Omvendt forældrekøb og forældrekøb af andelsboligen
Forældrekøb bliver mere og mere almindeligt. Et forældrekøb sker typisk fordi, at sønnike eller datter ikke har råd til at købe en dyr lejlighed eller bo til fremleje på et værelse. Men ’omvendt forældrekøb’, hvor barnet køber en lejlighed til forældrene, er også ved at vinde indpas. Bliv klogere på reglerne her.
På Andelsportal.dk får vi løbende henvendelser om emnet. Vi kigger derfor på begge former for andelsboligkøb her. Og vi starter med det mere utraditionelle køb: Det omvendte forældrekøb.
Få viden om:
- Hvad er omvendt forældrekøb
- Hvad er fordelene for dig som forældre ved omvendt forældrekøb?
- 3 måder at foretage omvendt forældrekøb på
- Hvornår er et omvendt forældrekøb en god idé
- Nogle andelsboligforeninger tillader ikke omvendt forældrekøb
- Hvor skal du gå hen, hvis du ønsker hjælp til omvendt forældrekøb
Hvad er et omvendt forældrekøb?
Et omvendt forældrekøb er, som navnet siger, at dit barn køber en bolig til dig som forældre. Og det kan være en god investering for jer begge. Overvejer du et omvendt forældrekøb, så er du langt fra den eneste. Selvom der på nuværende tidspunkt ikke findes konkrette tal på, hvor udbredt omvendt forældrekøb er, så er tallene ifølge Home og Nybolig stigende. Det er altså ikke længere et særsyn, at man køber en bolig til sin mor eller far.
Som forældre har du mulighed for at give et forskud på arven til barnet. Og set fra din stol, kan du med et omvendt forældrekøb opnå boligydelse. Derudover er der også det sociale aspekt, at du kommer tættere på dine børn, som måske har valgt at bosætte sig i byen.
Der er flere måder at foretage et omvendt forældrekøb på. Men du skal være opmærksomhed på, at det skal stå i vedtægterne, om dit barn må købe en andelsbolig til dig. Vi forklarer det hele i nedenstående.
Hvad er fordelene for dig som forældre ved omvendt forældrekøb?
Som forældre har du mulighed for at få tilskud til huslejen, hvis dit barn er ejeren af andelsboligen. Du går nemlig fra at være ejer til at være lejer. Det gør dig berettiget til enten boligydelse eller boligsikring. Er du stadig på arbejdsmarkedet, kan du få boligsikring. Boligsikring bliver udbetalt, som et skattefrit tilskud til din husleje.
Boligydelsen er du berettiget til, hvis du er folkepensionist, og denne ydelse gives til alle boligformer. Boligydelsen bliver udbetalt som et tilskud til din husleje. Det beløb du kan få som tilskud afhænger af boligens størrelse, din indkomst som pensionist, om der bor andre på adressen samt hvad du betaler i husleje.
Ønsker du at søge om boligydelse eller boligsikring, skal du gøre det på borger.dk.
Men der er også et socialt argument for at lave et omvendt forældrekøb. Dine børn har måske selv fået børn, og vil gerne have dig som bedsteforældre tættere på dem i deres hverdag. Her kan det være oplagt at kigge på det omvendte forældrekøb for at få familien samlet.
Hvad er fordelene for dit barn ved et omvendt forældrekøb?
Som forældre kan du give dit barn et forskud på arven. Hvis du altså er så heldig at have noget tilbage på kistebunden. Overdrager du som forældre din bolig til dit barn, kan du sælge den til 15 procent under den offentlige vurdering. Og dermed har du givet en skattefri overførsel til dit barn.
Derudover er der også den mulighed, at boligen som du lejer af dit barn, vil stige i værdi. Det kommer igen barnet til gode den dag, du ikke længere bor i boligen.
3 måder at foretage omvendt forældrekøb på:
1. Dit barn lejer sin bolig ud til dig som forældre
Barnet kan vælge at fraflytte sin andelsbolig, og leje den ud til dig som forældre. Her skal I dog være opmærksomme på, at det skal stå i vedtægterne, at denne mulighed er lovlig. Det er fordi, at mange andelsforeninger har bolpælspligt. Det betyder, at den som står som ejer på andelsbeviset også skal bo i lejligheden. I kan dog altid tage det op som et punkt til generalforsamlingen – som en vedtægtsændring. Læs mere om netop den situation lige her.
2. Du sælger din bolig til dit barn – til 15 procent under markedsprisen – og bor til leje hos barnet i din gamle bolig eller lejlighed
En anden mulighed er, at du som forældre sælger din lejlighed til dit barn, og bor til leje hos dem. Barnet flytter ikke ud af sin nuværende bolig, men køber din bolig billigt, for at du kan bo til leje i den. Der er nu taget forskud på arven.
3. Du sælger din bolig på almindelige markedsvilkår
Du sælger din bolig til almindelige markedsvilkår og aftaler, at dit barn køber en mindre lejlighed for pengene af boligsalget, som barnet udlejer til dig.
Hvornår er et omvendt forældrekøb en god ide?
