Moderniseringsregler: Så mange penge står du som andelshaver til at miste
En typisk andelshaver i København kan tabe cirka 280.000 kroner på sin andel, hvis de omdiskuterede moderniseringsregler bliver strammet. I et nyt notat har EjendomDanmark regnet på konsekvenserne ved det politiske indgreb. Og du kan også beregne, hvor meget din andelsbolig vil falde i værdi. Bliv klogere her.
Opdateret 22. oktober 2019
På Andelsportal.dk har vi tidligere skrevet om moderniseringsreglerne, som Socialdemokratiet og andre partier vil stramme for at komme udenlandsk opkøb af danske investeringsejendomme til livs. Nu er Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) og EjendomDanmark ude med et notat med beregninger på, hvilke konsekvenser indgrebet vil få for andelshaverne.
Konkret vil en ejer af en typisk andelsbolig på 80 m2 i København nemlig tabe cirka 280.000 kroner på sin andel, hvis muligheden for gennemgribende moderniseringer begrænses.
Moderniseringsregler
Forslaget omhandler paragraf 5,2. En paragraf, der gør det muligt at modernisere danske lejeboliger og herefter udleje dem efter “det lejedes værdi” og ikke efter omkostningsbestemt leje. Tabet for andelsboliger skyldes, at andelsboliger vurderes som en udlejningsbolig, når de værdiansættes. Falder værdien af en lejelejlighed, falder værdien af en lignende andelsbolig tilsvarende.
Boligaftalen og andelsboligforeningerne
Boligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet. Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>
Store konsekvenser for andelshaverne
Mere end 160.000 andelsboliger er i farezonen for at blive negativt ramt, hvis Socialdemokratiet gennemfører et indgreb mod boligreguleringslovens § 5,2 – altså moderniseringsreglerne. Det er andelsboliger opført før 1992. Det er sandsynligvis de cirka 40.000 andelshavere, der har købt bolig de seneste fem år, som vil blive hårdest ramt af et indgreb, skriver ABF og EjendomDanmark i en fælles pressemeddelelse. For mange af dem kan gælden nemlig vise sig at blive større end værdien af andelsboligen.
”Der er ingen tvivl om, at et indgreb vil gå ud over værdien af andelsboliger og give den enkelte andelshaver et stort tab, der vil kunne mærkes i privatøkonomien. Derfor er det meget vigtigt, at der ikke laves politiske indgreb, uden at konsekvenserne for blandt andre andelsbolighaverne står klare,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.
Så meget vil andelsboligens værdien falde
Andelsboliger værdiansættes efter regler for private udlejningsejendomme. Derfor vil en andelsbolig falde i værdi, hvis moderniseringsreglerne fjernes eller forringes væsentligt, da vurderingen af andelsboliger direkte bygger på vurderinger af tilsvarende udlejningsejendomme.
Regneeksempel: Andelsbolig på 80 m2. Nuværende andelsværdi: 1.167.000
| Ejendomsværditab | 25 procent | 35 procent |
| Tab i andelsværdi(gennemsnit) | 280.000 kroner | 445.000 kroner |
| Ny andelsværdi(gennemsnit) | 880.000 kroner | 722.000 kroner |
* Beregningen bygger på en modelberegning af 100 andelsboligforeninger med cirka 20.000 boliger i København lavet af EjendomDanmark.
Beregner: Så meget kan din andelsbolig falde i værdi
EjendomDanmark har lavet en beregner, hvor du kan tjekke, hvor meget din andelsbolig vil falde i værdi. Indtast oplysninger om din andelsbolig og beregn din boligs potentielle værditab. Vær opmærksom på, at beregningerne er vejledende. Gå til beregneren her.
Andelshavere kan blive stavnsbundet
ABF udtrykker også stor bekymring for et indgreb mod moderniseringsreglerne.
”Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet, og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det også blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes,” siger ABF’s direktør, Jan Hansen.
