Fra tørreloft til taglejlighed
Tørrelofter leder i de fleste andelsboligforeninger tankerne hen på pulterrum og vasketøj. I nogle foreninger erfarer man, at pladsen på tørreloftet kan bruges til meget mere. Her er man derfor begyndt at bytte tørrelofterne væk, så der bygges taglejligheder med tilhørende nyt tag. Det giver en økonomisk gevinst for boligforeningen, men der er også faldgruber i projektet. Læs her og bliv klogere på, hvordan og hvornår en andelsboligforening kan bytte det gamle tørreloft væk.
Overalt i byernes etageejendomme findes et hav af ubenyttede kvadratmeter tørreloft, som primært opbevarer beboernes ting og sager. I vintermånederne trænger kulden sig dog på – så de kan ikke engang bruges til at tørre tøj, og ofte påvirker lofterne ejendommens varmeregning negativt. Heldigvis er der muligheder i de gamle tørrelofter; de kan renoveres og indrettes som boliger. Typisk sælges tørreloftet til en tredjepart, der laver tagboliger under taget, samtidigt med at de sørger for et nyt tag til ejendommen.
Andelsboligforening med ejerforening på loftet
Frasælger en andelsboligforening tørreloftet, oprettes der typisk en ejerforening i taglejlighederne på loftet. Investoren, der køber tørreloftet, står i den forbindelse for at lægge et nyt tag. Det er naturligvis hensigtsmæssigt både byggeteknisk og økonomisk, at taget udskiftes i samme ombæring, som tagboliger opstår på tørreloftet. Investoren opretter en ejerboligforening, så tagboligerne kan sælges som ejerlejligheder. Salget af ejerboligerne tjener investoren på, mens andelsboligforeningen slipper for selv at betale for et nyt tag på ejendommen.
På Frederikssundsvej laver Tagbolig.nu netop nu femten tagboliger på en boligforenings gamle tørrelofter. Boligforeningen får en komplet udskiftning af taget, og istandsat 12 hovedtrapper, ligesom facaden bliver renoveret. Allerede i begyndelsen af 2014 begyndte de indledende møder om et salg af tørrelofterne, og Tagbolig.nu forventer, at boligerne står færdige i februar 2017.
„Det er en lang proces, der nogle gange kan trække tænder ud. Der er meget dokumentarbejde i forhold til købsaftale og overdragelsesaftale,“ forklarer Hans Lauesen, som er rådgivende ingeniør hos Tagbolig.nu. Til gengæld kan boligforeningen slippe for en stor udgift til udskiftning af taget, og så får de flere beboere, der fremover skal bidrage til ejendommens fællesudgifter og drift. Ligeledes påvirker de nye tagboliger og det nye tag positivt på både ejendommens energiregning og energimærke:
„Når man etablerer helt nye tagboliger, skal man følge bygningsreglementets seneste krav. Derfor kommer der lydisolerende gulv på taglejlighederne, vinduerne er efter højeste energistandard og taget har en levetid på 100 år,“
forklarer Hans Lauesen yderligere.
Når tomme loftsarealer bliver til tagboliger →
Alle vil bo i tagbolig
Hans Lauesen fortæller samtidigt, at de hos Tagbolig.nu får flere henvendelser fra boligforeninger, som drømmer om at etablere tagboliger på tørreloftet. Salg af tørrelofter var før finanskrisen populært, men faldende boligpriser og usikkerhed på boligmarkedet satte mange tagboligprojekter i bero. I den senere tid er priserne på ejerboliger steget, og etablering af tagboliger på tørreloftet er igen blevet fordelagtigt.
På Frederikssundsvej, hvor der laves 15 ejerlejligheder på loftet af en boligforening med 141 lejligheder, er ti af de 15 lejligheder allerede solgt. Andelsboligforeningerne er også meget interesserede i projekterne, fordi de sparer en stor udgift på taget. Nogle vælger at foretage andre renoveringsprojekter i samme ombæring, som tagboligerne bliver renoveret, og et stillads er opsat. De får eksempelvis renoveret facaden eller bygget elevator på bagtrappen.
Kommunen kan blive en udfordring
De fleste etageejendomme i København er bygget mellem år 1850 – 1950. De er fuldmurede, og derfor kan deres konstruktion bære en etage eller to mere. En undersøgelse fra DTU viser, at der under Københavns uudnyttede tage er plads til yderligere 22.000 beboere. Ønsker man at udnytte potentialet i tørrelofternes kvadratmeter, er der dog flere faktorer, som skal være på plads.
