andelsboligforeningerboligafgiftgældøkonomiøkonomistyring

Ny opgørelse: Her er de bedste andelsboligforeninger

Hvad er en god andelsboligforening? Hvad er god økonomi i andelsboligforeningen? Uafhængig andelsboligekspert giver med et nyt værktøj et bud på dette, og kårer nogle af de bedste andelsboligforeninger.

Penge under bordet i forbindelse med andelsboligsalg og andelsboligforeninger, der kæmper for at gå konkurs. Medierne behandler ofte de fortællinger om andelsboligforeninger, hvor det går galt. Heldigvis er der rigtig mange andelsboligforeninger hvor fortællingen er en helt anden, hvor der er roser til både økonomi, drift og vedligehold. Andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen har i samarbejde med Bofinans og Bestyr.dk udarbejdet et nyt værktøj, der ranker landets andelsboligforeninger, og vi offentliggør her listen med de allerbedste.

En veldrevet andelsboligforening vurderes på mange faktorer

Når du skal vurdere en andelsboligforenings økonomi er der en del faktorer, som er værd at bide mærke i. Tejs Volfsberg Carstensen, har været med til at udvikle et værktøjet, der tager højde for foreningens forhold til risiko og værdiansættelse med afsæt i 12 nøgletal. Nøgletallene tager udgangspunkt i foreningens historik, og ser blandt andet på den nuværende boligafgift, den nuværende belåning og værdiansættelsen.

”Analysen tager udgangspunkt i regnskaber fra 1.614 foreninger. Det svarer til 83.000 boliger. Der er dog overrepræsentation af foreninger i København og omegn i forhold til validitet,” forklarer Tejs Volfsberg Carstensen. Han har de sidste 7 år arbejdet med andelsboligforeningers regnskaber og rankingmodellen er udarbejdet i løbet af de sidste par år.

Fokus på økonomistyring

Med analysen ønsker Tejs Volfsberg Carstensen at sætte fokus på risikoerne i foreningerne og samtidig øge andelsboligforeningernes fokus på økonomistyring. ”Der findes en del foreninger, der har slanket sig ned i boligafgift. De har ingen afdrag på gælden, lav eller ingen vedligeholdelse, negativt cash-flow og usikker finansiering. De bliver i dag solgt på lige fod med foreninger, som er veldrevne,” påpeger han.

For Tejs Carstensen er det dog vigtigt ikke at hænge nogle ud.

”Jeg gider ikke at udlevere dem, der ligger i bunden – det er et positivt værktøj. Jeg er af den holdning, at det er vigtigt at det ikke altid er de negative historier om andelsboligforeninger, der bliver sat fokus på,” forklarer han.

En af Danmarks allerbedste

En af de andelsboligforeninger, der ligger helt i top er Andelsboligforeningen Kongohus. Det er en andelsboligforening med 33 andelsboliger, som er beliggende på Amager. Nyheden om at være en af Danmarks allermest veldrevne andelsboligforeninger blev modtaget med glæde: ”Det er dejligt. Vi har jo heller ikke nogen gæld, så det giver meget god mening,” siger Ken Andersen, der er formand i andelsboligforeningen.

Der er mange årsager til at Kongohus ranker så flot som de gør. En af dem er, at de er gode til at holde omkostninger nede. Både når det handler om udgifter til vedligeholdelse og drift, men også, når det kommer til deres lån i banken. ”Vi indhenter altid flere tilbud fra håndværkere. Ligesom vi spørger flere banker, når vi skal forhandle renter på lån,” forklarer formanden.
kongotop1-1


For at holde udgifterne på et minimum afvikles to arbejdsdage årligt, hvor de opgaver, som man ikke behøver professionelle til at udføre, bliver varetaget. Fremmødet og opbakningen er stor til de fælles arbejdsdage – måske fordi der er tradition for smørebrød og hygge blandt beboerne efter arbejdsdagen. ”Vi investerer helt bevidst i det sociale i foreningen. Vi vil hellere give to kroner til det sociale, hvis det kan spare os for tre kroner til at en udefra kommer og laver det for os, ” siger Ken Andersen.

