Kan man ”forældrekøbe” en andelsbolig?
Når ”junior” skal flytte til storbyen og starte på drømmestudiet, ser vi ofte at forældrene gerne vil hjælpe til for at give den bedste start på studiet og hjælpe med at finde en passende lejlighed, hvor ”junior” kan fordybe sig i studiet. Med det lejeboligmarked vi oplever i København på nuværende tidspunkt er dette også en god løsning og vi ser flere og flere der vender blikket mod andelsboliger, da købsprisen oftest er væsentligt lavere end for tilsvarende ejerlejligheder. Men hvordan køber man en andelsbolig som forældrekøb og er det overhovedet en god idé?
Flyt ind som lejer
I næsten alle andelsboligforeninger er der som udgangspunkt bopælspligt for ejeren. Dvs. at den der ”ejer” lejligheden (andelshaver) også skal bo i lejligheden og ikke må udleje den. Vores erfaring er dog, at flere og flere andelsforeninger ændrer deres vedtægter således at det er muligt at udleje lejligheden i lige linje – dvs. til forældre eller børn – og derved er det muligt for forældrene at erhverve lejligheden og lade ”junior” flytte ind som lejer.
Ved forældrekøb er lejeindtægten personlig indkomst for forældrene. Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter, mens renteudgifter alene kan fradrages i kapitalindkomsten. Derudover har børnene mulighed for skattefri boligsikring efter de almindelige regler.
Kan man benytte virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastsordningen?
Når ejerlejligheder bliver købt som forældrekøb, ser vi ofte at virksomhedsskatteordningen benyttes. Med virksomhedsskatteordningen kan du trække nettounderskuddet af udlejningen fra i den personlige indkomst. I regnestykket indgår alle udgifter inklusive renteudgifter, hvilket vil sige, at værdien af rentefradraget er maksimalt. Kapitalafkastordningen ligner virksomhedsskatteordningen uden der dog er samme krav til regnskabet. Metoden benyttes mest, når hele købsprisen eller en stor del af beløbet er betalt kontant. Det er med til at gøre forældrekøbet mere interessant.
Men… da køb af en andelslejlighed anses for at være køb af en aktie, er det IKKE muligt at benytte hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastsordningen. Mange selvstændige køber ofte forældrekøbslejlighederne i deres personlige virksomhed, da de har kapital stående som kun er virksomhedsbeskattet. Men bruges disse midler til at købe en andelslejlighed for, vil disse blive beskattet som om pengene blev trukket ud privat. Heller ikke hverken gælden eller resultatet kan være i virksomhedsskatte- eller kapitalafkastsordningen.
KONKLUSION: Finder man en andelsforening der tillader forældrekøb, skal lejligheden altså købes privat for at børnene kan bo der som lejere og modtage boligsikring.
Er der andre muligheder?
Hvert år sælger vi rigtig mange andelslejligheder til forældrekøb i andelsforeninger der ikke tillader udlejning. Dette bliver gjort ved at forældrene opretter et såkaldt ”familielån”. Dvs. at forældrene låner pengene til ”junior”, som så køber lejligheden og selv står som andelshaver. Derved er barnets eneste udgift den boligafgift der skal betales til andelsforeningen. Derudover vil avancen ved et fremtidigt salg være skattefrit, da det er ejeren selv der har beboet lejligheden.
Der er som udgangspunkt ingen krav til hverken renter eller afdrag på et familielån. Dog skal der være oprettet et gældsbrev således at SKAT kan se at der ikke er tale om en gave som barnet derved skal betale 15% i gaveafgift af. Man bør få sin bank, advokat eller ejendomsmægler med speciale i andelsboliger til hjælpe med at lave gældsbrevet, så man er sikker på, at der ikke senere opstår problemer med SKAT.
Åbner op for realkreditlån
Når man skal låne penge til køb af en andelsbolig, er det et banklån man skal tage, da det ikke er muligt at optage realkreditlån til køb af en andelsbolig. Hvis forældrene har friværdi i deres ejerbolig, kan de optage et realkreditlån i ejerboligen og bruge pengene til familielånet eller til køb af andelslejligheden, hvis det er en andelsforening der tillader forældrekøb, og derved er det indirekte muligt at låne penge til en andelslejlighed som realkreditlån.
Andelslejligheder kan være en god mulighed når” junior” skal bruge en bolig, men om det er bedre end at købe en ejerlejlighed, afhænger af mange forskellige faktorer. Det er derfor vigtigt at få det regnet godt igennem og se på fordele og ulemper ved begge boligtyper.
Der er dog ingen tvivl om, at andelsboliger på mange måder ville blive endnu mere salgsbare end de er i forvejen, ved at man fra politisk hold kiggede på lempelse af reglerne som komplicerer muligheden for forældrekøb på andelsboliger en smule i forhold til ejerboliger.
71 kommentarer
Hej,
I en andelsboligforening, hvor forældrekøb ikke er tilladt, kan mine forældre købe en andelsbolig, sammen med min bror, som stadig bor hjemme, således at de ejer 50% hver, og alle bor i lejligheden?
Eller indgår det som forældrekøb, når de som forældre køber lejligheden sammen med min bror?
