loftsarealerSBItagboligertaglejlighedertørrelofter

Når tomme loftsarealer bliver til tagboliger

I gamle etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. De er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget. Flere og flere andelsboligforeninger er derfor begyndt at omdanne de uudnyttede kvadratmeter til tagboliger.

Efterspørgslen på boliger er stor i byerne. København alene vokser med 10.000 indbyggere om året.
Behovet for flere boliger er derfor stort. En af løsningerne er at etablere tagboliger på de tomme loftsarealer, der findes i mange ældre etageejendomme. Og det er ved at blive rigtig populært:

„Det er jo byens bedste placering. Det er der, hvor der er mindst støj. Det er der, hvor der er mindst forurening, og det er der, hvor der er klart mest dagslys,“ fortæller Søren Dyck-Madsen, som er energi-, byggeri-, og klimarådgiver hos Det Økologiske Råd. I Det Økologiske Råd arbejder man aktivt på at gøre det lettere at etablere tagboliger på øverste etage i ældre etageejendomme.

„Vi arbejder med energieffektivisering af eksisterende bygninger, og etablering af boliger under taget, som er en unik måde at forny byen på, samtidig med at energieffektiviteten i de eksisterende bygninger forbedres,“ forklarer han.

Innovativ og energieffektiv løsning

Når loftsrum bliver lavet om til tagboliger, indebærer det, at der bliver isoleret efter nyeste standarder i tagetagen samtidig med, at taget udskiftes med et nyt energieffektivt tag. Det medfører en energibesparelse på mellem 10-17 procent af bygningens samlede energiforbrug.

„Du fjerner simpelthen energitabet fra den øverste lejlighed ved at sætte ny højisoleret lejlighed ovenpå,“ forklarer Søren Dyck-Madsen.

Der er mange andre fordele ved at etablere boliger på lofterne. Én af dem er, at man i en by kan gøre det uden at sætte en krone af til ny infrastruktur. Der skal ikke benyttes økonomiske midler på nye kollektive tiltag som eksempelvis nye veje, når der etableres boliger i den eksisterende by:

„Du laver en byfortætning, som også bidrager til øget understøttelse af lokalhandel og lokalkultur – og samtidig skaber du et arbejdsmarked for byggeerhvervet,“ forklarer Søren Dyck Madsen.

Idéen om at etablere tagboliger på tørrelofterne tog for alvor sit afsæt i starten af 00’erne, hvor der for første gang var nogle, der fik øjnene op for tørrelofternes kvaliteter. Ifølge Ernst Jan de Place Hansen, seniorforsker og civilingeniør på Statens Byggeforskningsinstitut (SBI), opstod der en trend for at bygge opad i stedet for udad.

„Ganske innovativt var der nogle kloge mennesker der tænkte, om vi ikke kunne bruge alle de tørrelofter til noget fornuftigt,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen. Det var en simpel måde at få bosat flere mennesker inde i byen. Man omdannede simpelthen i stedet for at nybygge.

„Tørrelofterne var en håndgribelig kvalitet, som var fordelagtig for de fleste foreninger. Det var en måde at omdanne en udgift til en indtægt for foreningerne – de smarte foreninger søsatte jo projekterne i forbindelse med eller i stedet for en tagudskiftning,“ lyder det fra civilingeniøren, der ser tørreloftprojekter som en måde at fremtidssikre sin ejendom, samtidigt med at flere smider penge i fælleskassen til finansieringen.

LÆS OGSÅ: Frasalg af tørrelofterne i AB Ny Ungarnsgade

Nye boliger til 10.000 personer

Uudnyttede kvadratmeter er der masser af. En kandidatafhandling fra DTU fra 2012 beregner, at man kan bygge boliger til 22.000 mennesker, hvis man bygger Københavns tomme loftsrum om til boliger. Afhandlingen tager udgangspunkt i etageejendomme fra København fra perioden 1850-1950, hvor der blev bygget meget og efter samme bygningsprincip. Afhandlingen medtager ikke bygninger i de to højeste bevaringskategorier, men identificerede alligevel mere end 300.000 uudnyttede kvadratmeter på de københavnske lofter, som kan konverteres til boliger til 22.000 personer. I beregningen er der taget udgangspunkt i etablering af tagboliger i to etager, fordi bygningernes bæreevne godt kan håndtere dette. Etablering af tagboliger i to etager bliver der ikke givet mange tilladelser til i dag. Ifølge Søren Dyck-Madsen er boliger til 10.000 personer måske et mere realistisk bud: „10.000 personer – det svarer til den tilvækst, der er i København på et år,“ siger han.