En anden måde hvorpå Kongohus engagerer andelshaveren er ved at have en politik om åbenhed. På foreningens hjemmeside kan man eksempelvis finde alle referater fra bestyrelsesmøder, og så er bestyrelsesmøder åbne for alle andelshavere:

”Bestyrelsen er ikke et lukket forum. Man kan komme med den første halve time på alle bestyrelsesmøder. Der kan man som andelshaver komme med hvad man har på hjertet – det kan være et forslag til at holde en fest, eller hvis der er noget, som generer én,” forklarer Ken Andersen.

God økonomi går hånd i hånd med andelstanken

Den naturlige sammenhæng mellem god økonomisk styring og socialt engagement er ifølge Tejs Volfsberg Carstensen ganske essentiel for en veldrevet andelsboligforening: ”Dem der har styr på økonomien og ranker højt i modellen har ofte også et højt niveau af socialt engagement og social aktivitet,” forklarer han.

De foreninger, der tager stilling til økonomien, afvikler på deres gæld, og sætter penge af til vedligeholdelse sikrer nemlig deres andelsboligforening fremover. ”Dem med god økonomi går op i, at boligafgiften ikke skal stige alt for meget fremover. De går op i, at man skal have råd til at bo i deres andelsboligforening – både i forhold til boligafgift og der skal ikke være overpriser. Det skal være muligt for alle medlemmer at bo der. God økonomi går som regel hånd i hånd med andelstanken,” forklarer Tejs Volfsberg Carstensen.

Danmarks bedste Andelsboligforeninger 3. kvartal 2016

Du kan her se Danmarks bedste andelsboligforeninger – vurderet ved hjælp af det nye værktøj. Der er tale om en rankingmodel og man skal derfor være opmærksom på, at man eksempelvis godt kan rykke ned i listen blot fordi de andre gør det bedre.

Hvad med Fyn og Jylland?

75 af procent af landets 9000 andelsboligforeninger er beliggende i Region Hovedstaden og Region Sjælland. I forhold til validitet er der en overrepræsentation af data fra foreninger fra København og omegn. Det er derfor ikke retvisende at medbringe andre landsdele i opgørelsen, selvom der naturligvis også er rigtig mange gode, veldrevne andelsboligforeninger på disse egne.

 

København K

  1. Firkanten
  2. Nansensborg
  3. Nørre Farimagsgade 17/Schacksgade 1
  4. OF51
  5. Frederiksborggade 33/Nansensgade 71

 

København V

  1. Krusågade 8-10
  2. Humlegården
  3. Edvard Falcks Gade 3-5
  4. Ingerslev II
  5. Margueritten

 

Frederiksberg

  1. Frederiksberg Alle 55/Asgårdsvej 1
  2. Noras Lyst
  3. Bentzonsvej 16
  4. Nordre Fasanvej 90
  5. PB-OL

 

København Ø

  1. Strandboulevarden 131/Fåborggade 15
  2. Kristinegården
  3. Vardegade 25-27
  4. Holsteinsgade 32-34
  5. Ny Haraldsgade

 

København N

  1. Heimdal 15
  2. Peter Fabers Gade 5-19
  3. Wesselsgade 18, 18A-18B
  4. Odinshus II
  5. Julius Bloms Gade 37-39

 

København S

  1. Kongohus
  2. Rødegaard
  3. Hjørnegården
  4. Tyrolsgade 4/Drogdensgade 14
  5. Nymølle

 

København NV

  1. Sneppebo
  2. Landsdommergården
  3. Stenhuggergården
  4. Svanen – Svanevej 29-33
  5. Bispehusene

 