Hej Alberte
Mange tak for dit spørgsmål. Jeg vil mene, at der nærmere er tale om sameje, når alle vil bo i lejligheden. Jeg vil anbefale dine forældre og din bror, at de kontakter en boligadvokat, der kan sætte dem ind i regler og love, der gælder for den type konstellation.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Jeg ejer en andelsbolig som jeg har haft og boet i i 20 år. Kan jeg sælge halvdelen til min søn og hans kæreste? De har ikke råd til at købe hele andelen på nuværende tidspunkt men kan starte med halvdelen og om nogle år købe mig helt ud. Jeg tænker ikke jeg skal blive boende.
Hej Christine
Mange tak for din kommentar. Jeg har ikke hørt om denne konstellation før, så jeg kan desværre ikke besvare dit spørgsmål. Jeg vil anbefale dig både at høre foreningen ad og kontakte en boligadvokat, der kan gøre dig klogere på dine muligheder.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Vi ser pt. på andelsbolig som forældrekøb. Hvad er de normale regler. Må man kun leje ud til barnet eller må man f.eks. leje ud til barn + en roomie (som begge får boligsikring).
Hvis barnet ønsker at studere et år i udlandet, må man så fremleje jvf de normale regler i en forening?
Hvis barnet fraflytter forældrekøbet og man ikke kan sælge andelen, kan der så være mulighed for at leje ud til andre?
Vi overvejer om vi skal se efter ejerlejlighed eller andelslejlighed (med tilladt forældrekøb), og ser ovenstående usikkerheder ved andelslejlighed. Håber I kan afklare hvad der er normalt i markedet.
Hej Lars
Tak for din kommentar. Som du selv nævner, så er det ikke alle andelsboligforeninger der tillader forældrekøb, så først skal du tjekke, at det står i foreningens vedtægter, at et forældrekøb er en mulighed. Andelsboligforeninger har en anden opbygning end en ejerforening. Og det er derfor ikke helt så simpelt at købe en andelslejlighed som forældrekøb. Fordele og ulemper ved forældrekøb i en andelsboligforening kan du læse mere om i denne artikel:
https://www.andelsportal.dk/guides/omvendt-foraeldrekoeb-andelsboligen/
I forhold til udlejning til en roomie eller anden person, skal du også være opmærksom på, at i en andelsboligforening går foreningens vedtægter forud for lejeloven. Reglerne for udlejning er derfor altid er styret af andelsboligforeningens vedtægter.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Vores A/B har netop ændret vedtægterne således at forældrekøb/omvendt forældrekøb er muligt. Andelshaverne er næsten alle ældre personer. Hvis en andelshaver sælger til f.eks. Sit barn/eller barnebarn, og huslejen til barnet fastsættes til samme beløb som boligydelsen, skulle der vel ikke blive noget overskud til beskatning hos barnet? andelene står i regnskabet bogført til kr. 356.000,- men sælges i dag til typisk max. 150.000. Hvilken pris kan man sælge til for at undgå avancebeskatning, når barnet på et senere tidspunkt vil sælge andelen?
Hej Ole
Vi har skrevet en artikel om omvendt forældre og om overdragelse af andelsbolig til familiemedlemmer. Som jeg læser dit spørgsmål, vil jeg mene, at et gældsbrev er løsningen. Det kan du læse mere om i denne artikel (cirka i midten): https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
Du kan læse mere om omvendt forældrekøb her: https://www.andelsportal.dk/guides/omvendt-foraeldrekoeb-andelsboligen/
Til dit spørgsmål om avancebeskatning må jeg blive dig et svar skyldig. Men jeg vil tilråde dig at sprøge hos SKAT eller sætte en boligadvokat på sagen. Boligadvokaten kan I eventuelt betale fælles fra foreningens pengekasse, hvis svarene kommer alle til gode.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Tak for en god mulighed for svar vedrørende andelskøb og salg.
Vedr. Familielån,
Spørgsmål:
Er det muligt for banken at tage pant lejligheden, hvis man går videre med en familielåns konstruktion?
Hej Mogens
Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt vil banken tage pant i andelsboligen som sikkerhedsstillelse, hvad end det er forældrene eller “barnet”, som står på lånebeviset. Jeg vil dog anbefale, at du kontakter banken direkte med dit spørgsmål for et mere juridisk svar.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Mogens,
Jeg forstår det som at i vil låne pengene i banken og så låne dem videre til jeres datter så hun kan købe andelen.
I teorien ville de godt kunne tage pant i andelen, men jeg er ikke sikker på at det er den bedste konstruktion. I vil alligevel skulle stå på mål for lånet, så måske ville det være nemmere at jeres datter låner pengene med pant i andelen og i så står som meddebitorer på lånet.
I alle tilfælde bør den nok vendes med banken, da konstruktionen ikke er helt hensigtsmæssig og de nye belåningsregler kan besværliggøre det.
Bh. Christian
Hej Max,
Mit spørgsmål er ganske enkelt.. Kan en søster købe en andelsbolig som forældrekøb til hendes bror ? Min lillebror er studerende og mine forældre har ikke mulighed for at hjælpe økonomisk.