“Etableringen af tagboliger I Ryesgade 30 har vundet Renoverprisen. Det er et eksempel på, hvordan tagboliger kan kombineres i et københavnertag. Totalrådgiver er rönby.dk, arkitekter er rönby.dk og Krydsrum, bygherre er Drost Fonden og fotograf er Dorte Krogh”

Andelsboligforeningerne vil være med

Flere og flere andelsboligforeninger er i løbet af den senere tid begyndt at vise interesse for at udnytte deres tomme loftarealer og etablere tagboliger på øverste etage. Der er både foreninger, der udvider de lejligheder, som er placeret under taget, og tilføjer en ekstra etage til de andelslejligheder, der er placeret øverst i ejendommen, og andelsboligforeninger, der frasælger loftet – typisk med henblik på at få udskiftet taget og i nogle tilfælde også med en renovering af den eksisterende ejendom oven i byttehandlen.

Marina Andersen er advokat og har stor erfaring med andelsboligforeninger, der vil udnytte deres tørrelofter til beboelse:

„Et projekt hos mig starter typisk med, at jeg bliver kontaktet af en forening, hvor taget trænger til udskiftning, og hvor man ikke har opsparing i foreningen at bruge af. Så skal medlemmerne enten til lommerne eller optage lån, som får boligafgiften til at stige. Alternativt skal de sælge deres tørreloft.“

Marina Andersen fortæller, at andelsboligforeningerne også er interesserede i at få boliger under taget fordi det også fremmer driften i ejendommen, når nye beboere kommer til. Vedligeholdelse af hele ejendommen og fællesudgifter påhviler nemlig også de nye beboere.

„Ved salg af tørrelofterne bliver ejendommen altså bedre for alle, og boligafgiften sikres mod stigninger, i hvert fald på kort og mellemlangt sigt, ved at de nye beboere i tagboligerne også bidrager til driften, når de flytter ind,“ forklarer hun.

Billedet er lånt af Tagbolig.nu og er fra et projekt med etablering af femten tagboliger på Frederikssundsvej og Provstevej

Fra tørreloft til taglejlighed

Tagboliger bliver ikke bygget på en dag

Interessen for at etablere boliger under taget er stor og med god grund. Frasælger en andelsboligforening tørrelofterne, er der både energibesparelser til ejendommen, foreningen får ofte andre renoveringer med i købet, og der er flere i ejendommen til at spytte i fælleskassen, efter projektet er afsluttet. Men for at loftrummets potentiale skal realiseres, er der flere processer foreningen skal gennem først. Skal loftsrummet omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørrelofterne, enten til en udvikler eller til 4. sals-lejlighederne, kræver som regel et kvalificeret flertal:

„Der er typisk krav om 2/3 eller ¾ flertal og krav til et stort fremmøde på generalforsamlingen ved salg af dele af foreningens ejendom,“ forklarer Marina Andersen.

Et projekt som tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Information til beboerne er vigtigt, og ligeledes er det vigtigt at få det rette antal stemmer på generalforsamlingen – enten ved, at alle andelshavere møder op, eller ved at fuldmagter indsamles. Marina Andersen forklarer:

„Det er ikke umuligt. Alternativet er jo, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis forslaget ikke stemmes igennem. Men vær opmærksom på at sikre tilstrækkeligt stort fremmøde, så det ikke er nødvendigt med for mange ekstraordinære generalforsamlinger.“

LÆS OGSÅ: Integration af tørrelofterne i AB Østbanehus

Kommunen klar til at gøre det lettere

Når der er flertal i andelsboligforeningen for at etablere tagboliger, skal projektets rådgivere og investorer indhente tilladelser i kommunen. Dette er i flere tilfælde en svær proces, da det tager tid at få godkendelserne fra kommunen til at etablere tagboliger. Mange tagboligprojekter afvises og indsendes igen over flere omgange, før alle tilladelser er i hus.

Ifølge Statens Byggeforskningsinstitut er det ikke nødvendigvis selve tagboligprojektet, der er en udfordring.