Derfor overvejer partierne et indgreb
Ønsket om et indgreb mod moderingsregler sker på baggrund af sager, hvor udenlandske kapitalfonde – som Blackstone – har opkøbt danske ejendomme og forsøger at få eksisterende lejere ud, så lejlighederne kan moderniseres og lejes ud for en højere husleje. Samtidig kan indgrebet få negativ indflydelse på den almindelige danskers pensionsafkast. Danske pensionskasser ejer nemlig 90 procent af udlejningsejendommene og har investeret danskernes pensionsmidler i netop disse.
Det er Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet, der vil tage kampen op mod udenlandsk opkøb af danske investeringsejendomme. Tidligere har Mette Frederiksen dog været ude at sige, at andelshaverne ikke vil blive taget som fanger i denne lovgivningsændring. Det bakker Radikale Venstre og Dansk Folkeparti op. Enhedslisten går fortsat ind for en fuld afskaffelse af omstridt paragraf, selv om det potentielt kan koste andelshavere dyrt.
LLO: Det er ren skræmmekampagne
Lejernes Landsorganisation (LLO) går nu også ind i debatten. I en pressemeddelse skriver organisationen, at det er skjult kampagne for at bevare de gode afkast for de private udlejere, når EjendomDanmark går ud med en udtalelse som denne.
“Selv om EjendomDanmark slet ikke repræsenterer andelsboligforeningerne eller andelsbolighaverne, har foreningen brugt mange kræfter på at overbevise alle om, at en lang række andelsboligforeninger vil blive insolvente og andelshaverne tabe næsten alle deres penge, hvis man overhovedet rører ved lejelovgivningen. Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn,” skriver LLO i pressemeddelelsen.
Hvordan man bør imødekomme de triste Blackstone-sager har LLO også en klar anbefaling til.
Forlæng gyldigheden af valuarvurderingen
LLO understreger, at de andelshavere, der har været tvunget til at købe en dyr andelsbolig de seneste år, ikke skal lide tab ved et lovindgreb. Derfor anbefaler organisationen, at valuarvurderinger forlænges i deres gyldighed. Helt konkret fra 18 måneder, som de er gyldige i dag, til hele ti år.
“Det vil betyde, at de andelshavere, der har købt for nylig, ikke vil tabe penge, når de sælger. Sker denne forlængelse samtidig med en afskaffelse af §5, stk. 2, vil det samtidig dæmpe prisstigningerne på andelsmarkedet. Andelsboligmarkedet får med denne ordning ti år til at stabilisere sig,” skriver LLO.
Hvad nu?
Et ekspertudvalg arbejder i øjeblikket på en række anbefalinger til et indgreb i moderniseringsreglerne. De skal danne baggrund for udformningen af et lovforslag, der forventes fremsat i februar 2020. Både EjendomDanmark og LLO er repræsenteret i ekspertudvalget.
Hvor indgrebet ender følger vi nøje på Andelsportal.dk.
13 kommentarer
Hvor er det trist, at negativ presseomtale og skrækkampagner skal bidrage til at fastholde en FEJLAGTIG opfattelse af andelsboligmarkedet som “Usikkert” Ejendomsforeningen Danmark repræsenterer ejendomsbesiddernes og valuarernes interesser, som ikke i alle tilfælde er sammenfaldende med andelsforeningerne og andelshaverne.
Som det fremgår mange steder, er langt de fleste ABF’er “gode og sunde”; men det er “de få” uheldige foreninger, der trækker overskrifterne. At det forholder sig sådan, kan jo bl.a. ses af, at andelsboliger i de større byområder – på trods af de stigende priser – er så eftertragtede, at de som oftest sælges UDEN anvendelse af mægler, med mindre der netop er tale om “problemforeninger” hvorfor man netop i sådanne tilfælde bør være ekstra agtpågivende !
I min egen A/B Schneeklothsgården på Frederiksberg (80 enheder) med løbende driftsoverskud – trods lav boligafgift – en friværdi på 85% og en “buffer” på 8% er andelene så eftertragtede, at vi helt har opgivet at administrere ventelister.
Det er endvidere problematisk, at banker og valuarer undertiden benytter forskellige vurderingsmetoder; Valuarer DCF metoden, og banker Afkastmetoden; og endelig er det en ekstra udfordring for kommende andelshavere, at de skal kunne finansiere dels 5% af andelens værdi OG 5% af den forholdsmæssige gæld i foreningen, som andelshaverne normalt IKKE hæfter for.