Med venlig hilsen
Sabah
Hej Sabah
Tak for din henvendelse. Først og fremmest skal du undersøge, hvad der står skrevet om forældrekøb i andelsboligforeningernes vedtægter. Andelsboligforeninger skiller sig nemlig ud fra ejerboliger ved, at der som udgangspunkt er bopælspligt for ejeren. Dvs. at du som ejer af lejligheden også skal bo i lejligheden, og dermed ikke må udleje den til bror. Dog er flere andelsforeninger begyndt at ændre deres vedtægter således, at det er muligt at udleje lejligheden, som forældre eller søskende i dit tilfælde. Kontakt derfor foreningernes bestyrelser og hør, hvilke regler, der er gældende i deres forening.
Som udgangspunkt ser jeg ingen forskel på, hvorvidt det er et forældrekøb eller et “søskendekøb”, når du skal indgå en lejeaftale med din bror efterfølgende. Da jeg ikke er juridisk ekspert vil jeg dog anbefale, at du kontakter en boligadvokat eller din bank med samme spørgsmål.
Du kan eventuelt læse mere om faldgruberne ved forældrekøb her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/foraeldrekob-faldgruber-muligheder-og-gode-rad/ og her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/flere-foraeldrekoeb/.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Du skriver at ved andelsbolig kan man trække driftudgifter fra i regnskabet når vi taler forældrekøb. Er den månedlige boligydelse det samme som en driftudgift?
Hej Max,
Ja, boligafgiften vil være en del af driftsudgifterne.
Hej,
Jeg er andelshaver og lejer det ene værelse ud i min lejlighed. Mit spørgsmål er om lejeren af værelset kan få boligstøtte? Vedkommende betaler halvdelen af boligudgifterne – vi har fælles køkken, badeværelse og altan.
Hej Frederikke,
Tak for din henvendelse. Reglerne for boligstøtte er lidt komplicerede, men hovedereglen er at bor man til leje i en helårsbolig med eget køkken, kan man få boligstøtte. Læs mere her: https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Boligstoette-oversigt/Boligstoette-soege.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vores andelsboligforening har følgende regel:
“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen, og er forpligtet til at bebo andelsboligen, med mindre andelshaveren har fremlejet boligen jf. § 11, stk. 1 eller har købt andelsboligen som forældre- eller børnekøb jf. § 11, stk. 2. ”
Når der står ”benyttes én” kunne det logisk være muligt at eje to
– men netop kun når den anden (forældrekøbet) ikke benyttes af ejeren, men lejes ud til barnet.
Er det en korrekt tolkning at man kan eje en andel og tilkøbe en som forældrekøber?
Mvh Peter
Hej Peter,
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du tager kontakt til bestyrelsen i din forening for at få afklaret den nævnte vedtægtsbestemmelse. På den måde er du sikker på, hvorvidt du må eje to boliger i foreningen eller ej.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Peter,
Som Nynne skriver, vil det være op til foreningens bestyrelse at afgøre om de vil tillade det.
I princippet burde det være muligt, men det er et tolkningsspørgsmål for foreningens side.
Mvh.
Christian Brandt-Müller
Vi har købt en andelslejlighed (forældrekøb) for 5 år siden, hvor vores datter bor til leje. Kan vi nu sælge den til hende, -til samme pris som vi har købte den for ?
Hej Pia,
Tak for din henvendelse.
Det er muligt for jer, som forældre, at sælge lejligheden til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Dog skal andelsbeviset herefter værdiansættes til handelsværdien, som fastsættes efter reglerne i andelsboligloven. Her skal I være opmærksomme på, at der er nogle særlige skatteregler, som I skal have med i overvejelserne.
Rigtig god jul.
/Stefan – Andelsportal.dk
Hej,
Jeg vil spørge jer om det er tilladt for min bror at købe en andelsbolig sammen med mig således at vi begge står som ejere af den, når han samtidig selv bor i en lejebolig og står på lejekontrakten? Grunden til vi vil købe en andelsbolig sammen til mig er fordi jeg ikke selv har pengene til at købe den alene og han derfor gerne vil hjælpe mig. Hvis det ikke er tilladt at han bor i en lejebolig og samtidig er medejer af en andelsbolig med mig er der så andre muligheder for at han evt kan låne mig pengene så jeg kan købe andelsboligen selv?
Vh
Hej,
Ja, i teorien kan i godt købe den sammen uden at han bor der. Jeg har hørt at flere mener det kan lade sig gøre, men jeg er ikke bekendt med om spørgsmålet har været prøvet ved en domsstol. Derfor bør i nok spørge andelsforeningen om de vil tillade det.
Alternativt kan du, som du selv skriver, låne pengene af ham som et “familielån” som også er beskrevet i artiklen. I skal blot sørge for at have formalia i orden.
Mvh.
Christian Brandt-Müller
Hej
Vi er ved at oprette en andelsforening. For at kunne gøre dette skal vi være 11 styks.
vi har en del svage lejere. En af dem har stillet sin lejlighed til rådighed, hvis en af beboerne vil flytte ind juridisk, og senere købe den – må man dette? eller er det kun børn som kan købe den.
De har nemlig ikke råd. Eller er der andre muligheder.
hilsen
Victoria
Hej Victoria,
Du må nok lige uddybe lidt hvad det drejer sig om. Du skriver at en lejer vil stille sin lejlighed til rådighed for en beboer? Mener du en andelshaver?
Skal én andelshaver købe 2 lejligheder og så leje den éne ud?
Mvh.
Christian Brandt-Müller
ved forældrekøb hvor gammel skal barnet være .min søn er kun 14år.
Hej Thomas,
Hvis foreningen ikke tillader udlejning og din søn skal stå som andelshaver, skal han være myndig. Af vedtægterne i de fleste andelsforeningen, herunder ABF’s standardvedtægter, fremgår det af §3, stk. 1. “Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig…”
Derfor vil det kræve en dispensation fra andelsforeningen.
Hej!
Jeg er andelshaver til en 3 værelses lejlighed og lejer det ene værelse ud. Mit spørgsmål er om lejer af det ene værelse kan få boligstøtte? (vedkommende betaler halvdelen af boligudgifterne).
Gælder desuden andre regler hvis min kæreste “lejer sig ind” i stedet for min nuværende lejer?
Vi er pensionister . Vores datter vil købe andelsbolig og udleje den til os, så vi kan bo i deres område. Er det tilladt ?
På forhånd tak
Hej Nuha,
Hvis foreningen tillader forældrekøb, er det oftest formuleret sådan at udlejning i lige linje er tilladt. I det tilfælde vil det godt kunne lade sig gøre, men kun hvis foreningen tillader dette.
Kan man som forældre være medkøber sammen med sit barn i en andelsbolig. Altså f.eks. hvis barnet godkendes til at købe for et beløb af banken, men har brug for et beløb fra os forældre. Og så i stedet for at lave lån til barnet eller andet. Kan vi forældre så i stedet stå som medejer med det “manglende” beløb i en eller anden grad. Måske kunne barnet senere købe os ud eller vi ejer det sammen indtil det sælges på en måde, så vi bare får vores indskud tilbage plus en evt. værdi forøgelse relateret til beløbsstørrelsen?
Hej Hanne,
Der er lidt delte meninger om denne løsning og det kræver en konkret godkendelse fra den andelsforening i køber i. I de fleste vedtægter fremgår det, at “Som andelshaver kan optages enhver, der bebor eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom…”
Det vil I ikke gøre i denne situation og derfor mener jeg at foreningen kan afvise Jer.
En af vores børn overvejer at købe en andels lejlighed.
Hun har selv en fin opsparing men kan ikke ligge hele beløbet til Andels lejligheden, og er pt. Halvejs gennem sin 4 årige uddanelse i mesterlære.
Hun overvejer at købe den selv, (selv om hun vil flytte ind i den sammen med sin kærsten)
Hun vil lige præsis kunne klare et eventuelt lån, og de faste udgifter med den løn hun har i dag, hvis hun skulle komme til at stå alene med lejligheden i fremtiden.
Men skulle det ske vil hun komme til at side for stramt, så jeg overvejer om jeg skulle låne hende de penge som hun mangler til en laver rente end den hun ville skal betale i en bank, og samtidig med den (indbygget fordel) at hun hvis hun skal stå alene med boligen i en periode, så vil hun kunne slippe for at afdrage i den periode, og kun betale boligafgiften.
Det skal lige siges til historien, at jeg skal ikke ud og låne pengene, men at jeg har en uinvisteret postion penge stående.
Jeg går ud fra at jeg skal indberette renteindtægter, og hun renteudgifter?
Ville det være en god ordning?
Endvider hvad vil være en god ordning med kærsten?
Jeg mener hvad bør han betale, jeg mener at de begge bør deles om boligudgiften på 3200 om måneden, men er det for billigt sluppet, ?
Og hvordan sikker man dem begge 2 bedst mod misforståelser.
Mvh
Torben
Min søster har købt en andelsbolig som jeg lejer til jeg dør. Den er købt som investering og der har været advokat på så det er hendes lejlighed men jeg står for den. Jeg betaler de udgifter som er forbundet med lejligheden som var det min egen. Kan hun forlange ekstra lejeindtægt? Og hvis hun kan hvor meget kan hun så forlange? Håber på hurtigt svar. På forhånd tak. Mvh sonja
Hej Sonja,
Du skal se efter hvad der står i foreningens vedtægter vedrørende udlejning/fremleje, da der findes forskellige bestemmelser fra forening til forening. Typisk må huslejen ikke kke overstige værdien på den lejede andelsbolig. Det vil sige at huslejen skal være i overensstemmelse, med hvad der er normalt i området.
/Maria – andelsportal.dk
Hej Sonja,
Hvad boligafgiften og andre udgifter er på lejligheden, er sådan set underordnet. Den leje du skal betale, skal modsvare markedslejen og hvis den er højere end de faste udgifter, kan hun godt kræve en højere husleje.
Der er derfor ingen sammenhæng mellem udgifter og hvad du skal betale i leje på lejligheden.
Som jeg forstår det, betaler du en leje til din søster, der modsvarer boligafgiften, men der er jo sådan set stadig hende der betaler til foreningen og du bor til leje hos hende.
Mvh.
Christian Brandt-Müller
Hej igen Christian
Min søster betaler ikke noget som helst. Hun har købt den men jeg står for den.
Jeg betaler alt hvad der skal betales til lejligheden og hun betaler ikke noget til nogen forening eller andet overhovedet. Hun har købt den som investering og ikke andet resten står jeg for.