Myndighedskrav og lokalplaner kan til tider gøre det vanskeligere at få etableret boliger i tagetagen. Etablerer man nye boliger, skal der eksempelvis ofte betales et større beløb til kommunernes parkeringsfond. Denne betaling til parkeringsfonden kan i nogle kommuner løbe helt op i 100.000 kroner per bolig.
Ydermere er skrå tage med små kviste ofte kommunens reference, når det kommer til formen på et tag. I langt de fleste lokalplaner prioriterer man stadigvæk skrå tage med kviste, fordi det tilbage i forrige århundrede ofte var den eneste byggetekniske løsning man lå inde med. I dag er disse lokalplaner ved at ændre sig, men det tager tid.
Boligforening på Frederikssundsvej 68 m.fl.
- 141 lejligheder fordelt på tre karréer
- 15 taglejligheder fordelt på i alt 1440 m2
- Taglejlighederne forventes færdige 1.2.2017
- Taglejlighederne er fra 78-114 m2
- Samlet omsætning på 55 millioner
- Projektet beskæftiger næsten 60 mand i løbet af et år
Integration af tørrelofterne hos AB Østbanehus →
Tagboliger bygges ikke på en nat
Står man som andelsboligforening og drømmer om at frasælge tørreloftet, så bør man være opmærksom på, at salg af tørreloftet er en tidskrævende proces. „Man skal have nogle kræfter i andelsboligforeningen, som er interesserede og klar til at ofre lidt tid, hvis man vil etablere tagboliger på tørreloftet,“ forklarer Hans Lausen. „Det er dog kun i beslutningsprocessen, at der er behov for at andelsboligforeningen investerer tid i projektet. Herefter er resten af ansvaret hos den tredjepart, der har købt tørreloftet,“ tilføjer han.
Det er derfor vigtigt, at andelsboligforeninger sælger tørreloftet til en tredjepart, med viden og forståelse for byggeriet. Samtidigt skal de have økonomi til den store investering tagboliger på tørreloftet betyder. Tredjeparten får nemlig ansvarlig for alt fra forlængelse af trappeopgange til tilkobling af vand- og varmesystemer: „Til det her projekt har vi lige nu en udgift på 450.000 kroner alene til omlægning af internetforbindelsen. Og der skal også laves helt nye dørtelefoner. Så der er en del, man skal være opmærksom på. Alt fra varmtvandsrør, tagspær og elinstallationer gør det selvfølgelig lidt mere komplekst,“ uddyber Hans Lauesen.
Elevator ved etablering af tagboliger
Når tagboliger etableres i eksisterende etageejendomme anbefales det i bygningsreglementet, at der også etableres en elevator i bygningen. Kravet kan dog tilsidesættes, hvis det kræver unødvendigt store indgreb i bygningen. Dette kan være tilfældet i ældre etageejendomme, hvor pladsforholdene er begrænsede. I dag er det dog muligt at få elevatorer etableret i skakten, hvor der før var bagtrapper.
Hvilke tørrelofter er egnede?
For at man kan etablere tagboliger, skal der rent byggeteknisk være en vis højde på tørreloftet. I almindelig bebyggelse er det et krav, at der mindst er 2,5 meter til loftet på et rimeligt areal i boligen. Afhængigt af tagets udformning vil kommunen ofte tillade, at taget hæves lidt. Man skal dog være opmærksom på, at der tillige skal gøres plads til, at tagkonstruktionen bliver isoleret i overensstemmelse med de gældende regler.
Drømmer man om at få etableret tagboliger på loftet, så er den bedste løsning at få en kyndig rådgiver til at inspicere tørreloftet. Fagpersoner kan hurtigt give et bud på, om der er grobund for at sælge tørreloftet eller ej. Du kan indhente mere information fra Andelsportal.dks samarbejdspartnere via nedensående formular.
Etablering af tagboliger på tørreloftet
Hos Andelsportal.dk har vi nogle samarbejdspartnere, der har specialiseret sig i etablering af tagboliger på tørrelofter. Vil du gerne vide om der er mulighed for at etablere tagboliger på jeres tørrelofter, så læs mere her: