Sådan fastsættes prisen på andelsboliger –>

Boligminister vil ”frede” andelsboligerne

Allerede i september 2019 blev der derfor sat fokus på, hvordan en ændring af boligreguleringsloven § 5 stk. 2 kan have store konsekvenser for andelshaverne. Konkret viste beregninger, at en ejer af en typisk andelsbolig på 80m2 i København vil tabe cirka 280.000 kroner på sin andel, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer begrænses, viste beregninger.

Derfor har boligminister Kaare Dybvad Bek lovet, at det ikke er andelshaverne, som skal betale prisen for det indgreb, der bliver lavet mod boligspekulanters opkøb af udlejningsejendomme.

I december foreslog han derfor, at andelsboligforeninger skal have mulighed for at fastfryse deres valuarvurderinger. Dette for at modvirke et eventuelt prisfald på andelsboligerne.


Det ville boligministeren oprindeligt forhandle om
10 års reglen: Der skal gå 10 år fra en udlejer køber en ejendom før denne må leje den ud. Det skal modvirke kortsigtede investeringer og gevinster.

Energimærkningen bliver forhøjet: Når en udlejer ønsker at renovere, skal de som minimum opgradere ejendommen til et energimærke C, hvor der i dag er krav om energimærke D.

Huslejebremse:Et lidt mere juridisk krav er, at ordet ”væsentligt” bliver fjernet fra paragraf 5.2. Det fremgår nemlig i dag, at huslejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi.

Fastfrysning af valuarvurdering:Andelshavere der har benyttet sig af en valuarvurdering kan fastfryse deres vurdering, så et eventuelt prisfald bliver modvirket.

Hvad hjælper en fastfrysning af valuarvurderinger?

Muligheden for fastfrysning af valuarvurderinger har fået en blandet modtagelse fra andelsboligmarkedets parter. En fastfrysning er naturligvis ikke en garanti for, at købere vil købe andelsboligen til maksimalprisen.

Derudover skal der tages højde for, at de fleste banker laver deres egen vurdering af en andelsboligs værdi, når de skal vurdere, om en køber kan låne penge til boligen. Det gør de, fordi det er muligt at stille andelsboligen som pant, når lånet optages – det er altså bankens sikkerhed. Ligger en potentiel fastfrosset valuarvurdering over den reelle salgsværdi, er der stor sandsynlighed for, at banken ikke vil låne køber pengene til andet end den værdi, som banken fastsætter andelsboligen til at have.

Skal en andelsboligforening låne penge til vedligeholdelse, eller skal den omlægge lån, kan en fastfrosset valuarvurdering heller ikke benyttes. Bankerne benytter nemlig deres egne vurderinger, som kreditforeningen udarbejder til formålet. Og i disse tilfælde kan andelsboligforeningernes lånemuligheder derfor også blive indskrænket.

Et andet problem med en fastfrysning af valuarvurderingerne er, at mange andelsboligforeninger har valgt at skifte til en valuarvurdering, fordi de offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt siden 2013 og først forventes klar i 2022. Valuarvurderingerne har givet mange andelsboligforeninger en mulighed for at få en opdateret og retvisende vurdering af deres ejendom, og en fastfrysning af valuarvurderingerne kan altså risikere at blive endnu en indskrænkning af andelsboligforeningernes handlemuligheder.

Samtidig er fastfrysning af valuarvurderinger blevet kritiseret for at være yderligere et indgreb, som gør andelsboligmarkedet og prissætningen på andelsboliger endnu mere kompleks og ugennemsigtig.

Januar 2020: Boligminister justerer oprindelige udspil

På nuværende tidspunkt forhandler politikerne stadig om boligreguleringsloven § 5 stk. 2, da der er uenighed blandt de forskellige partiers ordførere.

Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) har til Berlingske fortalt om to ændringer af det oprindelige udspil for at undgå, at andelshaverne bliver ramt af ændringerne. Det opdaterede udspil justerer den foreslåede karensperiode på ti år, før en udlejer kan hæve huslejen efter renoveringer, til syv år, og derudover undtages andelsboligforeningers ejendomme, som bliver sat til salg fra denne karensperiode.

Avisen fremlægger desuden ministeriets egne beregninger over konsekvenserne af at ændre i boligreguleringsloven § 5 stk. 2. Af disse fremgår det, at den eneste konsekvens kommer af det grønne energikrav: Ejendomme skal have opnået energimærke C eller investere mindst 2.000 kroner per kvadratmeter i energibesparende tiltag. Dette vil ifølge ministeriet betyde et værditab på blot tre procent for de ejendomme, der er i energiklasse D, og syv til otte procent for foreninger med ejendomme, som skal investere de 2.000 kroner.

Et notat fra Finanstilsynet fra 6. januar 2020 påpeger dog, at andelshaverne vil lide tab, hvis det udspil, som er lagt på bordet, gennemføres. Her fremhæves det, at karensperioden alene ikke vil gøre det sværere for andelsboligforeninger at optage lån, men at de øvrige tiltag vil sænke værdien af ejendommen og dermed også påvirke belåningsmulighederne. Notatet bekymrer oppositionen, der udtaler, at det er vigtigt, at moderniseringsreglerne gennemføres på en måde, så andelshaverne ikke bliver ramt.

Tidslinje: Debat om prissætning og boligreguleringslov § 5 stk. 2 i datoer

  • 2013:

    De offentlige ejendomsvurderinger suspenderes, fordi de er fejlbehæftede og vurderinger fra tidligere bliver gældende.

  • Januar 2019

    Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet melder ud, at de ønsker at ændre i boligreguleringsloven for at tage kampen op med Blackstone.

  • Forår 2019

    En ekspertgruppe, der skal se nærmere på opkøb og moderniseringer af boligudlejningsejendomme nedsættes.

  • September 2019

    Flere parter på andelsboligmarkedet (herunder ABF og EjendomDanmark), melder ud at det vil få store konsekvenser for tusinder af andelshavere hvis der ændres i boligreguleringsloven.

  • Oktober 2019

    Skatteminister Morten Bødskov (S) meddeler, at de offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger igen, igen udskydes. De forventes klar i 2022.

  • 29. oktober 2019

    Ekspertgruppens rapport med anbefalinger til boligreguleringsloven § 5 stk. 2 fremlægges. Ekspertgruppen fremhæver 4 modeller.

  • December 2019

    Boligminister Kaare Dybvad (S) fremlægger det udspil han vil gå til forhandlingsbordet med.

  • 6. Januar 2020

    Et notat fra Finanstilsynet fra 6. Januar 2020 påpeger, at det vil få konsekvenser hvis det udspil, som er lagt på bordet, gennemføres.

  • 13. januar 2020

    Boligminister Kaare Dybvad (S) fremlægger et revideret udspil for i endnu højere grad at skærme andelsbolighaverne.

  • Forår 2020

    Regeringen forhandler forsat omkring en ændring af boligreguleringsloven § 5 stk. 2. Lovændringen forventes fremlagt i februar 2020.

Hvad stiller vi som andelsboligforening op med en mulig lovændring?

På Andelsportal.dk får vi mange henvendelser fra både bestyrelser og andelshavere og i særlig høj grad fra dem som overvejer, om de skal gå ind på andelsboligmarkedet. For hvad byder fremtiden andelsboligmarkedet? Og hvordan skal man forholde sig?

Forhandlingerne omkring boligreguleringsloven § 5 stk. 2 er stadig i gang og det er derfor endnu ikke til at sige hvilke konsekvenser, der reelt vil være for andelshaverne.

Derfor har ABF også meldt ud, at det er vigtigt ikke at handle overilet og i samme ombæring henvises der til, at det er vigtigt, at foreningerne husker at henlægge midler, så de ruster sig mod eventuelle prisfald: ”Vi vil dog benytte lejligheden til at slå fast, at ABF generelt anbefaler, at foreningerne løbende sørger for at henlægge midler, dels til vedligeholdelse og dels til imødegåelse af værdiforringelse af ejendommen. Dette bidrager til at sikre en mere stabil andelskrone, så andelsværdierne er mindre påvirkelige, fx over for konjunktursvingninger.”

De andelsboligforeninger, som har en administrationsaftale kan med fordel også spare med deres administrator omkring fastsættelse af den kommende andelskrone. Administrator kan nemlig hjælpe med en ”forsigtig” tilgang til at sætte andelskronen, således at man i foreningen undgår voldsomme stigninger og dermed at kommende købere potentielt kan komme i klemme, hvis andelsboligforeningens ejendom lider et værditab.

Sørg for at opdatere valuarvurderingen

Et andet råd, som kan give andelsboligforeningerne mere handlerum er at få hjemtaget en opdateret valuarvurdering op til den kommende generalforsamling. De andelsboligforeninger, der allerede benytter sig af en valuarvurdering skal løbende opdatere den. Her anbefaler vi hos Andelsportal.dk, at andelsboligforeningerne benytter valuarer med den rette uddannelse og indsigt i andelsboligmarkedet, således at andelsboligforeningerne får en retvisende vurdering.

Andelsboligforeninger, som ikke benytter sig af en valuarvurdering kan også overveje om de skal have en valuarvurdering i tilfælde af, at priserne falder som følge af et kommende indgreb. En valuarvurdering kan sagtens indhentes uden at den nødvendigvis skal benyttes til at sætte andelskronen.

Offentlig ejendomsvurdering eller valuarvurdering?

Spørgsmålet om hvorvidt andelsboligforeningens andelskrone skal sættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering er med gode grunde optrådt i kølvandet på debatten om § 5 stk. 2. Debatten om hvilke foreninger, som vil blive ramt af en ændring har i særdeleshed taget sit udgangspunkt i de valuarvurderede andelsboligforeninger. Dette fordi, at det er de valuarvurderede andelsboligforeninger, der har fået en ny og ofte højere vurdering i løbet af de sidste 10 år og det dermed også er dem, der for alvor vil mærke et værditab. Dog er det vigtigt at være opmærksom på, at de offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger også vil blive påvirket af en ændring af boligreguleringsloven § 5 stk. 2.

Af den rapport om boligreguleringsloven § 5 stk. 2, som en ekspertgruppe har udarbejdet for Transport & Boligministeriet, fremgår det, at foreninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering også vil blive påvirket af ændringer i boligreguleringsloven § 5 stk. 2.

Foreninger, som benytter den offentlige vurdering (35 procent), vil ifølge Vurderingsstyrelsen også blive påvirket af ændringer i § 5, stk. 2, når det det nye offentlige vurderingssystem er klar til at vurdere andelsboligejendomme fra 2021 og frem.
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Ifølge Vurderingsstyrelsen vil offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger efter 2022 blive fastsat på baggrund af ejendommens anvendelse som udlejningsejendom og dermed også på baggrund af oplysninger om sædvanlige udlejningsforhold i området. Med andre ord er der også usikkerhed forbundet med boligreguleringsloven § 5 stk. 2 for de foreninger, der anvender den offentlige ejendomsvurdering, når ejendomsvurderingsloven er formuleret, som den er i dag.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen i sagen om boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Hvis man har en andelshaver der står foran et salg, inden næste GF, og dermed også inden vi kender vores nye valuarvurdering pr. 31.12.19 og regnskab for 2019, skal man så evt. i forbindelse med salg lave et forbehold om mulig prisregulering når indholdet af den lovændring der kommer er kendt, eller vi får kendskab til ny vurdering. Denne kan jo være lavere end den sidste fra 2018 alene pga de pågående forhandlinger om 5.2 og hvis valuarer allerede nu skal indprise et fald i udlejningsejendommenes priser.?