Nej min søster betaler ikke noget. Hun har købt den som investering og jeg betaler alt hvad der skal betales vedr. lejligheden. Det hun bare vil have er ekstra penge. Kan hun forlange det? Hvis den reaelle husleje er 1400 kr. hvad kan hun så forlange yderligere 1400 kr. Lejligheden står i mit navn.
Hej Sonja,
Som jeg forstår det, er du stadig din søster der står som juridisk andelshaver. Selvom du betaler alle udgifterne, så er det at sidestille med en leje du betaler til din søster. Hvis du f.eks. stopper med at betale, er det jo din søster der hænger på den. Derfor mener jeg også at hun kan hæve lejen så den svarer til markedsniveau.
Hej… Vi har en andelsbolig i vores forening som står tom. Ejer gik bort og pårørende har ikke haft held med at sælge den. De har nu spurgt om foreningen har lyst til at overtage boligen uden nogen omkostninger, altså helt gratis. Andelsboligen ligger i et meget atraktiv område for ældre, så det burde ikke være svært at få den udlejet. Vi ved ikke lige helt hvad vi skal gøre hvis vi nu vælger at overtage den.
Andelværdien er ca 350000kr og månedlig ydelse er 5500kr.
1. Vi fik lavet vedtægterne om i starten af 2014, så vi nu kan udleje. Må vi udleje lejligheden til f.eks 5800kr? (300kr til vedligeholdelse af lejligheden, og skal vi evt. betale skat af de 300kr)
2. JA det er så den 2års regel. hvis vi nu vælger at lade lejer blive boende mere end de 2år(lad os sige 5år), har vi overhoved nogen mulighed for at smide lejer ud hvis foreningen ønsker et salg af andelsboligen???
3. Hvis vi nu vælger at overtage boligen og sælger den om 5år til 250000kr skal foreningen så betale skat af beløbet? eller bliver man kun beskattet af alt over de 350000kr som andelsbeviset er værd???
4. Vi kommer til at få en husleje stigningen på omkring 500kr fra 1 januar 2017 da et af vores lån PT er afdragsfrit og der skal afdrages. Må vi lade huslejen stige 500kr???
Vi har 2 lån, og i 2019 kan vi så lave om på et andet lån som vi betaler afdrag på nu. Ifølge revisor burde det give os et husleje fald på mellem 500-1000kr. Hvad vil være det bedste for os at gøre med at sætte huslejen rigtig???
Vi er en gældsfri andelsforening.Må vi optage realkreditlån, og udlodde til alle i foreningen, ogpå den måde at få gavn af den lave rente.
Mvh leif hansen
Hej Leif,
Det mener jeg umiddelbart ikke at man må, da en sådan model, kræver nogle specielle forudsætninger – bl.a. hvad pengene skal bruges til. Da det er et skatteteknisk spørgsmål, vil jeg opfordre til at i tager fat i Jeres administrator for at afklare om det kan lade sig gøre.
Mvh.
Christian Brandt-Müller
Tak for hurtigtsvar
Hej
Vi har netop været så heldige at købe en andelslejlighed som forældrekøb.
Den skal udlejes til vores søn.
Kan vi blot lade ham betale det samme som vi skal betale i boligafgift og antage det er ok?
Hvordan står vi skatteteknisk når indtægten antageligt er personlig indkomst?
Hvor kan vi fratrække udgiften til boligaften og gå i nul eller koster det os et skattesmæk af lejeindtægten?
Hej Lene,
Hvad der betales i boligafgift har intet at gøre med hvad i må tage i leje for lejligheden. I bør som udgangspunkt kontakte huslejenævnet og få en udtalelse på hvad lejeniveauet er for den pågældende lejlighed.Jeg mener det koster om 3.000 kr. at få det, men så er i sikre på at lejen ikke kan anfægtes af hverken huslejenævnet eller SKAT.
I den indtægt i får (huslejen), kan i fratrække udgifterne som er boligafgiften og evt. renteudgifter. Hvis dette giver et overskud til Jer, vil i blive beskattet af den indtægt.
Hej. Hvis mine forældre bor på min ejendom skal jeg så opkræve husleje fra dem eller kan de bo der gratis. Det er ikke en 2 familie ejendom og vil gerne lade dem bo her gratis
Hej Dennis,
Nej, det mener jeg ikke du kan. Du vil højest sandsynligt blive beskattet af den lejeindtægt som du kunne have fået. Dvs. hvis du kunne have fået kr. 5.000 pr. mdr. i lejeindtægt, vil du blive beskattet som om du havde fået denne indtægt. Men hvis du skal være helt sikkert, skal du have fat i en revisor.
