Skal vi fastfryse vores valuarvurdering til næste generalforsamling?
En af de store beslutninger på generalforsamling efter et år med coronarestriktioner lyder: Bør vi fastfryse vores valuarvurdering eller ej? Læs med her, hvor fire eksperter giver deres bud på fordele og ulemper ved fastfrysning.
Blackstone-indgrebet, den nye boliglov, Blackstone-loven – kært barn har mange navne. Men uanset navnet er det netop den lov, der ligger til grund for, at andelsboligforeningerne nu har mulighed for at fastfryse deres valuarvurdering.
Beslutningen om en fastfrysning skal foreningerne træffe på årets generalforsamling, da en eventuel fastfrysning skal vedtages i samme ombæring som årsregnskaberne for 2020, hvilket for de fleste foreningers vedkommende kommer til at ske ved generalforsamlingen i foråret 2021.
Og det er ikke en nem beslutning, som mange andelsboligforeninger skal tage stilling til på årets generalforsamling. Fordi ikke nok med at fastfrysningen kun kan ske én gang, så skal beslutningen også træffes i en ekstraordinær situation med en verdensomspændende coronapandemi, stigende boligpriser og en ny boliglov.
Hvorfor må andelsboligforeningerne fastfryse deres valuarvurdering?
I en lang periode var det en velkendt problematik, at store udenlandske kapitalfonde opkøbte ejendomme i Danmark, lavede mindre renoveringer, og lejede lejlighederne ud til meget høje priser. For at stoppe denne udvikling valgte regeringen fra d. 1. juli 2020 at vedtage en ny boliglov med en række tiltag, der skulle stoppe de store kapitalfonde i opkøbene.
Dog frygtede man, at tiltagene ville ramme værdiansættelsen af andelsboligforeningerne, og netop derfor gav man andelsboligforeningerne mulighed for at fastfryse en gammel valuarvurdering, som skulle være indhentet før d. 1. juli 2020.
Andelsportal.dk har skrevet en guide om fastfrysning af valuarvurderinger, hvis du vil have mere indsigt i emnet.
Valuarvurderingerne som kan fastfryses, er allerede forældet
Ifølge Stig Plon Kjeldsen, partner i Nordicals, som hvert år udarbejder i omegnen af 150 valuarvurderinger, er priserne på andelsboligforeninger allerede forældet, hvis foreningen vælger at fastfryse en valuarvurdering, der er indhentet før d. 1. juli 2020, som er kravet for en fastfrysning.
”I København, hvor de fleste andelsboliger ligger, vil man typisk se prisstigninger på tre-fem procent siden sidste år. Der vil være enkelte ejendomme, som får knap så store stigninger, mens andre får større stigninger,” siger Stig Plon Kjeldsen til Berlingske.
/sta
Så mange foreninger har en valuarvurdering i 2021
Offentlig vurdering
Valuarvurdering
Anskaffelsesprisen
Sikker eller risky business?
Grundlæggende skal foreningerne spørge sig selv, om de vil spille deres kort sikkert og derved fastfryse, eller om de vil spille deres kort mere risikabelt, men på den måde få udbyttet af en eventuel prisstigning. Foreningerne kan nemlig kun fastfryse en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering, der er indhentet før d. 1. juli 2020 – og de kan kun gøre brug af fastfrysningsmuligheden en gang.
”Spørgsmålet er, om man som forening vil spille sikkert eller følge den positive markedsudvikling. Vælger man at gå efter en ny og højere valuarvurdering, skal man bare være opmærksom på, at man så ikke længere kan fastfryse,” siger Stig Plon Kjeldsen til Berlingske. Dog tilføjer han, at Blackstone-indgrebet kombineret med markedsudviklingen har gjort prissætningen for boligudlejningsmarkedet betydelig mere rentefølsomt.
”Renteniveauerne har været lave længe, men det er bestemt ingen garanti for den fremtidige renteudvikling, som påvirkes af mange forhold,” siger Stig Plon Kjeldsen.
Cobblestone anbefaler fastfrysning
Spørger man adm. Direktør i administrationsselskabet Cobblestone, Rasmus Juul-Nyholm, bør andelsboligforeningerne tænke sig grundigt om, inden de takker nej til en fastfrysning. Her peger han særligt på, at foreningerne kun har mulighed for at takke ja til fastfrysningen på årets generalforsamling 2021, hvorefter muligheden frafalder, og samtidig kan foreningen altid fravælge fastfrysningen igen.