København SV

  1. Ellebo
  2. Stubmøllegården
  3. Enghavehus II
  4. Tjørnegården III
  5. Teglholmsgården

 

Valby

  1. Landlystvej 26 A-C
  2. Lauravej 16-26
  3. Viadukten
  4. Lyshøj
  5. Annabo

 

Brønshøj

  1. Lindholmsvej 5 A-C
  2. Frederikssundsvej 184A
  3. Nordfeldsvej 3-11
  4. Brønsbo
  5. A-S-T

 

Vanløse

  1. Damsøvænget
  2. Lundgærdet 9-11
  3. Katrinedal
  4. Åvænget
  5. Damsøhusene

 

Øvrige

  1. Ellevænget 5-7 (Lyngby)
  2. Toggangen (Herlev)
  3. Morelgården (Albertslund)
  4. Toftevænget (Roskilde)
  5. Valdemars Alle 86-88 (Gladsaxe)
  6. Høje-Taastrup (Høje Tåstrup)
  7. Kirkevangen II (Egedal)
  8. Kratlodden (Ballerup)
  9. Dannebo II (Fredensborg)
  10. Vilhelmsro Syd I (Fredensborg)
Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Er det udelukkende på Sjælland de bedste andelsboligforeninger findes?
Hilsen Eskil Søgaard

skriv et svar
Eskil Søgaard - 3 år siden

    Hej Eskil,
    Der er desværre ikke indsamlet nok data fra de andelsboligforeninger, der ikke er placeret på Sjælland. En liste over andre steder er derfor ikke retvisende, hvilket vi selvfølgelig beklager. Jeg er dog sikker på, at der findes masser af fremragende andelsboligforeninger uden for Sjælland.
    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

    Kære Eskil

    Jeg er helt enig i de bemærkninger som Maria har skrevet.

    Modellen er en ranking model, bygger på den indbyrdes placering mellem foreningerne.
    Datagrundlaget på Sjælland er for lille til, at enkelte byer på Sjælland kan nævnes – sjællandske foreninger optræder på den ”samlede” liste.

    Når data fra andre kommuner kan valideres, kommer der lokale lister. Det er dog svært at få de sjællandske og de jyske foreningers regnskaber primært pga. størrelsen og at de ikke så ofte bliver udbudt til salg.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Jeg syntes stadig ,at det er ærgerligt at i kun tror det er i København der er andelsboliger, det er over hele landet, det er lige som på Christiansborg, de tror også at Danmark er København.
Med venlig hilsen
Leif Jensen
A/B Pilely
Vægtens Kvarter 122 -164
5220 Odense SØ

skriv et svar
leif jensen - 3 år siden

    Hej Leif,
    Jeg giver dig helt ret i, at det ville være dejligt, hvis vi også havde opgørelser for Fyn og Jylland med i oversigten. 75 procent af landets andelsboliger ligger i Hovedstadsregionen og Region Sjælland – det afspejler sig også i de data, der er benyttet til at udarbejde analysen og der har desværre ikke været nok data fra de andre regioner til, at en opgørelse ville være retvisende. Det beklager vi. Vi vil selvfølgelig stadig gerne fortælle historierne om alle de gode, veldrevne foreninger, som er beliggende uden for Hovedstaden. Det er blandt andet derfor vi har været forbi jeres dejlige forening og skrevet en artikel om den: https://www.andelsportal.dk/nyheder/gadefester-gaaet-mode/

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

    Kære Leif

    Jeg er meget enig med dig i din betragtning – men det er desværre ikke kun folketinget.
    Andelsboligmarkedet er i dag splittet, udviklingen i Hovedstaden og i resten af Danmark er ikke ens. De prisstigninger som er sket i hovedstaden er ikke kommet resten af Danmark til gode.

    Jeg vil dog bemærke, at omkostningerne i foreninger udenfor København ofte er højere og at dette trækker ned i en ranking model.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Tillykke til de nykårede andelsboligforeninger.
Hvis nu redaktionen en dag tager toget ud over Valby Bakke f.eks til Allerød vil vi med glæde præsentere vores andelsboligforening som vi er meget stolte af.