Hej – overvejer at købe en andelslejlighed og leje den ud til mine forældre, hvis det er fordelagtigt for os samlet set. Andelens pris er 170 tdkk, og den månedlige boudgift ca. 7500 dkk. Jeg skal givet fald betale andelen, hvorefter de har en månedlig leje på niveau med den månedlige boafgift. Hvordan er begge parter i givet fald stillet skattemæssigt, mens de bor i lejligheden? Vil de være berettigede til boligsikring som tilskud eller som lån? Og hvordan er vi stillet i forbindelse med et salg? Jeg forsøger at forstå hvad fordele og ulemper vil være, i forhold til, hvis de selv køber andelslejligheden. Tak 🙂
Hej Bettina,
Du skriver at boligafgiften er ca. kr. 7.500 og at du vil leje den ud til din forældre i samme niveau. Hvis dette svare til markedslejen, vil der ikke være nogle problemer i det. Er dette derimod underhvad SKAT vil betragte som markedsleje, vil dine forældre blive beskattet af differancen, da det i så fald vil blive betragtet som en “gave”. Hvis din indtægt (altså den leje din forældre betaler) er det samme som din udgift (boligafgiften), så vil du ikke blive beskattet af dette. Er lejen derimod højere, vil det du “tjener” på det, blive betragtet som en gevinst du skal betale skat af.
Dine forældre burde kunne få boligsikring som et tilskud, da de er lejere i boligen – men det er noget i helt konkret skal kontakte kommunen omkring.
Når lejligheden skal sælges, vil du blive beskattet af en evt. gevinst.
Hvis de selv købte lejligheden, kan de – såfremt kommunen er med på det – få boligsikring, men oftest som et lån. Jeg er ikke helt inde i reglerne for boligsikring, så der vil jeg anbefale Jer at tage kontakt til kommunen.
Til gengæld vil en evt. gevinst ved salget være skattefri.
Jeg håber dette gav dig svar på dine spørgsmål.
Hej igen – tusind tak for hurtigt og udførligt svar – det var helt perfekt!
Hej 🙂 jeg har købt en andel for et par mrd siden hvor jeg lånte pengene af mine forældre. Vi fik lavet et gældsbrev hvor gælden bliver nedskrevet hvert år med 59.800 kr som jeg får skattefrit af mine forældre. Men nu tænker jeg bare om det ikke er bedre at annullere gældsbrevet og lade lejligjeden stå i mine forældres navn og dermed kan jeg jo få boligstøtte ? Og hvad er fordele og ulemper ved at mine forældre får lejligheden i deres navn. Og skal de betale skat af den husleje som jev skal betale ? Såfremt huslejen er under den normale husleje eller den samme som de betaler skal man så stadig betale skat af beløbet ? Vh Xuan Tran
Hej Xuan,
For at det du beskriver skal kunne lade sig gøre, skal i først sælge andelen tilbage til dine forældre. Så skal du selvfølgelig tjekke i vedtægterne at de overhovedet må leje andelen ud til dig.
Hvis vi forudsætter at dette kan lade sig gøre, skal du så i stedet betale en rimelig husleje til dine forældre. Hvad du betaler i boligafgift nu, har intet at gøre med hvad de må opkræve i husleje hos dig. Du vil selvfølgelig kunne modtage boligsikring, men hvor meget det er, ved jeg ikke, men som regel er det meget lidt.
Hvis i skal finde ud af hvor meget lejen skal være på, kan i evt. kontakte huslejenævnet og for ca. kr. 3.000 få et bindende svar på hvad man må tage i husleje og så bruge det som grundlag for den husleje du skal betale.
Hvis vi forudsætter at den leje du skal betale til dine forældre, svarer til den boligafgift dine forældre så skal betale, så vil løsningen være skatteneutral for dine forældre. Fordelen vil så være at med boligsikringen kan du sidde lidt billigere end du gør nu. Men altså kun hvis boligafgift og lejen bliver det samme.
Ulempen kan være når lejligheden skal sælges igen. Hvis vi forestiller os at andelen, når den skal sælges igen, er steget i værdi, så vil gevinsten være skattefri for dig hvis du ejer andelen. Men hvis dine forældre ejer andelen, vil de blive beskattet af gevinsten ud fra reglerne om aktieavancebeskatning.
Hej,
Min søn står overfor at skulle udleje / fremleje sin andelsbolig i 2 år. Han vil modtage 4500 kr/md i lejeindtægt ( beløbet svarer til hans boligafgift til andelsboligforeningen). Den kommende lejer skal desuden betale alle forbrugsudgifter, vand, varme el…..hvordan står han rent skattemæssigt? Vi har prøvet at google os frem til nogle svar, men bliver temmelig forvirrede, når vi læser om kapitalafkastordning osv…..kan du hjælpe med en kort og overskuelig opstilling?
På forhånd tak
Hej Henrik,
Tak, for din henvendelse.
Vær opmærksom på mulighederne for fremleje varierer fra forening til forening og det vil fremgå af foreningens vedtægter, hvilke regler I bør følge.
Den leje, som man kan opkræve i forbindelse med udleje kan derfor både være højere og lavere end foreningens fastsatte boligafgift. Det er i sidste ende Huslejenævnet, der afgør en given huslejes lovlighed.
Du kan finde regneeksempler til udlejning af andele på SKAT’s hjemmeside: https://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1615284
Hej Henrik,
Lige lidt uddybende kommentarer. Som Maria skriver, skal i selvfølgelig tjekke om lejen er det rigtige niveau. I har måske hørt om de mange historier der har været de seneste dage omkring dette. I kan kontakte huslejenævnet og for kr. 3.000 få et bindende svar på hvad i må udleje for.
