Guide: Elevator i andelsboligforeningen
Elevator i andelsboligforeningen er det nye sort, og de to elevatorfirmaer KONE og Altan.dk beretter om en stigende efterspørgsel. Men hvad skal I være opmærksomme på, når I som andelsboligforening ønsker at få en elevator? Og hvad gør det ved ejendomsværdien? Andelsportal.dk har interviewet to elevatoreksperter og en valuar - om a til z i et elevatorprojekt.
En elevator kommer både de trætte ben, de tunge indkøbsposer og børnefamilien til gode. Derudover giver en elevator ejendommen en merværdi, og det forlænger lysten til at blive gammel i andelsboligforeningen. Det bliver nemlig meget nemmere at komme op og ned – særligt for de ældre.
Altan.dk oplever en stigende efterspørgsel på elevator til gamle eksisterende boligejendomme. Det danske firma har registreret en aktivitet på mere end 100 potentielle elevatorprojekter i 1. halvår af 2019. Og henvendelserne kommer særligt i starten af året, hvor andelsboligforeninger holder den årlige generalforsamling.
Lidt afhængig af, hvordan vi gør regnestykket op, er der tale om en fordobling af henvendelser på ganske få år.
Søren Faebo, elevatorekspert, Altan.dk.
Det finske firma KONE oplever også en klar vækst på efterspørgslen af elevatorer til eksisterende ejendomme – herunder andelsboligforeninger.
Vi oplever også en tilvækst på at få elevatorer til eksisterende ejendomme.
Jan Stieglitz, elevatorekspert, KONE.
Overvejer I derfor i andelsboligforeningen at undersøge mulighederne for en elevator, er nedenstående guide skræddersyet til jer. Den gennemgår nemlig et elevatorprojekt før, under og efter. Samtidig er den spækket med gode råd og værdifulde overvejelser.
God fornøjelse med læsningen og med jeres kommende projekt. Og husk, at der inspirationsfotos til sidst i artiklen.
Før elevatorprojektet
Er I et par andelshavere som har slået hovederne sammen for at snakke elevator, gør I klogt i at udvælge den i gruppen, som har bedst tid til at undersøge mulighederne og markedet. Ifølge Søren Faebo fra Altan.dk er det nemlig ikke et uoverskueligt projekt, når I først får sat jer ned og kigget på sagerne.
Det er også en god idé at tage højde for, hvornår I holder generalforsamling. De fleste andelsboligforeninger holder generalforsamling i foråret. Benyt derfor allerede de koldere måneder til at indhente information om elevatorprojektet, som kan præsenteres på generalforsamlingen.
Guide: Hvordan sikrer foreningen sig inden, under og efter et byggeprojekt
Lav et grundigt forarbejde
Det grundige forarbejde betaler sig, når I skal fremlægge informationerne og forslaget om en elevator på generalforsamlingen.
”De tekniske og bygningsmæssige spørgsmål kan I søge hjælp til hos arkitektfirmaer og rådgivende ingeniører eller ved direkte henvendelser til elevatorfirmaer som vores. I første omgang kan I få budgetpriser, gode råd og inspiration eller konkrete oplæg og tilbud afhængigt af, hvor langt I er i processen,” siger Søren Faebo fra Altan.dk.
Det bekræfter Jan Stieglitz fra KONE og tilføjer, at det også kan være en god investering at få en ekstern rådgivende ingeniør på projektet. Det letter kommunikationen for alle parter.
”De fleste i andelsboligforeningen vil være lægfolk. Og en rådgivende arkitekt eller ingeniør kan oversætte fagsproget og fortælle helt konkret, hvad der sker i projektet,” siger han.
Det grundige forarbejde inden generalforsamlingen betaler sig i den grad. Spørgsmålene kan nemlig blive mange. Ifølge elevatoreksperterne skal I have undersøgt følgende inden I holder generalforsamling:
- Kan vi overhovedet få en elevator?