Jørgen Hansen
kasserer – A/B Ellehaven

skriv et svar
Jørgen Hansen - 3 år siden

    Hej Jørgen,

    Mange tak for din kommentar og for invitationen. Det lyder spændende. Måske jeres andelsboligforening har en god historie, som kan være relevant at fortælle videre til andre? I såfald skal du være velkommen til at sende en mail til mac@abgruppen.dk.

    /Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 3 år siden

Det ville være rart at vide, hvorfra og hvordan oplysningerne om foreningerne er indsamlet? Er selv med i bestyrelsen for en yderst veldrevet andelsboligforening i Odense, og det er så ærgerligt at se at det kun er københavnerforeninger, der er medtaget. Det er i hvert fald ikke en retvisende opgørelse. Måske burde der laves en landsdækkende undersøgelse i stedet for en “sjællandsk”…..

Lone Gunnø Berlin
fmd. A/B Elsdyrløkken

skriv et svar
Lone Gunnø Berlin - 3 år siden

    Kære Lone

    Informationerne er samlet sammen fra foreningernes regnskaber (5 år, hvor muligt) + offentlige data.

    Din kommentar om ”retvisende” er ikke korrekt, data er valideret. Jeg vil dog støtte dig i, at en liste for Fyn eller Odense ville have givet mening i området.

    Jeg skal bemærke at din forening ikke deltager i undersøgelsen, jeg har ikke kunne finde data på foreningen. Når data for Odense er stort nok, kommer der en liste for byen.

    Jeg skal også gøre opmærksom at friværdierne/prisniveau p.t. giver foreninger i Hovedstaden en fordel i en ranking model.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Hvordan kan i skrive hvilke andelsboligforeninger der er bedst, vi bor i Helsinge, vi er bestemt ikke repræsenteret, på trods af en velfungerende forening, uden penge under bordet, billig månedlig betaling, mange tilmeldt interesseliste, solenergi o.s.v.
Jeg synes ikke i skulle placere andelsboligerne uden at tage alle med. Det er ikke kun Fyn og Jylland der mangler placering på listen, detr vist en ommer.

skriv et svar
Jette Kristensen - 3 år siden

    Kære Jette

    Jeg kan ikke se om din forening deltager i undersøgelsen.

    Analysen omfatter 12 nøgletal som berører både risikostyringen og økonomistyringen.
    Risikostyringen skal ses i forhold til værdiansættelsen, økonomistyringen skal ses i forhold til boligafgiften.

    Jeg kan ikke forstå at du ønsker en ”ommer”, min erfaring siger mig at kendskabet til udviklingen i Danmark oftest kun strækker sig til lokalområdet. Listen er en positiv liste, ikke en negativ liste.

    Jeg kunne også have valgt, at fortælle den negative historie om hvor stor udbredelsen af teknisk insolvente foreninger er og at gennemsnitsandelsbolig foreningen har et underskud på ca. 12,5 % i forhold til boligafgiften, det har jeg denne gang fravalgt.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Der kan umuligt være samlet data ind, fra alle foreninger, de pågældende steder, hvilket egenligt tegner et skævt billede af realiteten.
Det skal vel være samtlige andelsboliger, på landsplan.

Så er vi ude i noget interessant, måske fødslen af en slags smiley-ordning af andelsboligforeninger.

skriv et svar
Nicholas - 3 år siden

    Kære Nicholas
    Data er indsamlet og valideret.

    Havde det været muligt at få alle informationer fra alle foreninger, var de medtaget.

    Omkring en smiley-ordning så er det ikke en dårlig ide, men den bliver svær at gennemfører. P.t. er dette det måske tætteste vi kommer.

