Byggekreditfinansieringfordelenordearenovering

Sådan finansierer andelsboligforeninger en renovering

For mange andelsboligforeninger er det svært at finde rundt i finansieringsjunglen i forbindelse med et renoveringsprojekt, som kan være omfattende nok i sig selv.
Vi ser derfor nærmere på finansieringsmulighederne, og hvad det koster foreningen og den enkelte andelshaver at påbegynde et bygge- eller renoveringsprojekt.

Når man som andelsboligforening står overfor et byggeprojekt, kan de mange forskellige finansieringsmuligheder ofte synes uoverskuelige. Hvornår kan én mulighed bedre betale sig fremfor en anden, og hvordan kan man være sikker på, at man har valgt rigtigt? Vi har spurgt Nordea Boligforeninger om, hvilke lånetyper der er mulige i forbindelse med en renovering, og giver jer samtidig tre tommelfingerregler, der skal hjælpe jeres andelsboligforening med at vælge den rigtige finansiering.

Tre tommelfingerregler inden foreningen låner penge

1. Tænk jer om, før I låner

Inden en andelsboligforening haster i banken og optager et lån, er det vigtigt at, foreningen har gjort sig nogle overvejelser. Den første og vigtigste overvejelse er naturligvis, hvilket projekt man skal låne penge til.Valget af låntype bør nemlig variere alt afhængigt af, om I skal finansiere et nyt gårdprojekt, en tagrenovering eller have etableret altaner. Når projektet er fastlagt, er det vigtigt at, I ved hvor længe selve byggeprocessen tager, da et lån med byggekredit eksempelvis er mere profitabelt for jer som andelsboligforening, hvis projektet tager mere end et halvt år.

2. Kig på vedligeholdelsesplanen

Det er vigtigt, at I tjekker jeres vedligeholdelsesplan for de fremtidige tre projekter, inden I låner penge. Således får I et bedre overblik over, om det kan betale sig at tage ét stort samlet lån til projekterne i stedet for flere små. På den måde slipper I for en masse omkostninger ved stiftelsesgebyrer og tinglysning. Man kan rent faktisk belåne op til 80 procent af ejendommens værdi alt afhængig af, hvilken afdragsordning og rentetype foreningen ønsker. Der kan derfor være mange penge at spare, hvis foreningen slår projekterne sammen og optager ét enkelt lån.

3. Husk, foreningen påvirker selv værdien
 af ejendommen

Ifølge Michelle Andersen, erhvervsrådgiver i Nordea Boligforeninger, bør andelsboligforeningen overveje, om de renoverer, så alle i foreningen får glæde af det, før de låner. Hvis foreningen eksempelvis udskifter vinduer i alle andelsboligerne, vil hele ejendomsværdien stige i forbindelse med en valuarvurdering. Renoverer andelshaverne i stedet individuelt, vil det ikke påvirke den samlede ejendomsværdi men blot den enkelte andelshavers egen forbedringsrapport.

„I nogle foreninger har andelshaverne mange penge mellem hænderne, som de gerne vil bruge. Det er reelt set en god ting. Hertil skal man blot huske, at afskrivningerne er kortere, når renoveringer er egen finansieret. Samtidigt ryger der også en del af andelsboligtanken og idéen om fælles værdi,“ lyder det fra Michelle Andersen fra Nordea Boligforeninger.

LÆS OGSÅ: Få styr på forsikringerne i jeres andelsboligforening

Lånetyper – hvad koster det andelshaverne om måneden?

Det traditionelle kontantlån

Denne finansiering er den mest populære blandt andelsboligforeninger. Realkreditlånet løber som oftest over tredive år. Michelle Andersen og Nordea anbefaler særligt denne finansieringsmulighed i forbindelse med projekter, der har en lang afskrivningsperiode, som eksempelvis tagrenoveringer.

Byggekredit

Byggekreditten er en attraktiv mellemfinansiering i forbindelse med et byggeprojekt. Denne mulighed er fordelagtig, når der er tale om projekter, som forløber
i seks måneder eller mere. Når der kommer regninger, både forudsete og uforudsete, i forbindelse med et byggeprojekt, sendes regningerne til banken, som derefter udbetaler byggekreditten. Når byggeprojektet er færdigt, afregnes kreditten, og det bliver omlagt til et realkreditlån. På den måde afdrager andelsboligforeningen kun for det eksakte beløb, de har brugt under projektet. Renten på byggekreditten er dog variabel, og eftersom kassekreditten først opgøres når byggeriet er færdigt, kan realkreditlånet blive dyrere end først antaget i tilfælde af ændringer i rentekursen.

Det korte realkreditlån

Denne lånetype er fordelagtig for foreninger, som vil afdrage hurtigt på et vedligeholdelsesprojekt. Det korte realkreditlån har en løbetid på ti år med kun en halv procent i rente. Derfor kan andelsboligforeninger med fordel benytte et kort realkreditlån ved eksempelvis gårdprojekter, da afskrivningen tilsvarende er kortere.

Omkostningsgebyrerne med småt

Udover selve lånet er der også andre omkostninger ved at låne. Hvis der først og fremmest ikke er noget pantebrev, foreningen kan overtage stift på, er det en omkostning, der kommer oveni, og foreningen skal derfor betale tinglysning på ny.Tinglysningen er altid halvanden procent af det samlede lån. Det er muligt at betale tinglysningen kontant eller få det lagt oveni lånet. Derudover har lånet også et stiftelsesgebyr, som kan variere fra bank til bank. Det kan derfor godt betale sig at indhente flere lånetilbud.


Hvad koster det den enkelte andelshaver?

Som eksemplet herunder afslører, koster det godt 124.000 kroner at låne fire millioner kroner til et altanprojekt med et traditionelt realkreditlån. Lånet er beregnet med en rente, som naturligvis kan variere, og vi har antaget, at foreningen har en lige foredelingsnøgle blandt andelshaverne.
Dette eksempel er udregnet i oktober 2017.


Eksempel på finansiering af altanprojekt

Antal andelshavere:30
Projekt:Etablering af 30 altaner
Lån:Traditionelt realkreditlån
Beløb:Provenu 4.000.000 kronerKontantlånshovedstol 4.124.000 kroner
Løbetid:20 år
Afdragsfrihed:0 år
Rente:1,6129 procent
ÅOP:2,5 procent
Gebyrer:Kurtage =4.116 kroner
Lånesagsgebyr =7.500 kroner
Stifelsesprovision =41.240 kroner
Tinglysningsafgift =63.560 kroner
Bankomkostninger =7.500 kroner
I alt123.916 kroner
Årlige ydelse i alt:

Årlige ydelse pr. andelshaver:

Månedlige ydelse pr. andelshaver:

(4.124.000 / 20 år)

(265.220/ 30 andelshavere

(8840/ 12 måneder)

265.220 kroner

8840 kroner

737 kroner

Stefan Sander Grods
Om forfatteren: Stefan Sander Grods er kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk Han bidrager med nyheder og formidler guides omhandlende andelsboligmarkedet. Stefan har flair for kommunikation og formidling og er netop nu i gang med en kandidat i Human Ressource Management på Copenhagen Business School.