skriv et svar
Kirsten Holm - 6 måneder siden

    Hej Kirsten,
    Mange tak for dit spørgsmål.
    På nuværende tidspunkt har vi endnu ikke hørt noget om, at priserne allerede nu er begyndt at blive påvirket af debatten – og derfor tror jeg, at det er godt at have “lidt is i maven” og vente og se hvordan udfaldet bliver.
    Jeg ved, at ABF har udarbejdet et notat, som bestyrelser kan benytte til at orientere købere af andelsboliger om situationen, således at køber er klar over, at disse forhandlinger finder sted.
    Det er også vigtigt, at bestyrelsen ikke bringer sig selv i en situation, hvor de er bekendte med en ny og lavere vurdering uden at orientere sælger herom. I såfald kan det nemlig ende med at blive en overprissag. I dette brevkassespørgsmål kan du læse mere om salg op til en generalforsamling og overprissager: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/overtagelse-aendret-andelskrone/

    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 6 måneder siden

Hej.
Hvis og når den offentlige ejendomsvurdering i fremtiden skal tage udgangspunkt i samme princip som en valuarvurdering, som foretages på baggrund af ejendommens anvendelse som udlejningsejendom, da bliver der sikkert strid om, hvorvidt det offentlige vil fremkomme med den samme vurdering, som en valuar med samme kendskab til det lokale område.
Tro mig, der vil komme stridigheder mellem andelsboligforeninger og det offentlige samt valuarene, idet valuarerne sandsynligvis vil miste markedsandele, såfremt det offentlige er lige så skarp med værdiansættelserne.
Årsagen til anvendelse af valuarvurderinger i stedet for en offentlig vurdering har hidtil ofte været begrundet med, at de offentlige vurderinger ligger lavere end valuarvurderinger af samme ejendomme.

Det bliver spændende at se den endelige vedtagne §5.2 i boligreguleringsloven. Jeg imødeser fremtidige yderligere ændringer i lovtekstens finurligheder, da lovens endelige indhold aldrig vil kunne tilfredsstille alle parterne, dvs sælger eller køber af andele, det offentlige med særligt henblik på opkrævning af ejendomsskatter, samt sluttelig valuarernes kamp for disses eksistensberettigelse.

Slutteligt ville det være væsentligt at vide, om en evt. fastfrysning af andelskronen ved valuarvurdering kan blive justeret/ændret af andelsboligforeningen, eller denne ikke kan foretage sig noget x antal år ud i fremtiden.

Med venlig hilsen
Jens Krag
(formand for Andelsboligforeningen Søbjerg)

skriv et svar
Jens Krag - 6 måneder siden

    Hej Jens,
    Mange tak for dit input.
    Jeg meget enig med dig i, at der er mange forhold, som det bliver spændende at se udfaldet på.
    Når vi ved mere om de kommende offentlige ejendomsvurderinger, §5.2 i boligreguleringsloven og detaljerne omkring en mulig fastfrysning af valuarvurderinger, så sørger vi naturligvis for at opdatere her på portalen.

    Bedste hilsner
    Maria

    Maria Carlsen - 6 måneder siden

Hej. Vi står overfor at skulle sælge og vil i den forbindelse høre dig om den kommende ændring og hele lovforslaget er berammet til at træde i kraft pr 1 juli 2020.

skriv et svar
charlotte danielsen - 5 måneder siden

    Hej Charlotte,
    Tak for din kommentar. Vi er ved at udarbejde endnu en artikel om emnet, men jeg skal prøve at svare dig her. Det er endnu uvist hvordan den endelige lovtekst kommer til at se ud, og hvornår den træder i kraft. I går så jeg boligministeren snakke om en tidshorisont, der hed foråret 2020. Han sagde også i samme ombæring, at det er meningen at andelshavere, der går til generalforsamling her i foråret ikke vil opleve, at deres andelskrone falder i 2020 forhold til 2019.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 5 måneder siden
Skriv en kommentar