Hvis du vil foreslå et omvendt forældrekøb til dit barn, eller du som ‘barn’ har overskud i økonomien til at købe dine forældre en bolig, så tøv lige en kende. Der er nemlig et par tommelfingerregler for, hvornår et omvendt forældrekøb bedst betaler sig. Ifølge Bolius er det som udgangspunkt bedst, hvis man som forældre er enlig pensionist og ikke har mere end en million i pensionsmidler. Derudover skal forælderen også have en tilstrækkelig friværdi i din bolig, så barnet kan låne cirka 20 procent af udbetalingen. Samtidig bør forældrerens bolig ikke koste mere end 1,5 millioner kroner, og barnet skal også have tilstrækkelig med luft i økonomien for at finansiere købet. Og naturligvis skal man som ‘barn’ kunne godkendes i et realkreditinstitut.
Nogle andelsboligforeniger tillader ikke omvendt forældrekøb
Det er ikke alle andelsboligforeninger i Danmark, som tillader omvendt forældrekøb.
Det er fordi, at de har vedtægter om, at andelshavere i foreningen har bopælspligt. Bopælspligten betyder, at den som står på andelsbeviset også skal bo i lejligheden.
Mange andelsboligforeninger har den holdning, at hvis andelshaveren ikke er bosat i foreningen, vil en del af det fællesskab, som er grundlæggende i andelstanken, gå tabt. Den samme holdning gælder, hvis der er lejere i ejendommen.
Her vurderer mange andelsboligforeninger, at chancen for at deltage på en generalforsamling eller på arbejdsdagen er lille. Det er dog ikke helt umuligt at købe en andelsbolig som forældrekøb eller omvendt forældrekøb. Flere foreninger er begyndt at åbne op for muligheden. Og hvis du som forældreovervejere om din eller din barns andelsboligforeninger tillader omvendt forældrekøb skal du have en kopi af vedtægterne.
Hvor skal du gå hen, hvis du ønsker hjælp til et omvendt forældrekøb?
Har I besluttet jer for at lave et omvendt forældrekøb, men er usikre på, hvor I skal starte? En god start er at kontakte SKAT. SKAT kan hjælpe jer med, hvordan dit barn skal forholde sig til selvangivelsen og den udlejningsvirksomhed – dit barn vil komme til at råde over. En anden mulighed er at kontakte en revisor, der kan hjælpe jer godt i gang. Her kan I få professionel hjælp – en til en – til at udfylde selvangivelsen og få styr på udlejningsvirksomheden.
Hvis du omvendt som forældre går med tanker om at købe en bolig til din søn eller datter, så lad os gå videre til den klassiske model. Forældrekøbet. I næste afsnit kigger vi på det klassiske forældrekøb.
Hvad er et forældrekøb?
Overskriften giver næsten svar på sig selv. Men kort fortalt, er et forældrekøb, når du som forældre vælger at købe en bolig til dit barn. Her skal du igen være opmærksom på, at det skal stå i foreningensvedtægter, om et forældrekøb er en mulighed – ligesom med det omvendte forældrekøb.
En undersøgelse fra boligsiden.dk viser, at forældrekøb stadig er på fremmarch. Undersøgelsen tog temperaturen på forældrekøb mellem januar og april i 2017 og 2018. I 2017 var der 292 forældrekøb og i 2018 steg tallet til 314 – i perioden.
Antal forældrekøb i 2017 og 2018
| Måned | 2017 (JAN-APRIL) | 2018 (JAN-APRIL) |
|---|---|---|
| Januar | 78 | 74 |
| Februar | 55 | 67 |
| Marts | 89 | 99 |
| April | 70 | 74 |
| I alt | 292 | 314 |
Hvorfor køber stadig flere forældre boliger til deres børn?
En af årsagerne til stigningen i forældrekøbte boliger er, at lejlighedspriserne er stigende. Dette gælder særligt for de store studiebyer som Aarhus, København, Odense og Aalborg. Det betyder, at de unge ikke selv har mulighed for at købe en bolig, da de er blevet for dyre. Læg dertil, at efterspørgslen efter de centralt beliggende lejelejligheder er eksploderet.
Hvordan fungerer det at købe en andelsbolig som forældrekøb?
Andelsboligforeninger har en anden opbygning end en ejerforening. Og det er derfor ikke helt så simpelt at købe en andelslejlighed som forældrekøb.
Det er primært ejerlejligheder, der bliver forældrekøbt, men det er ikke længere så usædvanligt, at andelslejligheder bliver solgt som forældrekøb som tidligere. Andelslejligheder har nemlig den fordel, at de som følge af maksimalpriser generelt er billigere end ejerlejligheder.
Hvilke fordele og ulemper er der ved et forældrekøb?
Overvejer du at købe en andelsbolig til dit barn, skal du se det som en håndsrækning, og ikke en investering. Den altoverskyggende fordel er, at du kan hjælpe dit barn med at få et godt sted at bo. Men da andelsboliger er underlagt maksimalpriser, kan du ikke forvente at hente et stort afkast ved et senere salg.