    Jeg er altid åben for dialog og konstruktive forslag til forbedringer.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Blot et enkelt spørgsmål: Hvilke 12 faktorer indgår i modellen ?
Vores bank påstår, at vores andelsboligforening er et skoleeksempel for andre, og bliver anvendt af banken.

Med venlig hilsen

Johnny Speich
Næstformand
ABF “Vodroffshus”

skriv et svar
johnny. speich - 3 år siden

    Kære Johnny

    De 12 enkelte nøgletal vil ikke blive lagt ud offentligt.

    Jeg har ikke informationer om din forening med i analysen, men medtager dem gerne, til den kommende liste for 4. kvartal

    Bankerne er ”sælgere” af ydelser til kommende andelsboligkøbere og andelsboligforeningerne. Jeg har i min tid som analytiker hørt mange tilsvarende historier fra andre foreninger. Senest har jeg måtte konstatere at en forening i Valby kan tjene over 200.000 kr. årligt på få set på deres økonomistyring. Foreningen tilhører den samme gruppe, som det du beskriver din forening er. (Det skal bemærkes at foreningen er lidt større end din).

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Vi synes også, at vi er en yderst veldreven andelsboligforening med fokus på økonomien, driften, det daglige fællesskab og mange serviceydelser, omend ikke topplaceret som dem, der lige er blevet kåret som værende de bedste. Hvordan analyserer værktøjet de bløde værdier, faciliteter, beliggenhed og omgivelser, som også er vigtige faktorer uden at indhente oplysninger fra den pågældende forening, og kan man også få at vide, hvor højt man selv som forening rangerer på listen?

Venlig hilsen

Paul Hostrup-Jessen / formand
A|B GrænseParken
2800 Kongens Lyngby

skriv et svar
A|B GrænseParken - 3 år siden

    Kære Paul
    Jeg ønsker ikke her at gå i dialog om enkelt foreninger – men din er med i analysen.

    Din kritik om, at bløde værdier ikke er medtaget er korrekt. Det er en klassisk udfordring for økonomiske modeller. Jeg skal dog oplyse, bestyr.dk som er samarbejdspartner til analysen har fokus på dette område når de kommer ud i foreningerne.

    Den model jeg går frem efter når jeg ser på en andelsboligforening handler om 3 faser:
    1) Gennemgang af økonomien og værdiansættelsen – kan der gøres bedre?.
    2) Udarbejdelse af nogle økonomistyringsværktøjer
    3) Udarbejdelse med udgangspunkt i de tidligere punker et idegrundlag for foreningen, som omfatter alle de bløde værdier du taler om.

    En høj boligafgift er ikke negativt nødvenligvis, men en høj boligafgift som ikke kan forklares for tredje mand er noget, jeg sætter et rødt flag ved. Skyldes det manglende styring af gælden, for høje omkostninger til administration, drift eller manglende styring af vedligeholdelsen.
    Jeg benytter bench-mark, så foreningen har noget realistisk at sammenligne sig med.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Jeg bebor en andelsbolig på 102 kvadratmeter i Hjerting v/ Esbjerg opført i 1989. Har været formand fra 1999 til 2009. Vi er gældfri i marts 2017. Vores huslejer blev fastfrosset i 2004, og har aldrig oversteget 4500 kr. Fra marts 2017 skal vi betale 2000 pr måned- hvilket inbefatter
fællesudgifter samt udvendig vedligeholdelse af 26 husstande samt fælleshus. Vores huse er yderst velholdte, og vi har aldrig haft salgsproblemer.
Er vi blandt de “sunde” foreninger?? Jeg synes I skulle undersøge markedet i store jyske byer!!

skriv et svar
Vibeke Frederiksen - 3 år siden

    Kære Vibeke

    Jeg ved ikke om din forening er med i analysen – da jeg ikke kan se din foreningens navn.
    Ranking bygger på placering, altså en sammenligning på tværs af foreningerne, med udgangspunkt i placeringen.

