Kritik: Boligaftalen er et mikado-spil
Konsekvenserne af Blackstone-forliget er uklare og uigennemtænkte. Det er en kompliceret løsning på et ekstremt komplekst område, og boligudspillet er at sammenligne med et mikado-spil. Hver gang du laver ét træk, risikerer du at rykke ved andre uforudsete områder.
Kritikken kommer fra Rasmus Juul-Nyholm administrerende direktør i administrationsselskabet Cobblestone, der har speciale i andelsboliger. Han langer hårdt ud efter den aftale Kaare Dybvad Bek indgik med venstrefløjen og DF i sidste uge. Ifølge ham har processen været udokumenteret, og der er derfor ikke styr på konsekvenserne af aftalen.
Det er fint at indgå en politisk aftale, men vær dog reel omkring konsekvenserne. Denne her aftale kommer altså til at koste andelshaverne penge. Det er simpel økonomi.
Rasmus Juul-Nyholm administrerende direktør, Cobblestone
Boligaftalen og andelsboligforeningerne
Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>
Fastfrysning af valuar- og offentlig ejendomsvurdering
Ønsker en andelsboligforening at fastfryse deres valuar- eller offentlige ejendomsvurdering, som boligudspillet tillader, vil det ifølge Rasmus Juul-Nyholm betyde, at dens værdi vil stå i stampe. Foreningen vil i mange år ikke kunne se frem til en stigning i andelskronen. Læg dertil, at en fastfrysning kan gøre det økonomisk ugunstigt at lave forbedringer, investeringer og næsten umuligt at optage lån. Når andelsboligforeninger renoverer og vedligeholder deres ejendomme i dag er det nemlig sådan, at værdien af de nye tiltag ofte afspejles i den efterfølgende valuarvurdering. Herved undgår mange andelsboligforeninger et fald i andelskronen, når deres gældspost vokser som følge af investeringen i vedligeholdelse.
Rasmus Juul-Nyholm læser aftalen således, at hvis en forenings værdi skal opskrives i forbindelse med fremtidige forbedringer, skal den fulde konsekvens af indgrebet være indregnet, og derfor påpeger han, at investeringen i praksis vil blive taget direkte i andelsværdien, da ejendomsværdien med det nye boligudspil fastfrysses.
Han fremhæver også, at det nye boligudspil gør værdiansættelsen svær.
”Jeg tror ikke på, at bankerne i praksis kan foretage vurderingerne. De har nemlig ikke oplysningerne til det. Bankerne skal vide noget om foreningens energiforhold, og hvad det vil koste for at løfte en forening en eller to energiklasser. De har de ikke en chance for at vide – foreningerne ved det ikke engang selv. Det jeg frygter er, at bankerne bliver endnu mere forsigtige og skruer endnu mere på skruen med forbehold, så det bliver endnu sværere at låne penge til en andelsbolig,”
siger Rasmus Juul-Nyholm administrerende direktør i Cobblestone.
Boligekspert om Blackstone-aftale: ”En sejr for andelsbevægelsen”
Karensperioden
Han langer også ud efter karensperioden. Den giver nemlig andelsboligerne en anden værdi end de almindelige udlejningsejendomme, og kommer derfor til at køre under to forskellige regler. Hvilket gør det problematisk at bruge den nye valuarbekendtgørelse og de såkaldte referenceejendomme. Rasmus Juul-Nyholm uddyber:
”I valuar bekendtgørelsen fra 2018 har man gjort rigtig meget ud af ud af, at valuarerne skulle have virkelige referenceejendomme – den virkelighed har man nu skåret væk. Så hvordan skal valaurerne og bankerne finde referencelejemål? Bankerne vil nok kigge på det almindelige marked, hvor priserne er blevet lavere.”
Overblik: Moderniseringsreglernes indvirkning på prissætningen af andelsboliger anno 2020
Offentlig vurderinger tager det fulde tab
De nye offentlige vurderinger skal baseres på markedsdata. Men ifølge Rasmus Juul-Nyholm vil de nye vurderinger fra SKAT være lavere på grund af Blackstone-forliget.
”Med de almindelige udlejningsejendomme vil du indregne effekten af karensperioden og energikravet. Det vil naturligvis ramme markedet. Det betyder, at de andelsboligforeninger som bruger den offentlige vurdering tager det fulde skrald,” siger han og påpeger, at det ikke ville give mening at fastfryse en offentlig vurdering.
”Den gamle vurdering er over 10 år gammel, så den er jo håbløs lav, og det giver ikke mening at fastfryse den. Det vil sige, at foreningen ingen beskyttelse har – de tager det fulde hug. Men så skriver forligspartierne i teksten, at det betyder ikke noget, for de offentlig vurderinger kommer stadig til at stige.”
Krise: Blackstone-forhandlinger brudt sammen →
Rasmus Juul-Nyholm giver et eksempel.
”Har du en andelslejlighed, som er vurderet til 500.000 kroner på den offentlige vurdering – som er fra 2003, vil du tabe penge, når SKAT har deres nye vurderinger klar i 2022. Det vil du på grund af det nye Blackstone-forlig. Uden det havde de offentlige vurderinger måske skudt din lejlighed til en værdi af 1.000.000 million kroner, men fordi indgrebet reducerer værdien af udlejningsejendomme, stiger din lejlighed måske kun til 700.000-800.000 kroner.”
Ifølge Rasmus Juul-Nyholm er det et tab, som politikerne ikke erkender som et tab, fordi der stadig sker en stigning i værdien af din andelsbolig. Han ser det som uforståeligt at have den holdning.
”Det er noget underligt noget at sige. Det er jo rigtige værdier, det er som om man tror, at der ikke er rigtige værdier i det her, men det er jo almindelige menneskers penge,” afslutter han.
Det siger Kaare Dybvad Bek om den generelle kritik:
Bankerne melder ud, at boligaftalen medfører værditab for andelsboligerne, og at det bliver dyrere at tage et andelsboliglån. Boligministeren udtaler derfor til Berlingske:
“Det er vigtigt at understrege, at der er ikke nogen, der taber 15 procent på deres andelsbolig, når de kommer ned til deres generalforsamlinger i foråret. Det her er en diskussion om bankernes belåning, ikke om værdisætningen af andelsboliger.”
Til kritikken af at fastfrysningerne af valuarvurderingerne skævvrider markedet og giver dyrere andelsboliger, udtaler ministeren:
“Langt de fleste andelsboliger er i dag ikke åbent til salg. Og det tror jeg, fortsat vil være tilfældet. Det er fordi, værdisætningen er under markedsprisen. Hvis man får tilbudt en billig lejlighed, vil det stadig være noget, folk er interesseret i at købe, også selvom det, de kan låne, er mindre end ellers.”