- Hvad koster det typisk?
- Hvad indebærer processen?
- Hvor lang tid tager det?
- Hvordan kommer det til at se ud?
- Kan vi høre om erfaringer fra andre boligforeninger?
Når dagen for generalforsamlingen oprinder, er det naturligvis vigtigt, at der er sørget for, at punktet om elevator er sat på dagsordenen. Så snart I modtager indkaldelsen til generalforsamlingen, skal I derfor sende punktet til jeres administrator, som vil sætte det på dagsordenen.
Et elevatorprojekter tager 1-2 år
Om I kommer med et færdigt forslag, der skal stemmes om nu og her eller om I ønsker at stikke en finger i jorden er op til jer.
Men væben jer med tålmodighed for ifølge Søren Faebo tager det i gennemsnit 1-2 år at få et elevatorprojekt sat i søen:
”Gennemløbstiden på et elevatorprojekt kan snildt vare 1-2 år fra den første snak om elevatormuligheder i andelsboligforeningen til nærmere undersøgelse, en godkendelse på generalforsamlingen og til projektet endeligt kan starte op,” siger han.
Sådan finansierer andelsboligforeninger en renovering
Det tager kun 2-4 måneder at opføre elevatoren
Når projektet først har fået grønt lys over hele linjen tager det 2-4 måneder at få elevatoren sat op. Det som typisk tager tid, er nemlig ikke selve etableringen af elevatoren i ejendommen. Det er beboerdemokratiet, generalforsamlinger, afstemninger samt myndighedsbehandlingen – særligt hvis elevatoren skal være udenfor ejendommen i baggården.
Læg dertil, at et internt elevatorudvalg også skal blive enige. For hvor skal elevatoren egentligt være henne og hvilke behov har de enkelte andelshavere til en elevator.
Hvilke behov har andelshaverne for en elevator?
Det er en god idé at tilgodese, så mange behov som muligt, når elevatordrømmene skal skitseres. Det gælder adgangsforholdene, størrelsen og om elevatoren skal køre helt ned i kælderen eller op til loftsrummet samt hvor elevatoren skal placeres henne. Læg dertil, at mange ældre som bor i etageejendomme kan have et akut behov for at blive boende, mens andre andelshavere kan have gjort sig økonomiske overvejelser i forhold til en værdistigning, og om deres lejlighed bliver mere attraktiv ved et salg.
Jan Stieglitz fra KONE påpeger også, at I i andelsboligforeningen kigger på ejendommen som en helhed. Er der noget som trænger til renovering i sammen ombæring, som elevatoren skal opføres?
Har I gjort jer overvejelser om et nyt tag, ville det være smart at lave det i forbindelse med elevatorprojektet. En elevator på hoved- eller bagtrappen kræver nemlig en ændring i tagkonstruktionen, så elevatoren kan få plads til at køre helt op. I den forbindelse er det smart at få ændret tagkonstruktionen samtidig med, at I får lavet nyt tag – for at sænke udgifterne til denne post.
Jan Stieglitz, elevatorekspert, KONE.
Han tilføjer også, at KONE anbefaler, at andelsboligforeningen tænker grundigt over størrelsen på elevatoren og vælger en som mindst måler 1×1 meter. Her vil der nemlig være plads til både barnevognen, rollatoren og kørestolen.
Når elevatorprojektet er besluttet
Når I har fået grønt lys på generalforsamlingen til at arbejde videre med jeres nye spændende elevatorprojekt, er det en god idé at kontakte jeres administrator. En administrator kan hjælpe jer med økonomi og det administrative i elevatorprojektet. Derudover er det også en god idé at kontakte en rådgivende ingeniør eller et firma som har speciale i elevatorer. Og helst så tidligt i processen så muligt.