    Uden at kende din forening, kan jeg sige. Lav gæld er positivt, men det skal også ses i perspektiv med værdiansættelsen af foreningen – valuar?, lav eller høj offentlig vurdering etc.

    At boligafgiften ikke er steget siden 2004, er ikke nødvendigvis positivt.
    Generelt kan jeg vil sige: skyldes god økonomistyring? eller fordi foreningen har slanket sig ned i boligafgift?. I jeres tilfælde kan jeg ikke svarer på dette.

    Tejs Carstensen - 3 år siden

Er siden tilgaengelig?

Hvad er adressen?

Paa forhaand tak,
-Jack

skriv et svar
Jack - 3 år siden

    Kære Jack

    Der er ikke oprettet en side, da vi kun ønsker at oplyse om de bedste offentligt.

    Ønsker du flere oplysninger er du velkommen til at kontakte de to firmaer som
    er partner på projektet og som er nævnt i artiklen.

    http://www.bofinans.dk
    http://www.bestyr.dk

    Tejs - 3 år siden

Hej

Kender i til A/B Kirsten Kimers Gård ( http://www.kirstenkimer.dk )

Det er en andelsboligforening fra 1977 hvor vi er selvadministrerende.

Når jeg stopper i bestyrelsen til maj 2017, så er det efter 40 år i bestyrelsen
og 34 år som formand, og jeg synes vi har en rigtig god ejendom, rigtig god
økonomi og er meget lydhøre over for beboernes meninger og ønsker.

skriv et svar
Helge Mogensen - 3 år siden

Kære Helge

Jeg har en aftale med jeres forening om et besøg i december.

Generelt kan jeg sige, at de fleste foreninger gør det fornuftigt, men at der altid er penge at hente ved, at se på hvad de bedste gør bedre.

Eksempelvis: Er foreningen gæld optimal sammensat, bruger den for meget på administration i forhold til nabo ejendommen, eller den nuværende vedligeholdelse tilstrækkelig i forhold til om verden?

Gennemsnits-foreningen ville i 2013-14 kunne have sparet ca. 40 % på de fleste omkostninger ved at gøre som de bedste. Tilsvarende betalte gennemsnits-foreningen også 1 % mere i rente end markeds-renten.

skriv et svar
Tejs - 3 år siden

Hej Tejs
Vi bor i Blæsenborg på Frederikssundsvej i nv.
Har 1,5% fast lån. 13år tilbage.
Og der har været husleje stigninger ca 2005 og 2010.
Bruger penge på vedligehold.

Vi (bestyrelsen) har snakkede om at vi er i tvivl. Om der er noget at hente. Vi har en god varmecentralen. Og de fleste få penge tilbage i varme.

Kan du sige noget om hvad man generalt får ud af et møde med et af de 2 firmaer.
Og hvad koster der. Bare sådan ca for en start.
Hilsen frank

skriv et svar
Frank - 3 år siden

Hej Maria
Min datter skal skrive under på en andelsbolig købsaftale på mandag. Forløbet er sket meget hurtigt. Jeg fik et telefonopkald fra en meget glad datter i min ferie i Italien. Der var 6-7 personer der interesserede – sælgeren trak lod og min datter var heldig. Banken har godkendt købet. Pris 630.000 + 41.000 forbedringer. Månedlig leje 3000 kr. 52 m2.

Jeg kom hjem i går aftes og vil tjekke andelsboligforeningens regnskaber i morgen.

Jeg har tjekket sælgers. købspris 495.000 kr. Købt 2009.
Er sælgers fortjeneste på 176.000 kr. rimelig efter din mening?

Mit kendskab til handel med bolig er lig nul. Det er er en meget vigtig beslutning – og for, at det skal blive en reel handel uden overraskelser, så vil jeg spørge dig om du kan hjælpe med gode råd.

Med venlig hilsen
Preben Auchenberg

skriv et svar
Preben Auchenberg - 2 år siden