Hvis lejeindtægten modsvare boligafgiften, vil din søn ikke blive beskattet af lejeindtægten da boligafgiften modregnes. Er lejen højere end boligafgiften, vil han blive beskattet af oveskuddet som almindelig lejeindtægt. Men som nævnt i artiklen, kan i hverken benytte kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen.
Hej jeg har en andelslejlighed hvor min søster også har haft adresse de sidst 2,5 år nu har jeg fået lejlighed med kæresten og vil flytte, må min søster blive boende, og leje boligen af mig, som man gør ved forældre køb?
Med venlig hilsen Jakob
Hej Jacob,
Om hun har boet der eller ej ændre ikke på noget. Du kan sikkert få lov at fremleje lejligheden til hende i 2 år, men der skal du tjekke foreningens vedtægter. Du kan alternativt spørge andelsforeningen om de vil tillade at du lejer den ud ubegrænset til din søster, men det vil kræve deres tilladelse.
Hej jeg har et par spørgsmål, jeg står og mangler bolig sammen med min kæreste,datter & kommende søn, og vi ville gerne vide nogle ting angående andelsbolig, idet vi har set på nogle via nettet.
Spørgsmål 1: Hvis man køber andelsboligen til fuld pris f.eks. 300.000kr. er det så kun boligafgift og anvendelses udgift man betaler, eller er der flere udgifter udover? på måneds basis samt års basis?
Spørgsmål 2: Kan man få boligsikring på boligafgiften?
Spørgsmål 3: Er der noget man skal tage højde for som førstegangskøber?
Spørgsmål 4: Hvad består boligafgiften og anvendelses afgiften konkret af? – Af varme, vand og el? Hører det under nogle af disse to betalinger eller er det noget man betaler udover?
Spørgsmål 5: Hvad med vedligeholdelse inde og udvendigt, samt renovering høre det under boligafgift og sørger man selv for det eller hvordan og hvorledes foregår det?
Spørgsmål 6: Hvis ens forældre betaler den fulde pris for andelen kan man så bo til leje i andelen og stadig have sin adresse der?
Spørgsmål 7: Hvis ens forældre betaler den fulde pris for andelen skal man så betale leje udover boligafgift osv. eller er det op til forældrene?
Spørgsmål 8: Hvis forældrene betaler den fulde pris og man skal betale husleje, er prisen så noget forældrene selv fastsætter eller er der en minimums beløbs grænse de skal udleje den på?
Spørgsmål 9: Hvis forældrene lejer den ud til én, kan man så godt få boligsikring?
Spørgsmål 10: Hvis man kun betaler udbetaling og står som at man skal betale husleje til foreningen er dette så en pris udover boligafgift osv. som man betaler så man betaler både husleje, boligafgift samt anvendelses afgift eller er bolig afgift osv, medregnet i huslejen?
Håber at høre fra her da dette er noget vi fundere lidt over og ikke rigtig kan finde svar på her på nettet, i så fald er det blevet forklaret på en forvirrende måde, for os.
Hej Marguerita.
Tak, for dine spørgsmål. Vi håber at vores svar kan hjælpe dig:
Svar 1: Som udgangspunkt burde der ikke være flere udgifter end boligafgiften, samt dit forbrug – dog skal du være opmærksom på at du selv er ansvarlig for vedligeholdelse af andelsboligens indvendige stand.
Svar 2: Man kan ikke få boligsikring, medmindre at andelsboligen er købt som et forældrekøb og du dermed er lejer hos dine forældre. Er du selv ejer af din andelsbolig er boligsikring ikke muligt medmindre at du er folke- eller førtidspensionist. Du kan læse mere om reglerne for boligsikring på http://www.borger.dk.
Svar 3: Der er mange faktorer, som man bør overveje inden man investerer i andelsbolig. Først og fremmest er det er vigtigt at man sætter sig ind i om foreningen har en sund økonomi. Er der gæld i foreningen? Og er der styr på regnskaberne? Bed eventuelt din bank om hjælp til at undersøge foreningens økonomi eller få råd hos en advokat.
Svar 4: Boligafgiften er en løbende betaling, der har til formål at dække foreningens løbende udgifter og lån. Boligafgiften dækker ikke udgifter til varme, vand, gas, el, antenne eller andet forbrug. I mange andelsforeninger betales der udover boligafgiften et separat bidrag til dækning af omkostninger, som eksempelvis vand og varme. Bestyrelsen i din kommende forening vil kunne oplyse dig om disse forhold.
Svar 5: Som indehaver af en andel er du som udgangspunkt selv ansvarlig for den indvendige stand af lejligheden. Udskiftning af bygningsdele og tilbehør til boligen, som fx udskiftning af gulve eller køkkenborde er den enkelte andelshaver selv ansvarlig for. Der er dog nogle få undtagelser, som andelshavere ikke skal vedligeholde individuelt. Disse gælder eksempelvis vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, udskiftning af udvendige døre eller vinduer. Din vedligeholdelsespligt er beskrevet i foreningens vedtægter.
Svar 6: Flere og flere andelsboligforeninger har i de senere år åbnet op for at en andelsbolig kan købes som et forældrekøb. Det vil fremgå af foreningens vedtægter, om forældrekøb er tilladt. Hvis der er tale om et forældrekøb, så er der ingen hindring for at I kan bo i lejligheden og samtidigt have jeres adresse der.