Lån til renovering og forbedring i andelsboligforeningen
En rådgivende ingeniør eller et firma med speciale i elevatorer kan nemlig hurtigt give svar på, hvad der kan lade sig gøre og til hvilken pris. Flere elevatorfirmaer tilbyder også denne rådgivning. I næste del skal vi nemlig kigge på, hvor elevatoren kan placeres, og hvad det hele koster.
Hovedtrappen, bagtrappen eller udenfor?
Alle tre placeringer har sine fordele og ulemper samt prisniveau. Ifølge Søren Faebo fra Altan.dk er det altid godt at se referenceprojekter med andre boligforeninger, der har fået lavet elevator – og gerne alle tre steder – inden elevatorfirmaet vælges.
Hovedtrappen
En elevator på hovedtrappen er typisk det oplagte valg for mange, da det er den normale indgang til sin lejlighed. En elevator på hovedtrappen kører nemlig direkte op til hovedindgangen til lejligheden. Elevatoren bliver typisk placeret i tomrummet mellem hovedtrappen, hvis der er plads nok.
Bagtrappen
Kniber det med pladsen kan bagtrappen være en mulighed. For at give plads til elevatoren skal bagtrappen rives ned. Når I vælger at nedlægge bagtrappen, nedlægger I samtidig en flugtvej. Kommunen kræver derfor, at hovedtrappen bliver brandsikret. Det kan blandet ske ved brandsikre hoveddøre.
Udenpå bygningen
En tredje mulighed I kan overveje er at få en elevator i baggården – udenpå bygningen. En elevator udenpå bygningen vil dog ikke kunne ramme direkte på reposet – ud for jeres bagdør. Det vil altså være nødvendigt for jer at gå en halvtrappe op for at gå ind ad jeres bagdør. Derudover kræver en elevator udenpå bygningen også nabohøringer.
Regler i kommunen
At få opført en elevator kræver en byggetilladelse fra kommunen. Hvad enten det er på hovedtrappen, bagtrappen eller udenpå bygningen. Hvis I har besluttet jer at få en elevator udenpå bygningen, kræver det desuden nabohøringer. Samtidig vil nogle kommuner også vurdere, om elevatoren passer til bygningens æstetik – særligt, hvis jeres bygning er fredet.
Derudover vil kommunen typisk være optaget af spørgsmål om brandforhold, sikring af flugtveje, adgangsforhold og trappeafløb.
Det er derfor en god idé tidligt i forløbet at inddrage kommunen i jeres planer. Når I har planlagt mødet med kommunen skal I medbringe notater, skitser og et første uforpligtende oplæg til jeres elevatorprojekt. Oplægget skal være udarbejdet af jeres rådgivende ingeniør eller fra det firma, I har valgt til opgaven.
Eksempel på en elevatormanual fra Frederiksberg Kommune
Når I har besluttet jer for, hvor I ønsker elevatoren placeret og der er givet grønt lys til placeringen fra enten den byggesagkyndige eller det firma I har kontaktet, kommer prisen og finansieringen på dagsordenen.
I næste afsnit skal vi nemlig kigge nærmere på pris, og hvordan I bedst finansierer jeres nye elevatorprojekt.
Hvad koster det?
Den billigste løsning er typisk at få en elevator udenpå bygningen, og den dyreste løsning er på bagtrappen.
”Som en grov tommelfingerregel kan man sige, at en elevator i en typisk 4-5 etagers ejendom – med alle bygningsarbejder, byggeplads og så videre koster fra 1,2 til 2,5 millioner inklusiv moms,” siger elevatorekspert Søren Faebo, Altan.dk
Selvom den udendørs elevator er billigst, kan håndværkerne godt støde på både afløb og kloak, når fundamentet til elevatoren bliver lagt. Det kan godt fordyre processen. En elevator på hovedtrappen kan også stige i pris, hvis I for eksempel ønsker at kunne køre helt ned i vaskekælderen.
Når I har besluttet jer for, hvor elevatoren skal placeres, skal I i foreningen til at undersøge, hvordan I kan finansiere den.
