Er økonomien i vores forening sund?

Inden vi sælger en andelsbolig spørger køberne os altid om vi er en sund forening. Vores ejendom er steget meget i værdi de seneste år og på nuværende tidspunkt har vi gæld for halvdelen af ejendommens værdi. Men er det sundt? Vi har lidt svært ved at finde ud af, om det er godt.

Vores svar fra den 9. september 2019

Hej
Som udgangspunkt lyder I som en sund forening – naturligvis med den forudsætning, at vurderingen af jeres ejendom er realistisk prisfastsat.

Ved 50% belåning har I en buffer til at låne til planlagte eller uforudsete vedligeholdelser af jeres ejendom. En køber skal heller ikke optage andelsboliglån i banken for hele værdien, da jeres forening har lån i ejendommen Foreningen kan optage realkreditlån i ejendommen billigere og vælge mellem forskellige låntyper, hvor I som privatpersoner er nødsaget til at optage dyrere privatlån.

Der er dog mange faktorer, som afgør om jeres forening er sund. Hvis jeres ejendom er steget meget de seneste år, så kan det også gå den anden vej, hvor priser falder igen. Er jeres ejendom slidt, og er der behov for større renoveringsopgaver de kommende år.
Generer forening et overskud til en buffer og dermed imødegår de kommende lånebehov. Er jeres forening sårbar eller afhængig af forskellige parametre, såsom afhængighed af udlejning, og er I specielt afhængig af nogle store lejere. Hvordan harmonerer dette med jeres nuværende boligafgift.

Det kræver således en del flere grundige overvejelser om jeres forening kan karakterisere som sund, og jeres andele derfor bør være lette at omsætte.

I forhold til buffer kan det måske nævnes, at der er foreninger, der vælger at reservere et beløb i deres regnskab til imødegåelse af udsving i andelsværdierne. Det giver også værdi i forbindelse med fremtidige større vedligeholdelsesopgaver, så der er plads til opgaverne i ejendommen.

Kristian Balleby
Om forfatteren: Kristian Balleby er kundedirektør i Danske Bank/Realkredit Danmark og har siden 2013 haft det daglige ansvar for en specialistenhed på 16 personer, som alene beskæftiger sig med daglig økonomi, rådgivning og finansiering af ejer- og andelsboligforeninger, herunder rådgivning om optagelse af byggelån, fælleslån, realkreditlån samt omlægning af realkreditlån. Teamet af specialister er især optaget af at hjælpe, afdække og rådgive om foreningernes risici i byggeperioder samt hvordan finansieringen kan imødekomme en række af de sårbarheder som er til stede i alle foreninger. Han har siden 1990 beskæftiget sig med boligfinansiering, herunder også rådgivning og finansiering af private kunders køb af andelsboliger.

Har du også et spørgsmål til brevkassen?