Min datter har netop fået tilbudt en drømme-andelslejlighed på Amager. Det er i en “sund” forening og hun har stået på venteliste i mange år. Den er valuarvurderet, koster 700.000 kr i andelsværdi og vi er nu yderst bange for, hun kan tabe mange penge på den. Hvor sandsynligt er lovindgrebet? Bør hun sige nej-tak til den? Kan du belyse problematikken yderligere for os der overvejer et køb (hun skal sige ja/nej på tirsdag) MVH Annemarie
Hej Annemarie
Tak for din kommentar. Jeg kan godt forstå, at sådan en melding sætter bekymringerne igang i forhold til din datters boligkøb. Jeg vil dog lige understrege, at der fra politisk side ikke er kommet en udmelding endnu, og at Mette Frederiksen har nævnt, at stramningerne ikke bør gå ud over andelsboligejerne.
Der findes utrolig mange sunde andelsboligforeninger, som er en god og tryg investering at købe sig ind i. Jeg vil derfor anbefale, at du tager dialogen med din bankrådgiver, som vil kunne kigge nærmere ind i det finansielle grundlag og se på, hvor sund økonomien i foreningen er. En boligadvokat ville også kunne komme med en juridisk vurdering. I dette brevkasse-spørgsmål kan du læse fagmandens bud på en sund forening: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/oekonomien-sund/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Vil du sælge nu eller vente? Har en andels i Kbh?
Hilsen
Steven
Hej Steven
Tak for din kommentar. Da vi ikke har nogle juridiske rådgivere siddende herinde, vil jeg anbefale, at du tager dialogen med en boligadvokat, ejendomsmægler eller en ekspert fra banken. I Berlingske her i weekenden – har der været fokus på, hvad de kommende ejendomsvurderinger eventuelt vil betyde for andelsboligmarkedet i fremtiden: https://www.berlingske.dk/dine-penge/nye-ejendomsvurderinger-her-er-vinderne-og-taberne-paa
Jeg arbejder også på at skrive en opdatering til vores portal.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Man kan risikere,at lånet i en andelsbolig pludselig er 130.% af andelens værdi. Vil banken kræve de 30% indfriet eller sætte renten voldsomt op?
John
Hej John
Tak for din kommentar. Jeg forstår godt din bekymring. Jeg vil dog lige understrege, at der fra politisk side ikke er kommet en udmelding endnu. Mette Frederiksen har dog tidligere nævnt, at stramningerne ikke bør gå ud over andelsboligejerne. Jeg vil anbefale, at du tager dialogen om rentestigninger med din bank, da de har den faglige kompetence til at vurdere dette.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvad er “København” i denne beregning: Københavns Kommune, Region Hovedstaden, eller hvordan?
Hej Halfdan
Tak for det gode spørgsmål. Jeg er i dialog med EjendomDanmark – “notatets ophavsmand” – og vender retur med den præcise definition.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Halfdan,
Så er der kommet svar. Beregninger er lavet ud fra data for stikprøven på foreninger beliggende i postnummer 0-2500, det vil sige, at stikprøven i praksis omfatter foreninger både i Københavns og i Frederiksberg kommune.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Er det ikke korrekt forstået at det kun er andelsboliger som er valuarvurderet der rammes ved en stramning af moderniseringsregler jævnfør andelsboligloven §5 stk.2 litra b+c.
Hej David
Tak for din kommentar. Det er ikke kun andelsboliger med en valuarvurdering, som kan blive ramt af stramningerne.
I artiklen finder du link til en beregner, som EjendomDanmark har lavet. Her kan du tjekke, hvor meget din andelsbolig potentielt vil falde i værdi. Her skal du indtaste andelsboligforeningens ejendomsværdi – valuarvurdering eller offentlige vurdering – der ligger til grund for beregning af andelskronen.
Vær opmærksom på, at beregningerne er vejledende.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Jo. Og som jeg læser teksten, går det kun rigtigt hårdt ude over de foreninger, hvsi værdi er 100% af valur-vurderingen (altså hvor der ikke er ikke er nogen buffer)
Viser 0 af 13 kommentarer