Du bør også sikre dig, at dit barn ikke ønsker at flytte igen efter et par år. Det kan hurtigt blive dyrt i mæglersalær og flytteudgifter. Det kan også være god idé, at købe en lidt større lejlighed end planlagt. Herved sikrer du, at dit barn kan blive boende i endnu længere tid. Og måske også senere hen få en potentiel kæreste til at flytte ind. Er formålet en studiebolig, så er en mindre bolig naturligvis fordelagtigt.
Det kan også være en mulighed, at boligen kan overgå til den næste søskende i rækken. Her skal I dog være opmærksomhed at tjekke foreningens regler for overdragelse af andelsboligen.
Læs mere om regler for overdragelse af andelsboligen her.
Derfor er en lejekontrakt altid en god idé
Hvis I finder en andelsboligforening, hvor det er muligt, at du som forældre køber andelsboligen, og lejer den ud til barn, så er en lejekontrakt en god idé. Det giver dit barn nogle rettigheder som lejer – til blandt andet at søge boligstøtte. Og det kræver en gyldig lejekontrakt.
En lejekontrakt sikrer også, at du som forældre har sat huslejen korrekt. Den må nemlig hverken være for høj eller lav. En god metode til at fastsætte niveauet for huslejen på, er ved at undersøge områdets generelle huslejeniveau. Er du stadig usikker på, hvad du skal sætte huslejen til, kan du vælge at få forhåndsgodkendt huslejestørrelsen af huslejenævnet for et gebyr.
Kan dit barn stå som køber, selvom du finansierer boligen?
Selv i de andelsboligforeninger, der har bopælspligt, findes konstellationer, som gør forældrekøb muligt i praksis. Det kræver dog, at det er dit barn, der køber andelen, selvom det stadig reelt er dig, der står bag finansieringen. Det er flere forskellige måder, hvorpå dette kan gøres.
2 måder I kan finansiere købet
1. Som forældre hjælper du dit barn med de løbende udgifter
Dit barn køber andelen, men det er dig som forældre, der hjælper med at dække de løbende udgifter og omkostninger. Det kan være låneafdrag og faste omkostninger. Dit barn ejer andelen og er medlem af foreningen på lige fod med de øvrige andelshavere. Her skal du være opmærksom på, at barnet bliver beskattet, hvis du giver dit barn for mere end 65.700 kroner om året (2019 sats). Find SKATs præcise regler for gaver her.
2. Som forældre låner du det fulde beløb til dit barn
Du kan også vælge at låne barnet det fulde beløb til andelslejligheden. Dermed kan dit barn købe andelslejligheden og være andelshaver. I stedet for at afdrage til banken afdrager barnet til dig. Vælger du den løsning, kan du som forældre vælge at lave et ’rentefrit familielån’. Her slipper dit barn for at betale renter til dig. Dermed kan dit barn spare en væsentlig mængde penge, som ellers var gået til renter.
Begge konstellationer har fordele og ulemper. Fordelen er, at dit barn er andelshaver og dermed medlem af andelsboligforeningen. Ulempen er, at dit barn ikke kan søge boligsikring, og derfor risikerer en strammere økonomi.
Har du fået blod på tanden til et forældrekøb eller et omvendt forældrekøb?
Så tag snakken sammen i familien om, hvordan I bedst kan gøre det, og hvad I forventer af hinanden. Derefter er det bare med at sætte sig ind i papirarbejdet, og kontakte de nødvendige fagmænd, som kan hjælpe dig godt videre.
Det er også en god ide at tage dialogen med banken, så I ved, hvad I kan låne. Andelsportal.dk har indgået samarbejde med Danske Bank, og de har foreningsspecialister klar til at hjælpe jer med rådgivning og lånemuligheder. Se mere her →
4 kommentarer
Hej.
Når der står i vedtægterne, at børn/børnebørn kan erhverve andelen, betyder det så købe eller overtage.
Mvh Svend.
Hej Svend
Mange tak for din kommentar. Det betyder typisk at købe, men jeg vil anbefale dig at spørge bestyrelsen ad.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Vi, Andelsboligforeningen Silkeborgparken, Slagelse, er interesserede i erfaringer med omvendt forældrekøb: Hvordan sikre man sig, at et forældrekøb eller omvendt forældrekøb ikke påvirker det sociale liv i andelsboligforeningen? Kan man evt. i vedtægterne formulere et krav om, at f.eks. omvendt forældrekøb er betinget af, at kommende lejer har boet f.eks. 1 år som andelshaver før et omvendt forældrekøb; og bestyrelsen skal godkende ordningen, samt at denne kan undlade godkendelse begrundet i manglende deltagelse i sociale og praktiske arrangementer
Kære Kaj,
Tak din henvendelse. Udmiddelbart kan jeg ikke se hvorfor, ovenstående ikke kan lade sig gøre. Det vigtige er, at I får alle regler nedskrevet i jeres vedtægter. Da vi ikke er en juridisk instans, vil jeg råde jer til at kontakte en boligadvokat, så I kan sikrer jer, at ordningen er til jeres fordel samt at I har alle sanktionsmulighederne.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Viser 0 af 4 kommentarer