Finansieringen af en elevator i andelsboligforeningen
Andelsforeninger finansierer typisk et elevatorprojekt med baggrund i ejendommens samlede økonomi. Enten med opsparede midler, ved fælleslån eller i forbindelse med låneomlægninger – eller i en kombination. Er I alle enige om projektet i andelsboligforeningen, vil det være meget enkelt at gennemføre og administrere.
Efter elevatorprojektet
Vedligeholdelse og service af elevatoren er nødvendig. Det er nemlig lovpligtig, at I har en serviceaftale med en serviceoperatør. Serviceoperatøren skal kontrollere elevatoren 4-6 gange om året. Det koster cirka 5.000 kroner om året per elevator.
Vælger I et firma som har speciale i elevatorer, vil service det første år som regel være inkluderet i prisen. Derefter har I selv mulighed for at indgå en anden serviceaftale.
Hvor lang tid holder elevatoren og hvad koster strømmen?
I gennemsnit holder en elevator plus 50 år, og i de første mange år, vil der typisk ikke være ekstraordinære driftsomkostninger ved at have den. Det må dog forventes, at der efter 20-25 år skal være en større renovering af elevatoren.
En elevator koster cirka 1.000-5000 kroner om året i el, og det tal afhænger selvfølgelig af, hvor meget I bruger den. En anden udgift I kan støde på, er hvis I har valgt elevatoren på bagtrappen. Her kan kommunen og brandmyndighederne nemlig kræve, at I får installereret et sprinkleranlæg på hovedtrappen, da bagtrappen som flugtvej nu er nedlagt. Servicering af sprinkleranlægget vil derfor også være nødvendig. Det beløber sig til cirka 25.000 kroner årligt per sprinkleranlæg.
Jan Stieglitz fra KONE anbefaler, at I i andelsboligforeningen sætter 10.000 kroner af årligt, efter elevatorens 2. til 3. leveår. Så er I nemlig godt rustet hvis/når der skulle komme udgifter til vedligeholdelse og reparation senere.
Hvad siger valuaren til jeres elevator?
En investering i en elevator er en moderne forbedring af jeres ejendom og forening. Og det er også et kollektivt ansvar. Det gælder både økonomisk, men også det, at I alle tager del i fordelingen af eventuelle værdistigninger. Jeres nye elevator vil derfor komme alle andelshavere til gode – både i praksis og økonomisk.
Peter Ryaa er indehaver af valuaren.dk og ejendomsrådgiver samt diplomvaluar. På et normalt år laver han knap 250 vurderinger af ejendomme – heriblandt mange andelsboligforeninger.
”Når vi laver valuarvurdering i en andelsboligforening, skal vi vurdere den som en udlejningsejendom. Og en elevator hedder derfor en lejeretsligforbedring, der bliver lagt oveni ejendomsværdien. Den merværdi som ejendommen får vil svare til elevatorens anskaffelsessum. Men det kræver naturligvis en præcis beregning,” siger Peter Ryaa.
Han anbefaler, at I som andelsboligforening får jeres tilbud på en elevator tjekket igennem af en valuar. En valuar vil nemlig kunne give jer et skøn på, om anskaffelsessummen også vil svare til værdiforøgelsen af ejendommen.
”Det er ikke sort på hvidt, hvordan vurderingen bliver beregnet. Nogle bruger den offentlige vurdering, og derfor vil værdiforøgelsen blive sat anderledes,” afslutter Peter Ryaa.
Det gode råd på falderebet om jeres elevatorprojekt
Det er altså vigtigt, at I i andelsboligforeningen gør et solidt forarbejde og sikrer bred opbakning og forankring blandt andelshaverne. Når de føler sig oplyste og trygge ved projektet, er der meget større chance for succes.
God fornøjelse med jeres elevatorprojekt.
Bliv inspireret af billeder fra KONE og Altan.dk