„På Frederiksberg afviste man eksempelvis et projekt på baggrund af parkeringsforholdene, som man ikke ønskede at udvide,“ fortæller Ernst Jan de Place Hansen, som mener, at afvisningerne også kan have noget at gøre med en vis berøringsangst overfor de æstetiske bygninger.

I Københavns Kommune skyldes udfordringerne blandt andet, at tagformen på rigtig mange af de eksisterende bygninger i sin tid blev bestemt af datidens materialer. Skiffer og tegl fungerede bedst med en taghældning på 45 grader, og det fremgår af mange af de gamle lokalplaner. Sådan er det ikke mere. Ny viden, teknikker, design og materialer giver mulighed for store, flotte tagboliger. Eksempelvis har de tagboliger, der er blevet etableret på Ryesgade 30, vundet Renoverprisen i 2013, og de er et glimrende eksempel på, at ejendommen er blevet fornyet og renoveret samtidig med, at der er kommet en ny tagetage på bygningen.

Derfor har organisationer som Dansk Byggeri og Det Økologiske Råd og entreprenørfirmaer, der etablerer tagboliger, i en længere periode arbejdet for, at det skal blive lettere at etablere bedre boliger under tagene. Det skal derfor være muligt at rette taget op fra 45 grader til 90 grader, så der ikke kun bliver etableret tagboliger, som minder om små studenterboliger, hvor ståhøjden er minimal.

„Vi ser desværre projekter, der bliver hæmmet, fordi der bliver stillet for mange krav til, hvor mange lodrette facader, der må være, og hvor meget dagslys, der må åbnes op for. Vi ser gerne, at det bliver lettere at åbne tage op med ovenlysvinduer, forøge taghøjden og rejser taget op, så det bliver nogle moderne, attraktive tagboliger,“ fortæller Søren Dyck-Madsen.

Heldigvis er der også politisk opbakning til at få flere tagboliger i byerne: En enig borgerrepræsentation i Københavns Kommune besluttede i oktober 2017, at der skal laves en redegørelse for, hvordan det kan blive lettere at få lov til at etablere moderne tagboliger.

Indtil da råder Søren Dyck-Madsen boligforeningerne til at være stædige:

„Vi opfordrer til, at man er stædig og holder fast på, at det skal kunne lade sig gøre at etablere de flotte, moderne, nye tagboliger. Det er i hvert fald vores råd. De projekter, der har vundet priser er heller ikke blevet godkendt i første omgang.“

Sådan kommer man i gang:

Vi har spurgt Marina Andersen om, hvad en andelsboligforening, der vil i gang med
at indrette tagboliger, skal huske på:

– Jeg råder altid til rådgivning. Foreningen skal alliere sig med en advokat med erfaring på dette område og med en byggeteknisk rådgiver.

– Det er vigtigt at sikre forløbet, der som nævnt starter med generalforsamlingsbeslutninger. Derefter er det vigtigt, at kontraktgrundlaget er i orden.

– Jeg starter typisk den proces med at indbyde tre entreprenører til at give bud på køb af tørrelofterne via udførelse af en række beskrevne entrepriser (tag, facade mv.) samt et eventuelt kontantbeløb. Jeg stiller i invitationen en række tekniske og juridiske krav til deres bud.

Når buddene så kommer ind, vurderer jeg og den byggetekniske rådgiver buddene og finder sammen med bestyrelsen frem til, hvilket der er bedst. Derefter får vi en kontrakt endeligt på plads. Det kan godt tage lidt tid. Jeg er som advokat for foreningen opmærksom på, at udvikleren og ikke foreningen påtager sig de fleste opgaver, og at foreningen er sikret korrekt udførelse af entreprisen og sikret den kontante del af købesummen.

Derefter skal den byggetekniske rådgiver følge byggeprocessen hele vejen og melde tilbage til advokat og forening, når entreprisen er i mål.



Etablering af tagboliger på tørreloftet

Hos Andelsportal.dk har vi nogle samarbejdspartnere, der har specialiseret sig i etablering af tagboliger på tørrelofter. Vil du gerne vide om der er mulighed for at etablere tagboliger på jeres tørrelofter, så udfyld formularen og du vil blive kontaktet for en uforpligtende samtale om emnet.





Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.