Vi anbefaler, at alle som udgangspunkt fryser deres andelskrone. Det bliver man næsten nødt til at gøre, også selvom man måske går glip af en mindre stigning nu. På den måde kan man beskytte sig mod prisfald.
Rasmus Juul-Nyholm til Berlingske.
Han tilføjer, at foreninger der vælger at fastfryse, efterfølgende bør indhente en ny valuarvurdering en gang årligt. På den måde kan foreningen hvert år vurdere, om de bør benytte en ny valuarvurdering og derved give slip på fastfrysningen. Han fortsætter:
“Vi anbefaler, at man allerede ved fastfrysningen drøfter, hvor stor en stigning man skal konstatere, før man slipper den sikkerhed, fastfrysningen giver. Man bør efter min mening fastholde fastfrysningen, indtil der har været en klækkelig stigning på 10-15 procent. Jeg forventer da også, at vi kommer til at se rigtig mange fastfrosne andelskroner de næste år.”
ABF: Svært at sætte en fast procentsats på
I modsætning til direktøren fra Cobblestone mener direktøren for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, Jan Hansen, at det er vanskeligt at sætte en fast procentsats på, hvilken stigning der skal være, før en forening bør droppe sin fastfrysning. Han tilføjer til Berlingske, at selvom der eventuelt er sket en stigning, mister foreningen sin beskyttelse mod udsving i markedet.
Hvis en forening har en indikation af, at den kan få foretaget en ny valuarvurdering, som er noget højere end den fastfrosne valuarvurdering, så kan det give overvejelser, om man ikke skal droppe den fastfrosne valuarvurdering. Men konsekvensen af det er, at man får en årlig udgift, og derudover mister man sit sikkerhedsnet.
Jan Hansen
Det hele afhænger af markedsudviklingen
Om det er en god ide at fastfryse eller ej afhænger af, hvordan markedet udvikler sig. Det mener direktør på Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.
”Hvis vi står over for et sammenbrud som det, vi oplevede under finanskrisen, vil det være rigtig smart, at man kan fastfryse en valuarvurdering,” siger Curt Liliegreen til Berlingske, og tilføjer at det dog ikke er hans forventning, at et sådant sammenbrud skulle ske igen.
Ifølge Curt Liliegreen er det altså ikke nødvendigvis nogen fordel at fastfryse valuarvurderingen, hvis priserne på ejerboliger ikke direkte falder.
Beslutningen kan medføre stridigheder i foreningerne
Spørgsmålet om en fastfrysning er vigtig og deler i mange tilfælde vandene i mange foreninger. Det er nemlig meget forskelligt, om den enkelte andelshaver mener, at det er en god idé eller ej, da andelshavernes livssituation kan være meget forskellig fra hinanden. Nogle kan stå i en situation, hvor de inden længe ønsker at sælge andelsboligen, mens andre ser sig selv blive boende i andelsboligforeningen mange år fremover.
Rasmus Juul-Nyholm frygter derfor, at dilemmaet kan føre til stridighed og uenigheder i foreningerne. Af samme grund foreslår han, at foreningerne sætter en fast procentsats på, hvor meget foreningen skal være steget i værdi, før en eventuel fastfrysning ophæves.
Curt Liliegreen er enig i risikoen for stridigheder foreningerne, og han peger blandt andet på andelshavernes aldersforskel som en grund til uenighederne.
”De lidt ældre, som ikke har en høj flyttetilbøjelighed, vil have en tendens til at sige, at der ikke er nogen grund til at få foretaget en ny valuarvurdering. Der vil nogle gange være et ideologisk ønske om at holde vurderingerne nede, fordi man synes, at det ikke skal være for dyrt at bo i en andelsbolig,” siger Curt Liliegreen, og peger på, at unge samtidig vil have en høj ny valuarvurdering for at høste gevinsten og eventuelt bruge fortjenesten på at komme ind på ejerboligmarkedet.
Hvad bør I gøre som andelsboligforening?
- Inden årets generalforsamling bør foreningen have talt fordele og ulemper godt igennem
- Det kan eventuelt være en fordel at rådføre sig hos en valuar, så foreningen kan få et estimat på foreningens værdi
- En administrator kan komme med på råd, såfremt foreningen betaler for administration
- Informer beboerne inden generalforsamlingen og udsend eventuelt relevant materiale, så beboerne har mulighed for at tage stilling til spørgsmålet om fastfrysning