Svar 7: Det er i de fleste andelsboligforeningers vedtægter beskrevet, at man ikke må leje sin andel ud til mere end boligafgiften. Dine forældre må med andre ord ikke ’tjene’ penge på at leje deres andelsbolig ud til mere end boligafgiften.
Svar 8: Hvis forældrekøb er tilladt i foreningen er du principielt set dine forældres lejer og medmindre at foreningens vedtægter foreskriver noget andet, så er det dine forældre, der fastsætter og bestemmer din husleje – så længe at den ikke overskrider den månedlige boligafgift.
Svar 9: Se svar på spørgsmål 2.
Hej. Må min svigemor købe(forældrekøb) og leje ud til sin son andelslejlighed i kbh self om hun ejer og bor i andelslejlighed i Hørsholm ?
Det afhænger af, hvad der står i foreningens vedtægter. Tjek dem og spørg bestyrelsen, men typisk er det således, at man må leje sin andelsbolig ud i op til to år.
Vi har købt vores datters andelsbolig, da hun kom i økonomiske problemer, hun har tre mindre børn.Prisen var 450.000- mit problem er hvor meget vi skal beskattes af, hun betaler 4.000- pr mdr + varme og vand. Vi skal betale 2.400- til boligforeningen pr mdr derud over renter på lån som vi har optaget i vores hus og derved få en kreditforeningslån.Boligforeningen bekoster alt udvendig vedligeholdelse, samt div forsikringer som vedrører andelsboligen udvendig.
Hvad skal beskattes og hvad kam trækkes fra ?
Venligst Knud Erik Pedersen
Hej
Hvis jeg har købt en andel som forældrekøb og lejet den ud til min søn. Når jeg så sælger den i frihandel og for et over eller underskud, skal jeg så svarer skat af over/underskuddet ligesom ved forældrekøb af ejerbolig?
Med venlig hilsen
Lea
Hej Lea,
Ja, du bliver beskattet lige som ved salg af en ejerbolig. Dette fremgår af Ejendomsavancebeskatningslovens §8, stk. 3. Avancen bliver beskattet som kapitalindkomst.
Jeg har købt en andelsbolig til min datter for 1.245.000 og fået tilladelse til at udleje den til hende, indtil hendes egen lejlighed bliver solgt. Hvordan er det skattemæssigt, hvis jeg sælger den til hende for fx. 1.100.000 – der er netop konstateret skimmelsvamp i kælderen. Udbedringen vil koste ca 250.000
mvh Kim
Hej Kim
Umiddelbart skal der ikke betales skat af en evt. gevinst, så tror godt I kan gøre det uden problemer – vil du sikre dig 100 procent, kan du tage kontakt til SKAT.
MVH Andelsportal.dk.
Hej jeg har en andelslejlighed købt for 1.400.000 for et par år siden. Kan jeg sælge den til min søn for fx. 1.200.000 uden at han bliver beskattet af forskellen?
Hej Hanne
Jeg har hørt mig hos en af vores blogeksperter (Christian Müller, ejendomsmægler), og har fået følgende svar. Håber det kan hjælpe dig.
Svar:
Jeg mener, der kan være en risiko for at din søn vil blive beskattet af forskellen, men dette forhold afhænger dog af om SKAT mener at du har solgt ham lejligheden under markedsniveau og derved ”foræret” ham en gave. Ved ejerboliger, har man muligheden for at overdrage boligen til +/-15% af den offentlige vurdering til sine børn. Dette fremgår af cirkulære 185 af 17 november 1982. Du kan dog ikke bruge dette ved en andelsbolig, da dette som navnet sige, er en andel/aktie. Disse skal ifølge cirkulæret værdiansættes til handelsværdien.
Du burde derfor få en vurdering af lejligheden fra en ejendomsmægler, der kan bekræfte at markedsprisen for lejligheden er kr. 1.200.000.
Hvis du er i den situation at maksimalværdien for lejligheden kun er 1.200.000, mener jeg dog ikke at dette skulle være et problem. Jeg vil dog råde dig til at tage fat i en revisor eller SKAT for at høre hvordan de ser sagen.
Hej . kunne man overdrage andelsboligen til børnene og efterfølgende sidde til leje hos dem og dermed få boligydelse ?
Her er et svar fra Christian Müller:
Det korte svar er: ja! Jeg går ud fra at du hentyder til den situation hvor du ejer en andelslejlighed i en andelsforening hvor udlejning i lige linje er tilladt. Du sælger så andelslejligheden til en af dine børn og bor herefter til leje hos dem. Der er dog flere ting du her skal være opmærksom på. For det første skal andelsforeningen godkende handlen. Derudover skal der være tale om en reel handel hvor dine børn køber lejligheden af dig. Det kunne lade sig gøre ved at oprette et gældsbrev som tidligere nævnt. Jeg kunne forestille mig at lejligheden skal handles til markedsniveau, men du ville her skulle have fat i en skatteekspert for at få af vide hvad SKAT vil acceptere. Endvidere ville du skulle betale en leje til dine børn, som betragtes som personlig indkomst for dem. På denne måde ville du kunne opnå boligsikring. Om det kan betale sig, afhænger af niveauet for din nuværende boligafgift.
Viser 0 af 71 kommentarer